Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ALEXANDRE CASTRO BOIA DE ALBUQUERQUE
REU: CRISTAL CONSTRUTORA LTDA - ME SENTENÇA EMENTA: ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS LEGAIS. QUITAÇÃO INTEGRAL. PROVA INSUFICIENTE. IMÓVEL INACABADO. AUSÊNCIA DE HABITE-SE. IMPROCEDÊNCIA. A pretensão de adjudicação compulsória exige a comprovação inequívoca da quitação integral do preço, não sendo suficiente a mera cláusula de quitação inserida no contrato desacompanhada de lastro financeiro probatório. É juridicamente impossível a adjudicação de unidade habitacional em empreendimento inacabado e sem a expedição do respectivo "habite-se", ante a inexistência de objeto individualizado apto à transmissão da propriedade plena.
Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0812243-23.2024.8.15.2001 [Adjudicação Compulsória] Vistos etc.
Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória c/c Pedido de Tutela Específica de Promessa de Compra e Venda ajuizada por ALEXANDRE CASTRO BOIA DE ALBUQUERQUE em face de CRISTAL CONSTRUTORA LTDA - ME, ambos qualificados nos autos. Sustenta o autor, em sua peça exordial, ter firmado com a empresa demandada, em 25 de dezembro de 2015, contrato de aquisição da unidade habitacional nº 201 do Residencial Coral de Cristais, pelo valor de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais). Aduz que, posteriormente, em 05 de abril de 2016, firmou outros instrumentos contratuais para a aquisição das unidades 101, 102, 301, 302, 401 e 501 do mesmo empreendimento, totalizando o montante de R$ 1.140.000,00 (um milhão e cento e quarenta mil reais). Alega que os valores foram integralmente quitados no ato das assinaturas, servindo os próprios instrumentos como recibo de quitação. Todavia, informa que o empreendimento Residencial Coral de Cristais não foi concluído, encontrando-se atualmente com as obras paralisadas e fechadas, o que ensejou, inclusive, a criação de uma associação de adquirentes (ARCC) para tentar finalizar a edificação. Pontua que a construtora se omite em cumprir suas obrigações e que os imóveis possuem diversas indisponibilidades averbadas em razão de processos trabalhistas contra a ré. Requer, ao final, a procedência do pedido para que lhe sejam adjudicados os referidos imóveis, suprindo-se a vontade da vendedora para fins de registro no Cartório de Imóveis. Instruiu a inicial com documentos de identificação, contratos de cessão de direitos e aditivos (IDs 86880350 a 86880362), certidões cartorárias (IDs 86880363 a 86880369) e documentos relativos à associação de adquirentes. Determinou-se a retificação do valor da causa e a comprovação da hipossuficiência financeira (ID 86948996). Após manifestações da parte autora e juntada de extratos, foi concedida a gratuidade judiciária parcial, com redução e parcelamento das custas (ID 97292853). A tentativa de citação no endereço declinado na inicial restou frustrada (ID 106800552). O autor indicou novo endereço (ID 108022443) e acostou alteração contratual da empresa (ID 108098937). Designada audiência de conciliação pelo CEJUSC, a parte ré não compareceu (ID 108325571). Devidamente citada por oficial de justiça (ID 109912919), a empresa CRISTAL CONSTRUTORA LTDA - ME deixou transcorrer in albis o prazo para apresentar contestação, conforme certificado nos autos. Pela decisão de ID 131505479, foi decretada a revelia da parte demandada, determinando-se a intimação das partes para especificação de provas. A parte autora peticionou ao ID 155855566 informando não ter mais provas a produzir e requerendo o julgamento antecipado do mérito, reiterando a tese de que a quitação estaria provada pelas cláusulas contratuais e que o direito à adjudicação decorreria da mora da vendedora. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento imediato, nos moldes do art. 355, do Código de Processo Civil, tendo em vista a ocorrência da revelia e a ausência de necessidade de dilação probatória, uma vez que a matéria, embora fática e de direito, já se encontra suficientemente instruída com os elementos documentais necessários para a formação do convencimento deste julgador. Da Revelia e seus Efeitos De início, cumpre consignar que a decretação da revelia (ID 131505479) gera a presunção relativa de veracidade dos fatos narrados na petição inicial, nos termos do art. 344 do CPC. Todavia, tal presunção não é absoluta e não conduz, necessariamente, à procedência do pedido. A revelia não dispensa o autor do ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, tampouco obriga o magistrado a acolher pretensões desprovidas de amparo legal ou jurídico-processual. No caso sub examine, a despeito da contumácia da ré, a análise do acervo documental revela óbices intransponíveis ao acolhimento da pretensão autoral de adjudicação compulsória. Do Mérito A adjudicação compulsória é o instrumento jurídico colocado à disposição do promitente comprador que, após quitar integralmente o preço do imóvel, depara-se com a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva de compra e venda. Encontra amparo legal nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e nos artigos 15 e 16 do Decreto-Lei nº 58/1937. Para o sucesso da demanda adjudicatória, exige-se o preenchimento cumulativo de requisitos específicos: a) existência de compromisso de compra e venda ou cessão de direitos; b) prova inequívoca da quitação integral do preço; c) recusa da outorga da escritura; e d) individualização do imóvel, que deve estar em condições jurídicas de ser transferido (existência de matrícula e conclusão da unidade). Analisando detidamente os autos, verifico que a parte autora não logrou êxito em comprovar satisfatoriamente o preenchimento de tais requisitos. Da Ausência de Prova de Quitação Integral O primeiro óbice reside na fragilidade da prova de quitação. O promovente sustenta que o pagamento das vultosas quantias — R$ 190.000,00 no primeiro contrato e R$ 1.140.000,00 nos contratos posteriores — teria ocorrido integralmente no ato da assinatura de cada instrumento, alegando que as cláusulas contratuais operam como recibo. Entende-se, contudo, que em transações imobiliárias desse porte, a simples cláusula de quitação inserida em instrumento particular de promessa de compra e venda ou de cessão de direitos, desacompanhada de qualquer outro lastro probatório, é insuficiente para fins de adjudicação compulsória. O autor não colacionou aos autos comprovantes de transferências bancárias, cópias de cheques nominais, extratos demonstrando a saída de numerário de suas contas, ou sequer recibos apartados emitidos pela construtora ou pelos cedentes originários. A adjudicação compulsória pressupõe a prova do pagamento, ônus que incumbe ao autor (art. 373, I, CPC). Diante da natureza da demanda, que visa a criação de um título substitutivo para transferência de propriedade, a quitação deve ser demonstrada de forma robusta e isenta de dúvidas, o que não ocorre na espécie, onde há apenas uma declaração genérica inserida em contratos particulares. Da Inexistência de Objeto Hábil (Ausência de Entrega e Habite-se) Para além da deficiência na prova do pagamento, surge um impedimento de ordem fática e jurídica ainda mais grave. O autor confessa na petição inicial que o empreendimento Residencial Coral de Cristais não está pronto. Afirma textualmente que "o empreendimento não ficou pronto, inclusive, nos dias atuais se encontra fechado e não finalizado". A adjudicação compulsória pressupõe que a obrigação de fazer (outorga da escritura) seja possível. Ora, a escritura pública de compra e venda de unidade autônoma só pode ser lavrada e registrada após a conclusão da obra, a expedição do respectivo "habite-se" pela autoridade municipal e a consequente averbação da construção e individualização das matrículas no Cartório de Registro de Imóveis. Não há nos autos prova da concessão do "habite-se" nem da averbação da conclusão da obra nas matrículas imobiliárias. Pelo contrário, as certidões cartorárias juntadas e a narrativa do próprio autor demonstram que as unidades objeto da lide são, faticamente, apenas frações ideais de um terreno onde se projeta um edifício inacabado. O Poder Judiciário não pode determinar a adjudicação de um imóvel que juridicamente ainda não existe como unidade autônoma pronta para transmissão de propriedade definitiva. A sentença que supre a vontade do vendedor não pode criar direitos reais sobre bens inexistentes ou irregulares perante o registro imobiliário. Admitir a adjudicação compulsória de imóvel em fase de construção ou paralisado equivaleria a determinar ao Registrador de Imóveis a prática de um ato impossível, violando o princípio da continuidade e da especialidade registral. A pretensão do autor esbarra na inviabilidade do objeto. Se a obra está inacabada e não há "habite-se", o provimento jurisdicional pretendido seria inócuo. A adjudicação compulsória não é o remédio jurídico para sanar inadimplemento contratual relativo à obrigação de construir ou finalizar obra. Das Implicações Jurídicas e Perdas e Danos É latente que o autor sofreu prejuízo decorrente do inadimplemento da construtora ré, que não entregou o empreendimento no prazo avençado e permitiu o gravame dos bens por dívidas trabalhistas. Todavia, a solução para tal conflito não reside na adjudicação compulsória. Havendo o descumprimento do dever de entrega da unidade habitacional pronta e acabada, resta ao adquirente buscar a rescisão contratual com a devolução das parcelas pagas, ou pleitear indenização por perdas e danos, inclusive danos morais e lucros cessantes, se for o caso, em ação própria de natureza indenizatória. O pedido de adjudicação, nos termos em que foi formulado, carece de fundamentação fática viável, ante a natureza inacabada da coisa e a ausência de prova documental da quitação financeira externa ao instrumento contratual. Portanto, diante da ausência de prova eficaz da quitação integral do preço e da inexistência de prova de conclusão da obra e expedição do "habite-se", a improcedência do pedido é medida que se impõe. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (Art. 85, § 2º, CPC). No entanto, resta suspensa a exigibilidade de tais verbas, em razão da gratuidade judiciária parcial deferida ao promovente (Art. 98, § 3º, CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. JOÃO PESSOA, 5 de maio de 2026. Juiz(a) de Direito