Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
APELANTE: AMBAR EMPREENDIMENTOS SPE LTDA APELADO(A): RUBIA PRADO DE CARVALHO RELATORA: DESA. VALÉRIA BEZERRA PEREIRA WANDERLEY DECISÃO TERMINATIVA
Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete da Desa. Valéria Bezerra Pereira Wanderley 3ª Câmara Cível - Recife APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0005599-24.2016.8.17.2001
Trata-se de Recurso de Apelação interposto por ÂMBAR EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Capital – Seção A, que julgou procedentes os pedidos formulados na ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais. O Juízo a quo julgou procedentes os pedidos autorais para: (i) condenar a ré a providenciar a baixa da hipoteca dos apartamentos nº 1006 e nº 1602 do Residencial Torres do Mirante, no prazo de 60 dias, sob pena de multa diária; (ii) condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso (01/03/2014 a 10/11/2014). Inconformada, a construtora apelante sustenta que o atraso na obra decorreu de motivos alheios à sua vontade (crise econômica e escassez de insumos), o que excluiria sua responsabilidade; Argumenta que a baixa da hipoteca depende exclusivamente da instituição financeira (HSBC), não podendo ser penalizada pela desídia do banco; Sustenta que os danos materiais não podem ser presumidos, exigindo prova de que o imóvel seria destinado à locação. Não foram apresentadas contrarrazões. É o relatório. Decido. Ab initio, analiso o pedido de gratuidade da justiça formulado pela Apelante. Compulsando os autos, verifico que a empresa recorrente demonstrou, por meio de balanços patrimoniais e notas técnicas, encontrar-se em situação de insolvência e sem geração de caixa, o que justifica a concessão do benefício. Contudo, nos termos do art. 98, § 5º, do CPC, a gratuidade pode ser concedida em relação a apenas alguns atos processuais. Assim, considerando a natureza da demanda e a capacidade residual da empresa, DEFIRO o benefício da gratuidade da justiça, porém modulo seus efeitos exclusivamente para dispensar o recolhimento do preparo deste recurso de apelação, mantendo a responsabilidade da recorrente quanto às demais despesas processuais e verbas de sucumbência, cuja exigibilidade ficará suspensa nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Superada a questão, passo ao exame de mérito do recurso. O cerne da controvérsia reside na responsabilidade da construtora pela baixa de gravame hipotecário após a quitação integral do preço e no cabimento de lucros cessantes pelo atraso na entrega da unidade. A alegação de o atraso na obra decorreu de motivos alheios à sua vontade - crise econômica e dificuldades com insumos - constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não servindo como excludente de responsabilidade. Da mesma forma, a relação entre a construtora e o agente financeiro é res inter alios acta em relação ao consumidor. A obrigação de entregar o imóvel livre de ônus é da vendedora. Outrossim aplica-se, de forma cogente, a Súmula 308 do STJ: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Nesse sentido, é o entendimento com precedente desta Corte: EMENTA: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PRELIMINARES DE DENUNCIAÇÃO À LIDE E NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE BAIXA DE HIPOTECA APÓS QUITAÇÃO INTEGRAL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE PROVA DOS DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR. 1.
Trata-se de apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por perdas e danos, determinando a baixa de hipoteca sobre imóvel quitado e condenando a construtora ao pagamento de indenização por danos morais. 2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se cabe denunciação à lide do banco em ação de consumo; (ii) analisar possível nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (iii) verificar a responsabilidade da construtora pela baixa da hipoteca; (iv) avaliar a ocorrência de danos materiais e morais; (v) determinar o valor adequado da indenização. 3. Em se tratando de relação de consumo, não cabe denunciação à lide conforme estabelece o art. 88 do CDC e a jurisprudência pacífica do STJ. 4. Não se configura nulidade da sentença quando o julgador, ainda que sucintamente, apresenta fundamentação suficiente para o desacolhimento do pleito indenizatório por danos materiais. 5. A construtora não pode se eximir da responsabilidade pela baixa da hipoteca alegando dificuldades relacionadas à sua própria relação com o banco financiador, sendo esta obrigação decorrente do contrato firmado entre as partes e amparada pela Súmula 308 do STJ. 6. Ausente prova adequada dos alegados danos materiais, não há como acolher o pedido de indenização nesta modalidade. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que "o longo período de atraso no cumprimento da obrigação contratual, como a entrega de imóvel ou a baixa de gravame, é capaz de gerar dano moral passível de ser reparado" (AgInt no REsp n. 2.032.438/MG), como ocorre no presente caso, em que o cancelamento da hipoteca se deu mais de 2 (dois) anos após a quitação do imóvel. 8. Considerando o período de mora da construtora, seu porte econômico e os precedentes deste Tribunal, impõe-se a majoração da indenização por danos morais para R$ 10.000,00. 9. Em razão do desprovimento do recurso da parte ré, cabível a majoração dos honorários advocatícios para 15%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC e conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 10. Recurso da construtora desprovido. Recurso do autor parcialmente provido. TESE DE JULGAMENTO: "1. É responsabilidade da construtora promover a baixa da hipoteca após a quitação integral do imóvel pelo comprador, independentemente de dificuldades com a instituição financeira. 2. O longo período de atraso no cumprimento da obrigação contratual, como a baixa de gravame, é capaz de gerar dano moral passível de ser reparado." (TJ-PE - APELAÇÃO CÍVEL: 00220393220158172001, Relator: SILVIO NEVES BAPTISTA FILHO, Data de Julgamento: 04/06/2025, Gabinete do Des. Sílvio Neves Baptista Filho (5ª CC)) Quanto aos lucros cessantes, diferente do alegado pela apelante, o prejuízo do comprador pelo atraso na entrega do imóvel é presumido, decorrendo da injusta privação do uso do bem. Porém, o valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, conforme entendimento do STJ. A jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça, em especial o Tema 996, firmado no REsp 1.729.593/SP, estabelece que, no caso de atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta, a indenização por lucros cessantes deve ser apurada com base no valor locatício de imóvel assemelhado, e não por simples percentuais arbitrários incidentes sobre o valor do contrato, in verbis: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes. 2. A Segunda Seção do STJ, ao fixar o Tema 996/STJ, concluiu que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". ( REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, DJe 27/9/2019). 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2003066 PA 2022/0143849-3, Relator.: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/05/2023) Do julgado acima, se extrai que o dano é presumido e prescinde de prova específica, bastando a mora contratual da construtora para justificar sua fixação, com base no valor médio de aluguel da localidade do imóvel, a ser apurado em sede de liquidação, no período já reconhecido na sentença. Portanto, neste ponto a sentença merece reparo, devendo ser afastado o índice fixado a título de lucros cessantes, qual seja o equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, por mês ou fração de mês de atraso.
Ante o exposto, com fulcro no art. 932, inciso IV, do CPC, DOU PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DE APELAÇÃO, apenas para determinar que o valor dos lucros cessantes seja apurado em sede de liquidação de sentença, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, mantendo-se a sentença recorrida quanto à obrigação de baixa da hipoteca e outorga da escritura definitiva. Em observância ao art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. Intime-se. Cumpra-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com a devida baixa. Recife, data da certificação digital. VALÉRIA BEZERRA PEREIRA WANDERLEY Desembargadora Relatora 03