Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
RECORRENTE: L. PRIORI PROJETO 37 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
RECORRIDOS: LARA MARIA BARBOSA REYNAUX E JOÃO CLAUDIO MOURA DA COSTA DECISÃO
Intimação (Outros) - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE PERNAMBUCO GABINETE DA 1ª VICE-PRESIDÊNCIA PROCESSO Nº 0023112-97.2019.8.17.2001
Trata-se de recurso especial interposto por L. PRIORI PROJETO 37 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, com fulcro no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra decisão colegiada proferida pela 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Pernambuco. EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. EXISTÊNCIA. EMBARGOS PREVIAMENTE OPOSTOS E NÃO APRECIADOS. CONTRADIÇÃO. RECONHECIMENTO. RETIFICAÇÃO DE TRECHO DO ACÓRDÃO. ACLARAMENTO SOBRE DATA DE EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE E ENTREGA DO IMÓVEL. EMBARGOS ACOLHIDOS. Configurada a omissão quanto à apreciação dos embargos de declaração anteriormente protocolados sob o ID 41538177, impõe-se seu acolhimento para sanar tal vício. Constatada contradição em trecho do acórdão que afirmou a entrega do imóvel em data que corresponde, na verdade, à expedição do habite-se, sem que houvesse a efetiva entrega das chaves, cabível a correção. Embargos de declaração acolhidos para sanar a omissão e corrigir o ponto contraditório, nos termos da fundamentação." Nas suas razões a parte recorrente aponta violação aos artigos 337, inciso XI, e 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, bem como ao artigo 50, § 4º, do Código Civil. Sustenta, em síntese, a sua ilegitimidade passiva ad causam, argumentando que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado exclusivamente com a empresa L. PRIORI PROJETO 35 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, pessoa jurídica distinta e dotada de autonomia patrimonial. Defende que a mera existência de grupo econômico não autoriza a responsabilização solidária sem a prova da confusão patrimonial ou do desvio de finalidade, alegando que o acórdão teria violado os requisitos legais para a desconsideração da personalidade jurídica ou extensão de responsabilidade entre empresas do mesmo grupo. Ademais, a recorrente insurge-se contra o termo final da incidência da cláusula penal por atraso na entrega do imóvel. Pleiteia que o marco interruptivo da mora seja fixado na data da expedição do certificado de "habite-se", ocorrida em julho de 2018, ou, subsidiariamente, na data da distribuição da presente demanda, sob pena de configurar enriquecimento sem causa dos adquirentes, em afronta ao artigo 884 do Código Civil. Alega, ainda, a existência de dissídio jurisprudencial, asseverando que outros tribunais pátrios conferem interpretação diversa à questão do termo final da mora em casos de rescisão contratual. O preparo foi devidamente recolhido. As contrarrazões foram apresentadas em defesa da decisão recorrida. Concluído o relatório, passo a decidir. Procedido ao juízo de admissibilidade, observa-se que a insurgência carece dos requisitos necessários ao seu regular processamento perante a Corte Superior. No que diz respeito à tese de ilegitimidade passiva ad causam suscitada pela recorrente, sob o argumento de inexistência de vínculo contratual direto com os adquirentes e autonomia patrimonial das Sociedades de Propósito Específico (SPEs), observa-se que o acolhimento da insurgência esbarra no óbice intransponível da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. Ao analisar a lide, o acórdão proferido pela 3ª Câmara Cível (ID 45952250) fundamentou a legitimidade passiva da L. PRIORI PROJETO 37 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA na constatação fática de que esta empresa e a L. PRIORI PROJETO 35 integram o mesmo grupo econômico, atuando de forma coordenada e integrada na comercialização e gestão do empreendimento imobiliário. O Tribunal de origem destacou a similaridade entre as denominações sociais, a identidade de representação por sócios comuns e a efetiva interferência da recorrente na execução e gestão do contrato, o que justifica a responsabilidade solidária perante os consumidores, conforme a teoria da aparência e a proteção à boa-fé objetiva. A parte recorrente, em suas razões, tenta desconstruir essa conclusão afirmando que houve violação ao artigo 50, § 4º, do Código Civil, alegando que a mera existência de grupo econômico não autoriza a responsabilização solidária sem a prova da confusão patrimonial ou do desvio de finalidade. Todavia, a verificação da existência de grupo econômico, da confusão patrimonial ou da unidade de atuação comercial entre empresas de um mesmo conglomerado não é questão meramente jurídica, mas depende essencialmente da análise detalhada do acervo fático-probatório constante dos autos. Nesse contexto, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse afastar a legitimidade passiva da recorrente, seria indispensável reexaminar as provas que levaram as instâncias ordinárias a reconhecer a atuação conjunta das empresas e a confusão comercial entre elas, o que é expressamente vedado na via do recurso especial. A jurisprudência da Corte Superior é pacífica no sentido de que a revisão das conclusões do Tribunal de origem sobre a configuração de grupo econômico e a responsabilidade solidária de empresas na cadeia de fornecimento de produtos ou serviços esbarra no mencionado verbete sumular. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme: EMENTA: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NEGATIVA. INEXISTÊNCIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. INCORPORAÇÃO À CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PROVAS. REEXAME. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte 2. "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor" (Tema nº 1.173/STJ). 3. Na hipótese, rever a conclusão do aresto impugnado acerca da participação da corretora imobiliária nas atividades de incorporação do empreendimento imobiliário, com a consequente responsabilidade solidária pelo atraso na entrega do imóvel, encontra óbice na Súmula nº 7/STJ. 4. Segundo jurisprudência pacífica, a incidência da Súmula nº 7/STJ torna prejudicada a análise da alegada divergência jurisprudencial, tendo em vista a ausência de similitude fático-jurídica entre o acórdão recorrido e os paradigmas indicados. 5. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.707.083/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 5/3/2026.) Dessa forma, como o acórdão recorrido amparou-se nos elementos concretos do processo e na análise dos documentos contratuais para definir a legitimidade passiva da recorrente, qualquer modificação nesse entendimento exigiria nova incursão nos fatos e nas evidências, providência que ultrapassa os limites da cognição extraordinária. Portanto, a incidência da Súmula 7/STJ é medida que se impõe, impedindo o seguimento do recurso quanto a este tópico. A parte recorrente insurge-se ainda contra o marco final estabelecido para a incidência da multa contratual decorrente do atraso na entrega do empreendimento imobiliário. Defende a tese de que a mora deveria ser interrompida na data da expedição do certificado de "habite-se", ocorrida em 23 de agosto de 2018, sob o fundamento de que a manutenção da penalidade até a efetiva entrega das chaves violaria o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil. Contudo, o exame dessa controvérsia revela-se inviável em sede de recurso especial, uma vez que a definição do momento em que a obrigação de entrega do imóvel se considera cumprida depende essencialmente da interpretação das disposições contidas no instrumento de promessa de compra e venda celebrado entre as partes. O acórdão recorrido, ao rejeitar o argumento da construtora, fundamentou-se na premissa de que a expedição do "habite-se" constitui etapa meramente administrativa perante a municipalidade, não se confundindo com o adimplemento contratual efetivo, o qual pressupõe a transferência da posse direta aos adquirentes mediante a entrega das chaves. Para que esta instância superior pudesse acolher a pretensão recursal e fixar o "habite-se" como termo final da multa, seria indispensável reinterpretar as cláusulas contratuais que regem o prazo de entrega, as condições de mora e a natureza das penalidades pactuadas. Tal providência encontra óbice intransponível na Súmula 5 do Superior Tribunal de Justiça, a qual dispõe que "a simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial". A jurisprudência da Corte Superior orienta que a revisão do entendimento das instâncias ordinárias acerca do marco interruptivo da mora em contratos de incorporação imobiliária demanda o reexame do ajuste firmado entre os litigantes, o que impede o conhecimento do apelo nobre. Conforme sedimentado pelo STJ, sem o revolvimento das cláusulas pactuadas, não há como averiguar se as partes convencionaram que as obrigações da vendedora cessariam com o documento administrativo ou com a efetiva disponibilização do bem. Nesse sentido: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS DA VENDEDORA. MARCO FINAL. HABITE-SE. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CARACTERIZAÇÃO DA MORA DA COMPRADORA. VERIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ENUNCIADOS N. 5 E 7 DA SÚMULA DO STJ. LUCROS CESSANTES. TERMO INICIAL. DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. No caso, sem incorrer nos mencionados óbices, não há como averiguar, em recurso especial, se as partes convencionaram para que as obrigações da empresa agravante cessassem com o habite-se, e não com a entrega das chaves. 4. A Corte de origem assentou que existiu mora da agravante na entrega das chaves, e não inadimplemento da recorrida. Para rever tal entendimento, acolhendo a pretensão de afastar as condenações pecuniárias impostas à empresa com base no atraso na entrega da obra, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. 5. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019), o que foi observado pelo Tribunal a quo. 6. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 7. Divergência jurisprudencial não comprovada, ante a incidência das Súmulas n. 284 do STF e 5, 7 e 83 do STJ. 8. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.987.283/AM, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 31/8/2022.) Portanto, verificando-se que a solução da lide quanto ao termo ad quem da cláusula penal passa obrigatoriamente pela exegese das regras contratuais, a inadmissão do recurso quanto a este tópico é medida que se impõe por força do mencionado verbete sumular. Ademais, no que concerne à inversão da cláusula penal em favor do consumidor, o acórdão recorrido igualmente alinhou-se ao Tema 971 do STJ, que prevê a possibilidade de utilização dos mesmos parâmetros contratuais estabelecidos para a mora do comprador em desfavor da construtora inadimplente. A aplicação combinada destes temas repetitivos reforça a integridade da decisão atacada, demonstrando que o Tribunal de origem não apenas respeitou a legislação federal, como também conferiu à lide a solução preconizada pelos precedentes vinculantes da instância extraordinária. Nesse mesmo sentido, reafirmando que o marco final da mora é a disponibilização das chaves: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS DA VENDEDORA. MARCO FINAL. HABITE-SE. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CARACTERIZAÇÃO DA MORA DA COMPRADORA. VERIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ENUNCIADOS N. 5 E 7 DA SÚMULA DO STJ. LUCROS CESSANTES. TERMO INICIAL. DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. No caso, sem incorrer nos mencionados óbices, não há como averiguar, em recurso especial, se as partes convencionaram para que as obrigações da empresa agravante cessassem com o habite-se, e não com a entrega das chaves. 4. A Corte de origem assentou que existiu mora da agravante na entrega das chaves, e não inadimplemento da recorrida. Para rever tal entendimento, acolhendo a pretensão de afastar as condenações pecuniárias impostas à empresa com base no atraso na entrega da obra, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. 5. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019), o que foi observado pelo Tribunal a quo. 6. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 7. Divergência jurisprudencial não comprovada, ante a incidência das Súmulas n. 284 do STF e 5, 7 e 83 do STJ. 8. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.987.283/AM, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 31/8/2022.) Assim, estando o acórdão impugnado em total conformidade com a jurisprudência dominante e vinculante do Superior Tribunal de Justiça, a pretensão de reforma carece de fundamento jurídico viável para a ascensão do recurso. A aplicação da Súmula 83/STJ obsta o prosseguimento do apelo por ambas as alíneas, “a” e “c” do permissivo constitucional, justificando a negativa de seguimento da insurgência.
Ante o exposto, com fundamento no artigo 1.030, inciso V, do Código de Processo Civil, inadmito o recurso especial interposto pela L. PRIORI PROJETO 37 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. Ao CARTRIS para as providências de estilo. Des. Alberto Nogueira Virgínio 1º Vice-Presidente do TJPE