Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
RÉU: VIRTU QUALITY DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção B da 19ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor do Ato Judicial de ID ___173157976 __, conforme segue transcrito abaixo: " SENTENÇA
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA CÍVEL DO 1º GRAU, S/N, FORUM RODOLFO AURELIANO, RECIFE - PE - CEP: 50080-800 Seção B da 19ª Vara Cível da Capital Processo nº 0032190-23.2016.8.17.2001 AUTOR(A): PAULO FERNANDO QUEIROZ DE FIGUEIREDO JUNIOR
Vistos, etc... PAULO FERNANDO QUEIROZ DE FIGUEIREDO JÚNIOR, devidamente qualificado na inicial, por advogado(s) regularmente habilitado(s) nos autos, ajuizou a presente ação de indenização por perdas e danos c/c restituição com pedido de antecipação de tutela de evidência em face de QUEIROZ GALVÃO QUALITY DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, também qualificados. Aduz o autor, em síntese, que adquiriu, através de instrumento particular de promessa de compra e venda, a unidade autônoma Apartamento tipo SKY, número 303, Bloco B – Mediterranean do empreendimento denominado MALAWÍ MURO ALTO BEACH HOUSES, GLEBA 02, no município de Ipojuca. Aponta que as condições de pagamento foram estipuladas no item IV, da Promessa de Compra e venda, cujos termos foram: sinal de R$ 151.575,00, 30 parcelas de R$ 12.500,00 e uma última parcela no importe de R$ 125.000,00, todas corrigidas pelo INCC, a partir da data da Assinatura do Negócio. Relata que foi firmado um termo aditivo, no qual foram convencionadas modificações nas especificações de acabamento da unidade imobiliária, consistentes em “obra fina”, incluindo na promessa a parcela correspondente à alteração, o que acresceu ao valor do imóvel a quantia de R$ 29.301,00, dividido em 3 parcelas fixas mensais, devendo as alterações serem entregues no prazo de 90 dias, contados da instituição do condomínio. Narra que, de acordo com a cláusula 1.10, a ré se comprometeu a concluir a obra em 3 fases, sendo a primeira fase da obra a ser entregue na data de 25.05.2014, com tolerância de 180 dias, o que prorrogaria a conclusão para 25.11.2014, o que não ocorreu. Assevera que, apesar da quitação integral, realizada na data de 24.09.2014, o imóvel não foi entregue na data pactuada. Sustenta que passou a receber, a partir de outubro de 2014, cobranças alusivas às taxas condominiais e taxa de pré-instalação, sob pena de multa e negativação do cadastro, em que pese não tivesse recebido o imóvel na data fixada e, portanto, não gozaram dos serviços condominiais que ensejassem a cobrança. Após notificações, a demandada reconheceu a irregularidade na cobrança das referidas taxas e efetuou o pagamento dos meses de Novembro de 2014 a Maio de 2015. Indica que as chaves foram entregues apenas na data de 09.10.2015, contudo, com inúmeros defeitos construtivos e no acabamento como infiltrações nas paredes dos quartos, o que levou o autor a realizar um serviço de impermeabilização nos quartos, despendendo o valor de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais). Sustenta que houve o surgimento de infiltração no teto do banheiro de casal, decorrente de um problema na encanação do pavimento superior, o que levou o autor a ter que realizar o reparo às suas expensas (R$ 680,00), tendo em vista que o engenheiro da demandada esteve ao local e nada fez. Além disso, há defeitos nas fechaduras das portas, que foram instaladas de forma errada e não foram entregues as chaves dos quartos. Alega que houve propaganda enganosa, posto que a ré anunciou um empreendimento com projeto paisagístico à beira mar, incluída grande área gramada, o que nunca foi implantada. Pugna, assim, pelo deferimento da tutela de evidência para determinar que a construtora restitua, a título de lucros cessantes, correspondente à locação do imóvel do período em que deveria ter sido entregue (31/12/2015), qual seja, 19 meses e 5 dias, perfazendo um total de R$ 898.082,21. No mérito, requer que seja reconhecida a responsabilidade da construtora ré sobre o atraso injustificado na entrega do imóvel; indenização pelos lucros cessantes, desde a data que o imóvel deveria ter sido entregue até a efetiva transmissão da sua posse; pagamento da multa moratória; ressarcimento da diferença da correção da última parcela; executar o serviço paisagístico constante da propaganda; ressarcir as despesas com a taxa de corretagem; providencie as chaves dos quartos; indenização por danos morais; Despacho de emenda à inicial (Id nº 14911471). Manifestação acerca do pedido de tutela de urgência. Tutela de urgência indeferida. O demandado apresentou contestação suscitando, preliminarmente, incompetência relativa, em razão do local de eleição de foro (município de Ipojuca). No mérito, alega que, quanto ao atraso na obra, em razão de cessão ao apelo do autor para personalizar a unidade a ele prometida, apesar da resistência da demandada, o que, por liberalidade, levou a um aditivo contratual, em que se ajustou um novo prazo de entrega, que seria 90 dias após a assembleia de instalação do condomínio (documento ID 13214108). Afirma que a unidade adquirida estava concluída e pronta para uso desde a data de 25.09.2014, quando foram expedidos os respectivos HABITE-SE pela municipalidade. Aponta que a instalação do condomínio se deu em 06.10.2014, o que demonstra o cumprimento do prazo para entrega, que seria até 06.01.2015 (90 dias após a instalação do condomínio). Sustenta que o autor solicitou modificações no projeto originário 4 vezes, sendo o atendimento dessas solicitações que levou o autor a conseguir receber o apartamento apenas em 09.10.2015, já que, em face das solicitações, o prazo de entrega teria sido prorrogado por mais 360 dias. Narra que os irmãos do autor teriam adquirido unidades no mesmo condomínio e que foram entregues na data prevista contratualmente. Argumenta que não houve conduta culposa da requerida, portanto, não haveria fundamento para recebimento de indenização a título de lucros cessantes. Ademais, que o autor confessa que teria adquirido para uso familiar nos finais de semana, logo, não haveria como alegar obtenção de renda. Defende que os lucros cessantes partem de uma presunção de que os autores receberiam de imediato renda com a locação do imóvel, o que deve ser devidamente comprovado. Assevera que o valor requerido pelo autor leva em consideração a locação por dia como se fosse unidade hoteleira. Contesta o pedido de aplicação de multa, sob o argumento de que não há previsão contratual para a sua incidência em caso de atraso de obra, aplicando-se especificamente aos compradores, em caso de atraso nas parcelas referentes ao contrato. Informa que a parcela final não está vinculada a entrega das chaves, o que não sustenta o pedido de diferença por antecipação das chaves. Alega que não houve propaganda enganosa, estando a vegetação, espreguiçadeiras, caminhos, sofás na parte frontal do empreendimento como consta no folder, assim como que há legitimidade pela cobrança da taxa de corretagem. Narra ainda que as obras realizadas pelo autor não decorreram de vício construtivo, apenas como complementação/reforço, não havendo que falar em indenização, tampouco de realização de serviços em garantia que não seja decorrente de vício construtivo. Sustenta a inexistência de dano moral. Requer a total improcedência da ação. Audiência de conciliação sem acordo firmado. Réplica à contestação. A autora informa que não possui mais provas a produzir e requer o julgamento antecipado da lide. Decisão determinando a suspensão do processo. Embargos de declaração opostos pelo autor. Decisão de rejeição dos embargos. Marcha processual reativada. Despacho rejeitando o pedido de continuidade de suspensão, em virtude da recuperação judicial. Petição requerendo a produção de prova oral pela demandada. Despacho indeferindo a produção de prova oral e anunciando o julgamento antecipado da lide. Embargos declaratórios opostos pela demandada. Decisão de rejeição dos embargos. A seguir vieram-me os autos conclusos. Eis um breve relato. Passo a decidir. O presente feito comporta julgamento antecipado à luz do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria nele ventilada é unicamente de direito, prescindindo de produção de outras provas para o seu deslinde e livre convencimento judicial, estando devidamente instruído com a prova documental acostada, de modo que se mostra autorizado o julgamento no processo no estado em que se encontra. De início, é necessário esclarecer que estamos diante de clara relação de consumo e, portanto, aplica-se ao caso trazido à baila os dispositivos normativos contidos na Lei nº 8.078/90, para regulação e equilíbrio da relação contratual. Há, desta forma, que se analisar o contrato firmado entre as partes e verificar a validade das cláusulas estabelecidas, as quais devem estar em total observância às regras previstas no Código Protetivo, sob pena de serem consideradas nulas. Quanto à preliminar de incompetência relativa suscitada pelo demandado, verifico que a mesma não merece guarida, uma vez que em se tratando de relação de consumo, o feito pode ser ajuizado perante o domicílio do consumidor, independente da cláusula de eleição de foro, razão pela qual a rejeito. No mérito, sem delongas, observo que a controvérsia reside na discussão acerca do não cumprimento do prazo de entrega do imóvel, com o acréscimo decorrente da obra suplementar por solicitação do autor – e se tal fato ocorreu por conduta atribuída à ré. Não há dúvidas quanto à existência do contrato (Id. nº 13214083). Conforme cláusula contratual 1.10 do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, o prazo de entrega do imóvel estava previsto contratualmente para ser realizado em 25 de Maio de 2014. Constato ainda que foi entabulado entre as partes um aditivo contratual (id 13214108), em razão de obras suplementares, intitulado modificação de obra fina, o qual alterou a data de entrega do empreendimento para até 90 dias da instalação do condomínio, conforme cláusula 4.3 do alusivo aditivo. Observo que a instalação do condomínio se deu na data de 06.10.2014 (id 17026989). Logo, a entrega do imóvel para fruição do adquirente deveria se dá até a data de 05.01.2015, não obstante, a entrega das chaves se deu apenas em 09.10.2015 (id 13214120), portanto, 9 meses e 4 dias após o termo previsto com a respectiva prorrogação. Registro que, não obstante a demandada alegue que houve diversas modificações no projeto por solicitação do demandante, aquela não trouxe ao caderno processual os aditivos subscritos pelo consumidor que alterem o prazo para conclusão da obra e consequente entrega do imóvel. Desse modo, há de ser reconhecida a responsabilidade da demandada no que tange ao atraso injustificado na entrega do imóvel à autora, recaindo contra si a culpa exclusiva. Assim, é injustificado o descumprimento do prazo contratualmente estabelecido, sendo evidente o dever de reparação da demandada por danos materiais, a título de lucros cessantes, correspondente a 9 meses e 4 dias de locação, período em que o autor ficou privado do uso e fruição do bem. Anoto que por se tratar de um imóvel localizado em uma região turística de litoral, os valores da locação podem variar de acordo com a temporada, existindo uma natural elevação dos preços e da demandada no período de verão e, por conseguinte, uma redução no preço e procura no período de inverno, razão pela qual o valor locativo deve ser apurado em fase de cumprimento de sentença. No que pertine ao pleito de aplicação de multa contratual moratória, entendo que não merece prosperar, tendo em vista que a tese firmada no tema repetitivo 970, do STJ, estabeleceu que deve ser afastada a cumulação da cláusula penal moratória com os lucros cessantes. Por igual fundamento, entendo que improcede o pedido da diferença da correção da última parcela, dado que os lucros cessantes cumprirão função indenizatória pelo adimplemento tardio na entrega do imóvel. Quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem em dobro, nos termos da jurisprudência do STJ, a pretensão de restituição da comissão de corretagem não se aplica aos casos de atraso na entrega da unidade imobiliária. Referida comissão é a remuneração do profissional de corretagem pelo êxito na venda. No caso específico, a pretensão aqui deduzida não tem o condão de desfazer o negócio e, consequentemente não há de ser restituída a comissão de corretagem. Logo, tenho pela improcedência deste pedido. Doutro modo, a parte demandante postula indenização por danos materiais, em virtude de vícios construtivos. A existência de eventuais vícios de construção no imóvel e avaliação dos serviços de paisagismo devem ser aferidas mediante perícia técnica por expert do juízo, uma vez que demanda comprovação efetiva do prejuízo. Intimada, porém, para especificar as provas que pretendia produzir, a parte autora não requereu a realização de perícia, cujo ônus lhe cabia, pois, em relação de consumo, ao consumidor cabe o ônus da prova do dano e do nexo causal. Desta feita, impõe-se o não acolhimento dos requerimentos de execução do serviço paisagístico, bem como a indenização por danos materiais de R$ 3.480,00. Cumpre-me, entretanto, acolher o pedido de indenização por danos morais, por considerar que a conduta da parte ré, ao impor uma excessiva espera pela entrega do imóvel, que no mais das vezes representa a concretização de um sonho, exigindo muito esforço e planejamento financeiro, frustrou as expectativas da parte autora em usufruir do almejado imóvel no tempo pactuado, causando prejuízos de ordem moral e que, por sinal, merecem uma reparação suficiente a inibir o causador do dano de alguma forma, mesmo que patrimonial, na medida em que a construtora, na prática de tal conduta, desconsiderou a figura do consumidor, violando não só princípios de ordem consumerista, como, conseguintemente, causando afronta aos atributos de sua personalidade. Nesse sentido, transcrevo o seguinte aresto. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E AÇÃO DE INDENIZAÇÃO APRECIADAS EM CONJUNTO. A ação de adjudicação compulsória é cabível quando a parte, munida de contrato de promessa de compra e venda ou título equivalente, não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel. Na hipótese, contudo, a unidade habitacional não se encontra devidamente individualizada junto ao Registro de Imóveis. Por essa razão, mostra-se inviável a adjudicação pretendida, devendo ser mantida a extinção do feito. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Evidenciado que a construtora ultrapassou o prazo contratualmente previsto para a entrega da obra – já considerada a cláusula de tolerância -, impõe-se o dever de indenizar ao autor pelos prejuízos experimentados. DANOS EMERGENTES (VALORES DESPENDIDOS COM ALUGUÉIS NO PERÍODO DA MORA) comprovado pela parte autora despendeu valores com aluguéis no período da mora da construtora, de rigor a sua condenação ao ressarcimento a esse título. LUCRO CESSANTES Conquanto possível a fixação de indenização por lucros cessantes diante do “quantum” que o autor deixou de receber caso o imóvel estivesse locado no período da mora construtora, o que, aliás, até se presume, ante a jurisprudência consolidada do STJ a respeito, na hipótese, não há como julgar procedente tal pedido por absoluta incongruência com o deferimento do pleito de indenização por danos emergentes, correspondentes à importância que o demandante foi obrigado a despender com a locação de outro imóvel em face do atraso na entrega da obra. DANOS MORAIS Situação excepcional dos autos em que o atraso na entrega da obra causou ansiedade e angústia ao adquirente do imóvel, não se tratando, pois, de mero percalço advindo de corriqueiro inadimplemento de cláusula contratual, impondo-se o dever de indenizar. O atraso na entrega da obra por mais de seis meses gera expectativas e frustrações que, por si só, já bastam à configuração do dano moral experimentado pelo autor. APELO PROVIDO EM PARTE. UNÂNIME. (Apelação Cível, Nº 70081966574, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em: 11-09-2019). (grifo nosso). Atento à proporcionalidade que deve nortear a fixação, condeno a ré a pagar à parte autora a indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigida monetariamente pela tabela do ENCOGE, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, a partir desta data, conforme súmula 362 do STJ.
Ante o exposto, EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO nos termos do art. 487, I do CPC, e por consequência: I) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, pelo que passo a: A) DECLARAR a responsabilidade da demandada no que tange ao atraso injustificado na entrega do imóvel ao autor, imputando à ré culpa exclusiva. B) CONDENAR a demandada ao pagamento de lucros cessantes, a título de aluguel mensal, os quais devem ser apurados mês a mês na fase de cumprimento de sentença, de acordo com a temporada compreendida no período de atraso, corrigidos monetariamente pela tabela do ENCOGE a partir de cada mês devido e juros de mora no percentual de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. C) CONDENAR a demandada ao pagamento de indenização por danos morais na quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigida monetariamente pela tabela do ENCOGE, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, a partir desta data, conforme súmula 362 do STJ. Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada. Condeno a parte demandada ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados, de logo, em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, CPC). Condeno a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios, estes fixados, de logo, em 10% (dez por cento) sobre a parte sucumbente. Intimem-se e, após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, remetam estes autos ao arquivo. Apresentado recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para se manifestar no prazo legal e, após, com ou sem manifestação, remetam-se os autos ao e. TJPE para processamento e julgamento. PUBLIQUE-SE, REGISTRE-SE E INTIME-SE. Após o trânsito, arquivem-se os autos. Recife, data e assinatura eletrônica. Juiz de Direito " RECIFE, 19 de junho de 2024. SHEILA CRISTINA RODRIGUES DE LIMA ARAUJO Diretoria Cível do 1º Grau