Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
APELANTE: Incorporadora Melo Rodrigues Ltda.
APELADO: Associação Alphaville Pernambuco DECISÃO TERMINATIVA 1.
Intimação (Outros) - A15 APELAÇÃO CÍVEL N° 0025559-58.2019.8.17.2001 ÓRGÃO JULGADOR: 1ª Câmara Cível RELATOR: Desembargador Fábio Eugênio Dantas de Oliveira Lima JUIZ PROLATOR: José Carvalho de Aragão Neto – 6ª Vara Cível da Comarca de Jaboatão dos Guararapes Cuida-se, na origem, de ação de cobrança ajuizada por ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE PERNAMBUCO contra INCORPORADORA MELO RODRIGUES LTDA., MANASSÉS DE MELO RODRIGUES e AMON BORBA RODRIGUES objetivando o pagamento das taxas associativas supostamente devidas pela parte ré, relativas a loteamento em que esta é proprietária de três lotes. 2. Afirma a parte autora, na petição inicial, que a parte ré, ora apelante, adquiriu três lotes no loteamento Alphaville Pernambuco, comprometendo-se a pagar as taxas de manutenção estabelecidas. Alega que a obrigação decorre da adesão da ré ao contrato de compra e venda, onde consta cláusula específica para tal pagamento, e que este é essencial para a manutenção e conservação das áreas comuns do loteamento. Relata que, apesar de usufruir dos serviços de manutenção, a ré não tem efetuado os pagamentos, acumulando um débito significativo. Pugna, ao final, pela condenação da ré ao pagamento das taxas em atraso, acrescidas de juros e correção monetária, além das custas processuais e honorários advocatícios. 3. Citada, INCORPORADORA MELO RODRIGUES LTDA. apresentou contestação, arguindo preliminarmente a ilegitimidade passiva de MANASSÉS DE MELO RODRIGUES e AMON BORBA RODRIGUES, sob a justificativa de que as obrigações perseguidas na ação deveriam ser suportadas unicamente pela pessoa jurídica contestante, e não pelos seus sócios. No mérito, alega que foi forçada a aceitar a condição de associada à autora como requisito para a aquisição dos lotes, configurando prática de venda casada, vedada pelo Código de Defesa do Consumidor. Sustenta que a imposição de tais condições contratuais viola a Constituição Federal, uma vez que ninguém pode ser compelido se associar ou se manter associado. Defende a nulidade das cláusulas contratuais que obrigam a associação, além da nulidade do estatuto social da autora, por não ter contado com a participação dos adquirentes. Pugna, ao final, pela improcedência dos pedidos iniciais, bem como pela condenação da autora por litigância de má-fé e ao pagamento de honorários advocatícios. 4. Em decisão saneadora, o juiz de primeiro grau acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva arguida com relação aos sócios MANASSÉS DE MELO RODRIGUES e AMON BORBA RODRIGUES, condenando a autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% sobre o valor da causa para cada réu excluído. 5. A sentença julgou procedente a ação, condenando a ré ao pagamento das taxas de manutenção inadimplidas, conforme pleiteado na inicial, por considerar válidas as cláusulas contratuais que estabeleciam a obrigatoriedade de filiação à associação e o consequente pagamento das taxas de manutenção, visto que a ré aderiu ao contrato de compra e venda de forma voluntária, estando ciente das condições ali impostas. Condenou a ré, ainda, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. Outrossim, revogou de ofício a decisão anterior em que havia reconhecido a ilegitimidade passiva dos sócios da empresa ré, uma vez que estes não teriam sido apontados pela autora como réus, tendo sido levado a erro pelo cadastramento incorreto do polo passivo no sistema PJe. 6. Irresignada, INCORPORADORA MELO RODRIGUES LTDA. interpôs recurso de apelação, sustentando, em síntese, que as cláusulas contratuais seriam abusivas e configurariam venda casada, devendo ser declaradas nulas. Defende que a adesão compulsória à associação e ao pagamento das taxas viola a liberdade associativa prevista na Constituição Federal. Sustenta, por fim, a impossibilidade de se revogar a decisão anterior que havia reconhecido a ilegitimidade passiva dos sócios da empresa apelante, em razão da preclusão pro judicato. Pugna, pela reforma da sentença para que seja julgada improcedente a ação de cobrança. 7. Intimado, a ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE PERNAMBUCO apresentou contrarrazões ao recurso, defendendo a manutenção da sentença. Argumenta que a apelante está regularmente associada e se beneficia dos serviços de manutenção prestados, sendo justo que contribua com os custos. Reitera que não houve qualquer vício de consentimento na adesão ao contrato de compra e venda, e que a imposição de pagamento das taxas é legítima e necessária para a administração e manutenção do loteamento. Pugna pela manutenção integral da sentença. 8. É o relatório. Passo a decidir. 9. O ponto central da controvérsia diz respeito à possibilidade, ou não, de se impor cobrança de taxas associativas a morador de loteamento fechado cuja condição de associado decorre de cláusula em contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 10. Especificamente, a cláusula “H” do contrato de promessa de compra e venda de imóvel (ID 16221202) estabeleceu a constituição da Associação Alphaville Pernambuco, cujo estatuto social foi devidamente registrado no cartório competente, com o objetivo de propiciar aos titulares de lotes à administração, manutenção, limpeza, vigilância e conservação do loteamento e do Alphaville Pernambuco Clube, dentre outras atribuições relativas à melhoria e à qualidade de vida nas relações entre condôminos, estabelecendo como associados os adquirentes dos lotes. 11. O Superior Tribunal de Justiça se debruçou sobre a matéria em julgamento de recursos repetitivos, proferindo acórdão assim ementado: “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. ” (Segunda Seção, REsp Nº 1.280.871/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015). 12. No caso em análise, há prova de que o apelante anuiu com os termos do contrato, apondo a sua assinatura no instrumento de promessa de compra e venda de imóvel que lhe confere a condição de associado. Impõe-se, assim, o reconhecimento da legalidade das taxas de manutenção cobradas na inicial. Nesse sentido: “É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente.” (REsp n° 1.422.859/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 26.11.2015) 13. Esse entendimento é corroborado pela jurisprudência do Supremo Tribunal Federal que, no julgamento do RE 695911 com repercussão geral reconhecida (Tema 492), concluiu que é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n° 13.465/17. Como, no caso, o apelante já ostentava a condição de associado mesmo antes da entrada em vigor da referida lei, a cobrança das taxas de manutenção não se afigura inconstitucional, porquanto derivada da manifestação de vontade expressa em aderir à associação. 14. Não se argumente, como pretende o recorrente, que a imposição da filiação à associação no ato da assinatura da promessa de compra e venda de imóvel configura venda casada à luz do Código de Defesa do consumidor. 15. Primeiro, porque a apelante é pessoa jurídica que atua no mercado imobiliário como incorporadora, o que, à míngua de prova em sentido contrário, faz presumir que não adquiriu os lotes na condição de destinatário final, mas sim como parte integrante da realização da sua atividade econômica. Afasta-se, em razão disso, a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. 16. Segundo, porque prática abusiva da venda casada diz respeito ao condicionamento do fornecimento de produto ou serviço à aquisição, pelo consumidor, de outro produto ou serviço. No caso, a filiação à associação de moradores não se enquadra como fornecimento de produto ou de serviço, não se tratando, ademais, de atividade econômica com fins lucrativos. Não há, portanto, que se falar em venda casada ainda que fosse aplicável o CDC ao caso. Trata-se, em verdade, de uma decorrência da necessidade de manutenção da coisa comum. 17. Por fim, quanto a alegada impossibilidade de o juiz, na sentença, ter revogado a decisão que havia condenado os autores, ora apelados, ao pagamento de honorários advocatícios em razão da exclusão dos litisconsortes passivos em razão de sua ilegitimidade ad causam, esclareça-se que o magistrado, ao proceder dessa forma, agiu autorizado pelo art. 494, I, do CPC/2015. 18. Isso porque a decisão saneadora foi proferida com base em uma inexatidão material verificável de plano, qual seja, a inserção equivocada dos nomes dos sócios administradores da ré, ora apelante, como partes no sistema do Processo Judicial Eletrônico, quando jamais foram indicados na petição inicial como réus no processo, mas tão somente como representantes legais da pessoa jurídica. 19. Assim, jamais tendo havido a efetiva inclusão dos referidos sócios como réus - cuja citação sequer foi requerida ou realizada - houve flagrante erro material na decisão saneadora que determinou a sua exclusão do feito por ilegitimidade passiva, já que não se pode excluir do processo alguém que dele não faça parte. E, tratando-se de erro material, admite-se a sua correção de ofício pelo juiz, o que foi feito oportunamente na sentença. 20. Por todo o exposto, autorizado pelo art. 932, IV, ‘b’ do CPC/2015, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação. 21. Ante a solução preconizada, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 15% sobre o valor da condenação. 22. Publique-se. Intimem-se. Recife, Fábio Eugênio Dantas de Oliveira Lima Desembargador Relator