Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
EMBARGANTE: LUIZ DE OLIVEIRA LIMA FILHO, ENEIDA VERAS DA SILVEIRA LIMA EMBARGADO(A): MARIA AUGUSTA OLIVEIRA DO COUTO INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção A da 35ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor do Ato Judicial de ID 177391982, conforme segue transcrito abaixo: " SENTENÇA
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA CÍVEL DO 1º GRAU Av. Des. Guerra Barreto, s/n - Ilha Joana Bezerra, Recife - PE, 50080-900 - Fórum Rodolfo Aureliano Seção A da 35ª Vara Cível da Capital Processo nº 0032012-40.2017.8.17.2001 Vistos etc. I – LUIZ DE OLIVEIRA LIMA FILHO, LAIS LACET CAVALCANTI, LUIZ DE OLIVEIRA LIMA e ENEIDA VERAS DA SILVEIRA LIMA opuseram os presentes Embargos à Execução movida por MARIA AUGUSTA DE OLIVEIRA DO COUTO, registrada sob o n° 0026010-54.2017.8.17.2001. Arguem, preliminarmente, a necessidade de indeferimento da inicial, sob quatro fundamentos: a) ausência de título apto a instruir a execução, pois a dívida executada corresponde a alugueres/acessórios relativos ao período de 10 de fevereiro de 2014 a 11 de outubro de 2016, enquanto o contrato de locação exequendo vigeu entre 10/02/2014 a 10/02/2016; b) a confissão de dívida assinada pela embargante, em 13/05/2016, no valor de R$39.600,00, que englobou as parcelas em atraso entre outubro de 2015 a maio de 2016, fez presumir a quitação das parcelas de aluguel e acessórios até setembro de 2015, além de revogar o contrato de locação, tornando-o incerto e ilíquido. Acrescenta que o título não se encontra assinado pela exequente/embargada e que o contrato de administração firmado com a imobiliária não empresta àquele a condição de título executivo; c) a embargante Lais Lacet Cavalcanti não manteve qualquer relação jurídica com a embargada; d) os fiadores não respondem por pretensos débitos a partir da extinção do contrato de locação, ocorrido em 10 de fevereiro de 2016, pois não anuíram expressamente à prorrogação. No mérito, esclarecem que os supostos alugueis e acessórios cobrados entre junho a outubro de 2016 não são devidos porque, muito embora a embargada tenha aceitado receber as chaves apenas em outubro daquele ano, o imóvel foi desocupado desde fevereiro e muito antes de tal momento já não servia ao fim locado, pois foi interditado pelo Ministério do Trabalho, mencionando que os alugueres pagos após fevereiro de 2016 devem ser devolvidos/abatidos em caso de eventual condenação. Destacam que a embargada se negou a assinar o termo de recebimento das chaves e que o laudo de vistoria foi lavrado de forma unilateral, não representando a data real da entrega do bem. Ressaltam que assinaram um novo contrato de locação de um outro imóvel, em 05 de julho de 2016, para onde transferiram a autoescola, impugnando as notificações apócrifas apresentadas pela embargada e os valores cobrados a título de aluguel após o atraso (R$5.000,00 + 10% de multa), apontando a simulação de desconto de 10% para pagamento dentro do prazo (R$4.500,00). Defendem que o contrato sequer explicita se a multa é compensatória ou moratória, inviabilizando a cobrança ante a incerteza da natureza da dívida e acrescentam que o limite máximo estabelecido pelo Código Civil para obrigações contraídas depois de fevereiro de 2003 é de 2% sobre o valor devido. Alegam que não há prova do pagamento do IPTU e que, no eventual julgamento procedente, a correção monetária deve incidir a partir do ajuizamento da execução. Pedem, ao final, a declaração de nulidade da execução em apenso e a atribuição de efeito suspensivo aos embargos. Requerem o benefício da gratuidade da justiça e juntam documentos. Foi determinada a emenda da inicial a fim de que os embargantes apresentassem prova da hipossuficiência alegada, o que foi parcialmente cumprido. A magistrada então oficiante deferiu a gratuidade, recebeu os embargos sem atribuição do efeito suspensivo e determinou a intimação do embargado/exequente para oferecimento de impugnação. A embargada MARIA AUGUSTA DE OLIVEIRA DO COUTO apresentou Impugnação aos Embargos à Execução opondo-se, inicialmente, à gratuidade judiciária concedida aos embargantes. Defende que: o contrato de locação pode ser usado como título executivo inclusive na modalidade de contrato por prazo indeterminado; não restou demonstrada a existência de acordo escrito capaz de revogar a existência do contrato de locação e a liquidez do título exequendo; que os embargantes anexaram boletos de valores pagos que não estão sendo cobrados na execução e que os demais documentos acostados não corroboram com a alegada data de saída do imóvel; que a empresa Avançar Empreendimentos era, à época, a legítima representante dos interesses da embargada quanto ao imóvel e que tal condição é confirmada pelos embargantes, que anexam recibos com carimbos de tal empresa; a embargante Lais Lacet, apesar de não ter assinado o contrato de locação, é casada com o devedor principal e participa como sócia dos negócios detendo interesse direto, além de se beneficiar economicamente da empresa; a obrigação dos devedores se estende até a entrega das chaves e; havia previsão contratual da continuidade da responsabilização dos fiadores em caso de prorrogação do pacto por prazo indeterminado. No mérito, afirma que o imóvel locado estava em perfeitas condições quando foi locado e que jamais se recusou em receber as chaves, argumento que não restou provado nos autos, apontando que 11/10/2016 foi a data da desocupação do imóvel. Menciona evidências (relacionadas ao Google Street View, Laudos do Bombeiros e Alvará de Localização e Funcionamento) de que, em julho de 2016, os embargantes ainda se encontravam no imóvel locado e não no novo imóvel. Alega que os valores cobrados estão corretos, em consonância ao previsto no contrato, que não há previsão de desconto por pagamento antecipado e que a multa de 10% é legal e encontra guarida na jurisprudência. Aponta que nenhum dos valores constantes dos recibos apresentados pelos embargantes estão sendo cobrados e que as guias de IPTU de 2015 e 2016, que se encontram em aberto, foram anexadas ao processo de execução. Por fim, pugna pela condenação dos embargantes nas penas de litigância de má-fé e pela rejeição dos embargos. Embora regularmente intimada, a parte embargante não se manifestou sobre a Impugnação aos Embargos à Execução. Instadas à produção de outros meios de provas, apenas a parte embargante veio aos autos e requereu o julgamento antecipado da lide. Em despacho saneador, a magistrada então oficiante concedeu a tramitação preferencial do feito, corrigiu de ofício o valor dado à causa para R$ 184.253,20 (cento e oitenta e quatro mil, duzentos e cinquenta e três reais e vinte centavos), rejeitou a impugnação ao benefício da gratuidade concedida aos embargantes LUIZ DE OLIVEIRA LIMA FILHO, LAIS LACET CAVALCANTI e ENEIDA VERAS DA SILVEIRA LIMA e determinou a intimação de: a) LAIS LACET CAVALCANTI, que foi excluída do polo passivo na ação apensa, a dizer do seu interesse em continuar no polo ativo da presente demanda e; b) LUIZ DE OLIVEIRA LIMA a comprovar documentalmente a sua hipossuficiência. Diante da inércia de LAIS LACET CAVALCANTI e LUIZ DE OLIVEIRA LIMA, apesar de regularmente intimados, a juíza processante excluiu a primeira da lide, com fundamento na perda superveniente do interesse de agir, e extinguiu o feito sem resolução do mérito em relação a LUIZ DE OLIVEIRA LIMA, que não efetuou o pagamento das custas judiciais após a revogação da gratuidade da justiça concedida, por ausência de pressupostos processuais. Os autos vieram da 1ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais da Capital – Seção A para esta Central de Agilização Processual no estado em que se encontram. É o relatório. Passo à decisão. II – Conheço diretamente do pedido, pois a lide comporta julgamento antecipado, a teor da regra editada no art. 355, inc. I, do CPC, por desnecessária a dilação probatória, sendo suficiente ao deslinde do litígio a prova documental já produzida. Observo, inicialmente, que já houve o enfrentamento da impugnação ao benefício da gratuidade relativa a LUIZ DE OLIVEIRA LIMA e da perda superveniente do interesse de agir da embargante LAIS LACET CAVALCANTI, conforme Decisão de ID n° 121703746, que não foi objeto de recurso. Antes de ingressar no mérito da demanda, faz-se necessária a apreciação da preliminar de indeferimento da inicial executória, sob os três fundamentos remanescentes em que foi arguida pelos embargantes. Nos termos do art. 784, inciso VIII, do CPC[1], o crédito decorrente de aluguel de imóvel e os encargos acessórios, devidamente comprovados documentalmente, constitui título executivo extrajudicial. Da análise da execução em apenso, é possível observar que a ora embargada instruiu o feito com o contrato de locação devidamente assinado pelo locatário (através da administradora de imóveis), fiadores e testemunhas e com a planilha atualizada do débito. Outrossim, a questão se houve ou não prorrogação do pacto não retira a sua eficácia como título executivo extrajudicial, conforme entendimento do STJ[2]. Logo, a análise do período de vigência do contrato e, consequentemente, da regularidade dos valores cobrados na execução e da responsabilidade dos fiadores são questões que se confundem com o mérito da lide e assim serão examinadas. Vale destacar que, em razão do contrato de administração de bem imóvel (ID n° 20324199 da ação de execução em apenso), o representante da imobiliária administradora tinha poderes para assinar o contrato de locação em nome da ora embargada na condição de mandatário, mantendo-se a higidez do título executivo. Por fim, ainda que demonstrada a celebração de confissão de dívida pelo locatário, tal acordo constitui mero parcelamento do débito existente, decorrente de alugueres e acessórios vencidos e não pagos, sem configurar novação, permanecendo inalteradas as obrigações originariamente assumidas pelo locatário e fiadores até a devolução do imóvel. Nesse sentido: EMENTA:DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. PESSOA JURÍDICA. CONCESSÃO DO BENEFÍCIO APENAS EM GRAU RECURSAL. AÇÃO DE COBRANÇA. MULTA CONTRATUAL. CONFISSÃO DE DÍVIDA. NOVAÇÃO. INXISTÊNCIA. PERÍCIA CONTÁBIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. OCORRÊNCIA. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. 1. O benefício da gratuidade da justiça pode ser requerido a qualquer tempo, no entanto, possui eficácia ex nunc, o que significa que sua concessão, em grau de apelação, não se estende aos ônus relativos à ação originária. 2. Hipótese em que o instrumento de confissão de dívida firmado entre as partes, no ano de 2018, não configurou novação, mas apenas o reconhecimento da dívida pelo contratante com a formulação de ajuste para o pagamento do débito relativo aos títulos constantes do anexo I daquele instrumento em data posterior, permanecendo vigentes os contratos originários de fornecimento de material e de serviços químicos até março de 2019, quando, então, foram rescindidos por inadimplemento e violação à cláusula de exclusividade, o que torna legítima a pretensão de cobrança da multa contratual. 3. Há cerceamento de defesa quando o juiz de primeiro grau indefere a realização da prova pericial na fase cognitiva do processo e admite a possibilidade de rediscussão quantum debeatur, através da perícia prevista no art. 524, §2º, do CPC (fase de cumprimento de sentença), por flagrante violação ao princípio da coisa julgada. 4. Apelação parcialmente provida. (APELAÇÃO CÍVEL 0052770-69.2019.8.17.2001, Rel. FABIO EUGENIO DANTAS DE OLIVEIRA LIMA, Gabinete do Des. Fábio Eugênio Dantas de Oliveira Lima (1ª CC), julgado em 15/12/2023, DJe ) APELAÇÃO CÍVEL. Ação de Cobrança de Aluguéis. Apelantes que aduzem ter havido novação demonstrada pela emissão de cheques. Inocorrência. Instituto da novação que pressupõe a expressa, ou tácita, mas sempre inequívoca, vontade das partes em novar a obrigação primitiva, substituindo-a por uma nova (art. 361 do CC). A novação se dá "quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior" (art. 360, I, do CC). Autora que embasa sua pretensão no descumprimento contratual, cujo acordo pretendia o pagamento de alugueres vencidos frustrado com a devolução dos cheques pela instituição financeira. Não se trata de nova dívida, mas de negociação de valores devidos. Fiança mantida inalterada, garantindo o contrato até a devolução das chaves e quitação dos débitos pendentes. Fiadores que anuíram livre, espontânea e expressamente com as cláusulas contratuais. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1002020-93.2021.8.26.0168; Relator (a): Deborah Ciocci; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de Dracena - 1ª Vara; Data do Julgamento: 03/07/2023; Data de Registro: 03/07/2023) – Grifos nossos Ademais, a presunção de quitação das parcelas anteriores, quando o pagamento for em quotas periódicas, previsto no art. 322, do CC[3], é relativa, admitindo prova em contrário. Assim, a preliminar de indeferimento da inicial sob todos os aspectos em que foi arguida não merece acolhimento. Passando ao exame do mérito, observo que as partes firmaram contrato de locação “não-residencial” do imóvel localizado na Avenida João de Barros, n° 1243, Espinheiro, Recife/PE, por prazo determinado, sendo estabelecido um período de 24 meses, de 10/02/2014 a 10/02/2016 – ID n° 31624584. No local funcionaria uma Autoescola. Uma das questões a ser esclarecida é se este contrato foi ou não prorrogado, já que a locadora reclama da impontualidade dos locatários nos anos de 2014 (meses 06 e 12), 2015 (meses 04 e de 06 ao 12) e 2016 (do mês 01 ao 10), ou seja, abrangendo período em que o vínculo contratual, em tese, já estaria desfeito. A defesa dos embargantes é de que o contrato não se estendeu e que o imóvel foi desocupado desde fevereiro de 2016, e que muito antes de tal momento, inclusive, já não servia ao fim locado, pois foi interditado pelo Ministério do Trabalho. Formula, ainda, pedido de devolução/abatimento dos valores pagos após aquela data, em caso de eventual condenação. Ocorre que, apesar de informar a negativa da locadora em receber as chaves, a parte embargante não faz qualquer prova de suas alegações. Ademais, reconhece que celebrou uma suposta confissão de dívida, em 13/05/2016, para pagamento de parcelas em atraso entre outubro de 2015 a maio de 2016; ou seja, reconhece dívida posterior ao termo final de vigência do contrato de locação. De outro giro, a celebração de novo pacto de locação de um outro imóvel para o funcionamento da autoescola dos embargantes, em julho de 2016, quando a antiga locação vigia, em tese, sob prazo indeterminado, expressa o desejo destes à mudança de sua sede, mas não necessariamente comprova a efetiva desocupação do antigo imóvel locado e, mais especificamente, da entrega ou tentativa de entrega das chaves à locadora. Vale destacar que as notificações apresentadas pela embargada foram confeccionadas em 09/03/2017 exclusivamente para fins de cobrança da dívida, não se prestando a demonstrar eventual data de desocupação do imóvel informado pelas partes (ID n° 20324234, da execução em apenso). Pois bem. Esse vácuo probatório deixa a dúvida se realmente houve a extinção do pacto ou se a avença foi prorrogada, mormente diante do que preceitua o parágrafo único do art. 56 da Lei de Locações (Lei 8.245/91), verbis: Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. A solução passa, a meu ver, por definir de quem seria o ônus da prova: do locador – de demonstrar que houve a prorrogação e permanência do inquilino – ou do locatário – sobre o distrato e entrega do imóvel. Chamo a atenção que a cláusula 4ª do contrato estabeleceu que a locação poderia ser renovada em novas bases, de comum acordo entre a PROCURADORA e a LOCATÁRIA e que, “caso o LOCATÁRIO continue ocupando o imóvel sem pactuar a renovação, permanecerão em vigor todas as cláusulas e condições do presente contrato até a efetiva desocupação do imóvel locado, ou seja, até a devolução das chaves à PROCURADORA e de acordo com a quinta e sexta cláusulas deste contrato” (ID n° 31624584 - Pág. 2). Ou seja, a referida cláusula apenas reforça a previsão legal de que a permanência do locatário no imóvel após o término do prazo de vigência do pacto faz presumir a renovação da locação por prazo indeterminado, que apenas será extinta com a devolução das chaves pelo locatário. Deveria o locatário, então, comprovar a devolução do imóvel, pela entrega das chaves, ou que se utilizou dos instrumentos judiciais cabíveis na espécie, como por exemplo a propositura de ação de consignação de chaves. Logo, pouco importa se houve ou não prorrogação formal do contrato. Se não entregou o imóvel ao término da locação, não há como afastar a sua responsabilidade pelo pagamento dos alugueis e acessórios. Enfim, sem prova do distrato, da entrega das chaves ou de qualquer documento demonstrando que o imóvel foi realmente desocupado com ciência ao locador, é inviável acolher a tese de defesa da parte embargante, devendo se reconhecer a possibilidade de execução de dívida relativa a alugueis e acessórios em período posterior a fevereiro de 2016. Para tanto, considero 11/10/2016 a data da efetiva entrega das chaves e consequente devolução do imóvel pelos embargantes, conforme mencionado pela embargada e demonstrado em Vistoria de ID n°20324214, da execução em apenso. Ressalte-se que eventual responsabilidade pelo pagamento dos alugueres e encargos inadimplidos deve ser reconhecida tanto em face do locatário quanto dos fiadores, uma vez que é o fiador solidariamente responsável com o locatário em todas as obrigações principais e acessórias (cláusula 23, ID n° 20324227 - Pág. 3 ) e a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado resulta na manutenção da fiança, exceto se houver manifestação contrária expressa no contrato, o que não é o caso dos autos, como se vê da parte final da cláusula 9ª[4] (ID n° 31624584 - Pág. 2). Logo, continua o fiador responsável pelos débitos locatícios e acessórios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuiu expressamente a essa possibilidade e não se exonerou na forma do artigo 835 do CC/2002, conforme entendimento do STJ[5]. A outra questão a ser esclarecida repousa no período de locatícios e acessórios devidos pelos embargantes e o(s) valor(es) correspondente(s). Na execução, a ora embargada reclama da impontualidade dos locatários quanto aos alugueis nos anos de 2014 (meses 06 e 12), 2015 (meses 04 e de 06 ao 12) e 2016 (do mês 01 ao 10) e aos acessórios (COMPESA, vencimentos entre 14/04/2014 a 08/11/2016; CELPE, vencimentos em agosto e setembro de 2016; IPTU – anos de 2015 e 2016; BOMBEIROS – ano de 2015; HONORÁRIOS – 20% sobre o valor total do débito). Nos presentes embargos, os embargantes defendem que assinaram um “acordo judicial” para pagamento de dívida, em 13/05/2016, no valor de R$39.600,00, que englobou as parcelas em atraso entre outubro de 2015 a maio de 2016, e fez presumir a quitação das parcelas de aluguel e acessórios até setembro de 2015. Impugnam os valores cobrados a título de aluguel após o atraso (R$5.000,00 + 10% de multa), apontando a existência de uma simulação de desconto de 10% para pagamento dentro do prazo (R$4.500,00). Destacam a falta de clareza quanto à natureza da referida multa, se compensatória ou moratória, o que inviabilizaria sua cobrança, ressaltando que o limite máximo estabelecido pelo Código Civil para obrigações contraídas depois de fevereiro de 2003 é de 2% sobre o valor devido. Mencionam, ainda, que não há prova do pagamento do IPTU, a justificar tal cobrança pela via executiva. Pois bem. Muito embora a parte embargante afirme que realizou um acordo/confissão para pagamento de dívida, em 13/05/2016, no valor de R$39.600,00, que englobou as parcelas em atraso entre outubro de 2015 a maio de 2016, não trouxe aos autos qualquer documento comprobatório da formalização de tal pacto. Há, tão somente, uma folha de papel com o carimbo e assinatura da imobiliária administradora, datado de 18/05/2016, com o levantamento dos supostos valores devidos pelo locatário a título de alugueis e acessórios (ID n° 21131577) e podem ter embasado alguma negociação que, como mencionado anteriormente, não chegou a ser formalizada. De outro giro, consta no referido documento que o embargante chegou a realizar acordo anterior, para quitação dos alugueis relativos ao período de 10/03/2015 a 10/06/2016 (sic) em 9 (nove) parcelas, mas apenas a primeira, no valor de R$2.222,22 foi adimplida, juntamente com parte da 4ª parcela do IPTU 2015 (Recibo de ID n° 21131567). Os poucos recibos trazidos aos autos pelos embargantes demonstram que houve o pagamento da parcela vencida em 10/02/2015, no valor de R$5.977,12 (R$ 5.000,00 de aluguel + R$ 477,10 IPTU – 1x10 + Multa de R$500,00 = R$ 5.977,12) – ID n° 21131565 - Pág. 3; da vencida em 10/07/2015, no valor de R$ 4.977,12 (R$ 5.000,00 de aluguel + R$ 477,12 IPTU – 2x10 + Reembolso desc. concedido pelo proprietário) – ID n° 21131565 – Pág. 2; da vencida em 10/08/2015, no valor de R$ 4.977,12 (R$ 4.500,00 de aluguel + R$ 477,12 IPTU – 3x10) – ID n° 21131565 - Pág. 4 e da vencida em 10/09/2015, no valor de R$ (R$ 4.500,00 de aluguel + R$ 500,00 IPTU – 2015 parte da 4ª parcela) – ID n° 21131565 - Pág. 4. Vê-se que todos os pagamentos foram realizados após a data de vencimento e apenas o mês de fevereiro de 2015 não é objeto de cobrança na execução; os demais meses (julho, agosto e setembro) estão sendo cobrados pela diferença do que não foi pago à época sobre o valor do aluguel, ou seja R$1.500,00, considerando que, após o primeiro ano, o valor do aluguel foi reajustado para R$6.000,00 (seis mil reais), conforme cláusula 3ª, do contrato de locação (ID n° 31624584 - Pág. 1). É possível verificar que a imobiliária emitia recibos de pagamento de alugueis em valores abaixo do que o ajustado em contrato e, no mês de julho/2015, chegou a reembolsar o locatário em R$500,00 por desconto concedido pelo locador; no entanto, a cláusula contratual n° 9, já transcrita, dispõe que eventual benefício/tolerância concedido pela procuradora ou seus prepostos não poderia servir para modificar as condições contratuais, que permaneceriam vigentes por todo o tempo contratual, inclusive nas prorrogações, como se nenhum favor houvesse intercorrido. Ou seja, o valor do aluguel foi reajustado para R$6.000,00 a partir do segundo ano do contrato (desde março de 2015) e o recebimento de valor inferior pela imobiliária nos meses de julho, agosto e setembro de 2015, ainda que concedendo benefício, não produziram efeito de quitação integral da parcela, motivo pelo qual é possível a cobrança da diferença pela embargada. A parte embargante faz menção a uma suposta simulação de desconto de 10% para o caso do pagamento do aluguel dentro do prazo; sem embargo, não restou demonstrada tal ocorrência, uma vez que o contrato é silente nesse aspecto e, especialmente, porque todos os pagamentos comprovadamente realizados pelo embargante ocorreram em datas posteriores ao vencimento. Registre-se que tal prática, caso estivesse ocorrendo, representaria tão somente um incentivo ao locatário que realiza o pagamento em dia e não implicaria em dupla punição ao devedor, podendo ser cobrado do valor “cheio” do aluguel com o acréscimo da multa contratual, dada a natureza distinta dos institutos (aquele bonificação e este penalidade por inadimplência). É esse o entendimento do STJ, como adiante se vê: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. INQUILINATO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. ABONO OU BÔNUS PONTUALIDADE E MULTA CONTRATUAL POR IMPONTUALIDADE. COBRANÇA CUMULATIVA. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE COMPATIBILIZAÇÃO. RECURSO PROVIDO. 1. O desconto para pagamento pontual do aluguel - abono ou bônus pontualidade - é, em princípio, liberalidade do locador, em obediência ao princípio da livre contratação, representando um incentivo concedido ao locatário para pagamento do aluguel em data convencionada, precedente à do vencimento normal da obrigação. Referido bônus tem, portanto, o objetivo de induzir o locatário a cumprir corretamente seu encargo de maneira pontual e até antecipada. 2. A multa contratual, por sua vez, também livremente acordada entre as partes, tem natureza de sanção, incidindo apenas quando houver atraso no cumprimento da prestação (ou descumprimento de outra cláusula), sendo uma consequência, de caráter punitivo, pelo não cumprimento do que fora acordado, desestimulando tal comportamento (infração contratual). 3. Assim, em princípio, as cláusulas de abono pontualidade e de multa por impontualidade são válidas, não havendo impedimento a que estejam previstas no contrato de locação de imóvel, desde que compatibilizadas entre si, nas respectivas lógicas de incidência antípodas, afastando-se o bis in idem penalizador, caracterizado pela cobrança do valor cheio do aluguel somente no caso de pagamento impontual, conjuntamente com a multa. 4. Portanto, desde que na data normal de vencimento seja cobrado o valor cheio do aluguel, serão lícitos: a) os descontos dados para pagamento em datas precedentes, a título de bônus pontualidade; e b) a incidência da multa contratual, quando do pagamento após o vencimento, tendo como base de cálculo da sanção o valor cheio do aluguel. 5. Deve-se verificar no contrato a compatibilidade entre as datas para a incidência de abono pontualidade e de multa por impontualidade. 6. Recurso especial provido. (REsp n. 832.293/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/8/2015, DJe de 28/10/2015) – Grifei Vale destacar que a multa de 10% sobre o aluguel em caso de não pagamento prevista no contrato (cláusula 3ª, ID n° 31624584 - Pág. 1) possui natureza moratória, decorrente da inadimplência, e não se revela abusiva porque livremente pactuada entre as partes, conforme reiterada jurisprudência: APELAÇÃO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO RÉU. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RÉU REVEL CITADO POR EDITAL. CURADORIA ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PROVA QUANTO À NECESSIDADE DA GRATUIDADE. O benefício da assistência judiciária gratuita, conforme previsto na Constituição Federal (art. 5º, LXXIII), é garantido àqueles que comprovarem insuficiência de recursos, ônus do qual não se desincumbiu a apelante. O fato de a ré ter sido citada por edital e, por esta razão, estar sendo representada pela Defensoria Pública, não lhe dá direito à gratuidade. Deferimento da benesse tão somente a fim de permitir o processamento do recurso. PEDIDO DE COMPENSAÇÃO DOS VALORES PAGOS. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. Insurge-se a ré apontando, a partir da exposição das informações constantes dos recibos juntados aos autos, que os valores pagos devem ser considerados a fim de determinar o quantum do débito. Tal previsão, contudo, já foi estatuída na decisão recorrida, pelo que falece interesse recursal à ré, no ponto. Em relação ao pedido, não comporta conhecimento o recurso. MULTA CONTRATUAL. LIVRE PACTUAÇÃO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. A multa moratória de 20% pactuada entre as partes não merece ser reduzida, na medida em que está expressamente prevista no contrato e, portanto, não há óbice à sua cobrança, bem como inexiste qualquer abusividade quanto ao percentual aplicado. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível, Nº 70077689347, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo Kraemer, Julgado em: 09-05-2019) APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO. MULTA MORATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. ADMISSIBILIDADE. PERCENTUAL. LIVRE PACTUAÇÃO. RAZOABILIDADE. PROPORCIONALIDADE. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO. 1. Prevista em contrato de locação para a hipótese de inadimplemento contratual, é válida a incidência da multa moratória em percentual livremente ajustado entre as partes e condizente com a prática do mercado imobiliário. 2. Recurso conhecido em parte e não provido. (TJPR - 11ª Câmara Cível - 0039054-80.2018.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO HAICK DALLA VECCHIA - J. 23.05.2019) Assim, verificada a expressa previsão contratual sobre a aplicação da multa moratória na hipótese de atraso quanto ao pagamento dos alugueis e demais encargos locatícios, é possível a inclusão dessa penalidade no cálculo do crédito do valor da execução. Por fim, considerando que o locatário se obrigou contratualmente ao pagamento de contas de energia (CELPE), de água (COMPESA), IPTU e Bombeiros (cláusula 3ª – ID n° 31624584 - Pág. 1) durante o prazo de vigência da locação, assumindo, ainda, que continuaria obrigado, juntamente com os fiadores, ao pagamento de tais acessórios mesmo depois de terem sido devolvidas as chaves (cláusula 22ª, ID n° 31624584 - Pág. 3), entendo que deverá responder por eventuais débitos, ainda que não tenha sido comprovadamente quitados pelo locador. Cabe registrar, ainda, que se mostra lícita a inclusão no cálculo do saldo devedor da execução a importância destinada ao pagamento de honorários contratuais previamente estipulados, em caso de cobrança judicial sobre o valor do débito, conforme cláusula 13ª (ID n° 31624584 - Pág. 3). Tais honorários convencionados pelas partes encontram guarida no art. 62, inciso II, alínea “d”, da Lei nº 8.245/91[6], havendo, ainda, jurisprudência corroborando a possibilidade de tal cobrança[7]. Por último, não se vislumbra nos autos demonstração de prejuízo processual sofrido pela embargada a justificar a condenação dos embargantes nas penas por litigância de má-fé. É que, diante da falta de comprovação do dolo processual dos embargantes em praticar qualquer das condutas dispostas no art. 80, do CPC, bem como de prova inequívoca dos prejuízos causados à parte embargada, não tem cabimento falar em aplicação de penalidade a esse título. III – Isto posto, com fundamento no art. 478, inc. I, do CPC/15, JULGO IMPROCEDENTES os presentes embargos à execução. Condeno a parte embargante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios do advogado da parte embargada, ora fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa atualizado, nos termos do art. 85, §2º, do CPC/15, restando suspensa a exigibilidade em face da gratuidade judiciária concedida (art. 98, § 3º do CPC/15). Certifique-se o desfecho nos autos da execução. Publique-se. Intimem-se. Transitado em julgado, arquivem-se. Recife, data da assinatura eletrônica. Ana Paula Costa de Almeida Juíza de Direito Substituta [1] Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...) VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio; [2] LOCAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL. ALEGADA VIOLAÇÃO AOS ARTS. 165, 458, INCISO II, 515 E 535, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. SITUAÇÃO FÁTICA DELIMITADA NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7/STJ. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. FIANÇA VÁLIDA. (...) 2. O entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação não lhe retira a sua eficácia como título executivo extrajudicial. Precedentes. (...) (REsp n. 833.619/SP, relatora Ministra Laurita Vaz, Quinta Turma, julgado em 11/5/2010, DJe de 31/5/2010.) [3] Art. 322. Quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores. [4] Cláusula 9ª: Se na vigência deste contrato a PROCURADORA, por si ou seus prepostos, admitir benefício a(o) LOCATÁRIO alguma demora no pagamento dos alugueis ou taxas ou no cumprimento de quaisquer outras obrigações, tal tolerância nunca poderá ser considerada como modificação de qualquer condição deste contrato para dar ensejo à invocação do artigo (837 e 838) do CÓDIGO CIVIL e permanecerão em pleno vigor todas as cláusulas e condições deste contrato por todo o tempo contratual, inclusive as suas prorrogações como se nenhum favor houvesse intercorrido, concordando o(a) FIADOR(A) plenamente com tal cláusula. [5] PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "Com a nova redação conferida ao art. 39 da Lei do Inquilinato, pela Lei 12.112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição contratual em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente (ope legis), resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória" (AgInt no AREsp n. 1.358.695/PR, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 2/4/2019, DJe 8/4/2019). Aplicação da Súmula n. 83 do STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1471345/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe 07/11/2019) [6] Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (...) II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:(...) d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;" [7] APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. contrato de prestação de serviços. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA RÉ/CONTRATADA. DETERMINAÇÃO DE CUMPRIMENTO DO ACORDO SOB PENA DE CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. HONORÁRIOS CONVENCIONAIS. PREVISÃO CONTRATUAL. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E NÃO EQUIVALENTE. APELAÇÃO PROVIDA. 1. Os honorários advocatícios convencionais (ou contratuais), previstos no contrato com o objetivo de ressarcir possível custo com a contratação de advogados, integram o eventual valor devido a título de perdas e danos, em respeito ao princípio da reparação integral dos prejuízos sofridos pela parte prejudicada pela rescisão ou descumprimento do contrato. Não se confundem com os honorários advocatícios sucumbenciais. 2. Havendo expressa previsão contratual a respeito da cobrança de honorários convencionais/contratuais, é lícita a inclusão da referida verba no cálculo do crédito perseguido, pois constitui justa compensação decorrente do descumprimento do contrato. 3. Quanto à distribuição das verbas sucumbenciais, não havendo equivalência entre os pedidos formulados e aqueles que restaram rejeitados, afigura-se razoável que os encargos sucumbenciais sejam suportados em partes desiguais entre os litigantes, em maior proporção pela Ré/Apelada. 4. Apelação conhecida e parcialmente provida.” (Acórdão 1403745, 07359462220208070001, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 8/3/2022, publicado no DJE: 11/3/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)" RECIFE, 7 de agosto de 2024. CARLOS EDUARDO GOMES DE MELO Diretoria Cível do 1º Grau