Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
APELANTES: Banco do Brasil S/A, MRV Engenharia e Participações S/A e MRV MD Cidade Nova Incorporações Ltda.
APELADO: José Bruno do Nascimento JUÍZO DE ORIGEM: 2ª Vara Cível da Capital - Seção A JUIZ(A) DECISOR(A)/SENTENCIANTE: Julio Cezar Santos da Silva RELATOR: Des. NEVES BAPTISTA DECISÃO TERMINATIVA
Intimação (Outros) - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE PERNAMBUCO Gabinete do Des. Neves Baptista 5ª CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO Nº: 0021591-25.2016.8.17.2001
Trata-se de recursos de apelação interpostos, respectivamente, por Banco do Brasil S/A e por MRV Engenharia e Participações S/A e MRV MD Cidade Nova Incorporações Ltda. em face de sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Capital - Seção A (ID 15696395), que julgou parcialmente procedentes os pedidos nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos proposta por José Bruno do Nascimento. Adoto, de início, o relatório da sentença recorrida: “JOSÉ BRUNO DO NASCIMENTO, qualificado na inicial, propõe neste juízo, com base na legislação pertinente, a presente AÇÃO DE DISTRATO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS E TUTELA ANTECIPADA, contra a MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES, a MRV MD CIDADE NOVA INCORPORAÇÕES SPE LTDA e o BANCO DO BRASIL S/A, todos qualificados. Na inicial, o demandante afirma que “celebrou com a Requerida, no dia 05 de julho de 2014 um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (documento anexo) de um imóvel localizado na Via Projetada, S/N, Lote Único – Quadra G, Reserva Villa Natal, Villa das Goiabeiras, bloco 01, apto. 211, bairro do Engenho Velho, Jaboatão dos Guararapes – PE, no valor de R$ 139.434,00 (cento e trinta e nove mil quatrocentos e trinta e quatro reais)” e que “com a segunda Requerida, firmou um financiamento no dia 09 de setembro de 2014”. Afirma ainda que vinha pagando regularmente os valores das parcelas, mas, desde setembro de 2015, está “sem condições de arcar com os valores pactuados no contrato, bem como, dos valores acessórios, tais como, a Taxa de Evolução de Obra”, tendo optado pelo distrato do contrato. Finaliza asseverando que tentou proceder com o distrato na esfera administrativa, mas não obteve êxito.
Diante do exposto, o autor requereu, a título de tutela provisória, a suspensão da execução do contrato, no que se refere a sua obrigação de pagar. O pedido definitivo é no sentido da rescisão do contrato, além de haver requerido a devolução dos valores pagos. Tutela indeferida, conforme se observa da decisão de ID 12660103. Devidamente citadas as demandadas MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e MRV MD CIDADE NOVA INCORPORAÇÕES LTDA apresentaram a peça de defesa de ID 13332337, em forma de contestação, na qual arguiram que não é mais a proprietária do bem vendido, já que o Banco do Brasil é o credor fiduciário em razão de já ter liberado o crédito habitacional ao autor. Defende, ainda, a legalidade do percentual de retenção em 30% e da multa em caso de rescisão de 8% do valor do imóvel. Devidamente citado, o BANCO DO BRASIL S/A apresentou a contestação de ID 13835806, na qual, preliminarmente, impugna a gratuidade da Justiça e aduz a ilegitimidade passiva, no mérito, aduz a regularidade contratual e a força vinculante dos contratos. Réplica de ID 14733800. Oportunizada a conciliação, as partes manifestaram seu desinteresse”. Eis o dispositivo da sentença alvo do recurso: “Por todo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com fulcro no artigo 487, I do Código de Processo Civil, para: a) RESCINDIR os contratos celebrados entre as partes; b) CONDENAR as rés, solidariamente, a restituírem ao autor, em parcela única, valor total efetivamente pago pela unidade imobiliária objeto dos autos, corrigidos pela tabela ENCOGE a cada desembolso, com juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da presente sentença (STJREsp.1.740.911 - Tema nº 1002), podendo as rés procederem a retenção de 25% do total apurado, para fazer face a todas as despesas e encargos derivados da dissolução dos contratos, a qualquer título, de modo que pelo autor seja levantado apenas 75% do total. Considerando a sucumbência recíproca, e a teor do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil de 2015, condeno as partes autora e rés, solidariamente, ao recolhimento das custas, à proporção de 50%. As rés devem proceder com o recolhimento proporcional das custas que lhe cabem em favor do erário, na medida em o autor litiga aos auspícios da gratuidade. Considerando ainda a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios, cada parte em favor do advogado da parte contrária, no valor correspondente a 10% do valor consolidado do proveito econômico, sendo este, para o autor, aquilo que efetivamente auferiu e, para o réu, aquilo que deixou de pagar. Por fim, fica suspensa a execução das obrigações decorrente da sucumbência da parte autora em face de encontrar-se litigando aos auspícios da Justiça Gratuita, a teor do artigo 98, § 3°, do CPC”. Em suas razões recursais (ID 15696399), o Banco do Brasil S/A suscita preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, aponta a regularidade da contratação e a inexistência de danos materiais. Por fim, requer o provimento do recurso para reforma da sentença, reconhecendo-se a ilegitimidade passiva da instituição financeira ou, em caso negativo, julgando-se improcedentes os pedidos. Nas suas razões recursais (ID 15696404), a MRV Engenharia e Participações S/A e a MRV MD Cidade Nova Incorporações Ltda., por seu turno, sustentam: 1) a impossibilidade de rescisão contratual nos moldes da condenação, encontrando-se o imóvel alienado fiduciariamente ao Banco do Brasil S/A em virtude do financiamento habitacional realizado; e 2) a regulamentação da matéria pelos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 e não pelo art. 53 do CDC. Ao final, requer o provimento do recurso para reforma da sentença, julgando-se improcedentes os pedidos. Contrarrazões aos recursos (ID 15696409). Determinação de suspensão do feito até o julgamento definitivo do Tema Repetitivo nº 1.095 pelo STJ (ID 21439291 e ID 21535323). Relatei. Decido. Inicialmente, é caso de rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo Banco do Brasil S/A, considerando que, à luz da teoria da asserção adotada pela jurisprudência do STJ[1], a pretensão autoral é a rescisão contratual em face tanto das construtoras/incorporadoras como da instituição financeira, o que confere pertinência subjetiva de ambas para ocuparem o polo passivo. Relativamente ao mérito, extrai-se dos autos que as partes celebraram, em 09/09/2014, instrumento particular de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, tendo como objeto o apartamento nº 211 do Bloco 01, localizado no “Condomínio Residencial Villa das Goiabeiras”, em Jaboatão dos Guararapes/PE (ID 15695836 e ss.). O recorrido, por estar “sem condições de arcar com os valores pactuados no contrato”, ingressou judicialmente pleiteando a rescisão da avença e a devolução dos valores pagos no importe de R$ 38.393,65. Por sua vez, as recorridas asseveram a impossibilidade de rescisão contratual nos moldes pleiteados, visto que a contratação é regida pela Lei nº 9.514/1997, devendo ser rejeitada a pretensão autoral. A respeito do assunto, o STJ, ao julgar o REsp n. 1.891.498/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.095), fixou a seguinte tese: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3. Recurso Especial provido. (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.) Na linha do aludido julgamento, nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato por inadimplemento/desinteresse do adquirente deve se dar de acordo com o procedimento dos arts. 26 e 27 da Lei n° 9.514/1997, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. Adiciona-se que, à luz da mais recente jurisprudência do STJ, o prévio registro do contrato de garantia de alienação fiduciária é até mesmo irrelevante para fins de validade e eficácia entre as partes. Nesse sentido, confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. CONTRATO NÃO REGISTRADO. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. 1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2. Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: "A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros" (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. PRECEDENTES. 1. A manifestação do adquirente em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária caracteriza o inadimplemento antecipado do contrato, situação que atrai a aplicação do procedimento especial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.076.009/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.) Como se nota, o entendimento adotado na sentença está em divergência com a tese fixada pelo STJ em sede de recurso repetitivo (Tema 1.095 - REsp n. 1.891.498/SP), não se justificando a procedência dos pedidos de rescisão contratual e devolução dos valores pagos. Com essas considerações, nos termos do art. 932, V, “b”, do CPC, e do art. 150, VI, “b”, do RITJPE, dou provimento aos recursos para reformar a sentença e julgar totalmente improcedentes os pedidos. Diante do resultado do julgamento, redistribuo os ônus sucumbênciais, condenando exclusivamente a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios devidos aos advogados dos réus fixados em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça concedida em seu favor. Intimem-se. Decorrido o prazo recursal, certifique-se e devolva-se à origem. Recife/PE, data da assinatura digital. Des. NEVES BAPTISTA Relator 8 [1]PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. CONEXÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. PROVA EMPRESTADA. REVERSÃO DO JULGADO QUE DEMANDARIA O REVOLVIMENTO DO CONTEÚDO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DA EMPRESA DESPROVIDO. 1. A Ciência Jurídica tem em suas formulações a Teoria da Asserção, segundo a qual o momento de verificação das condições da ação se dá no primeiro contato que o julgador tem com a petição inicial, ou seja, no instante da prolação do juízo de admissibilidade inicial do procedimento. 2. Esta Corte Superior firmou a compreensão de que as condições da ação, aí incluída a legitimidade para a causa, devem ser aferidas com base na Teoria da Asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial (AgRg no AgRg no REsp. 1.361.785/AL, Rel. Min. MAURO CAMPBELL MARQUES, DJe 10.3.2015; AgRg no AREsp. 512.835/SP, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 1o.6.2015). 3. Em relação às pretensões de julgamento conjunto dos processos por suposta conexão, de reconhecimento de suposta litigância de má-fé e de indevida utilização de prova emprestada, verifica-se que o acolhimento da pretensão recursal demandaria inevitável reversão das premissas fático-probatórias adotadas pela Corte de origem, atraindo o óbice da Súmula 7/STJ. 4. Agravo Interno da Empresa desprovido. (AgInt no REsp n. 1.641.829/RO, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe de 27/8/2020.)