Reintegração / Manutenção de Posse 0002067-39.2020.8.17.3250 - TJPE

Reintegração / Manutenção de Posse 0002067-39.2020.8.17.3250 - TJPE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA RÉU: MIRELY MARIA FLORENCIO DE AQUINO, ARNALDO SANTANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME, MARIA SEVERINA DA SILVA SANTANA SENTENÇA NELSON BARROS ALVES DA SILVA e MARIA APARECIDA ALVES DA SILVA, qualificados nos autos e assistidos por advogados constituídos, ajuizaram AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO (ESCRITURA PÚBLICA) c/com CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO em face de MIRELY MARIA FLORÊNCIO DE AQUINO, também identificada, sob os seguintes fundamentos. A petição inicial trouxe o seguinte relato: "No ano de 2015 os autores propuseram uma ação de adjudicação compulsória tombado sob o processo de n° 0003779-26.2015.8.17.1250, conforme cópia da sentença procedente e já transitada em julgado, em anexo (Doc. 01), onde na qual o intuito da ação era adjudicar os imóveis adquiridos pelos autores perante Arnaldo Santana Empreendimentos Mobiliários Ltda-ME. Ocorre Excelência, que o lote de terra n° 11 da quadra 04, fora vendido indevidamente pela imobiliária, sem o consentimento e anuência dos autores, uma vez que eles são os verdadeiros e legítimos donos do mencionado lote de terra. Verifica-se, que na sentença da adjudicação compulsória, ficou determinado a adjudicação do referido lote, mas o cartório se absteve de realizar a adjudicação, pois o mencionado lote se encontrava em nome da demandada. Importa ressaltar, que os Requerentes possuem a posse do referido bem desde de 28 de janeiro de 2012 Excelência, conforme contrato de compra e venda em anexo, portanto, é nula de pleno direito a escritura pública e o seu registro em nome da requerida. Na cláusula 2° do respectivo contrato de compra e venda celebrado pelos autores (Sr. Nelson Barros Alves da Silva e Mairia Aparecida Alves da Silva) com a Imobiliária Arnaldo Santana Empreendimentos Mobiliários LTDA-ME, os requerentes receberam como forma de um acordo negocial em sua totalidade, a importância de R$ 680.000,00 (seiscentos e oitenta mil reais) a título de bens de herança os lotes de terra que constam no referido contrato (cláusula 1°), inclusive, o lote de terra discutido nesta demanda judicial (Lote 11 da quadra 04, medindo 6,00 m x 21,00m). Importante ressaltar, que os autores não receberam nenhuma quantia em dinheiro, pois o valor mencionado no contrato equivale ao seu quinhão, suas quotas partes. Na oportunidade, é válido destacar, que na mesma cláusula contratual de n° 2, foi dado de forma plena e irrevogável quitação, como determina as regras da promessa de compra e venda. De acordo com o que ficou pactuado no contrato, em especial na clausula 3° o requerido assumiu a obrigação de transferir desde já a posse dos bens descritos, mas cometeu várias irregularidades, e umas delas fora as vendas de lotes de terras sem a devida outorga dos autores (legítimos donos). Contudo, no ato da adjudicação dos imóveis que se encontram narrados na ação de adjudicação compulsória proposta pelos autores, ficou sabendo os autores que o lote de terra de n° 11 localizado na quadra 04 não poderia ser adjudicado pelo cartório de registro de imóveis, uma vez que o lote havia sido vendido pela Imobiliária Arnaldo Santana Empreendimentos Mobiliários Ltda-ME para a demandada MIRELY MARIA FLORENCIO DE AQUINO, em 17 de agosto de 2015. Excelência, a compra e venda realizada pela imobiliária fora totalmente de forma indevida, pois esses lotes já possuíam donos os autores, isto é, 03 (três) anos após a aquisição dos autores que se deu em 28 de janeiro de 2012, a demandada efetua a compra de um lote de terra onde na qual já existiu um dono, qual seja os autores. Na sentença de mérito, proferida pelo Juiz de Direito Dr. Diego Vieira Lima, da 1° Vara Cível no processo de Adjudicação Compulsória tombado sob o n° 0003779-26.2015.8.17.1250, frisou na esplêndida sentença que: “O cerne da questão cinge-se na possibilidade dos autores em adjudicar os imóveis que são objetos do contrato de compra e venda colacionados às fls. 17/17v. É evidente, à luz dos argumentos levantados pelas partes (autor e réu) que o contrato foi uma simulação com o fito de encobertar a transmissão de direitos reais decorrentes da herança deixada pelos falecidos Ernestina Santana da Silva, Ludgero Barros Alves da Silva e a esposa deste. Naturalmente, conquanto o contrato de compra e venda represente simulação de ordem objetiva, na medida em que pretende escamotear a origem dos lotes de terras objeto de transação, inclusive com referência ao preço pago (R$ 680.000,00) e descrição pormenorizada dos imóveis transferidas, resta evidente que o negócio dissimulado é válido na substância e na forma. No caso concreto, o negócio subjacente à simulação é valido em sua substância e forma, ao tempo que realizado por instrumento jurídico válido, despedido de vício de vontades, e mediante forma não defesa em lei.” Ademais, o MM. Juiz de Direito, no qual prolatou a sentença destacou que “no caso, todavia, necessário ponderar que, de forma ilegal, dois imóveis foram vendidos a terceiros (lotes 13 e 14, da quadra 5 – certidão de fls. 20/23), não integrantes da lide, de sorte que deve ser afastada, neste ponto, a pretensão de adjudicação, com a substituição por outros lotes de igual tamanho e valor de mercado.” Nesse sentido, resta demonstrado que os autores foram lesados com tais vendas, perceba Excelência, que consta na sentença anexada aos autos o lote 11 da quadra 4, mas para a surpresa dos autores o mesmo fora vendido indevidamente, sendo tal venda nula de pleno direito, pois os autores não consentiram com a venda, não consta nenhum autorização feitas pelos autores, que só vieram ter conhecimento que o imóvel estava em nome da demandada quando fora adjudicar o imóvel com a carta de adjudicação expedida por este juízo no cartório de imóveis. Insta salientar, que a imobiliária que vendeu os lotes dos autores indevidamente não tinha nem se quer poderes para vender tais lotes, pois os autores em nenhum momento autorizaram ou se quer outorgaram poderes mediante procuração para a imobiliária Arnaldo Santana Empreendimentos Imobiliários LTDA – ME. Veja Excelência, que a imobiliária possuía poderes para vender outros lotes e não os que constam descriminados no contrato de compra e venda em anexo, que pertence aos autores. Inconformados com a situação enfrentada, os demandantes buscam a via jurisdicional pleiteando a declaração de ineficácia do ato fraudulento praticado sem o seu conhecimento, para que seja declarado nulo de pleno direito a escritura pública e o registro que se encontra em nome da Sra. MIRELY MARIA FLORÊNCIO DE AQUINO". Ao final, requereu que sejam "julgados procedentes tornando definitiva a tutela de nulidade da escritura de compra e venda do imóvel de Registro n° R.1, matrícula nº 23.090 registrada no dia 17 de agosto de 2015, oficiando, também, a anulação do registro Junto ao Registro Geral de Imóveis de Santa Cruz do Capibaribe/PE". Juntaram-se procuração e documentos, dentre eles cópia da sentença com trânsito em julgado proferida nos autos do processo n. 0003779-26.2015.8.17.1250, referente a ação de adjudicação compulsória julgada favoravelmente aos autores, cópia do contrato de promessa de compra e venda do lote objeto dos autos, certidões imobiliárias. Recebida a inicial e deferida a gratuidade aos autores, foi determinada a citação da ré. A ré foi citada (ID 75837388 - Pág. 1). Certidão de decurso de prazo sem manifestação da ré (ID 77285577 - Pág. 1). Os autores requereram o julgamento antecipado da lide (ID 79082024 - Pág. 1). A requerida habilitou patrono nos autos e se manifestou nos seguintes termos: "a Requerida adquiriu o lote de boa-fé acreditando ser um negócio válido, para tanto junta a este a escritura pública realizada, não tendo à época conhecimento do trâmite da Ação de Adjudicação mencionada neste processo, o que segundo o Código Civil Brasileiro poderá gerar o direito de regresso em razão do prejuízo oneroso arcado pela Requerida, repudiando assim o enriquecimento ilícito". Juntou escritura pública de compra e venda do lote em litígio. Após tentativa frustrada de conciliação, a ré ofereceu contestação, cuja intempestividade fora requerida pela parte autora. Em decisão de saneamento, foi determinada a citação de ARNALDO SANTANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME, representado pela INVENTARIANTE MARIA SEVERINA DA SILVA SANTANA e por MARIA SEVERINA DA SILVA SANTANA. Citados, os referidos réus não ofereceram contestação (ID 136335647 - Pág. 1). A parte autora reiterou pedido de julgamento antecipado. Autos conclusos. É o relatório. Decido. O processo em análise se encontra pronto para julgamento, em razão da natureza essencialmente documental do feito e em função da revelia da parte ré. Não há questões preliminares a examinar. No mérito, verifico que o pedido é procedente. Conforme relatado, Sentença (Outras) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 2ª Vara Cível e Regional da Infância e Juventude da Comarca de Santa Cruz do Capibaribe Rod Rodovia PE 160, KM 12, SANTA CRUZ DO CAPIBARIBE - PE - CEP: 55190-000 - F:(81) 37598281 Processo nº 0002067-39.2020.8.17.3250 AUTOR(A): NELSON BARROS ALVES DA SILVA, MARIA APARECIDA ALVES DA SILVA trata-se de ação declaratória de nulidade de escritura pública de compra e venda de bem imóvel com cancelamento de registro imobiliário envolvendo as partes acima nominadas. Em suma, afirma a parte autora que é a verdadeira proprietária do lote 11 da quadra 04 do loteamento Novo Polo Parque Santana, por força de contrato de compra e venda celebrado em 28 de janeiro de 2012, conforme instrumento com firma reconhecida de ID 69722836 - Pág. 1-3, e em razão da sentença de procedência de pedido formulado em ação de adjudicação compulsória (ID 69721669 - Pág. 1-4), que expressamente autorizou a lavratura do registro do referido bem imóvel em nome dos requerentes. A requerida, por sua vez, declarou que "adquiriu o lote de boa-fé acreditando ser um negócio válido, para tanto junta a este a escritura pública realizada, não tendo à época conhecimento do trâmite da Ação de Adjudicação mencionada neste processo, o que segundo o Código Civil Brasileiro poderá gerar o direito de regresso em razão do prejuízo oneroso arcado pela Requerida, repudiando assim o enriquecimento ilícito". Acerca da matéria, entende a jurisprudência de forma pacífica que, em tese, a parte que primeiro houver levado a registro a escritura de compra e venda do bem imóvel vendido em duplicidade adquirir-lhe-á a propriedade, salvo se for possível extrair-se eventual má-fé do adquirente no caso concreto. Nessa situação, o ordenamento jurídico premia a diligência da parte que promove o registro em primeiro lugar. Nesse sentido, conforme jurisprudência do STJ, "se duas pessoas distintas comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a escritura a registro adquirirá a propriedade, desde que não seja possível extrair má-fé do outro adquirente. (...). (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.071412-9/006, Relator(a): Des.(a) Leonardo de Faria Beraldo, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/08/2024, publicação da súmula em 09/08/2024). Afinal, de acordo com os artigos 1.245 e 1.227 do CC, "a propriedade imóvel se transmite mediante registro do título translativo em cartório, havendo-se o adquirente como proprietário até a declaração de nulidade levada a efeito em ação própria. A lei de registros públicos adota, na atividade registral imobiliária, o princípio da prioridade, preferindo-se o registro do direito real na ordem em que apresentados os respectivos protocolos. (...).(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.24.115875-7/001, Relator(a): Des.(a) Maurílio Gabriel, 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/07/2024, publicação da súmula em 31/07/2024). Contudo, no presente caso, há elemento distintivo que legitima solução diversa. É que, conforme reconhecido por sentença judicial com trânsito em julgado proferida nos autos do processo n. 0003779-26.2015.8.17.1250, diante da pretensão resistida da imobiliária que lhes alienou o lote de terra em litígio em outorgar escritura definitiva do referido bem, a fim de possibilitar o registro do imóvel perante o cartório competente, fez-se necessário o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória para fazerem valer o seu direito de propriedade. Assim, é tão verdadeira a precedência da compra do referido bem pelos requerentes quanto a necessidade de judicialização do negócio jurídico aquisitivo para que os requerentes obtivessem o registro imobiliário. Após sentença que lhes foi favorável, proferida em processo instaurado por iniciativa dos autores no ano de 2015, eles finalmente só conseguiram a almejada carta de adjudicação em 19.06.2018 (ID 69721676 - Pág. 2). Portanto, é possível concluir-se que a tentativa de registro tardio do bem imóvel não se deu por conduta desidiosa dos requerentes, que, pelo contrário, tiveram de aguardar longa tramitação processual para obter o acertamento do seu direito de propriedade. Por sua vez, observo com clareza que os pressupostos fáticos da casuística jurisprudencial acima citada não se aplicam ao presente caso. Nesse contexto, entende-se que "a alienação de um mesmo imóvel para compradores diferentes, configura uma venda em duplicidade, tornando nulo de pleno direito o segundo negócio jurídico realizado, em face da impossibilidade de seu objeto, pois ninguém pode vender algo que não lhe pertença. (...). Uma vez satisfeitos os requisitos legais, impõe-se reconhecer a titularidade do imóvel à primeira compradora, em favor de quem deve ocorrer a adjudicação compulsória, em observância aos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. 4. As imobiliárias que alienam o imóvel em duplicidade é que devem arcar com o ônus da sucumbência, e não a construtora/segunda adquirente, tendo em vista o princípio da causalidade. (TJGO, Apelação cível n. 5520118.45.2018.8.09.0017, desembargador MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, Publicado em 29/05/2020). A requerida, por outro lado, poderá se valer das disposições dos artigos 447 e seguintes do CC, segundo as quais "nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção", ressaltando-se que, "se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu". (art. 449 do CC). A procedência do pedido formulado é medida que se impõe. ISSO POSTO, com base nos fundamentos acima, resolvo o mérito do processo e JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para declarar NULA a escritura pública referente ao negócio jurídico de compra e venda que teve por objeto o lote 11 da quadra 04 do loteamento Novo Polo Parque Santana, firmado entre ARNALDO SANTANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME e MIRELY MARIA FLORÊNCIO DE AQUINO (ID 80202161 - Pág. 1-3), e, por conseguinte, NULO o registro imobiliário de n° R.1, matrícula nº 23.090, datado de 17 de agosto de 2015 (ID 69722844 - Pág. 1). Em razão da sucumbência e do princípio da causalidade, condeno ARNALDO SANTANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 20% sobre o valor da causa. P. R. I. Com o trânsito em julgado, expeça-se mandado de cancelamento do registro imobiliário de n° R.1, matrícula nº 23.090, datado de 17 de agosto de 2015 (ID 69722844 - Pág. 1). SANTA CRUZ DO CAPIBARIBE, 15 de setembro de 2024 Leonardo Batista Peixoto Juiz(a) de Direito

16/09/2024, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Expedição de Certidão.

Expedição de Certidão.

Expedição de Mandado.

Expedição de Certidão.

Decorrido prazo de ARNALDO SANTANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME em 16/06/2025 23:59.

Juntada de Petição de diligência

Mandado devolvido entregue ao destinatário

Expedição de Certidão.

Recebido o Mandado para Cumprimento

Expedição de mandado (outros).

Mandado enviado para a cemando: (Santa Cruz do Capibaribe - Varas Cemando)

Recebido o Mandado para Cumprimento

Remetidos os Autos (Devolução) para Secretaria. Cálculo realizado

Realizado cálculo de custas

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