Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
RÉU: PAUDALHO ECO LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, IMOBI DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA ´ SENTENÇA
Sentença (Outras) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Seção B da 13ª Vara Cível da Capital Avenida Desembargador Guerra Barreto - Fórum do Recife, S/N, Ilha Joana Bezerra, RECIFE - PE - CEP: 50080-900 - F:(81) 31810306 Processo nº 0061587-59.2018.8.17.2001 AUTOR(A): PABLO RAPHAEL BALDUINO FERREIRA Vistos etc. PABLO RAPHAEL BALDUINO FERREIRA, devidamente qualificado nos autos, por intermédio de advogado legalmente habilitado, propôs a presente demanda contra PAUDALHO ECO LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA E IMOBI DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA., igualmente identificados na vestibular. Narra a inicial que o autor, em dezembro de 2014, firmou junto à ré contrato de promessa de compra e venda de um terreno, cujo condomínio encontrava-se ainda na planta, no Município de Paudalho/PE, se comprometendo a pagar o montante de R$91.440,94 (noventa e um mil, quatrocentos e quarenta reais e noventa e quatro centavos), cuja obra de infraestrutura tinha previsão de conclusão e entrega até janeiro de 2018. Passado o prazo para entrega da obra, sem conclusão, o autor se uniu a outros adquirentes do empreendimento e realizaram uma proposta de distrato, a qual não foi aceita, realizando uma contraproposta de devolver 1/3 do que havia sido pago, o que não foi aceito. Requereu a antecipação de tutela, no sentido de ser restituído o valor de R$28.592,78 pagos pelo autor como a devida correção, não inscrever o nome do demandante nos órgãos de proteção ao crédito. Ao final, pugnou que fosse declarada a nulidade das cláusulas que excluem a possibilidade de devolução das parcelas pagas, a rescisão do contrato; a inversão da cláusula terceira que prevê juros de 1% e multa de 2% em caso de impontualidade do consumidor, a ser calculada pela importância já adimplida; a restituição integral do valor já adimplido, com juros e multa, indenização por danos morais, além das despesas processuais e honorários. Foi deferida a tutela nos termos constantes à Id. nº 40328374, deferindo-se, inclusive o bloqueio de valores dos pagos pelo demandante em caso de descumprimento da decisão. Realizada audiência, não houve possibilidade de acordo. A parte requerida, citada, apresentou contestação à Id. nº 43394692, arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da IMOBI, a prescrição trienal. No mérito, a demandada alega que houve a prorrogação automática por mais 180 dias, por motivo de força maior e imprevisões climáticas, além da crise financeira que assolou o país. Impugna a antecipação de tutela, requerendo a improcedência da ação. Réplica apresentada em Id. nº 44510040. O demandante informa o descumprimento da tutela. Ao que determinou o juízo a intimação da demandada para comprovar o cumprimento sob pena de bloqueio via Sisbajud. Decisão de agravo acostada à Id. nº 70225628, negou provimento ao recurso. Realizada a tentativa de bloqueio, não se obteve êxito (Id. nº 80147806. Diante de novo pedido de bloqueio do autor, foi novamente deferido, contudo, sem êxito. Intimada a parte autora, não se pronunciou, conforme certidão à Id. nº 172315923. A parte demandante requereu o julgamento do feito. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Passo a DECISÃO. DO JULGAMENTO ANTECIPADO O feito comporta julgamento antecipado na forma do art. 355, I, do CPC, dispensando a produção de provas outras, além das já acostadas, por não haver questão fática controversa. DAS PRELIMINARES SUSCITADAS Com relação a ilegitimidade passiva da IMOBI, não merece guarida, uma vez que há solidariedade entre a construtora e a corretora que atuam em parceria na venda do imóvel ao demandante. Quanto à prescrição suscitada, não merece prosperar, uma vez que em caso de ilícito contratual, afasta-se a prescrição trienal prevista no inciso V do § 3º do art. 206 do CC, para se adotar a decenal, prevista no art. 205 do Código Civil, dada a natureza obrigacional e pessoal da relação e a inexistência de prazo específico. Com relação à inversão do ônus da prova, de logo, anuncio que a relação processual em tela deve se pautar pela legislação consumerista, uma vez que se trata de venda de bem a pessoa física hipossuficiente, nos termos do arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Superadas as preliminares, passo ao exame do mérito IN MERITUM CAUSAE DO RESSARCIMENTO DAS PARCELAS QUITADAS O teor da defesa da promovida tem o condão de tornar incontroversa a ocorrência da tardança na conclusão do objeto do contrato. Essa, a inteligência do art. 389 do NCPC. De idêntica sorte, a adimplência do autor, em relação às prestações do pacto, vencidas e cobradas pela demandada, também não é alvo de discussão nos autos. Do exame da documentação colacionada, constato que, efetivamente, a data prevista para o adimplemento do contrato, por parte da construtora ré, era janeiro de 2018, constante à cláusula 5.2 (id. nº 37827671), do contrato em comento, estando prevista na cláusula 5.4 a tolerância de 180 dias. Entretanto, ultrapassado o prazo de tolerância estabelecido contratualmente, a obra ainda não havia sido concluída, consoante consta na própria defesa da suplicada, demonstrando que até a interposição da ação em 13/11/2018, a obra ainda não havia sido concluída. Ressalte-se que não é lícito à empresa ré estabelecer previsão contratual no sentido da prorrogação automática e indefinida do prazo de entrega, em situações que caracterizam o risco da atividade da mesma, quais sejam, elevação de índices pluviométricos, alta demanda por funcionários da obra, dentre outros fatores, posto que esta tolerância diante de fatos “imprevisíveis” já está contida nos 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de alça-la a posição de vantagem exagerada em desfavor do consumidor. A corroborar o entendimento, ora esposado, o aresto abaixo transcrito: CIVIL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. POSSIBILIDADE. MULTA COMPENSATÓRIA. PRECIFICAÇÃO DAS PERDAS E DANOS. 1. A construção civil pode sofrer atrasos devido a eventos imprevisíveis, como escassez de mão de obra qualificada ou ainda falta de materiais específicos, hipóteses genéricas que justificam a utilização do prazo de tolerância normalmente previsto em contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel. 2. Restando demonstrado o atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância, deve a construtora responder pela cláusula penal contratual. 3. Estipulada multa compensatória mensal em percentual do valor atualizado do contrato, no caso de atraso na entrega do imóvel, consideram-se prefixados o valor das perdas e danos, não se permitindo indenização complementar. 4. Recurso não provido. (TJ-DF - APC: 20140111150794, Relator: CRUZ MACEDO, Data de Julgamento: 16/09/2015, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 05/10/2015. Pág.: 233). Grifei. Consideram-se enquanto elementos objetivos do dever de reparar: a conduta, consistente em uma ação ou omissão; o dano, que deve ser certo e atual; e o nexo causal, que é justamente o elo entre o ato e o dano. A doutrina e o Código Civil pátrio, no entretanto, relativizam a imputação da responsabilidade àquele que praticou a conduta que originou o dano, rompendo, portanto, o nexo causal, em diversas situações, dentre as quais destaco: 1) legítima defesa, 2) estado de necessidade, 3) exercício regular do direito e estrito cumprimento do dever legal, 4) culpa exclusiva da vítima, 5) cláusula de não indenizar, ressalvado o caso de ser constatada sua abusividade, dada a hipossuficiência do consumidor, 6) fato de terceiro e 7) caso fortuito ou força maior. A construtora, por possuir amplo conhecimento no setor de edificações, deve incluir, dentre as suas previsões, cálculos e despesas, a possibilidade de ocorrência de fatos tais como fenômenos climáticos, descumprimento de obrigação por parte de eventuais fornecedores e até mesmo a burocracia do Poder Público, consoante podemos inferir do aresto infra: AÇÃO de INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS e MORAIS. Atraso na entrega de imóvel. Sentença de parcial procedência. Apela a ré, insistindo que o atraso na entrega tem justificativa, com previsão de mais 120 dias, além dos 180 dias, alega motivo de força maior em razão de período de chuvas excessivas, o que exclui a mora da construtora até julho de 2014. Atribui o atraso a terceiro. Pede o afastamento do dano moral. Descabimento. Atraso na entrega da obra. Alegação de chuvas excessivas, escassez de materiais e mão-de-obra. Inadmissibilidade. Fortuito interno não elide a responsabilidade do fornecedor. Ausência de justificativa plausível. Pertinência da fixação de indenização pelos danos sofridos. Danos materiais. Lucros cessantes. Dano moral, pelo exercício abusivo do direito e a frustração no recebimento do imóvel. Possibilidade. Início da mora em dezembro de 2013, até a efetiva entrega das chaves. Recurso improvido. (TJ-SP - APL: 10029315920148260198 SP 1002931-59.2014.8.26.0198, Relator: James Siano, Data de Julgamento: 21/03/2016, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/03/2016). Grifei. Daí, patenteado se acha que a demora na entrega do imóvel à autora consiste em descumprimento contratual, e, portanto, ato ilícito que importa na responsabilização civil da fornecedora. Surge, assim, o dever de ressarcir o contratante. Nula de pleno direito, portanto, a cláusula que exclui do âmbito de responsabilidade da ré fatores inerentes à atividade da qual aufere lucro, em virtude da disposição do art. 51, I e IV, do Código de Defesa do Consumidor. Ainda com fulcro no art. 51, I do código consumerista, reconheço a nulidade da cláusula contratual na parte em que estipula a possibilidade de prorrogação automática por igual período de 180 dias, do prazo para entrega do imóvel, consagrando a renúncia prévia do consumidor ao direito de discordar. Porém, reputo válida a cláusula de tolerância, apenas quanto à disposição de que são de 180 (cento e oitenta) dias, contudo, devem ser contados em dias corridos e não uteis, para a conclusão e entrega das obras de infraestrutura, independentemente de justificativa. Assim, constatado o inadimplemento por parte da construtora e ausente qualquer excludente de responsabilidade, tenho que o pleito autoral de rescisão contratual com restituição integral do valor pago merece acolhida, uma vez que o art. 475 do Código Civil de 2002 estabelece que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”, nos exatos moldes do decidido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal: DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO BEM IMÓVEL. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE NÃO CONFIGURADA. RISCO DO EMPREENDIMETO. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. As intercorrências inerentes à ocorrência de chuva, escassez de mão de obra e greve no serviço de transporte público não podem ser consideradas como caso fortuito ou força maior passíveis de elidir a culpa pelo atraso na entrega de imóvel. A teoria do adimplemento substancial não se aplica a hipótese de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em que a promissária vendedora não entrega o imóvel no prazo. Demonstrado o inadimplemento por parte da construtora, em razão do atraso na entrega da obra, cabível a rescisão contratual, nos termos do art. 475 do CC, devendo as partes retornarem ao seu status quo ante, com a restituição dos valores pagos pelo adquirente. Recurso conhecido e não provido. (TJ-DF - APC: 20140111377258, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Data de Julgamento: 29/07/2015, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 04/08/2015. Pág.: 326) Grifei. No mesmo sentido, a súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. DA MULTA CONVENCIONAL Quanto ao pleito de multa moratória em favor da suplicante, o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485, afetados pela sistemática dos Recursos Repetitivos (tema 971), aplicável ao caso em tela, traz que “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” Dessa forma, tenho que cabe à Construtora requerida o pagamento da multa moratória, conforme dispõe a cláusula 3.11, do contrato, devendo a suplicada pagar ao demandante o percentual de 2%, mais juros de 0,33% ao mês, do valor pago pelo demandante, a título de indenização por perdas e danos. DOS DANOS MORAIS A aquisição do imóvel pelo demandante acreditando que se tratava de um bom negócio gerou expectativas que foram desfeitas sem qualquer justificativa plausível, que ocasionaram lesões a honra do demandante que extrapolaram o mero aborrecimento do cotidiano, passível de ser indenizado. Diante disso, faz jus o autor a uma indenização no valor de R$10.000,00. Por todo o exposto, JULGO PROCEDENTE o pleito autoral, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: (a) Confirmar a tutela antecipada no bojo desta decisão, tornando-a definitiva; (b) Declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes litigantes, devendo a promovida devolver ao demandante, o valor integral por ele desembolsado em decorrência do contrato entabulado pelas partes, R$ 28.592,78 (vinte e oito mil, quinhentos e noventa e dois reais e setenta e oito centavos), acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data da citação, e corrigido monetariamente pelo INCC desde a data dos pagamentos; (c) Condenar ainda, a acionada, no pagamento da pena convencionada de 2% mais 0,33% de juros mensais, do valor pago pelo demandante, devidamente corrigido pela tabela Encoge a partir da data prevista para entrega da obra, janeiro/2018, acrescido de juros legais a partir da citação. (d) Condenar as rés, solidariamente, no pagamento da importância de R$10.000,00 (dez mil reais) pelos danos morais suportados, devidamente corrigidos pela tabela encoge a partir do arbitramento e juros de 1% a partir da citação. Condeno a ré, por fim, ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais fixados em 20% do valor da condenação. Apresentado recurso de Apelação, intime-se a parte apelada para, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias, oferecer contrarrazões. Findo o prazo, com ou sem manifestação da parte interessada, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça (art. 1.010, §§ 1º e 3º, do CPC). Certificado o trânsito em julgado, ao arquivo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Recife, 14 de outubro de 2024. Dr. Lauro Pedro dos Santos Neto Juiz de Direito da 13ª Vara Cível Seção B