Procedimento Comum Cível 0025994-71.2015.8.17.2001 - TJPE

Procedimento Comum Cível 0025994-71.2015.8.17.2001 - TJPE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA RÉU: CONSTRUTORA DALLAS LTDA INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção A da 4ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor do Ato Judicial de ID 184956015, conforme segue transcrito abaixo: "SENTENÇA Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA CÍVEL DO 1º GRAU Av. Des. Guerra Barreto, s/n - Ilha Joana Bezerra, Recife - PE, 50080-900 - Fórum Rodolfo Aureliano Seção A da 4ª Vara Cível da Capital Processo nº 0025994-71.2015.8.17.2001 AUTOR(A): RODRIGO PEDROSA ROMANA Vistos etc. I – RODRIGO PEDROSA ROMANA ingressou com a presente Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais em face da CONSTRUTORA DALLAS LTDA. Alega que, em 02/03/2010, firmou com a ré promessa de compra e venda para aquisição do apartamento nº 1103, do Edifício Golden Shopping Home Service, localizado na Rua Ribeiro de Brito, nº 950, Boa Viagem, nesta cidade, pelo preço de R$ 73.000,00, efetuando o pagamento de R$20.000,00, a título de sinal, e o saldo (R$53.000,00) dividido em parcelas, intercaladas e chaves. Narra que, na ocasião da compra, foi-lhe informado que o prazo para a conclusão da obra se iniciaria da assinatura do contrato; no entanto, passado o prazo de conclusão previsto (48 meses mais prorrogação por 240 dias úteis), tomou conhecimento de que o prazo inicial para a conclusão da obra seria contado a partir do registro do memorial descritivo do empreendimento no Cartório de Imóveis, que apenas se deu em 03/05/2011. Aduz que tal prática comercial é ilícita, nos termos do art. 32, alínea ‘g’, da Lei nº. 4.591/64, e que diante do atraso na conclusão do empreendimento (por mais de 15 meses) e na expedição do habite-se, tem a perspectiva de usar o apartamento apenas a partir de janeiro de 2016. Pede, ao final: a) declaração de nulidade das cláusulas 3.1, 9.1 e 9.2, fixando-se a contagem do prazo para a conclusão da obra a partir da assinatura do contrato (02/03/2010), tornando sem efeito a prorrogação do prazo de 240 dias úteis; b) declaração de nulidade da cláusula 9.3; c) condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes, equivalente a R$1.000,00 (mil reais), desde 03/03/2014 até a entrega definitiva do imóvel, com juros de mora a partir da notificação, ocorrida em abril de 2015 ou, sucessivamente, no valor mensal e total que se entenda de direito; d) indenização pelos danos morais suportados. Junta documentos e recolhe custas processuais. Devidamente citada, a CONSTRUTORA DALLAS argui, preliminarmente: a) inépcia da inicial por ausência de informações que prejudicaram o exercício do direito de defesa; b) impossibilidade de inversão do ônus da prova, pois seria necessário à ré fazer prova de fato negativo. No mérito, alega que o autor foi cientificado por escrito de que o memorial de incorporação ainda não estava registrado e que, por esta razão, não foi celebrado entre as partes promessa de compra e venda e sim reserva de promessa de compra e venda. Esclarece que o habite-se do imóvel adquirido pelo autor foi expedido em 27/11/2015 e que já houve a entrega das chaves. Defende a inexistência de cláusulas abusivas, a validade da cláusula de tolerância e a possibilidade de prorrogação por prazo indeterminado, em caso fortuito ou força maior, além da possibilidade de prefixação de perdas e danos em caso de atraso na entrega do imóvel. Impugna a documentação apresentada para embasar o pedido de lucros cessantes e ressalta a não ocorrência de danos morais. Pede, ao final, o julgamento improcedente dos pedidos iniciais. Junta documentos. Houve réplica. Instadas as partes à produção de outros meios de provas, a parte autora requereu a realização de perícia judicial, o que foi deferido. Nomeado perito e apresentada proposta de honorários, a parte demandante desistiu da produção da prova e requereu o julgamento antecipado da lide. A decisão que determinou a suspensão do feito em razão de recurso repetitivo (processo eletrônico REsp n. 1.614.721/DF) foi revogada após oposição de Embargos de Declaração pelo autor. A requerida apresentou pedido de suspensão do feito em virtude do processamento de sua recuperação judicial. Os autos vieram para esta Central de Agilização Processual, ocasião em que foi determinada a intimação da parte demandada a se manifestar sobre o laudo apresentado pelo autor, o que foi cumprido. Designada audiência de tentativa de conciliação, o ato deixou de ser realizado em razão da ausência do requerido. Os autos vieram da 4ª Vara Cível da Capital – seção A para esta Central de Agilização Processual no estado em que se encontram. É o relatório. Decido. II – Conheço diretamente do pedido, pois a lide comporta julgamento antecipado, a teor da regra editada no art. 355, inc. I, do CPC, por desnecessária a dilação probatória, sendo suficiente ao deslinde do litígio a prova documental já produzida. Antes de ingressar no mérito da demanda, faz-se necessária a apreciação da preliminar de inépcia da inicial ofertada na contestação, a qual, a toda evidência, não merece prosperar, vez que não restou evidenciada qualquer das hipóteses relacionadas no art. 321, do CPC. Ademais, a petição inicial narra com clareza e objetividade a causa de pedir e o pedido, chegando, assim, a uma conclusão lógica, em atenção aos requisitos delineados no art. 319 do CPC, permitindo, inclusive, que o demandado a responda integralmente. A eventual ausência de prova das alegações autorais é matéria que se confunde com o mérito da demanda e com ele será apreciado. Por fim, anoto que o pedido de suspensão do feito formulado pela ré em virtude do deferimento do pedido de recuperação judicial não pode prosperar. Nos termos do art. 6º, da Lei n° 11.101/2005, o deferimento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor, inclusive, aquelas dos credores particulares do sócio solidário. Contudo, o §1º de referido dispositivo legal excepciona: “§1º – Terá prosseguimento no juízo no qual estiver se processando a ação que demandar quantia ilíquida (...)” A Lei nº 11.101/2005, em seu artigo 52, inciso III, também estabelece que, deferido o processamento da recuperação judicial, o juiz ordenará a suspensão de todas as ações ou execuções contra o devedor, ressalvadas aquelas em que se demandar quantia ilíquida, as ações trabalhistas e as de natureza fiscal, permanecendo os respectivos autos no juízo onde se processam. Com efeito, a presente ação está inserta nas hipóteses previstas tanto no §1º, do artigo 6º, bem como no artigo 52, inc. III, acima mencionados, razão pela qual indefiro o requerimento de suspensão do feito, que deve prosseguir, conforme disposto no §1°, do art. 6º, da Lei n° 11.101/2005. Superadas todas as questões preliminares, passo ao exame do mérito. O cerne da lide tem como pano de fundo o atraso na entrega do bem imóvel adquirido pela parte autora. Teria a construtora extrapolado o prazo contratual e gerado, com isso, prejuízos à demandante. Registro, inicialmente, que a relação firmada entre as partes submete-se às regras previstas no Código de Defesa do Consumidor, diante do que estabelecem os arts. 2º e 3º do CDC, os quais definem, respectivamente, consumidor e fornecedor, independentemente do destino final do bem. Nesse sentido, já se posicionou o Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE DE APART-HOTEL. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. AÇÃO RESOLUTÓRIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. CONSUMIDOR FINAL. AFASTAMENTO. INVESTIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE. AFERIÇÃO. NECESSIDADE. FUTURA ADMINISTRADORA DE SERVIÇOS HOTELEIROS. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CADEIA DE FORNECIMENTO. DESCARACTERIZAÇÃO. OFERTA E PUBLICIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INEXISTÊNCIA. INFORMAÇÃO CLARA. ATUAÇÃO ESPECIFICADA. ADQUIRENTE. CIÊNCIA EFETIVA. POOL DE LOCAÇÃO. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. CONTRATAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. As questões controvertidas na presente via recursal são: a) definir se o Código de Defesa do Consumidor se aplica às ações de resolução de promessa de compra e venda de imóvel não destinado à moradia do adquirente (finalidade de investimento) e b) delinear se a futura administradora de empreendimento hoteleiro, cujas obras foram paralisadas, possui legitimidade passiva ad causam, juntamente com a promitente vendedora, a intermediadora e a incorporadora, em demanda resolutória e reparatória de contrato de aquisição de unidades de apart-hotel. 3. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional. 4. O apart-hotel (flat services ou flats) é um prédio de apartamentos com serviços de hotelaria. No caso, é incontroverso que o empreendimento se destina a aluguéis temporários. Como não é permitido aos condomínios praticarem atividade comercial, e para haver a exploração da locação hoteleira, os proprietários das unidades devem se juntar em uma nova entidade, constituída comumente na forma de sociedade em conta de participação, apta a ratear as receitas e as despesas das operações, formando um pool hoteleiro, sob a coordenação de uma empresa de administração hoteleira. 5. Na hipótese, é inegável que a promissária compradora era investidora, pois tinha ciência de que as unidades habitacionais não seriam destinadas ao próprio uso, já que as entregou ao pool hoteleiro ao anuir ao Termo de Adesão e ao contratar a constituição da sociedade em conta de participação para exploração apart-hoteleira, em que integraria os sócios participantes (sócios ocultos), sendo a Blue Tree Hotels a sócia ostensiva. Pela teoria finalista mitigada, a Corte local deveria ao menos aferir a sua vulnerabilidade para fins de aplicação do CDC. 6. Na espécie, não há falar em deficiência de informação ou em publicidade enganosa, porquanto sempre foi divulgada claramente a posição da BTH no empreendimento, tendo se obrigado, nos termos da oferta ao público e dos contratos pactuados, de que seria tão somente a futura administradora dos serviços hoteleiros após a conclusão do edifício, sem ingerência na comercialização das unidades ou na sua construção. Reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam. 7. Deve ser afastada qualquer responsabilização solidária da recorrente pelo não adimplemento do contrato de promessa de compra e venda das unidades do apart-hotel, seja por não integrar a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária, seja por não compor o mesmo grupo econômico das empresas inadimplentes, seja por também ter sido prejudicada, visto que sua pretensão de explorar o ramo hoteleiro na localidade foi tão frustrada quanto a pretensão da autora de ganhar rentabilidade com a aquisição e a locação das unidades imobiliárias. 8. Recurso especial provido. (REsp 1785802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 06/03/2019) – Grifei Tratando-se o presente caso de típica relação de consumo, o contrato firmado deve ser interpretado em favor do consumidor, parte mais frágil na relação. De sorte que, na forma do art.14, do CDC, a responsabilidade que recai sobre a empresa demandada assume nítida natureza objetiva, cabendo-lhes trazer aos autos fatos capazes de desconstituir, modificar ou extinguir o direito do autor. Pois bem. Ressoa incontroversa nos autos a existência de instrumento particular de promessa de compra e venda da unidade nº 1103, no empreendimento GOLDEN SHOPPING HOME SERVICE. Para além disso, restou evidenciado o atraso na entrega da obra que, registre-se, ultrapassa o indigitado prazo de tolerância previsto em contrato (240 dias úteis) e, frise-se, mesmo considerando como termo inicial de contagem do prazo o registro do memorial de incorporação (03/05/2011). Sobre o tema, reza o art. 32, alínea “g”, da Lei 4.591/64, que o incorporador somente poderá negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, o memorial descritivo das especificações da obra projetada. Nessa perspectiva, constata-se das provas carreadas aos autos que a construtora demandada não observou as exigências do aludido diploma legislativo, de modo que não pode vincular o início das obras ao seu talante, ou seja, somente quando entender conveniente proceder com o registro do respectivo memorial de incorporação, sobretudo, porque estaria descumprindo o comando legal e valendo-se da própria torpeza para justificar o atraso na entrega da obra. Logo, reputo abusiva a cláusula que condiciona o início das obras à data de registro no cartório de imóveis do memorial de incorporação. Indubitavelmente, cuida-se de disposição nitidamente leonina, porque estipula termo inicial a evento futuro e flagrantemente dependente do livre arbítrio e interesse do construtor/fornecedor. Assim sendo, considerando que o registro do memorial de incorporação jamais poderia ser o termo inicial para contagem do prazo de execução da obra, passo a modular o respectivo marco inicial para reconhecer como termo inicial da contagem a data da assinatura do contrato, in casu, março/2010 (ID n° 9330448). Mutatis mutandis, sobre o tema trago à baila decisões do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. DECISÃO (...) 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (REsp 1.582.318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017). Incide, no ponto, o enunciado da Súmula 568/STJ. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial e, com base no disposto no § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015, fixo os honorários de sucumbência recursais em RS 300,00 (trezentos reais). (REsp 1.692.306 - SP (2017/0204387-5), Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, decisão em 22/10/2018, DJe 22/10/2018) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO MANIFESTADA NA VIGÊNCIA DO NCPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. APLICAÇÃO DE MULTA. POSSIBILIDADE. DECISÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. SÚMULA Nº 568 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. DECISÃO (...) Na linha de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, como o AResp n.º 1.194.270 MG (2017/0273719-2), o incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas um vez registrados os documentos previstos no artigo 32 da Lei 4.591/1964, sendo aplicável a multa do artigo 35, §5º da mesma Lei, pois sua incidência resulta de fato objetivo, qual seja, a ausência de registro dos documentos previsto no artigo 32 da referida Lei, independentemente de prejuízo ou culpa do adquirente. No caso concreto a unidade foi vendida 05/09/2011 (fls.12) isto é, antes do devido registro da incorporação que somente ocorreu em 17/10/2011 (fls. 20), sendo devida a multa prevista na Lei de regência a ser apurada em sede de liquidação (e-STJ, fl. 270). Tem-se que não há controvérsia sobre o descumprimento dos deveres registrais contidos no art. 32 da Lei nº 4.591/64. Esta Corte já se manifestou no sentido da possibilidade da cobrança de multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64, quando descumprida a exigência legal. A propósito: (...) (REsp 1.799.881/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, DJe 04/04/2019) RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. MULTA. ARTIGO 35, § 5º, DA LEI Nº 4.591/1964. AÇÃO DO ADQUIRENTE. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. APLICABILIDADE. ARTIGO 27 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ) 2. O descumprimento do dever de arquivar os documentos relativos ao empreendimento no Cartório de Registro Imobiliário competente sujeita o incorporador à multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. Precedentes. (REsp 1497254/ES, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, DJe 24/9/2018) INCORPORAÇÃO. ATRASO NA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. MULTA DE 50% (ART.35, § 5º, DA LEI Nº 4.591, DE 16.12.1964). EXECUÇÃO CABÍVEL. - A multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 decorre do descumprimento, pelo incorporador, da sua obrigação de outorgar ao adquirente o contrato no prazo legal, independentemente da averbação a que se refere o § 4º do mesmo preceito legal. Precedente. Recurso especial não conhecido. (REsp 147.826/DF, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, Quarta Turma, j.2/12/2003, DJ 29/3/2004) AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. NECESSIDADE DE REGISTRO DE DOCUMENTOS. ARTIGO 32 DA LEI N. 4.591/1964. DESCUMPRIMENTO. APLICAÇÃO DE MULTA. 1. O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei. Precedentes. 2. Agravo regimental provido em parte para dar parcial provimento ao recurso especial. (...) Assim, verifica-se que o acórdão de origem está em consonância com o entendimento desta Corte. Aplicável, à hipótese, a Súmula nº 568 do STJ. Nessas condições, com fundamento no art. 1.042, § 5º, do NCPC, c/c o art. 253 do RISTJ (com a nova redação que lhe foi dada pela Emenda nº 22 de 16/3/2016, DJe 18/3/2016), CONHEÇO do agravo para NEGAR PROVIMENTO ao recurso especial. MAJORO em 5% os honorários advocatícios anteriormente fixados em desfavor da MRV, nos termos do art. 85, § 11 do NCPC. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 16 de dezembro de 2019. Ministro MOURA RIBEIRO. Relator (Ministro MOURA RIBEIRO, 19/12/2019) (AREsp 1.537.292 - SP (2019/0196766-8), Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, decisão em 16/12/2019, DJe 19/12/2019) RECURSO ESPECIAL Nº 1.703.473 - RS (2017/0264179-0). RELATOR: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA DECISÃO (...) Conforme jurisprudência consolidada das Turmas que compõem a Segunda Seção desta Corte, "o incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas uma vez registrados os documentos previstos no art. 32 da Lei 4.591/1964, sendo suscetível de sofrer a multa do art. 35, § 5º, no caso de violação" (REsp n. 192.182/MG, Relator Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 20/11/2001, DJ 18/2/2002, p. 447). Ainda a esse respeito: (...) (REsp n. 678.498/PB, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/9/2006, DJ 9/10/2006, p. 286.) No caso, a Corte local afastou a incidência da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, sob os seguintes fundamentos (e-STJ fls. 178/181): Em 05/03/2009, as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, por meio do qual o autor se comprometeu a adquirir um apartamento da ré, no bairro Passo das Pedras, município de Porto Alegre. Ocorre que, somente em 21/05/2010, a requerida solicitou o registro da incorporação do condomínio, em desrespeito ao disposto no art. 31 da Lei 4.591/64, in verbis: (... )Extrai-se do dispositivo citado, que, na hipótese de alienação de imóvel sem a competente incorporação imobiliária, a impedir o fornecimento dos contratos e, conseqüentemente, de outorga da escritura do bem adquirido, cabível a penalidade. Contudo, na espécie, conquanto ilegal o comportamento da demandada, em desrespeito ao preconizado pela Lei 4.591/64, o que foi reconhecido na sentença, não houve impedimento ao fornecimento de contratos e outorga de escritura. Na realidade, não há menção à existência de qualquer dano ao requerente. O que colima é a aplicação da multa, pura e simples, sem demonstrar tenha sofrido prejuízo pelo comportamento da requerida. Ademais, a regularização da incorporação se deu mais de cinco anos antes do ajuizamento da ação (fl. 20v). Dessa forma, na esteira da decisão impugnada, não deve incidir a multa postulada pelo autor. Dessa forma, a Justiça local, ao afastar a incidência do encargo em discussão, com fundamento na mera regularização do empreendimento antes da propositura de demanda e na ausência de comprovação dos prejuízos do comprador, dissentiu da jurisprudência pacífica das Turmas da Segunda Seção deste Tribunal. Assim, impõe-se a devolução dos autos à origem, para a análise da questão à luz da jurisprudência desta Casa, isto é, observando-se que a multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 é devida, em virtude da comercialização das unidades imobiliárias, sem o respectivo registro dos documentos enumerados no art. 32 da Lei n. 4.591/1964. Diante do retorno dos autos à origem, fica prejudicada a análise dos demais fundamentos da insurgência recursal. Diante do exposto, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nesta extensão, DOU-LHE PROVIMENTO, a fim de determinar o retorno dos autos à origem, para novo julgamento do recurso de apelação, sob o enfoque da tese jurídica ora delimitada, quanto ao pedido de incidência da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. Publique-se e intimem-se. Brasília, 27 de outubro de 2017. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA. Relator (Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, 31/10/2017) (REsp 1.703.473 - RS (2017/0264179-0), Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, decisão em 27/10/2017, DJe 31/10/2017) – Grifamos No caso em tela, tem-se que o contrato entabulado entre as partes estabelecia expressamente, em sua cláusula 3.1 (ID n° 9330448 - Pág. 5), que a data prevista para conclusão da obra seria de 48 (quarenta e oito) meses, contados do registro do memorial de incorporação (que aconteceu em 03/05/2011), este termo inicial ora declarado abusivo. Outrossim, as cláusulas 9.1 e 9.2 do ajuste (ID n° 9330448 - Pág. 9) previam a possibilidade de estender o referido prazo por mais 240 dias úteis automaticamente. Nesse particular, reconheço a legitimidade da supramencionada cláusula de prorrogação de até 180 dias corridos, uma vez que se mostra um período mais que razoável para o construtor lidar com as situações imprevisíveis que, porventura, pudessem ter surgido durante o transcurso da obra. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que observado o direito de informação ao consumidor, bem como que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias. Destaque-se: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) De mais a mais, tenho que não tratou a ré de demonstrar a incidência de qualquer circunstância imprevista decorrente de caso fortuito ou força maior capaz de autorizar a prorrogação do prazo contratualmente estabelecido. Outrossim, não se desonerou do seu ônus de comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, consoante exigência do art. 373, inciso II, do CPC/2015. Por conseguinte, considerando a validade da cláusula de tolerância de 180 dias corridos, bem assim a data de assinatura do contrato (abril/2010), resta configurada a culpa da parte ré pela mora na entrega do imóvel, a qual deveria ter ocorrido em setembro de 2014. Repita-se, consoante vasta fundamentação supra, ressoa peremptoriamente abusiva cláusula que estipula termo inicial para entrega do imóvel a data do registro do memorial de incorporação (em 03/05/2011), pois consubstancia evento futuro e flagrantemente dependente do livre arbítrio e interesse do fornecedor. Caracterizada a responsabilidade contratual da ré pelo atraso no cumprimento de suas obrigações, passo ao exame dos pedidos formulados pela parte autora na petição inicial. Registro que, na data de 22/05/2019, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou duas teses, por ocasião do julgamento dos temas 970 e 971 (acórdão publicado em 25/06/2019), para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, colhendo-se: Tema nº 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. Tema nº 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. O Superior Tribunal de Justiça previu a possibilidade de o consumidor optar pela indenização pelo período de mora, tomando-se como parâmetro a cláusula penal moratória estabelecida apenas em benefício da incorporadora, afastando-se, nesse caso, a condenação ao pagamento de lucros cessantes. Ademais, no voto exarado no Resp Nº 1.614.721/DF, ficou assentado que: “nas hipóteses de inadimplemento, a multa estabelecida por mora referente à obrigação de pagar (de dar), no percentual de 2% de uma das prestações contratuais eventualmente inadimplida, como no caso, não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer). Além disso, como a cláusula penal moratória visa indenizar, não há falar em cumulação com lucros cessantes, mas tão somente com atualização monetária e juros de mora a contar da citação (data da constituição em mora)”. Como é cediço, os arts. 926, 927, III e §1º, do CPC estatuem, no atual sistema processual, a vinculação de juízes e tribunais aos precedentes emanados dos Superior Tribunal de Justiça, os quais se manifestam como legítimas fontes do direito e, por conseguinte, fato jurídico superveniente apto a influir no julgamento do mérito. Como é sabido, a cláusula penal moratória é estipulada para, a um só tempo, desestimular o devedor a incorrer em mora, bem como para evitar que o devedor deixe de cumprir determinada cláusula especial da obrigação principal. Estatui o art. 411, do Código Civil que, “quando se estipular a cláusula penal para o caso de mora, ou em segurança especial de outra cláusula determinada, terá o credor o arbítrio de exigir a satisfação da pena cominada, juntamente com o desempenho da obrigação principal”. De acordo com a nova orientação fixada pela Segunda Seção por ocasião do julgamento dos REsps n° 1.635.428/SC e 1.498.484/DF, a natureza da cláusula penal moratória é eminentemente reparatória (indenizatória), possuindo também, por reflexo, uma função de desestímulo ao descumprimento. Restou assentado no voto que, na maior parte dos contratos de promessa de compra e venda, é prevista uma multa contratual por atraso (cláusula penal moratória) que varia de 0,5% a 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Esse valor é escolhido por representar justamente a quantia que o imóvel alugado, normalmente, produziria ao locador. Logo, a cláusula penal serve para indenizar/ressarcir os prejuízos que a parte sofreu, não sendo admissível sua cumulação com lucros cessantes, porquanto estes também se apresentam como forma de ressarcimento. Cumpre destacar, ainda, que no voto exarado no Resp Nº 1.614.721/DF, ficou assentado que: “nas hipóteses de inadimplemento, a multa estabelecida por mora referente à obrigação de pagar (de dar), no percentual de 2% de uma das prestações contratuais eventualmente inadimplida, como no caso, não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer). Além disso, como a cláusula penal moratória visa indenizar, não há falar em cumulação com lucros cessantes, mas tão somente com atualização monetária e juros de mora a contar da citação (data da constituição em mora)”. Em resumo, a indenização por lucros cessantes afasta a aplicação da cláusula penal moratória prevista em contrato, sob pena de bis in idem. No caso em tela, o autor optou por exigir o pagamento de aluguel mensal, propugnando pelo valor mensal de R$1.00,00. Com efeito, a orientação jurisprudencial acerca da matéria define o cabimento, a título de lucros cessantes, de condenação em aluguel por quantia mensal durante o período de atraso, arbitrada entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, o que, no caso, correspondia ao valor de R$73.000,00, tenho que o percentual de 1,0% do valor do bem imóvel atende a esse desiderato, pelo que fixo em R$730,00 o valor do aluguel mensal a ser indenizado pela ré, acrescido dos consectários legais e contratuais. Os lucros cessantes deverão ser pagos até a efetiva entrega do bem imóvel (16/12/2015 – ID n° 11274988), com o acréscimo da atualização monetária, desde a data definida para entrega (setembro de 2014), e juros de mora, a contar da citação. Inexoravelmente, os percentuais estipulados em contrato (cláusula 9.3. a, b e c) – danos emergentes e lucros cessantes 0,03% sobre o valor atualizado das parcelas que tiver pago até a data do evento e danos morais 0,04%, tudo até a data em que a unidade receba o “habite-se” (ID n° 9330448 - Pág. 9) mostram-se irrisórios e completamente desconectados dos parâmetros estipulados pela Corte Superior, de modo que completamente abusivos, pelo que os declaro nulos de pleno direito. Com relação aos danos morais, decerto que, tratando-se de promessa de compra e venda de imóvel, o descumprimento do prazo de entrega pela construtora, sem qualquer motivo legítimo, configura verdadeira falta de respeito e descaso com o consumidor, gerando transtornos que atingem os valores morais tutelados pelo art. 5º, X, da Constituição Federal, impondo-se a compensação pela lesão causada. No caso em comento, não se pode ignorar que os prejuízos sofridos pela parte autora ultrapassaram os meros aborrecimentos e dissabores, representando, verdadeira frustração de uma expectativa de aquisição de bem de elevado custo, frustrando, pois, todo e qualquer planejamento feito pelo consumidor. A indenização por dano moral deve ser justa e digna para os fins a que se destina, mercê do que, em observância aos Princípios da Razoabilidade e Proporcionalidade, com base no art. 944, do Código Civil, fixo-a em R$ 8.000,00 (oito mil reais). CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AÇÃO ORDINÁRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM NÃO CONFIGURADA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL POR CULPA DA CONSTRUTORA. REPARAÇÃO DEVIDA, NA FORMA DE ALUGUÉIS NO VALOR DE 0,5% (MEIO POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS) PARA OS DOIS AUTORES. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA PARA 20% (VINTE POR CENTO) DO VALOR DA CONDENAÇÃO. ART. 85, §11, DO CPC/2015. RECURSO DE APELAÇÃO DOS RÉUS IMPROVIDO. DECISÃO UNÂNIME. 1. É legitimado passivamente aquele que intervém na contratação, comportando-se como representante da construtora, por aplicação da teoria da aparência. Construtora e incorporadora de imóveis que faz parte do mesmo grupo econômico que a empresa imobiliária que interveio na comercialização do imóvel. 2. De acordo com o entendimento pacificado no âmbito da jurisprudência do C. STJ, a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, mesmo depois de superado o prazo de tolerância contratual, acarreta indenização por danos materiais, a título de lucros cessantes, os quais correspondem aos aluguéis pagos pelos promitentes compradores, na importância de 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel. 3. A atraso na entrega do imóvel que, diante das peculiaridades do caso concreto, ultrapassou o mero dissabor, acarretando danos morais. Manutenção do valor fixado pelo Juízo a quo em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 4. Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 20% (vinte por cento) do valor da condenação, decorrente da sede recursal. Incidência do art. 85, §11, do Código de Processo Civil. 5. Recurso de Apelação interposto pelos réus IMPROVIDO. Decisão unânime. (TJPE, Apelação Cível 0032683-63.2017.8.17.2001, Rel. EURICO DE BARROS CORREIA FILHO, Gabinete do Des. Eurico de Barros Correia Filho, julgado em 24/08/2018). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES – Decreto de procedência em parte – Preliminar de ilegitimidade passiva – Aplicabilidade – Participação de todos os apelantes na relação jurídica rescindenda, seja na qualidade de vendedores, seja na qualidade de intermediadora - Responsabilidade solidária de todos que participaram da cadeia de fornecimento de produtos ou serviços, nos termos do art. 7º, do CDC, sem se perquirir aqui a respeito das obrigações e responsabilidades de cada participante da cadeia - Verificado atraso na conclusão da obra, já computado o prazo de tolerância de 180 dias – Patente abusividade - Danos materiais/lucros cessantes - Fixação em 0,5% do valor do bem lançado no contrato, devidamente atualizado – Montante adequado e em consonância com diversos precedentes, inclusive desta Turma Julgadora – Danos morais configurado – Conduta passível de indenização a título de danos morais, independentemente da demonstração do prejuízo – Arbitramento por prudente critério do julgador, levando-se em conta os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como as peculiaridades do caso - Fixação em R$ 10.000,00 (dez mil reais), que atende aos critérios da razoabilidade e proporcionalidade ao dano sofrido que se mostra razoável e em consonância com a regra do artigo 944 do Código Civil – Sentença parcialmente reformada – Recurso da autora parcialmente provido, improvendo o recurso aforado pelos réus. (TJSP; Apelação Cível 0010847-13.2011.8.26.0152; Relator (a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Cotia - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/07/2019; Data de Registro: 16/07/2019) – Destaquei III – Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inc. I, do CPC/15, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, a fim de: a) declarar a nulidade das cláusulas 3.1, 9.1, 9.2 e 9.3 (termo inicial, prazo de tolerância, prorrogação automática e percentuais irrisórios para reparação por danos materiais e morais); b) condenar a parte ré CONSTRUTORA DALLAS LTDA. ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 1,0% sobre o valor do imóvel (R$73.000,00), para cada mês de mora até a efetiva entrega do bem imóvel (dezembro/2015). Tal valor deverá ser monetariamente corrigido pelos índices da tabela ENCOGE, desde setembro/2014 (48 meses após a data da assinatura do contrato, acrescido da cláusula de tolerância modulada para 180 dias corridos), a incidir a cada mês de atraso, acrescidos de juros de mora a base de 1% ao mês, desde a citação até o efetivo pagamento; c) condenar a ré CONSTRUTORA DALLAS LTDA. ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$8.000,00 (oito mil reais), acrescidos de correção monetária, a partir da presente data, consoante Súmula 362 do STJ, e de juros moratórios de 1% ao mês, desde a citação, por se tratar de ilícito contratual. Como a parte autora decaiu de parte mínima do pedido (art. 86, parágrafo único, do CPC/15), condeno, ainda, a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação a ser apurado, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se. Recife/PE, data da assinatura eletrônica. Ana Paula Costa de Almeida Juíza de Direito Substituta" RECIFE, 4 de novembro de 2024. LUCIANA CARMONA BOTELHO Diretoria Cível do 1º Grau

05/11/2024, 00:00

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Advogados / Representantes(9)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

Juntada de Petição de contrarrazões da apelação

Publicado Despacho\Intimação\Intimação (Outros) em 04/07/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/07/2025

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.

Decorrido prazo de RODRIGO PEDROSA ROMANA em 16/06/2025 23:59.

Juntada de Petição de apelação

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 23/05/2025

Publicado Despacho\Intimação\Intimação (Outros) em 26/05/2025.

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Decorrido prazo de RODRIGO PEDROSA ROMANA em 29/11/2024 23:59.

Conclusos para julgamento

Todas as movimentações(127)