Procedimento do Juizado Especial Cível 0041719-80.2022.8.17.8201 - TJPE

Procedimento do Juizado Especial Cível 0041719-80.2022.8.17.8201 - TJPE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo do Cabo de Santo Agostinho - Turno Manhã - 08:00h às 14:00h Rua Cento e Sessenta e Três, Quadra 191, ANEXO - Forum do Cabo de Santo Agostinho, 5º andar, Garapu, CABO DE SANTO AGOSTINHO - PE - CEP: 54530-410 - F:(81) 31819158 Processo nº 0041719-80.2022.8.17.8201 DEMANDANTE: PAULO HENRIQUE DE SOUZA CALDAS, PABLO DE OLIVEIRA SILVA DEMANDADO(A): GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA SENTENÇA Trata-se de ação proposta pelo rito especial da Lei 9.099/95, por PAULO HENRIQUE DE SOUZA CALDAS contra GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, ambos devidamente qualificados nos autos. I – Relatório: Deixo de elaborar o relatório em razão da autorização do art. 38 da lei acima mencionada. II – Fundamentação: Inicialmente, INDEFIRO o pedido de justiça gratuita formulado pela parte demandante na medida em que a primeira fase processual já se encontra abarcada pela isenção de custas, não existindo assim, interesse processual no pleito que deverá ser formulado em sede de preliminar em eventual recurso. A preliminar de incompetência territorial deve ser REJEITADA. Na hipótese, se está diante de uma nítida relação de consumo, restando configurada a hipossuficiência da Autora (consumidora) face a Ré (fornecedora), não podendo a cláusula de eleição de foro impedir o acesso da parte ao Poder Judiciário. Ademais, verifico que o imóvel objeto do litígio está localizado na cidade de Ipojuca/PE, pelo que esse juizado é competente para processar e julgar esta causa, conforme Resolução nº 407 de 2017 do TJPE. Ultrapassadas as preliminares, passo a análise do mérito. A Parte Autora alega, resumidamente, que em 18/10/2021 adquiriu junto a Ré a cota nº 16 da unidade imobiliária identificada como AP. 103 do bloco/torre 01 do Porto Alto Resort. Relata que pagou o valor de R$ 7.681,66 (sete mil seiscentos e oitenta e um reais e sessenta e seis centavos), entretanto decidiu cancelar o contrato. Requer a restituição do valor integral pago, além de indenização por danos morais. A Ré em sua peça de defesa, alega, em suma, que o valor pago por intermediação imobiliária deverá ser retido, obedecendo na íntegra a jurisprudência do STJ. Registra que os Requerentes falham em sua pretensão de reaver o valor pago pela cota/fração, pois a Requerida, ao efetuar o cálculo para rescisão, o faz de acordo com Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Cota/Fração de Unidade Residencial em Regime de Multipropriedade, firmado entre as partes. Sustenta, ainda, a ausência de dano moral indenizável. Para o julgamento da causa, aplico o Código de Defesa do Consumidor porque estão presentes consumidor e fornecedor, bem como produto ou serviço, como exigem os arts. 2º e 3º da Lei 8.078/90. Primeiramente, observo que é incontroverso nos autos que a Autora firmou com a Ré, contrato promessa de compra e venda da cota nº 16 da unidade imobiliária identificada como AP. 103 do bloco/torre 01 do Porto Alto Resort, tendo pago um sinal e prestações que perfazem o montante total de R R$ 7.681,66 (sete mil seiscentos e oitenta e um reais e sessenta e seis centavos), tendo a Parte Autora requerido a rescisão do contrato. No que concerne à resolução dos contratos promessa de compra e venda de imóvel e à restituição das parcelas pagas, quando se trate de contrato sujeito à legislação consumerista, o reembolso dos valores dispendidos será efetuado imediatamente e, em se tratando de resilição por culpa exclusiva do promitente-vendedor, em sua integralidade. Caso o distrato se dê por culpa do promitente-comprador o reembolso das parcelas será apenas parcial, conforme o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, nos termos do enunciado da Súmula 543, segundo o qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Assim, tendo a Parte Autora resilido o contrato promessa de compra e venda unilateralmente, por motivos pessoais, tenho que o próprio consumidor deu causa ao distrato, pelo que à luz do enunciado da Súmula 543, do STJ, acima transcrito, Parte Autora faz jus à devolução imediata das prestações pagas, mas não em sua integralidade. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacificado no sentido de que, nos contratos promessa de compra e venda de imóvel, sujeitos à legislação consumerista, como no caso dos autos, é dado ao promitente-comprador resilir unilateralmente o contrato por alteração das suas condições econômicas, fazendo jus ao reembolso das parcelas do preço pagas, no entanto, não em sua integralidade, sendo lícita a retenção de valores que variam entre 10% e 25% das parcelas pagas, desde que não comprovadas despesas outras que possibilitem o aumento desta retenção ao percentual de até 50%. Nesse sentido, veja-se o aresto a seguir transcrito, julgado pela sistemática dos recursos repetitivos: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido.” (STJ; Quarta Turma. AgRg no AREsp 807880 / DF. Relator: Ministro Raul Araújo. DJe: 29/04/2016). “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, LIMITADA A 25%. NECESSIDADE DE DEVOLUÇÃO DO RESTANTE. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGAPROVIMENTO.” (STJ. Quarta Turma. AgInt no REsp 1562575/SP. Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. DJe: 23/10/2017). No caso sub judice, a Parte Ré pretende reter 100% das parcelas pagas, o que na esteira da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é, sim, abusivo e contrário a lei. Considerando que não há prova nos autos de que a Ré incorreu em outras despesas a justificar a retenção de 100% das parcelas pagas, deve o montante retido ser reduzido, observando-se as balizas fixadas pelo STJ, ou seja, um patamar que varie entre 10% a 25%. No caso dos autos, não há razão para a retenção em patamar superior ao valor correspondente a 10% (dez por cento) do total pago, percentual que se mostra razoável para cobrir custos administrativos, não tendo a Ré sequer mencionado custos em que incorreu a justificar uma retenção superior ao patamar mínimo. Com relação à taxa de corretagem, temos que, embora esteja discriminada no contrato firmado, não há qualquer prova do pagamento desta comissão a terceiro, não havendo demonstração de que a intermediação foi feita por corretor independente ou ligado a terceira empresa de corretagem. Registro que há standard de vendas dos empreendimentos da Parte Ré em diversos pontos do Estado, com consultores uniformizados com a identificação da própria Ré o que, aliado ao fato de não haver comprovação de pagamento de referida taxa a terceiro, corrobora a conclusão de que esta taxa, embora destacada foi paga à própria Ré, pela intermediação realizada por seus prepostos ou representantes autônomos, pelo que não pode, igualmente, ser retida independentemente, do percentual referente à cláusula penal. Destarte, concluo que os valores que a Ré pretende reter não correspondem a nenhum custo ou vantagem comprovados nos autos, sendo alegações que visam permitir a retenção abusiva das parcelas pagas em montante muito superior ao que se tem admitido como razoável. Sabe-se que mesmo com as mudanças legais introduzidas pela Lei n.º 13.786, de 27 de dezembro de 2018, que incluiu o artigo 67-A, na Lei n.º 4.591/64, que disciplina as incorporações imobiliárias, com o objetivo de supostamente estabelecer um maior nível de segurança jurídica na apuração das perdas e danos do consumidor, promitente-comprador de imóvel junto às incorporadoras, tem-se o percentual de 25% para estes tipos de caso. Veja-se as lições de Marco Aurélio Bezerra de Melo e Flávio Tartuce que abaixo transcrevo: “Nessa linha, o adquirente que der causa ao desfazimento do vínculo negocial fará jus à restituição do que houver pago diretamente ao incorporador, com atualização monetária, deduzindo-se o valor que fora pago a título de comissão de corretagem e à pena convencional, que não poderá exceder 25% da quantia desembolsada. Como se pode perceber, a nova lei, nesse ponto, não inovou em relação ao que vinha sendo praticado pela jurisprudência nacional, que continuará oscilando entre 10, 15, 20 e 25% da possibilidade de perda, analisando-se o caso concreto e reduzindo-se a penalidade, conforme critérios como a valorização superveniente do imóvel, o atraso na entrega e as causas justificadas para o inadimplemento, como doença, desemprego, entre outros fatores. (...) Note-se que a lei fala em até cinquenta por cento, cabendo aos atores jurídicos não permitir essa disparatada perda aos consumidores, bastando, para tanto, reduzir o montante da penalidade, corrigindo o abuso e a desproporção que a aplicação desse patamar traduziria. Releve-se que, mesmo o artigo 413 do Código Civil, que, por sua natureza, rege relações paritárias como regra geral, contém dispositivo que determina ao julgador reduzir a cláusula penal quando ‘o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio’. A nossa opinião é que esse dispositivo aplica-se à nova lei e às relações de consumo, sem qualquer limitação, até porque não há qualquer previsão nela que o exclui. E, mesmo se houvesse, vale lembrar que há tempos tem-se entendido que se trata de uma norma cogente ou de ordem pública, que não pode ser afastada, por exemplo, diante do acordo entre as partes ou previsão contratual. Nesse sentido, da recente jurisprudência superior: ‘a despeito de a cláusula penal ser pacto acessório oriundo de convenção entre os contratantes, a sua fixação não fica circunscrita ao poder da vontade das partes contratantes, pois o ordenamento jurídico estatui normas cogentes para o seu controle’ (STJ, ag. int. nos EDcl. no REsp. 1.517.702/SP, rel. ministro Paulo de Tarso Sanseverino, terceira turma, julgado em 28/8/18, DJe 5/9/18). Ou, ainda, explicando os fundamentos do art. 413 do CC, que conta com o nosso total apoio: ‘o controle judicial da cláusula penal abusiva exsurgiu, portanto, como norma de ordem pública, objetivando a concretização do princípio da equidade – mediante a preservação da equivalência material do pacto – e a imposição do paradigma da eticidade aos negócios jurídicos. Nessa perspectiva, uma vez constatado o caráter manifestamente excessivo da pena contratada, deverá o magistrado, independentemente de requerimento do devedor, proceder à sua redução, a fim de fazer o ajuste necessário para que se alcance um montante razoável, o qual, malgrado seu conteúdo sancionatório, não poderá resultar em vedado enriquecimento sem causa. (...). Assim, figurando a redução da cláusula penal como norma de ordem pública, cognoscível de ofício pelo magistrado, ante sua relevância social decorrente dos escopos de preservação do equilíbrio material dos contratos e de repressão ao enriquecimento sem causa, não há falar em inobservância ao princípio da adstrição (o chamado vício de julgamento extra petita), em preclusão consumativa ou em desrespeito aos limites devolutivos da apelação’ (STJ, REsp. 1.447.247/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma,julgadoem19/4/18, DJe4/6/18). Ora, não foi demonstrado nos autos, qualquer razão para a retenção das parcelas pagas em montante superior a 10%, que seria o patamar mínimo que se tem admitido. A Ré não traz aos autos planilha de cálculo ou comprovação de gasto que justifique tal retenção, e assim, é clara a tentativa de reter valores a maior do que se tem admitido por razoável no caso de resilição unilateral do contrato pelo promitente-comprador, sendo, pois, a cláusula do Contrato Promessa de Compra e Venda e a estipulação quanto aos valores retidos no distrato abusivas e, portanto, nulas de pleno direito, por força do disposto no art. 39, V c/c art. 51, IV, ambos do CDC. Considerando o destacado princípio, ao pretender reter a quase totalidade dos valores dispendidos pela Autora, sem qualquer justificativa para tal, tenho que a Ré age em total afronta aos ditames da boa-fé. Conclui-se, por conseguinte, que a Autora faz jus à imediata restituição das parcelas pagas, com a retenção de apenas de 10% (dez por cento) do montante pago, devendo, por conseguinte, ser reembolsado o valor de R$ 6.913,60 (seis mil novecentos e treze reais e sessenta centavos), devidamente atualizado desde a data do cancelamento. No tocante ao pedido de condenação por danos morais, entretanto, observo que não se pode concluir que o dissabor e o eventual transtorno vivenciado tenham atingido bens integrantes da personalidade da Parte Autora. Isso porque, conforme entendimento consolidado pelo STJ, o mero inadimplemento contratual, por si só, sem nenhum comprovado e grave desdobramento ou repercussão negativa, não configura dano moral indenizável. É necessário ressaltar que, na vida em sociedade moderna, em uma grande cidade, na qual as contratações ocorrem em massa, erros podem ocorrer e ocorrem. Mas não é todo erro que atinge os bens mais importantes do ser humano. E, somente quando tais bens são atingidos, é possível concluir que houve o dano moral. III – Dispositivo: Face aos argumentos expostos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, unicamente para DECLARAR RESCINDIDO o contrato de compra e venda entabulado entre as partes, e CONDENAR a Ré a PAGAR à Autora a quantia de R$ 6.913,60 (seis mil novecentos e treze reais e sessenta centavos), a título de saldo remanescente devido pelo distrato do contrato de compra e venda, acrescido de correção monetária pela tabela ENCOGE, a partir da data da resilição contratual (julho/2022), e de juros de 1% ao mês a partir da citação. Em consequência, EXTINGO o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Requerido o cumprimento de sentença, INTIME-SE a empresa demandada, após o trânsito em julgado, do prazo de 15 dias para cumprimento voluntário da sentença, sob pena de aplicação da multa prevista no art. 523 do CPC. Ocorrendo cumprimento voluntário da sentença, expeça-se desde logo o competente alvará. Em sendo interposto recurso, intime-se a parte adversa para responder e, exaurido o prazo, proceda à certificação quanto às datas de intimação da sentença, interposição do recurso, apresentação de contrarrazões, ou não, e apresentação de preparo com sua data, remetendo o processo ao Colégio Recursal independentemente de outro despacho. Sem ônus sucumbenciais, conforme o artigo 55, da Lei 9.099/95. Publique-se. Registre-se. Intime-se. CABO DE SANTO AGOSTINHO, 23 de outubro de 2024 PATRICK DE MELO GARIOLLI Juiz(a) de Direito

07/11/2024, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

Expedição de Certidão.

Conclusos cancelado pelo usuário

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de contrarrazões

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/06/2025

Publicado Despacho\Intimação\Intimação (Outros) em 12/06/2025.

Publicado Despacho\Intimação\Intimação (Outros) em 12/06/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/06/2025

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.

Decorrido prazo de PABLO DE OLIVEIRA SILVA em 09/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de PAULO HENRIQUE DE SOUZA CALDAS em 09/06/2025 23:59.

Expedição de Certidão.

Juntada de Petição de recurso inominado

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