Procedimento Comum Cível 0011728-79.2015.8.17.2001 - TJPE

Procedimento Comum Cível 0011728-79.2015.8.17.2001 - TJPE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO APELANTE: BISIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. E OUTRO ADVOGADO: THIAGO M. VEZZI APELADO: RODRIGO ARAUJO DA COSTA ADVOGADO: LUCIANA S. PEREIRA RELATOR: DES. ADALBERTO DE OLIVEIRA MELO SEGUNDA CÂMARA CÍVEL DECISÃO TERMINATIVA Apelação Cível interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, fixar em 25% (vinte e cinco por cento) o valor de retenção, relativo a multa contratual, devidamente corrigida, determinando a imediata restituição de 75% (setenta e cinco por cento) do valor desembolsado pela parte autora, devidamente corrigido; além de condenar a construtora a pagar custas e honorários advocatícios sucumbenciais de 10% (dez por cento) do valor atribuído à condenação. (ID 7264333) Defende a parte ré que o índice de retenção previsto contratualmente de 50% é considerado razoável e em conformidade ao disposto na Lei do Distrato (L.F. n° 13.786/18, que altera o art. 67-A da Lei Federal n° 4.591/64); que só seria possível a sua condenação ao ressarcimento do montante pago com incidência de juros, se a construtora tivesse cometido algum ilícito contratual, dando causa à rescisão; e que eventuais juros de mora só poderão ser aplicados a partir do trânsito em julgado da sentença proferida, caso as verbas fixadas não sejam devolvidas no prazo determinado. Não houve contrarrazões. (ID 7264379) É o relatório. DECIDO. Intimação (Outros) - PODER JUDICIÁRIO ESTADO DE PERNAMBUCO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DO DESEMBARGADOR ADALBERTO DE OLIVEIRA MELO APELAÇÃO CÍVEL N° 0011728-79.2015.8.17.2001 Defiro o pedido de habilitação contida na petição ID 9105715, devendo a Diretoria Cível tomar as medidas necessárias. Conheço a apelação por preencher os requisitos processuais de admissibilidade. A relação contratual estabelecida entre as partes é nitidamente de natureza consumerista, evidenciada pela compra de imóvel, como destinatário final, através de contrato de adesão, figurando o comprador como parte hipossuficiente da relação, fazendo, assim, incidir as normas protetivas do CDC. Há de se considerar, primeiramente, que, no âmbito consumerista, as técnicas de interpretação do Código de Defesa do Consumidor devem levar em conta o artigo 4º, que funciona como diretriz aos demais dispositivos, notadamente por estabelecer os objetivos da Política Nacional das Relações de Consumo e os princípios que devem ser respeitados – entre os quais se destacam, no que interessa ao caso concreto, a "harmonia" e o "equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores" (art. 4º, inciso III), "igualdade nas contratações" (art. 6º, inciso II) e “reciprocidade e direitos” (art. 51), além de outros direitos não previstos no CDC, mas que derivam "dos princípios gerais de direito" e da "equidade" (art. 7º). Assim, a despeito de se tratar de contrato de adesão, com cláusulas penais que evidentemente beneficiam a construtora proponente, e cujas despesas provenientes do risco do empreendimento devem recair exclusivamente sobre a responsabilidade da construtora apelante, inafastável a incidência de penalidades que cubram as despesas decorrentes do distrato, nos moldes já pacificamente reconhecidos pelo Superior Tribunal de Justiça: Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Devida, portanto, a restituição parcial e imediata do valor pago. In casu, restou incontroverso o pedido de rescisão contratual a pedido do promitente comprador. O contrato, celebrado em 2012, fixou o valor do imóvel em R$395.834,50, dos quais teriam sido pagos R$100.128,12, até julho de 2015, o que significa que praticamente um quarto do imóvel teria sido pago. Segundo cláusula contratual, nesta hipótese, a promitente vendedora devolveria 15% do valor pago, ou seja: cerca de R$ 15.019. 18. O CONTRATO poderá ser rescindido nos seguintes casos: A. Se você atrasar e ou não efetuar os pagamentos devidos. B. Em até 180 dias após o lançamento, caso a SPE entenda, por razões comerciais, que o empreendimento não deva ser edificado (previsão legal), No caso A, acima, a SPE lhe devolverá o valor já pago até a data da rescisão da seguinte forma abaixo e poderá revender a unidade para outro proprietário; - até 10% do valor do imóvel pago a SPE devolve 10% do valor pago - de 10,1% a 30% do valor do imóvel pago a SPE devolve 15% do valor pago - de 30,1% a 50% do valor do imóvel pago a SPE devolve 20% do valor pago Acima de 50,1% do valor do imóvel pago a SPE devolve 25% do valor pago A controvérsia a ser dirimida, portanto, é qual valor devido em retenção ou a ser pago pelos compradores. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça considera razoável o percentual de retenção em torno de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso, objetivando cobrir os dispêndios na comercialização e na rescisão da compra da unidade imobiliária e o pagamento de tributos e taxas incidentes – independentemente da ocupação ou não do imóvel –, cabendo ao interessado fazer prova de que seus gastos superaram o valor correspondente para que tal patamar possa ser elevado até aquele limite estabelecido pelo Tribunal Superior. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (STJ- 2ª Seção, REsp 1723519/SP, Rel. Mina. Maria Isabel Gallotti, j. 28.08.19, DJe 02.10.19) AGAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO QUE PERPASSA O MONTANTE DE 10 A 25% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (STJ- 3ª T., AgInt nos EDcl no REsp 1854507/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 07.12.20, DJe 11.12.20) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO FIXADA EM 20%. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 3. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. INÍCIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. Diante das especificidades do caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que a redução do percentual de retenção ao patamar de 20% dos valores pagos seria suficiente para indenizar os prejuízos suportados devido ao desfazimento do negócio - percentual que encontra-se dentro dos parâmetros definidos pela jurisprudência desta Corte Superior, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno desprovido. (STJ- 3ª T., AgInt no REsp 1862712/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10.08.20, DJe 17.08.20) Relativamente à comissão de corretagem, a qual, via de regra é de responsabilidade do proprietário ou vendedor do imóvel, ou da pessoa que contratou o corretor para intermediar a venda, deve tal valor ser absorvido no percentual de retenção de despesas. Destarte, assiste razão ao magistrado quando reputou existir onerosidade excessiva da cláusula penal que fixa percentuais de retenção, in casu, aproximadamente 80% (oitenta por cento) do total pago. Com efeito, é essencial a observância ao princípio da boa-fé contratual, notadamente da relação consumerista, para que haja segurança jurídica nos contratos. Ela se impõe em todas as fases, desde a tratativa negocial, na sua integração, na execução, até sua extinção, devendo o contrato ser composto de cláusulas claras e que garantam, ainda, o equilíbrio das prestações. E a doutrina leciona que “o Código Civil postula pelo equilíbrio da contratação [...]. O equilíbrio é pressuposto inerente a qualquer contratação, como imperativo ético do ordenamento jurídico” (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Contratos: teoria geral e contratos em espécie. 3 ed. Salvador: Juspodivm, 2013, p. 233-234). Entendo, então, que, considerando o valor contratual do imóvel e o percentual de quitação, antes da desistência, e o lapso temporal de vigência contratual (mais de dois anos), o percentual de retenção em 25% do valor pago (cerca de R$ 25.000,00) será capaz de cobrir as despesas contratuais, observando a proporcionalidade e razoabilidade da penalidade. No que diz respeito aos juros incidentes sobre o valor, a Segunda Seção do STJ firmou entendimento, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, de que "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (STJ- 2ª Seção, REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019; REsp 1723519/SP, Rel. Mina. Maria Isabel Gallotti, j. 28.08.19, DJe 02.10.19) Esta não é a hipótese dos autos. Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação cível, mantendo inalterada a sentença. Recife, data da certificação digital. Adalberto de Oliveira Melo Desembargador Relator Accf

20/11/2024, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Processo Reativado

Juntada de Petição de petição (outras)

Arquivado Definitivamente

Expedição de Certidão.

Decorrido prazo de CABIMAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. em 11/02/2025 23:59.

Decorrido prazo de BISIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. em 11/02/2025 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/01/2025

Publicado Despacho\Intimação\Intimação (Outros) em 21/01/2025.

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.

Expedição de Certidão.

Remetidos os Autos (Devolução) para Secretaria. Cálculo realizado

Realizado cálculo de custas

Remetidos os Autos (Análise) para 1ª CONTADORIA DE CUSTAS

Todas as movimentações(68)