Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERIDO: VIRTU EMPREENDIMENTOS LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção B da 23ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor do Ato Judicial de ID 207979681, conforme segue transcrito abaixo: "SENTENÇA
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA CÍVEL DO 1º GRAU Av. Des. Guerra Barreto, s/n - Ilha Joana Bezerra, Recife - PE, 50080-900 - Fórum Rodolfo Aureliano Seção B da 23ª Vara Cível da Capital Processo nº 0021579-70.2011.8.17.0001 INTERESSADO (PGM): CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MARIA DE LOURDES ESPÓLIO - Vistos etc., I - CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MARIA DE LOURDES interpôs a presente ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais em face de QUEIROZ GALVÃO EMPREENDIMENTOS, substituída por VIRTU EMPREENDIMENTOS LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL. Relata que a requerida construiu o condomínio autor, localizado em uma área nobre da cidade, tendo os adquirentes esperado que a construção fosse realizada em alto padrão. Informa que houve irregularidades na instalação da central de água quente do imóvel, com defeito no projeto executivo, pois o gerador não poderia ter ficado localizado junto à casa de máquinas, havendo intensa liberação de fuligem, o que prejudica sobremaneira a saúde e a segurança dos moradores. Também diz que houve a necessidade de substituição do transformador da subestação de energia elétrica, já que a carga instalada era deficitária para os padrões do condomínio. Relata, por fim, infiltração e vazamento na fachada do prédio, sendo imprescindível a sua imediata reparação, pedido feito, inclusive, em sede de antecipação de tutela. Entende que a conduta da demandada lhe ocasionou danos de ordem material. Juntou procuração e documentos. O juízo processante do feito deixa para apreciar a antecipação de tutela após ouvir a parte contrária (id 168748507). Devidamente citado, o réu apresenta contestação (id 168748514). Preliminarmente, alega inépcia da petição inicial (formulação de danos materiais de forma genérica). Prejudicialmente, suscita a decadência. No mérito, apresenta argumentos rebatendo as alegações do autor. Diz que a central de água quente tem garantia só de um ano, conforme Manual do Condomínio. Assegura que não houve erro no projeto e que realizou os consertos necessários. Se opôs à instalação de nova central, já que a prestadora de serviços contratada pelo condomínio não é projetista. Diz que, no novo projeto, há a instalação de sistema de aquecimento solar e que isso não é de sua responsabilidade. Nega a existência de problemas no projeto elétrico do condomínio, assegurando que os moradores extrapolaram a carga estimada, já que instalaram ar-condicionado nas salas dos imóveis, situação não contemplada na carga esperada. Quanto à fachada, informa que o condomínio tem a obrigação legal de realizar anualmente manutenção preventiva, o que nunca foi feito. Nega a existência de vícios na execução do serviço, assegurando que cumpriu com as disposições contratuais e, ao fim, requerer a improcedência dos pedidos. Junta documentos. Houve réplica. Não houve conciliação entre as partes em audiência designada. Laudo pericial apresentado por perito judicial. Manifestação das partes sobre o laudo, pugnando o autor pelo desentranhamento de peça apresentada pela parte ré. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Passo a decidir. II –
Trata-se de demanda em que se discute a existência de vícios de construção em condomínio edilício. Inicialmente, entendo por bem desconsiderar a peça apresentada pela requerida no id 183342046, onde manifesta considerações de seu assistente técnico sobre o laudo pericial. De fato, a requerida havia sido intimada para falar nos autos (despacho id 168750153 e 168750153), apresenta suas considerações, assegurando que, naquela oportunidade (24/05/2024), junta a manifestação de seu assistente técnico (id 171555558). Todavia, por equívoco seu, não o faz. Após o encerramento da fase instrutória aos 09/09/2024 (id 181133156), vem apresentar o laudo de seu assistente técnico em 25/09/2024 (id 83342048). Portanto, tendo em vista a aplicação do instituto da preclusão ao caso, desconsidero o laudo vez que manifestamente extemporâneo - id 183342048. Quanto às questões preliminares, não procede a inépcia da inicial, vez que não restou evidenciada qualquer das hipóteses relacionadas no art. 321 do CPC. O Código de Processo Civil indica que o valor da causa, em ação indenizatória fundada em danos morais ou materiais, deve ser o valor pretendido (art. 292, V, CPC/2015). Ora, considerando que o valor da causa se mostra adequado e razoável ao proveito econômico perseguido pelo autor, que pretende ser indenizado materialmente em R$ 62.095,28 (valor atribuído à causa) – id 168747378 - Pág. 18, rejeito a preliminar por não ter sido formulado pedido genérico quanto aos danos materiais, havendo sua expressa menção na exordial. Quanto à decadência alegada, diz o réu que o imóvel foi entregue ao condomínio em 19/05/2005 (id 168748584 pág. 5) e que os vícios supostamente apresentados se tornaram aparentes em 2009 (CDC – 90 dias), mas que a ação só foi distribuída em 18/04/2011. Em casos de prejuízos decorrentes de vícios de construção, a jurisprudência do STJ entende que a situação não se submete a prazo decadencial, mas sim de natureza prescricional, diante da aplicabilidade do art. 618 do CC/2002 (responsabilidade de construtora por vícios de segurança e solidez da obra). Segue julgado: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL POR VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. PRAZO DECADENCIAL (CDC, ART. 26). INAPLICABILIDADE. PRESCRIÇÃO DECENAL (CC/2002, ART. 205). RESPONSABILIDADE VERIFICADA. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. MODIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REEXAME FÁTICO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A pretensão de natureza indenizatória do consumidor por prejuízos decorrentes de vícios de construção do imóvel não se submete a prazo decadencial, mas sim a prazo prescricional. Precedentes. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte: "O evento danoso, para caracterizar a responsabilidade da construtora, deve apresentar-se dentro dos 5 (cinco) anos previstos no art. 618 do Código Civil de 2002 (art. 1.245, CC/16). Uma vez caracterizada tal hipótese, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos na vigência do CC/16, e 10 (anos) na vigência do CC/02" (AgInt nos EDcl no REsp 1.814.884/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 23/03/2020, DJe de 25/03/2020). 3. Esta Corte Superior entende que "o prazo prescricional da ação para obter, do construtor, indenização por defeito da obra na vigência do Código Civil de 2002 é de 10 anos" (AgRg no AREsp 661.548/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, DJe de 10/6/2015). 4. O Tribunal de Justiça, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, concluiu pela responsabilidade civil da agravante, em razão dos vícios construtivos presentes no imóvel. A pretensão de modificar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, acerca das provas periciais e da extensão dos danos materiais, demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, consoante preconiza a Súmula 7/STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.304.871/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 19/12/2024.) In casu, vejo que a requerida foi notificada dos problemas apontados nos autos em 22/01/2009 e 22/10/2009 - ids. 168748486, marco para a contagem do lapso prescricional. Como a ação foi proposta em 18/04/2011 (id 168747374), portanto, não há que se falar em decadência nem em prescrição anual, trienal, quinquenal, decenária ou vintenária da pretensão autoral. Assim, por qualquer um dos ângulos defensivos que se olhe a lide, ainda que haja um diálogo entre as fontes legislativas apontadas na peça contestatória, não há que se falar em decadência nem em prescrição da pretensão autoral. Veja-se que a natureza dos vícios apontados e se eles atingem a solidez e a segurança do condomínio e de seus moradores é argumento de natureza meritória, sendo oportunamente enfrentado. Ausentes outras questões de índole processual, passo ao mérito.
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido indenizatório, onde a parte autora relata a existência de vícios na construção do Condomínio Maria de Lourdes, situação que lhe causou transtornos e danos materiais. Por outro lado, a demandada nega a existência de vícios na execução de seus projetos executivos, assegurando que cumpriu com as disposições contratuais. Defende ainda ser de obrigatoriedade da autora a manutenção anual de sua fachada. Em essência, de logo, cumpre-me aferir a natureza da responsabilidade civil da parte demandada. Sabe-se que a obrigação de indenizar, em regra, só existe quando presentes alguns requisitos, quais sejam, conduta ilícita (ação ou omissão), o dano, o nexo causal, e a culpa. À luz do art. 5º, V, CF/88, a todos é assegurada indenização por dano material, moral e à imagem em virtude da ocorrência de um ato ilícito. Já o art. 186, do Código Civil, impõe a obrigação de reparar o dano a todo aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito ou causar prejuízo a outrem, ainda que exclusivamente moral. É preciso assentar que a relação sob comento se encontra sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, sistema construído especialmente com escopo de proteger uma das partes de relação travada entre desiguais. Há a aplicabilidade do CDC ao condomínio edilício quando litiga em defesa dos interesses dos seus condôminos em face de construtora do imóvel diante de vícios de construção apresentados. Nesse sentido, colho o julgado: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE CONVOLAÇÃO EM PERDAS E DANOS E PEDIDO DE TUTELA INIBITÓRIA ESPECÍFICA ANTECIPADA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. CONDOMÍNIO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. INSURGÊNCIA DA CONSTRUTORA. DESCABIMENTO. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA DO CONSUMIDOR. DECISÃO MANTIDA. (...) 2. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao condomínio de adquirentes de edifício em construção, nas hipóteses em que atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente a construtora/incorporadora. 3. O condomínio equipara-se ao consumidor, enquanto coletividade que haja intervindo na relação de consumo. Aplicação do disposto no parágrafo único do art. 2º do CDC. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - AI: 54626485920238090024 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). SILVÂNIO DIVINO DE ALVARENGA, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ). Nesses termos, entendo que a responsabilidade do réu é do tipo objetiva, não havendo que se perquirir se estão presentes todos os elementos necessários à sua responsabilização, especialmente, se houve, por sua parte, conduta dolosa ou culposa, aplicando-se ao caso as disposições do art. 14, CDC. Nesse sentido, colho julgado do TJPE: PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS. SERVIÇOS DE RECUPERAÇÃO DE FACHADA E DE IMPERMEABILIZAÇÃO DE LAJE EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INSURGÊNCIA DE RESTITUIR TODO O VALOR RECEBIDO. INOVAÇÃO RECURSAL NÃO CONFIGURADA. CONSEQUÊNCIA LÓGICA DAS RAZÕES DA CONTESTAÇÃO. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO: SERVIÇOS MAL EXECUTADOS. NECESSIDADE DE REFAZÊ-LOS. CONSTATAÇÃO ATRAVÉS DE PERÍCIA JUDICIAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AO LAUDO PERICIAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. IMPOSSIBILIDADE DE IMPUGNÁ-LO EM SEDE RECURSAL. DANOS MATERIAIS CONFIGURADOS. RECURSO NÃO PROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CABIMENTO. REGRA DO ART. 85, § 11, DO CPC. (...) Constatado através de perícia técnica de engenharia nomeada pelo juízo, que os serviços executados foram mal executados com a necessidade de refazê-los integralmente, somada a responsabilidade objetiva do prestador de serviço, nos termos do art. 14, do CDC, deve ser mantida a responsabilidade da empresa ré judicial e a manutenção da condenação dos danos materiais. (TJPE, Apelação Cível 511483-60008153-83.2014.8.17.0001, Rel. Agenor Ferreira de Lima Filho, 5ª Câmara Cível, julgado em 20/07/2022, DJe 26/07/2022). Assim, diante da natureza da responsabilidade civil do requerido e pelo conjunto probatório dos autos, entendo que restou configurada sua conduta ilícita. Explico. Com base em laudo pericial realizado (id 168750148), o perito fez algumas considerações sobre o caso: Respondendo às perguntas formuladas pelas partes, o expert esclarece que, quanto ao sistema de água quente: foi instalado em local inadequado e de forma contrária às determinações das regras da ABNT; emitia níveis elevados de gás prejudicial à saúde dos condôminos e seus empregados; havia comprometimento das peças e dispositivos eletrônicos dos elevadores; as correções no sistema propostas pela ré não foram suficientes para atender à vazão necessária; houve necessidade de substituição de peças de forma antecipada ao que regularmente se esperava; que a ré reconhece de forma indireta a irregularidade desse projeto (falha na execução), ao realizar reparos e substituições de peças – ids. 168750148 - Pág. 6, 7, 9 e 10. No que pese à recuperação da fachada, o perito afirma que, ainda que as manutenções tivessem sido feitas pelo autor anualmente, já que era uma “sugestão” do Manual de Uso, Operação e Manutenção do Condomínio (id 168750148 - Pág. 9), haveria uma “impossibilidade quase nula” de haver vícios constatados no laudo, sem que houvesse falha na instalação da fachada. Aponta também trechos com infiltração para a área interna dos apartamentos, desplacamento de granitos, porcelanato e som cavo – id 168750148 - Pág. 7 e 12. Apesar de a perícia ter sido realizada muitos anos após a construção do condomínio, o perito pode constatar danos na sua execução. Em face do projeto elétrico, acrescenta que houve falha no seu dimensionamento, já que deve prever um aumento gradativo de carga elétrica a medida em que todas as unidades habitacionais fossem ocupadas. Defende também que a elevação da carga para 150 KVA é compatível com a natureza do empreendimento; que não houve descaracterização do projeto, mas apenas redimensionamento da carga – id 168750148 - Pág. 8 e 12. Ademais, evidencia-se satisfatoriamente dos autos, notadamente do laudo elaborado pelo perito do juízo, que, de fato, houve falha na elaboração e na execução dos projetos elétricos e de instalação de água quente, bem como vícios de construção na impermeabilização da fachada do condomínio (id 168750148 - Pág. 14). Não restam dúvidas de que o réu possui responsabilidade no evento danoso pela má prestação dos serviços. De outro lado, quanto ao pleito de indenização por danos materiais, entendo que não merece guarida na totalidade em que foi requerida. Explico. Em relação à substituição da subestação elétrica, o serviço foi realizado ao valor de R$ 24.000,00 (id 168748503 - Pág. 2), sendo efetivamente adimplido pela parte autora. O serviço foi adequado ao vício demonstrado nos autos, razão pela qual acolho o ressarcimento dessa despesa. Já em relação à recuperação da fachada, os orçamentos inicialmente apresentados pela requerente são da ordem de R$ 96.000,00 (ids 168748503 - Pág. 5 e 168748503 - Pág. 12). Todavia, sem que houvesse qualquer autorização judicial nesse sentido, o serviço foi realizado por empresa contratada pela parte autora em 20/08/2012, no valor de R$ 183.344,00 (id 168750132 - Pág. 16). A obra foi concluída, conforme id 168750136 - Pág. 7. Ora, os orçamentos apresentados na inicial são bem menores do que o efetivamente contratado da requerente que, ainda que tenha peticionado nos autos requerendo a apreciação da tutela, deveria ter aguardado manifestação do Poder Judiciário, sob pena de arcar às suas expensas com o valor que excedeu os orçamentos e serviços necessários. Por essa razão, tendo em vista a aplicação dos princípios da boa-fé e da vedação ao comportamento contraditório, recebo os danos materiais quanto à recuperação da fachada no menor orçamento apresentado nos autos, qual seja, R$ 96.000,00 (ids 168748503 - Pág. 5 e 168748503 - Pág. 12). Quanto à transferência da subestação de água quente, atesto que o orçamento apresentado contempla, como bem alertou a ré, outros serviços que não são objeto dos autos, como a instalação de aquecimento solar no condomínio. Nesse ponto, no laudo pericial, o expert indica ser da ordem de R$ 27.576,68 (id 168750148 pág. 11), montante correspondente à nota fiscal de id 168748502 - Pág. 2, representaria o investimento do sistema solar composto realizado na edificação. Todavia, confrontando a proposta orçamentária (id 168748493 - Pág. 12 e 13) com a nota fiscal emitida (id 168748502 - Pág. 2), entendo que nela constam elementos correspondentes à instalação do sistema solar (aquisição de bombas e coletores de energia), que, de fato, não podem ser traduzidas como de responsabilidade da parte ré. Todavia, nela também consta a presença de equipamentos e bens necessários e imprescindíveis à transferência da subestação. Não há na nota fiscal a descrição monetária individual de cada item, mas apenas suas quantidades e identificação. Portanto, na impossibilidade de se individualizar cada um dos itens constantes da nota fiscal, entendo por bem ressarcir a autora apenas no valor indicado na proposta, qual seja, R$ 13.380,00 (id 168748493 - Pág. 12), por ser solução mais justa ao caso. Os boletos bancários adimplidos (ids. 168748493 - Pág. 3, 5, 7 e 9), correspondentes à substituição de equipamentos e à manutenção da subestação, antes da realização da sua transferência, devem ser suportados pela requerida, já que o laudo pericial indicou a necessidade de troca antecipada pelo superaquecimento do local. Assim, devido o valor de R$ 1.518,60 (um mil quinhentos e dezoito reais e sessenta centavos), montante total dos boletos adimplidos. No que pese a aquisição da bomba e demais despesas constantes nos autos, não vislumbrei correlação desses equipamentos com os serviços devidos na lide, razão pela qual deixo de os acolher. Portanto, entendo que os danos materiais suportados pela requerente foram da ordem total de R$ 134.898,60 (cento e trinta e quatro mil, oitocentos e noventa e oito reais e sessenta centavos), correspondente às despesas com a manutenção da fachada realizada, transferência da subestação de água quente, equipamentos e peças de sua manutenção, bem como melhoramento da subestação de energia elétrica. Quanto à apreciação da tutela antecipada, ante o elevado transcurso do tempo e da manutenção da fachada do imóvel já ter sido realizada, entendo que desnecessária a sua apreciação, mormente não haver mais perigo de dano, além dos já sofridos com o decurso do tempo. III - Por esses fundamentos,
ante o exposto, nos termos do art. 373, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais para determinar que a QUEIROZ GALVÃO EMPREENDIMENTOS (VIRTU EMPREENDIMENTOS LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL) proceda com o pagamento, em favor da parte autora CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MARIA DE LOURDES, da importância de R$ 134.898,60 (cento e trinta e quatro mil, oitocentos e noventa e oito reais e sessenta centavos), a título de indenização por dano material. Acrescente-se à condenação a correção monetária e juros de mora, ambos os encargos devidos desde a data de vencimento de cada prestação devida, nos termos da lei nº 14.905/2024. Por força da sucumbência recíproca, condeno ainda a requerida ao pagamento de 2/3 das custas, de 2/3 das despesas processuais e de 2/3 dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Fica a autora condenada ao pagamento de 1/3 das custas, de 1/3 das despesas processuais e de 1/3 dos honorários advocatícios, já que decaiu em parte mínima de seu pedido. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Havendo Embargos de Declaração, dê-se vista ao Embargado para contrarrazões. Havendo Apelação, dê-se vista ao Apelado para contrarrazões, remetendo-se, em seguida, ao TJPE. Após o trânsito em julgado, arquivem-se. 31 de julho de 2025. Marcos Antonio Tenório Juiz de Direito ". RECIFE, 4 de agosto de 2025. ROSEANE SANTOS DE ANDRADE Diretoria Cível do 1º Grau