Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EXEQUENTE: CONDOMINIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL JARDIM CAXANGA EXECUTADO(A): WELLINGTON FELIX MARTINS JUNIOR, MARCOS ANTONIO FERREIRA SENTENÇA DE EMBARGOS À EXECUÇÃO RELATÓRIO
Sentença (Outras) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 9º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo da Capital - Turno Tarde - 13:00h às 19:00h AV MARECHAL MASCARENHAS DE MORAIS, 1919, - de 1683 a 2685 - lado ímpar, IMBIRIBEIRA, RECIFE - PE - CEP: 51150-001 - F:(81) 31831583 Processo nº 0045256-50.2023.8.17.8201
Vistos, etc.
Trata-se de Execução de Título Extrajudicial ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL JARDIM CAXANGA em face de WELLINGTON FELIX MARTINS JUNIOR, posteriormente incluindo MARCOS ANTONIO FERREIRA no polo passivo, visando à satisfação de crédito referente a despesas condominiais inadimplidas, no montante de R$ 21.567,10 (vinte e um mil, quinhentos e sessenta e sete reais e dez centavos), conforme planilha acostada aos autos (p. 190). A petição inicial (p. 128-131) veio instruída com a convenção do condomínio (p. 139-164), atas de assembleias (p. 135-138, 165-185), procuração e documentos constitutivos. Após tentativas frustradas de citação e penhora em face do executado original, o exequente requereu e obteve o deferimento para inclusão de MARCOS ANTONIO FERREIRA no polo passivo (p. 81-82, 79), sob o argumento de ser este coproprietário e inventariante do espólio do qual o imóvel faz parte. Citado (p. 33), o executado MARCOS ANTONIO FERREIRA opôs "Embargos à Execução c/c Exceção de Pré-Executividade" (p. 23-28), arguindo, em sede preliminar: a) nulidade da execução por irregularidade na representação processual do condomínio, cujo síndico estaria com o mandato vencido à época da propositura da ação; b) sua ilegitimidade passiva, por não ser o proprietário do bem; e c) a prescrição das parcelas vencidas há mais de cinco anos. O exequente apresentou impugnação (p. 17-19), rechaçando as preliminares e defendendo a regularidade do feito. Juntou, na ocasião, ata de eleição para comprovar a regularidade da representação do síndico. É o breve relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Das Preliminares a) Da Representação Processual do Condomínio O executado alega vício na representação processual do condomínio, uma vez que o mandato do síndico eleito em 2021 teria se encerrado em agosto de 2023, antes do ajuizamento da ação em setembro de 2023. Consoante é cediço, o Código Civil, em seu artigo 1.348, inciso II, estabelece que compete ao síndico representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele. A representação do condomínio em juízo é, portanto, atribuição legal do síndico. E, embora a regularidade da representação seja um pressuposto processual de validade, a jurisprudência tem mitigado o rigor formal em casos de mandato vencido, especialmente quando não há prejuízo às partes e os atos são posteriormente ratificados. No caso em tela, o exequente, ao impugnar os embargos, juntou a ata da assembleia que reelegeu a síndica (p. 13-16), sanando eventual irregularidade. A continuidade da gestão, ainda que com mandato formalmente expirado, configura uma gestão de fato, cujos atos em defesa dos interesses da coletividade condominial são, em regra, considerados válidos, a fim de não prejudicar o condomínio. Afasto, pois, esta preliminar. b) Da Ilegitimidade Passiva O executado Marcos Antônio Ferreira sustenta não ser parte legítima para figurar no polo passivo da execução, por não ser o proprietário do imóvel. A obrigação de pagar as despesas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa e não à pessoa. A responsabilidade pelo seu adimplemento pode recair tanto sobre o proprietário registral quanto sobre o possuidor direto do bem, a depender das circunstâncias do caso concreto. De sua vez, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 886), firmou o entendimento de que, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo da ciência inequívoca do condomínio sobre a transação e da imissão na posse pelo comprador. No caso dos autos, o exequente demonstrou que o imóvel é objeto de inventário dos bens deixados por Maria das Graças Pereira, e que o executado Marcos Antônio Ferreira, viúvo da de cujus, é o inventariante (p. 102-103). A dívida condominial, por sua natureza propter rem, acompanha o imóvel, sendo de responsabilidade do espólio. Na qualidade de inventariante, o Sr. Marcos representa o espólio em juízo, ativa e passivamente, até que se ultime a partilha, respondendo, portanto, pelas dívidas do imóvel. Ademais, a jurisprudência mais recente do STJ tem admitido a legitimidade passiva concorrente entre o promitente vendedor e o promitente comprador, visando a garantir o adimplemento da obrigação e a saúde financeira do condomínio. Assim, a responsabilidade do espólio, representado pelo inventariante, é inquestionável. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. c) Da Prescrição O executado argui a prescrição das cotas condominiais vencidas antes do quinquênio que antecede o ajuizamento da ação. O Superior Tribunal de Justiça, também sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 949), pacificou o entendimento de que o prazo prescricional para a cobrança de dívidas condominiais é de 5 (cinco) anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do Código Civil, a contar do dia seguinte ao vencimento de cada prestação. A presente ação foi ajuizada em 15 de setembro de 2023. Assim, estão prescritas as parcelas vencidas antes de 15 de setembro de 2018. Analisando a planilha de débito apresentada pelo exequente (p. 190), verifica-se a cobrança de parcelas vencidas a partir de 10/08/2018. Portanto, as parcelas vencidas em agosto e setembro de 2018 (até o dia 14) estão fulminadas pela prescrição. Desta forma, acolho parcialmente a prejudicial de mérito para declarar a prescrição das cotas condominiais vencidas antes de 15 de setembro de 2018. Do Mérito Superadas as questões preliminares, no mérito, a execução está fundada em título executivo extrajudicial, consubstanciado no crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção e aprovadas em assembleia geral, conforme dispõe o art. 784, X, do Código de Processo Civil. A dívida está devidamente comprovada pelos boletos e pela planilha de cálculo detalhada (p. 190), que discrimina os valores principais, juros, multa e correção monetária, em conformidade com a legislação e a convenção condominial. O executado, em sua defesa, não impugnou especificamente os valores cobrados, limitando-se às questões preliminares já analisadas. A inadimplência, portanto, é incontroversa. O valor da execução deverá ser recalculado, excluindo-se as parcelas atingidas pela prescrição, com seus respectivos encargos. DISPOSITIVO
Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE os embargos à execução, para o único fim de DECLARAR A PRESCRIÇÃO das cotas condominiais vencidas antes de 15 de setembro de 2018. Intimem-se. Transitada em julgado, determino o prosseguimento da execução pelo saldo remanescente, intimando-se o exequente para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar planilha atualizada do débito, decotando os valores prescritos, sob pena de extinção. Recife, 4 de novembro de 2025. Maria Thereza Paes de Sá Machado Juíza de Direito