Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERIDO: LUIZ GOMES DA SILVA INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção A da 11ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor do Ato Judicial de ID 223603832, conforme segue transcrito abaixo: "SENTENÇA
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA DAS VARAS CÍVEIS DA CAPITAL Av. Des. Guerra Barreto, s/n - Ilha Joana Bezerra, Recife - PE, 50080-900 - Fórum Rodolfo Aureliano Seção A da 11ª Vara Cível da Capital Processo nº 0140842-56.2024.8.17.2001 AUTOR(A): JOSUE ALMEIDA SALVADOR ESPÓLIO -
Vistos. JOSUÉ ALMEIDA SALVADOR promoveu a presente a AÇÃO ANULATÓRIA C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS em face do Espólio de LUIZ GOMES DA SILVA, todos qualificados nos autos, alegando os fatos e fundamentos jurídicos constantes na inicial que se fez acompanhar dos documentos anexos, deu a causa o valor de R$224.950,00. Aduz o autor que mantém contrato de locação comercial com o Espólio demandado, desde 01/07/2008, do imóvel situado na Rua Goianésia, n. 3929, Loja C, Tamarineira, Recife-PE, onde opera a "Oficina do Galego". Ocorre que, em 21/10/2024, foi notificado pelo inventariante do Espólio demandado sobre a intenção de venda do imóvel, mas que a comunicação apresentava vícios, como a indicação de uma área e valor que incluíam outras propriedades do Espólio, além da omissão de informações sobre ônus reais e condições de pagamento, o que inviabilizaria o exercício de seu direito de preferência. O Autor afirmou ter contra notificado o demandado manifestando interesse na aquisição da área locada. Diante da alegada preterição de seu direito, o Autor requereu a nulidade da compra e venda e a adjudicação do imóvel pelo preço de avaliação de R$105.000,00. Pleiteou, ainda, a condenação do Réu ao pagamento de perdas e danos no valor de R$41.950,00, lucros cessantes de R$48.000,00 e danos morais de R$30.000,00. Por fim, requereu os benefícios da justiça gratuita e a concessão de tutela de urgência para sua manutenção na posse do imóvel. O Espólio de Luiz Gomes da Silva, devidamente representado, apresentou contestação, refutando as alegações autorais. Preliminarmente, arguiu que o contrato de locação, por estar por prazo indeterminado, não ensejaria direito ao ponto comercial ou à continuidade da locação. Impugnou o pedido de justiça gratuita do Autor e alegou inépcia da petição inicial por suposta falta de documentos essenciais e por omitir a oferta de realocamento. No mérito, o Réu defendeu a inexistência de preterição do direito de preferência, afirmando ter notificado o Autor sobre a venda da área total, que seria indivisível, e que o Autor não teria exercido seu direito de forma adequada. Mencionou a inadimplência do Autor com o IPTU. Impugnou, ainda, os pedidos de perdas e danos, lucros cessantes e danos morais, argumentando falta de comprovação e tentativa de enriquecimento ilícito por parte do Autor. Em pedido contraposto, requereu a concessão de liminar de posse para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, a retenção judicial dos aluguéis pagos e a condenação do Autor em perdas e danos de R$30.000,00 e danos morais. O Autor apresentou réplica à contestação, rebatendo as preliminares e os argumentos do Réu. Reiterou que o contrato de locação estava ativo e que os aluguéis vinham sendo pagos regularmente. Defendeu a validade de sua petição inicial e a existência de seu direito de preferência, reiterando os pedidos formulados na inicial. Decisão Id 200781908, declinou a competência para esta 11ª Vara Cível da Capital – Seção A, por conexão com a ação de Despejo nº 0030292-57.2025.98.17.2001, manejada pelo Espólio demandado em face do autor. Decisão Id 202627725 indeferiu as tutelas de urgência pleiteadas por ambas as partes. Foi deferido ao autor o parcelamento das custas processuais em 10 (dez) parcelas mensais, cujo pagamento foi devidamente comprovado pelo Autor. O autor apresentou réplica à Contestação. É o relatório do mais essencial. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a questão de mérito, sendo de direito e de fato, encontra-se suficientemente dirimida pela prova documental constante dos autos, não havendo necessidade de produção de outras provas em audiência, conforme já decidido anteriormente. Inicialmente, cumpre observar que as questões preliminares de inépcia da inicial e ilegitimidade passiva do espólio, bem como os pedidos liminares de manutenção de posse do Autor e de desocupação do Réu, já foram devidamente apreciados e resolvidos em decisões anteriores, não havendo pontos pendentes de análise neste particular. A controvérsia central reside, portanto, em saber se houve a alegada preterição do direito de preferência do locatário, a ensejar a anulação da compra e venda e a adjudicação do imóvel, e se são devidas as indenizações por perdas e danos, lucros cessantes e danos morais pleiteadas por ambas as partes, além da eventual caracterização de litigância de má-fé. O direito de preferência do locatário é um instituto jurídico que busca proteger a continuidade das atividades comerciais ou residenciais estabelecidas em um imóvel locado, conferindo ao inquilino a prerrogativa de adquirir o bem em igualdade de condições com terceiros interessados, caso o locador decida aliená-lo. Este direito encontra fundamento no artigo 27 da Lei nº 8.245/91, a Lei do Inquilinato, que estabelece a obrigação do locador de dar ciência ao locatário sobre a intenção de venda, mediante notificação que deve conter todas as condições do negócio, como preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e o local para exame da documentação. O parágrafo único do referido artigo detalha a necessidade de clareza e completude dessas informações, assegurando que o locatário tenha conhecimento pleno das condições para poder exercer sua preferência de forma informada. A boa-fé objetiva, um princípio basilar do Direito Civil consagrado no artigo 422 do Código Civil, impõe que as partes ajam com lealdade, honestidade e cooperação nas relações contratuais, desde a sua celebração até a sua execução. Na aplicação desse princípio ao direito de preferência, espera-se que o locador, ao notificar o locatário sobre a venda, atue com transparência, apresentando as condições reais e precisas do negócio, de modo a não frustrar a legítima expectativa do inquilino. Quando a notificação contém vícios, como informações imprecisas, valores que não correspondem à área locada ou à realidade do mercado, ou a inclusão de outros bens não objeto da locação, pode-se configurar uma conduta que viola a boa-fé objetiva, prejudicando o exercício do direito de preferência. O negócio jurídico de alienação do imóvel se deu pela totalidade do terreno o qual integra o pequeno espeço locado ao autor para o funcionamento de sua oficina. O ponto específico de controvérsia entre as partes é justamente a divergência sobre se o exercício regular do direito de preferência pode se dar em relação as condições do negócio entabulado, área total, ou se caberia ao autor o exercício da preferência para compra tão somente da área locada. O direito de preferência do locatário existe para que ele possa adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros (Art. 27). No entanto, quando o proprietário decide vender mais de uma unidade imobiliária (ou a totalidade de um bem, como um grande terreno, mesmo que só uma parte esteja alugada), a lei é clara. O art. 31 da Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245/91) estabelece que: “Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação." Desta forma, o locatário de um pequeno pedaço não pode exigir a compra apenas da parte que aluga. O locador tem o direito de vender a área total, e o locatário, para exercer sua preferência, deve aceitar a proposta de compra pela totalidade do imóvel, nas mesmas condições oferecidas ao terceiro comprador. Além disso, o art. 28 da mencionada Lei estabelece que o direito de preferência caduca se o locatário não manifestar sua aceitação integral à proposta no prazo de trinta dias. A análise detida dos autos, informa que dada as condições do negócio entabulado pelo Espólio demandado, venda da totalidade do imóvel pelo valor de R$2.350.000,00; a simples oferta de área de venda somente da área locada inviabilizaria a venda de todo o restante do imóvel o qual a área locada integra. Portanto, a preferência deve ser exercida em igualdade de condições com a oferta de venda recebida pelo locador. A venda tão somente da área locada ao autor pelo preço proporcional inviabilizaria o negócio jurídico de venda da área integral, obstaculizando o direito do espólio autor de dispor da sua propriedade. Ademais, o pedido do Autor de anulação da compra e venda com adjudicação do imóvel esbarra em um requisito legal específico. O artigo 33 da Lei nº 8.245/91 estabelece que o locatário preterido poderá reclamar perdas e danos ou haver para si o imóvel locado, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. A averbação do contrato de locação no registro de imóveis tem a função de conferir publicidade ao direito de preferência, tornando-o oponível a terceiros. A ausência de tal averbação, embora não impeça a busca por indenização por perdas e danos, obsta o direito à adjudicação compulsória, que implica na aquisição forçada do bem. No presente caso, não há nos autos comprovação de que o contrato de locação do Autor estivesse averbado na matrícula do imóvel, o que inviabiliza o pleito de adjudicação do imóvel. Quanto aos pedidos de indenização por perdas e danos e lucros cessantes, o artigo 186 do Código Civil define o ato ilícito como aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, viola direito e causa dano a outrem, ainda que exclusivamente moral. O artigo 927 do mesmo diploma legal estabelece que aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Perdas e danos, conforme o artigo 402 do Código Civil, englobam o que a vítima efetivamente perdeu (dano emergente) e o que razoavelmente deixou de lucrar (lucros cessantes). Para que haja a condenação, é indispensável a comprovação do nexo de causalidade entre a conduta ilícita e o dano sofrido, bem como a efetiva extensão do prejuízo. O Autor apresentou uma planilha detalhando perdas e danos (mudança, multa rescisória e novas instalações) e lucros cessantes. No entanto, se tratam de custos estimados e não de despesas realizadas. Neste ponto, a mera apresentação de uma planilha com valores estimados, sem a devida comprovação por meio de recibos, orçamentos ou outros documentos fiscais idôneos, não é suficiente para demonstrar a efetividade e a extensão dos prejuízos sofridos. Como dito, a indenização por danos materiais se presta a compensar prejuízos sofridos e não se presta a estimar prejuízos eventuais. A ausência de elementos probatórios robustos que corroborem os valores pleiteados impede o acolhimento desses pedidos de indenização, que não podem se basear em meras conjecturas ou estimativas unilaterais. Ademais, considerando que o locatário foi efetivamente notificado para exercer o direito de preferência de compra em igualdade de condições com a proposta de alienação recebida pelo locador, inexiste conduta ilícita apta a gerar responsabilização pelos danos materiais decorrentes do fim do contrato de locação entabulado entre partes. No que concerne ao pedido de indenização por danos morais formulado pelo Autor, o artigo 5º, inciso X, da Constituição Federal assegura o direito à indenização pelo dano moral decorrente de sua violação. O Código Civil, nos artigos 186 e 927, reitera a obrigação de reparar o dano causado por ato ilícito. O dano moral caracteriza-se pela lesão a atributos da personalidade, como a honra, a imagem, a intimidade e a dignidade, que causem sofrimento, angústia ou abalo psicológico que transcenda o mero aborrecimento ou dissabor do cotidiano. No presente caso, o Autor alegou ter sofrido constrangimento ilegítimo, ameaças e abalo à sua reputação comercial. Contudo, assim como para as perdas e danos materiais, a concessão de indenização por danos morais exige a demonstração inequívoca da ocorrência do dano e do nexo de causalidade com a conduta ilícita. As alegações de ameaças e abalo à reputação comercial não foram corroboradas por qualquer prova nos autos. A frustração contratual, embora possa gerar sentimentos negativos, nem sempre configura dano moral indenizável sem a demonstração de um sofrimento psíquico ou uma lesão à dignidade que justifique a reparação. A ausência de provas concretas sobre a efetiva lesão aos direitos da personalidade do autor inviabiliza o acolhimento do pedido de indenização por danos morais. Em relação à litigância de má-fé alegada pelo Réu em face do Autor, o Código de Processo Civil, em seu artigo 80, elenca as condutas que se consideram como má-fé processual, como alterar a verdade dos fatos, usar o processo para conseguir objetivo ilegal ou opor resistência injustificada ao andamento do processo. A boa-fé processual é um princípio fundamental que orienta a conduta das partes no processo. No entanto, a má-fé não se presume e exige prova cabal de sua ocorrência, além de demonstrar o dolo da parte em prejudicar o andamento processual ou a outra parte. No caso em tela, a atuação do Autor, embora buscando a proteção de seus interesses, está inserida no âmbito do exercício legítimo do direito de ação e de defesa. As discussões sobre a validade da notificação de preferência e a existência dos danos são questões de mérito que as partes têm o direito de submeter ao crivo do Poder Judiciário. A divergência de entendimento sobre os fatos e o direito aplicável não configura, por si só, litigância de má-fé. Assim, não há elementos nos autos que justifiquem a condenação do Autor por litigância de má-fé. Por fim, os pedidos contrapostos formulados pelo Réu, de condenação do Autor em perdas e danos e danos morais, bem como a retenção judicial dos aluguéis, seguem a mesma lógica das análises anteriores. A eventual recusa do Autor em desocupar o imóvel, enquanto o processo judicial está em curso para discutir seus direitos, não pode ser caracterizada como ato ilícito que gere perdas e danos ou danos morais ao Espólio, sem a demonstração de abuso de direito. Além disso, a retenção de aluguéis em juízo, sem a formalização de uma ação de consignação em pagamento ou sem um justo motivo previsto em lei para justificar a suspensão do pagamento ao locador, configuraria uma medida sem respaldo legal. Portanto, os pedidos contrapostos do Réu também não comportam acolhimento.
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com base na fundamentação supra, resolvo o mérito da presente demanda, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial pelo demandante. JULGO IMPROCEDENTES também os pedidos contrapostos formulados pelo Espólio demandado. Havendo sucumbência recíproca e equivalente, as custas processuais deverão ser rateadas entre as partes na proporção de 50% (cinquenta por cento) para o autor e 50% (cinquenta por cento) para o demandado. CONDENO o autor ao pagamento dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte demandada, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, considerando o zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. CONDENO também o demandado ao pagamento dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, considerando os mesmos critérios do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Recife, 19 de novembro de 2025. Luiz Sergio Silveira Cerqueira Juiz de Direito" RECIFE, 27 de novembro de 2025. JULIANA SABRINA CABRAL RODRIGUES Diretoria das Varas Cíveis da Capital