Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
RÉU: QUEIROZ GALVAO PREMIUM DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA SENTENÇA
Sentença (Outras) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Seção A da 33ª Vara Cível da Capital Avenida Desembargador Guerra Barreto - Fórum do Recife, S/N, Ilha Joana Bezerra, RECIFE - PE - CEP: 50080-900 - F:(81) 31810494 Processo nº 0062037-94.2021.8.17.2001 AUTOR(A): EMERSON FABIO FERREIRA DA SILVA, BARBARA SALES TEONACIO BEZERRA DA SILVA
Vistos, etc... EMERSON FABIO FERREIRA DA SILVA e BARBARA SALES TEONACIO BEZERRA DA SILVA, qualificados nos autos, por intermédio de advogado particular, ingressaram com Ação De Cobrança de Multa em face da QUEIROZ GALVAO PREMIUM DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA. igualmente qualificada, com os argumentos expressos da petição inicial e documentos. Em síntese, aduzem os Autores que celebraram contrato de promessa de compra e venda com a Ré em 04/10/2013, a fim de adquirir a unidade 106 (cento e seis), Torre “H” do OKA BEACH RESIDENCE, localizado na área Merepe “C”, da Fazenda Merepe, no município de Ipojuca/PE, além de Aditivo contratual, firmado em 13/04/2016, tendo por objeto modificação nas especificações de acabamento, envolvendo obra bruta e obra fina. Aduzem ainda que a obra seria executada em duas fases, sendo a unidade dos Autores integrante da segunda e última fase, composta pelos bangalôs de número 52 a 74, pelos blocos de apartamentos E, F, G e H, cada um com 24 unidades, e pelas vagas de garagem de números 250 a 617, todos com entrega prevista para até 25 de fevereiro de 2017. Que quitaram o preço do imóvel, inclusive da parcela constante do Termo Aditivo, em janeiro de 2017, antes da data prevista para conclusão do empreendimento, totalizando o valor, até aquela data, de R$ 611.729,34 (seiscentos e onze mil, setecentos e vinte e nove reais e trinta e quatro centavos). Que a entrega de sua unidade ocorreu em maio/2017, no entanto, a finalização da segunda e última fase só ocorreu em outubro/2020, mais de três anos da data aprazada, período em que os Autores suportaram limitações ao seu direito de propriedade, “sofreram com a desvalorização do empreendimento, poluição visual, limitação de acesso à praia, tapumes enferrujados, riscos à saúde pela água que se acumulava no canteiro abandonado, e até aparição de animais peçonhentos, e ainda tiveram que suportar a sujeira e o barulho de obras”, além da incerteza quanto a receber a totalidade do que compraram. O que motivou o ingresso da presente ação, para ver a Requerida compelida a pagar a multa contratualmente fixada para o atraso na entrega da unidade adquirida pelos dos autores, no importe de 0,5% (meio por cento) do valor já pago pelo consumidor, por mês de atraso, posto que a unidade deveria ser entregue conforme prometido, com fundamento nas cláusulas da Promessa de Compra e Venda, na Lei 4.591/64, o Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor. Custas adimplidas. Designada audiência de conciliação/mediação, não houve acordo (ID110031634). Em seguida, a Requerida ofertou contestação (ID111658957) acompanhada de documentos. Arguiu preliminares de incompetência do juízo por haver cláusula de eleição de foro na comarca de Ipojuca/PE e ausência de interesse de agir, requerendo a extinção do feito sem apreciação do mérito, para evitar a caracterização do venire contra factum proprium e, no mérito, argumenta, em resumo, que o objeto da presente ação já foi resolvido em transação judicial realizada entre a Demandada e o Condomínio do OKA BEACH RESIDENCE (ID111660485); que as fases de construção são distintas, tendo havido o cumprimento integral do Contrato de Compra e Venda firmado com os Autores. Fundamenta sua argumentação em habite-se parcial emitido pela Prefeitura da cidade de Ipojuca-PE (ID111658958) e no termo de chaves e vistoria relativo à Unidade 106, dos Autores (ID111658959). A Demandada acosta petição estranha à lide (ID114987287) cujo desentranhamento se faz necessário. Em réplica, a parte autora rechaça o conteúdo da Defesa e requer sejam rejeitadas as preliminares e os argumentos de mérito. Em síntese, defende que o acordo celebrado entre a Demandada e o Condomínio Oka Beach Residence não abrange o objeto desta ação, e o condomínio não tem legitimidade para representar os Autores ou transigir sobre seu direito individual; que, no processo em referência (nº 0000088-21.2018.8.17.2730), o Condomínio Oka Beach Residence visava apenas obrigar a Ré a concluir a segunda fase do empreendimento e, no acordo firmado, o Condomínio buscou solucionar as demais ações deste (condomínio) contra a Requerida, não havendo qualquer relação com o pedido desta demanda; que, no mencionado documento (ID111660485) a Empresa Requerida reconhece que não houve a finalização da fase 02 e compromete-se a entregar a obra a que se obrigou por contrato, até o mês de outubro/2020. Juntou novos documentos. Instadas a se manifestarem sobre o o interesse na produção de novas provas, ambas silenciaram a respeito, vindo-me os autos conclusos para sentença. Relatados, no que importa, DECIDO. O feito encontra-se satisfatoriamente instruído e comporta julgamento de mérito, afigurando-se desnecessária a realização de novas provas. Inicialmente verifico que a relação estabelecida entre as partes possui natureza de cunho consumerista. Das preliminares arguidas pela Demandada. Quanto à preliminar de Incompetência deste Juízo ante a cláusula de eleição do foro da Comarca de Ipojuca-PE, não vislumbro tal possibilidade, uma vez que a presente demanda se caracteriza claramente como demanda de consumo, devendo a mesma ser analisada à luz das normas constante no CDC. Nesse sentido, aplica-se o disposto no inciso I do art. 101 da Lei consumerista, que permite ao consumidor o ajuizamento da ação junto ao seu domicílio. Regular, portanto, o ajuizamento da presente ação perante esse Juízo. Rejeito a preliminar. No que tange à segunda preliminar - Da carência de ação ante a falta de interesse de agir, alicerçada em transação judicial firmada entre o Condomínio Oka Beach Residence e a ora Demandada, constato que não tem o condão de afastar o interesse da parte Autora em pleitear a multa estabelecida em contrato para a hipótese de não conclusão do empreendimento, sendo o cabimento ou não da multa, matéria a ser apreciada quando da análise do mérito da ação. Realço que os documentos apresentados pela Demandada não comprovam as suas alegações, qual seja, que carece direito de ação à parte autora, ao contrário, demonstram que os pedidos formulados nas lides mencionados são estranhos ao objeto perseguido na presente ação. Inacolho a preliminar. Passo então à análise do mérito: Cinge-se a controvérsia de fundo a incidência ou não da multa contratualmente prevista (cláusula 10.03 da avença ID86590424 pág.04/04 e ID86590425 pág.01/04), em razão da não conclusão pela Empresa Requerida, dentro do prazo contratual, de todas as obras previstas na fase dois do empreendimento, notadamente a construção de alguns bangalôs e de obras no entorno das áreas de uso comum. Infere-se da leitura da cláusula em comento, do contrato firmado entre as partes: “(...) 10.03. No caso de a ALIENANTE não concluir a obra no prazo estipulado, após se vencer o prazo de tolerância acima avençado, e desde que não tenha ocorrido a prorrogação prevista na subcláusula, 10.02., pagará ela, ALIENANTE ao ADQUIRENTE, a título de indenização compensatória dos prejuízos causados ao ADQUIRENTE em virtude do atraso, em atendimento ao preceito contido no art. 43, II, da Lei Federal n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e aos preceitos do Código de Proteção e Defesa do Consumidor (Lei Federal nº 8.078, de 11 de setembro de 1990), assim como ao que dispõe os arts. 392 e 395, do Código Civil Brasileiro, a importância correspondente a 0,5% (zero virgula cinco por cento) do valor até então pago pelo cliente calculado pro rata die, por mês de atraso, exigível esta indenização até a data em que a unidade/fase esteja concluída” Por sua vez, consta da cláusula 10.01 (ID86590424 pág.04/04) que “O imóvel objeto desta promessa de compra e venda será concluído, juntamente com os demais itens constantes de sua respectiva fase, já que o empreendimento será construído em 02 (duas) fases, no prazo estabelecido na Cláusula 01, deste contrato, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, contados da data em que expiraria o prazo de conclusão estabelecido”. Já a cláusula 10.02 (ID86590424 pág.04/04) prevê a possibilidade de prorrogação do prazo de conclusão, por motivo de caso fortuito e força maior devidamente comprovado. Em complemento, as cláusulas a seguir transcritas, (ID86590424 pág.04/04) trazem a seguinte previsão: “(...) 10.04. A entrega do imóvel não é condicionada à conclusão das obras relativas às demais unidade e áreas do empreendimento, cuja construção esteja prevista para outras fases de obra, sendo suficiente, portanto, que estejam concluídos o arremate de acabamento do acesso onde ele estiver situado e os demais itens constantes de sua fase/etapa de construção 10.05. Fica expressamente convencionado que a fase se considerará pronta e acabada desde que estejam concluídas suas obras civis e seja emitido o "habite-se" parcial pela municipalidade, mesmo que, na ocasião, ainda haja alguns serviços de acabamento a serem eventualmente feitos nele, nas demais unidades autônomas ou ainda, nas partes comuns do condomínio referentes à sua respectiva fase, circunstâncias essas que não poderão servir de pretexto para o ADQUIRENTE se recusar a receber as chaves da unidade habitacional objeto desta escritura, ou para que impeça a instalação do condomínio da edificação”. Da interpretação das cláusulas contratuais transcritas, infere-se que a multa contratual prevista na cláusula 10.03 incidiria em caso de atraso na entrega não só da unidade da adquirente, mas também de toda a fase em que ela se inseria. Também é possível extrair que estaria excluído o dever de indenizar nas seguintes hipóteses: a) caso fortuito (cláusula 10.02); b) força maior (cláusula 10.02); c) atraso em obras de outra fase (cláusula 10.04); d) atraso de serviços de acabamento na unidade adquirida, nas demais unidades ou partes comuns da respectiva fase (cláusula 10.05). Cumpre, portanto, avaliar se restou configurado o atraso na entrega de todas as obras previstas na fase dois do empreendimento, bem assim se a Demandada apresentou algum dos fatos impeditivos da imposição da multa em comento. No que se refere ao atraso na entrega da fase dois do empreendimento, entendo que este restou amplamente confirmado em contestação da Demandada (ID111658957 pág.11/20) corroborada com a realização de acordo com o Condomínio Oka Beach Residence no qual é inconteste que a área não construída correspondia não apenas aos bangalôs, mas também ao seu entorno. “De forma mais específica, em sua cláusula 1.12, consta que o “Condomínio declara e reconhece que afora as obras dos bangalôs e entornos acima previstas (ndr: bangalôs 52 a 74) e pactuadas, todas as demais obras relativas à área comum e empreendimentos do OKA foram concluídas a tempo e modo” Ademais, as fotos acostadas com a petição inicial (que não foram objeto de impugnação), confirmam as alegações da inicial. O acesso à praia ficou restrito pelas laterais (parte do estacionamento) o que demonstra que não houve a entrega conforme oferecido. As imagens falam por si e enfraquecem os argumentos de Defesa de que tal fato (a ausência de finalização dos bangalôs e das obras do entorno) “em nada atrapalha a utilização, pelos autores, seja da área comum do empreendimento, seja da sua unidade, espaços estes prontos e acabados” e “que o empreendimento como um todo possui vários acessos à praia, deixando claro, inclusive, que não é necessário realizar o percurso pela via dos veículos, vez que existem calçadas destinadas aos pedestres que dão acesso à praia” ID111658957 pág.11/20 e 12/20) Não se tratava de meros acabamentos, mas sim de construções que ainda precisavam ser realizadas, tanto que foi celebrado o acordo judicial, em referência, para finalização do empreendimento, o que ocorreu apenas em outubro/2020. Pontuo, quanto às previsões contratuais que excluem o dever da Requerida de pagar multa contratual, que a Demandada não trouxe elementos que comprovem a ocorrência de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso na conclusão de toda a fase dois do empreendimento. Ademais, não se sustenta a alegação da Demandada no sentido de considerar cumprido o prazo contratual quando da emissão do alvará de habite-se parcial, embasado na cláusula 10.05 do contrato de compra e venda) que assim dispõe: “Fica expressamente convencionado que a fase se considerará pronta e acabada desde que estejam concluídas suas obras civis e seja emitido o "habite-se" parcial pela municipalidade, mesmo que, na ocasião, ainda haja alguns serviços de acabamento a serem eventualmente feitos nele, nas demais unidades autônomas ou ainda, nas partes comuns do condomínio referentes à sua respectiva fase (...)”. Ora, ora, se a própria cláusula contratual se refere à obrigatoriedade de finalização das obras civis, só vem a reforçar que a conclusão das demais unidades autônomas também faz parte da obrigação contratual de finalização da respectiva fase dentro do prazo previsto no instrumento em análise, não sendo suficiente a emissão do habite-se parcial, para eximir a Demandada do pagamento da multa contratual pelo atraso na entrega da obra. Assim, a não entrega da totalidade da segunda fase do empreendimento do qual faz parte o imóvel adquirido pelos Autores – fato inconteste nos autos - dentro do prazo estipulado contratualmente, caracteriza o descumprimento contratual a ensejar a aplicação da cláusula 10.03. Registro, por oportuno, que o apartamento 106 da Torre H (pertencente aos autores), está inserida na segunda e última fase do empreendimento, que compreendia não apenas os apartamentos, mas também os bangalôs de números 52 a 74 (ID86590423 pág. 02/04). Nesse sentido, julgado do nosso Tribunal de Justiça ao analisar situação semelhante: EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. AÇÃO DE COBRANÇA. ATRASO NA ENTREGA DE ÁREA COMUM DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. SENTENÇA QUE DECRETOU A EXTINÇÃO DO FEITO ANTE A FALTA DE INTERESSE DE AGIR. INTERPRETAÇÃO EQUIVOCADA. PRELIMINAR AFASTADA. CARÊNCIA DE INSTRUÇÃO NO PRIMEIRO GRAU. JUIZ QUE NÃO DETERMINOU A REALIZAÇÃO DE PERÍCIA. CONFUSÃO QUANTO AO OBJETO DA AÇÃO. PARÂMETRO TRAÇADO ATRAVÉS DE CAUSAS SEMELHANTES. PREVISÃO CONTRATUAL. PACTA SUNT SERVANDA. EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. IRRELEVÂNCIA. BIS IN IDEM. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA. APELO PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME. O acordo entabulado entre condomínio e construtora em outra ação não tira o direito dos condôminos de cobrarem o cumprimento de cláusula penal moratória, quando os objetos das ações são diferentes. A documentação coligida aos autos, bem como a análise de outras causas referentes ao mesmo condomínio evidenciam o atraso na entrega da área de uso comum do empreendimento à época do inicio da presente ação, sendo este o objeto dos autos. Os entulhos, tapumes e materiais de construção espalhados pelo condomínio evidenciam o prejuízo da parte autora que, ao adquirir o imóvel, tinha a expectativa de entrega, dentro do prazo estabelecido, de toda uma área comum de lazer e deslocamento, tudo isso de acordo com o contrato e propaganda elaborados pela própria empresa demandada. A expedição de habite-se não evidencia a conclusão das obras como um todo, pois este refere-se à condição de habitação da área privativa dos condôminos e não à conclusão do condomínio como um todo. Inviável o acolhimento da alegação de bis in idem quando for verificado que as ações se referem a fatos distintos. Recurso provido.(TJ-PE - AC: 00224307920188172001, Relator: AGENOR FERREIRA DE LIMA FILHO, Data de Julgamento: 13/04/2022, Gabinete do Des. Frederico Ricardo de Almeida Neves) Pelo exposto, considero que restou caracterizada a hipótese de incidência da multa prevista na cláusula 10.03, no valor correspondente a 0,5% (zero virgula cinco por cento) da quantia paga - R$ 611.729,34 (seiscentos e onze mil, setecentos e vinte e nove reais e trinta e quatro centavos) em janeiro/2017 pelos Autores, calculado pro rata die, por mês de atraso, exigível até a data em que a unidade/fase tenha sido concluída (outubro/2020). Para fins de cálculo da multa, afasto o argumento da parte autora de que a Demandada ao fazer a entrega da unidade 106 do Bloco H, em maio de 2017, abdicou ao prazo de tolerância previsto no contrato. E, defino como termo inicial o dia 26/08/2017, após o prazo de tolerância de 180 dias (contados a partir do prazo do contrato que era 25/02/2017) e não o mês de maio de 2017, como pretendia a parte autora. Não há dúvida acerca do termo final, uma vez que restou demonstrado nos autos, por ambas as partes, que a entrega dos bangalôs e das obras do entorno, ocorreu em outubro/2020. A multa no importe de 0,5% (zero virgula cinco por cento) deve incidir sobre a totalidade do valor pago pelos Autores - R$ 611.729,34 (seiscentos e onze mil, setecentos e vinte e nove reais e trinta e quatro centavos) conforme ID86592733 em janeiro/2017. Diante da ausência de comando específico na cláusula 10.3 que trata da multa, determino que os valores pagos pelos Autores devem ser atualizados pelo INCC-DI até o termo inicial da incidência da multa (26.08.2017), já que este foi o reajuste monetário previsto em contrato, a fim de que se possa calcular a quantia devida por mês de atraso (0,5% do valor total pago). A quantia apurada deverá ser acrescida de correção monetária pelo INCC-DI de 25.08.2017 até a data da citação, momento a partir do qual deverá incidir apenas a Taxa SELIC, que engloba juros e correção monetária Ante o exposto e tudo o mais que consta dos autos, nos termos da fundamentação supra e, ainda, no artigo 487, I do CPC, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO e condeno a parte Demandada a pagar aos Autores o valor correspondente à multa convencional, no montante de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) da quantia paga à Demandada (ID86592733) a ser atualizada pelo INCC-DI da data do pagamento (janeiro/2017) até o termo inicial da incidência da multa (26.08.2017), por cada mês de atraso, de 25.08.2017 até outubro/2020, corrigidos monetariamente de acordo com o INCC-DI até a data da citação e a partir desse momento ser acrescida apenas da taxa SELIC, que engloba juros e correção monetária. Ante a sucumbência mínima dos Autores, que apenas sucumbiu no que se refere ao início de incidência da multa contratual – pretendia o mês de maio/2017 e foi deferida a incidência a partir de 28/07/2017 - condeno ainda a ré ao ressarcimentos aos Autores do valor pago das custas processuais e no pagamento de honorários advocatícios de sucumbência, fixados em 10% sobre o valor da condenação. Havendo recurso voluntário, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias. Apresentada contraminuta ou certificado o decurso do prazo, remetam-se os autos a superior instância. Não havendo recurso, certifique-se o trânsito em julgado. Após, arquive-se definitivamente. Recife, data e assinatura eletrônicas. ANA CAROLINA AVELLAR DINIZ Juíza de Direito (avpa)