Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
EXEQUENTE: EDIFICIO BARRA HOME STAY EXECUTADO(A): RCRG - PARTICIPACOES & EMPREENDIMENTOS LTDA, LR PARTICIPACOES & EMPREENDIMENTOS S/A, RIO AVE COMERCIO E INDUSTRIA LTDA DECISÃO
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 1º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo de Jaboatão dos Guararapes - Turno Manhã - 08:00h às 14:00h RODOVIA BR-101 SUL, KM 80, 5º pavimento, PRAZERES, JABOATÃO DOS GUARARAPES - PE - CEP: 54345-160 - F:(81) 31826800 Processo nº 0010719-13.2024.8.17.8227
Vistos, etc...
Trata-se de Execução de Título Extrajudicial ajuizada pelo Condomínio Edifício Barra Home Stay em face de LR Participações & Empreendimentos S/A, Rio Ave Comércio e Indústria Ltda e RCRG Participações & Empreendimentos Ltda, objetivando a cobrança de taxas condominiais referentes às unidades 3, 8 e 2106 do empreendimento. A executada LR Participações opôs Embargos à Execução alegando ilegitimidade passiva, inexistência de mora e excesso de execução. A executada Rio Ave apresentou Exceção de Pré-Executividade com fundamentos similares, acrescendo nulidade da citação e juntando comprovantes de adimplência das unidades que efetivamente possui. A executada RCRG opôs Embargos à Execução alegando inépcia da execução, ilegitimidade passiva quanto às unidades 8 e 2106, excesso de execução por inclusão de honorários convencionais e requerendo prazo para juntada de certidão comprobatória da alienação da unidade 2106 a terceiro. Em dezembro de 2025, este Juízo determinou ao exequente, em prazo improrrogável de 15 dias, a juntada de certidões de matrícula individualizadas das unidades 3, 8 e 2106, documentos da convenção condominial e esclarecimentos sobre a unidade 2106. O exequente juntou apenas a certidão da Matrícula nº 61.344, relativa ao imóvel originário do empreendimento, sem cumprir integralmente a determinação. A LR registrou formalmente o descumprimento em petição de 09/04/2026. Decido. A controvérsia nuclear deste feito reside em saber se as executadas mantêm vínculo proprietário com as unidades 3, 8 e 2106, pressuposto indispensável para que sobre elas recaia a obrigação de natureza propter rem objeto da presente execução. A obrigação condominial, por sua natureza propter rem, adere ao imóvel e vincula exclusivamente o proprietário registral da unidade devedora. Sem demonstração de propriedade, não há obrigação exigível. Sem obrigação, não há título executivo oponível à parte. O ônus de demonstrar a legitimidade passiva incumbe ao exequente, nos termos do Art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. A escritura pública de permuta juntada aos autos vincula a LR Participações apenas a frações do Salão de Convenções 3 e da Loja, e a Rio Ave às unidades 1503, 1504, 1505, 1506, 2202, 2708 e 3108 e a percentuais das mesmas áreas comuns, sem qualquer referência expressa e inequívoca às unidades numeradas 3, 8 e 2106 cobradas na planilha executiva. A RCRG, por sua vez, confirma ter recebido em permuta apartamentos e fração da unidade 03, mas nega expressamente qualquer vínculo com a unidade 08, e afirma ter alienado a unidade 2106 a terceiro com registro efetivado no 1º RGI de Jaboatão dos Guararapes. Diante dessa insuficiência, este Juízo determinou ao exequente a juntada de certidões de matrícula individualizadas — documentos que, por excelência, identificam com precisão registral os proprietários de cada unidade autônoma após o registro da incorporação imobiliária. O exequente limitou-se a juntar a certidão da Matrícula nº 61.344, que é a matrícula-mãe do terreno originário, anterior à individualização das unidades autônomas, e que não identifica proprietários de unidades específicas. Não foram juntados documentos condominiais. Não foram prestados esclarecimentos sobre a unidade 2106. O descumprimento não foi justificado. O exequente sustentou que as unidades 3 e 8 correspondem ao Salão de Convenções 3 e à Loja, e que a responsabilidade solidária decorreria do condomínio pro indiviso. Os argumentos não prosperam. A correspondência entre denominações da escritura e numeração registral das unidades foi apenas afirmada, sem prova documental que a confirme. A convenção condominial não foi juntada com quadro completo de unidades e identificação registral de cada uma. Mais grave: ainda que se aceitasse a correspondência alegada para as unidades 3 e 8, a unidade 2106 permanece completamente sem explicação — o exequente sequer a mencionou em sua impugnação, e a própria RCRG confirmou que ela foi alienada a terceiro que sequer integra o polo passivo da execução. Quanto à solidariedade em condomínio pro indiviso, o precedente invocado cuida de situação em que a copropriedade era incontroversa. Aqui, é exatamente a existência desse vínculo que está em disputa e não foi provada. Não é possível aplicar as consequências jurídicas da copropriedade antes de demonstrá-la. A RCRG arguiu inépcia da execução por ausência de demonstrativo discriminado e atualizado do crédito, com fundamento no Art. 53 da Lei 9.099/95 e Art. 798, I, "b" do CPC. A preliminar não merece acolhimento. O exequente juntou planilha discriminada por unidade, com indicação de período, vencimento, principal, multa, juros e honorários, o que satisfaz, ainda que minimamente, a exigência de demonstrativo do débito prevista nos dispositivos invocados. A planilha permite o exercício do contraditório pela embargante, que inclusive a impugnou em detalhes ao arguir o excesso de execução. Rejeita-se, portanto, a preliminar de inépcia. A RCRG afirma que a unidade 08 não consta do rol de bens recebidos por ela na escritura de permuta. Esse argumento encontra respaldo na própria escritura juntada pelo exequente. Nenhuma das três executadas reconhece a unidade 08 como sua — nem LR, nem Rio Ave, nem RCRG. O exequente, intimado especificamente para identificar o proprietário de cada unidade cobrada mediante certidão individualizada, não o fez. Reconhece-se, portanto, a ilegitimidade passiva da RCRG quanto aos débitos da unidade 08, por ausência de qualquer prova de vínculo proprietário com essa unidade. A RCRG afirma que a unidade 2106 foi alienada a terceiro e que o registro da transferência já foi efetivado no 1º RGI de Jaboatão dos Guararapes, requerendo prazo de 15 dias úteis para juntada da certidão comprobatória. Entretanto, até o presente momento não juntou aos autos a certidao. Nesse sentido, concedo o prazo, improrrogável, de 10 dias para a juntada.. A RCRG impugnou a inclusão de honorários advocatícios convencionais no percentual de 20% sobre os valores cobrados, com fundamento no REsp 2.187.308/TO, julgado pela Terceira Turma do STJ em 17/09/2025, por unanimidade, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi. O precedente é de aplicação direta e imediata ao caso. O STJ fixou tese no sentido de que é inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da execução de cotas condominiais inadimplidas, independentemente de previsão na convenção de condomínio. Os honorários convencionais são gastos extraprocessuais — realizados pela parte fora do processo — e, ainda que assumidos em razão do inadimplemento, não podem ser imputados ao devedor como parte do crédito exequendo. Os honorários sucumbenciais, esses sim, são fixados pelo juízo ao final e regidos pelos Arts. 84 e 85 do CPC. O reconhecimento do excesso de execução quanto aos honorários convencionais é medida que se impõe, beneficiando todos os executados, pois
trata-se de matéria de ordem pública que pode ser conhecida de ofício. Determina-se ao exequente a apresentação de planilha retificadora expurgando integralmente os honorários advocatícios convencionais do crédito exequendo em relação a todas as unidades e a todos os executados. A ilegitimidade passiva é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício em qualquer tempo e grau de jurisdição, nos termos da Súmula 393 do STJ, não demandando dilação probatória, eis que a prova necessária já está nos autos. A ausência de manifestação da Rio Ave após o despacho de dezembro de 2025 não gera preclusão sobre matéria cognoscível de ofício. A Rio Ave demonstrou adimplência com as taxas das unidades que efetivamente possui, reforçando que a cobrança recai sobre unidades sem vínculo registral com ela. Os embargos das três executadas, analisados em conjunto, revelam quadro probatório que compromete estruturalmente a execução tal como proposta: A unidade 3 — identificada pelo exequente como Salão de Convenções 3 — tem vínculo alegado com LR e RCRG em frações, mas sem certidão individualizada que o comprove. A unidade 8 — identificada pelo exequente como Loja — não é reconhecida por nenhuma das três executadas como de sua propriedade, e o exequente não produziu certidão que a vincule a qualquer delas. A unidade 2106 — conforme afirmado pela RCRG — foi alienada a terceiro devidamente registrado, o que significa que o atual devedor propter rem pode ser pessoa alheia à execução. Esse quadro demonstra que a execução foi proposta sem a necessária identificação prévia e documental dos proprietários registrais das unidades devedoras, vício que o exequente teve oportunidade de sanar e não sanou.
Ante o exposto, decido: a) Reconheço a ilegitimidade passiva das executadas LR Participações & Empreendimentos S/A e Rio Ave Comércio e Indústria Ltda em relação às unidades 3, 8 e 2106 do Condomínio Edifício Barra Home Stay, determinando a extinção da execução em face de ambas, nos termos do Art. 485, inciso I, do Código de Processo Civil. b) Rejeito a preliminar de inépcia da execução arguida pela RCRG, por entender que a planilha juntada pelo exequente satisfaz minimamente a exigência de demonstrativo discriminado do débito, permitindo o exercício do contraditório. c) Reconheço a ilegitimidade passiva da RCRG quanto aos débitos da unidade 08, por ausência de qualquer prova de vínculo proprietário dessa executada com a referida unidade, nos termos do Art. 485, inciso I, do CPC. d) Concedo à RCRG o prazo de 10 dias para juntada da certidão de inteiro teor comprobatória da alienação da unidade 2106 a terceiro, suspendendo a execução quanto a essa unidade nesse interregno. Juntada a certidão, intime-se o exequente para manifestação em 5 dias, após o que este Juízo decidirá sobre a ilegitimidade passiva da RCRG quanto a essa unidade e sobre eventual necessidade de inclusão do adquirente no polo passivo. e) Reconheço o excesso de execução quanto aos honorários advocatícios convencionais incluídos na planilha executiva no percentual de 20%, com fundamento no REsp 2.187.308/TO do Superior Tribunal de Justiça, determinando ao exequente a apresentação de planilha retificadora expurgando integralmente essa parcela do crédito exequendo em relação a todas as unidades, no prazo de 10 dias. f) Determino ao exequente que, no mesmo prazo de 10 dias, junte certidão de matrícula individualizada e atualizada da unidade 08, identificando seu atual proprietário registral, sob pena de extinção da execução também em relação a essa unidade por ausência de legitimidade passiva demonstrada. g) Cumpridas as determinações dos itens d, e e f, tornem os autos conclusos para deliberação sobre o prosseguimento da execução exclusivamente quanto à unidade 03, em face da RCRG, pelo valor principal devidamente retificado. P.R.I. JABOATÃO DOS GUARARAPES, 28 de abril de 2026. Juiz(a) de Direito