Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
RÉU: R S TOME SERVICOS IMOBILIARIOS EIRELI SENTENÇA
autora: Restou incontroverso que a autora exercia a posse do imóvel desde janeiro de 2024, onde mantinha em funcionamento uma câmara de mediação e arbitragem. Independentemente da nulidade do contrato com o réu, a autora demonstrou o exercício fático da posse, posteriormente regularizada mediante contrato válido com a verdadeira proprietária. b) Esbulho praticado pelo
réu: O esbulho possessório ocorre quando alguém é privado da posse de um bem de forma injusta, sem autorização ou respaldo legal, seja por violência, clandestinidade ou precariedade. O ato do réu, ao impedir o acesso da autora ao imóvel em 31/10/2024, sem amparo legal ou contratual válido, caracteriza indubitavelmente esbulho possessório. A alegada "rescisão contratual" invocada pelo réu não pode produzir efeitos jurídicos válidos, uma vez que emanada de contrato nulo. A notificação remetida ao devedor não tem o condão de tornar injusta a posse quando ausente a prévia resolução válida do contrato. No caso, sequer havia contrato válido a ser rescindido. c) Data do esbulho: 31/10/2024, conforme incontroverso nos autos. d) Perda da posse: A autora foi efetivamente privada da posse do imóvel na referida data, tendo sido impedida de acessar o local e compelida a retirar seus pertences. II.3. Da Boa-fé da Autora e Má-fé do Réu A análise dos autos revela que a autora agiu com boa-fé ao regularizar sua situação locatícia diretamente com a verdadeira proprietária do imóvel, Sueli de Fátima Bezerra, formalizando novo contrato em 11/11/2024 e mantendo em dia o pagamento dos aluguéis e encargos. Os comprovantes de pagamento juntados aos autos (Ids. 202765594 a 202765598), bem como o comprovante de quitação da fatura de água (Id. 202765599), demonstram o cumprimento regular das obrigações locatícias pela autora. Por outro lado, a conduta do réu, ao se apresentar falsamente como locador e praticar ato de esbulho sem qualquer amparo legal, configura violação ao princípio da boa-fé objetiva previsto no art. 422 do Código Civil. A cessão simulada do contrato configura infração contratual quando realizada sem o consentimento do verdadeiro titular do direito. II.4. Da Consolidação da Posse pela Autora A retomada da posse pela autora em 12/11/2024, ainda que inicialmente de forma espontânea conforme informado nos autos, foi posteriormente legitimada pela decisão liminar deste juízo e, principalmente, pelo contrato válido firmado com a proprietária do imóvel. A reintegração dos autores na posse do imóvel é medida inafastável quando demonstrada a aquisição de boa-fé e a legitimidade da posse, tornando indevida a ocupação por terceiro que carece de título válido. A documentação apresentada comprova que a autora possui título legítimo para ocupar o imóvel, enquanto o réu não logrou demonstrar qualquer direito que justificasse sua interferência na posse alheia. III. Da Inaplicabilidade das Alegações Defensivas As alegações do réu quanto à suposta incompatibilidade entre as atividades de câmara de arbitragem e advocacia, além de não comprovadas, são juridicamente irrelevantes para a solução da lide. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel dependem do consentimento prévio e escrito do locador. Ora, se o réu sequer era locador legítimo, não poderia invocar restrições contratuais para justificar o esbulho praticado. Quanto à alegada retenção de documentos e bens, o réu não produziu prova minimamente convincente de suas alegações, limitando-se a juntar declaração unilateral de funcionária (Id. 195048071) desprovida de confirmação judicial. DISPOSITIVO
Sentença (Outras) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 5ª Vara Cível da Comarca de Caruaru AV JOSÉ FLORÊNCIO FILHO, MAURÍCIO DE NASSAU, CARUARU - PE - CEP: 55014-837 - F:(81) 37257400 Processo nº 0017512-40.2024.8.17.2480 AUTOR(A): MIRANDAS MEDIACAO CONCILIACAO E ARBITRAGEM LTDA
Trata-se de Ação de Reintegração de Posse com Pedido Liminar proposta por MIRANDAS MEDIACAO CONCILIACAO E ARBITRAGEM LTDA em face de R S TOME SERVICOS IMOBILIARIOS EIRELI, tendo por objeto o imóvel comercial situado na Av. Rui Barbosa, nº 19, Centro, Caruaru/PE. A autora sustenta, em síntese, que mantinha a posse do referido imóvel mediante contrato de locação firmado com o réu, onde operava a primeira câmara de mediação e arbitragem do agreste pernambucano desde 31/01/2024. Alega que, em 31/10/2024, foi surpreendida com a rescisão unilateral e imediata do contrato pelo réu, sendo impedida de acessar o local e forçada a retirar seus pertences, caracterizando esbulho possessório. Fundamenta o pedido nos arts. 560 e 561 do CPC e requer a reintegração na posse do bem. Juntou aos autos o contrato de locação firmado entre as partes (Id. 187508803), comprovantes de pagamento e documentos relacionados às atividades da câmara de arbitragem. Por meio da Decisão de Id. 187792657, este juízo deferiu a tutela provisória de urgência, determinando a reintegração liminar da autora na posse do imóvel. Em manifestação de Id. 189977350, a autora informou que a reintegração ocorreu espontaneamente em 12/11/2024. Devidamente citado, o réu apresentou contestação (Id. 195048067), arguindo preliminar de incompetência territorial em razão de cláusula de eleição de foro para a Comarca de Recife/PE. No mérito, defende a legitimidade da rescisão contratual, nega a prática de esbulho e sustenta que a autora era mera sublocatária. Afirma que a atividade desenvolvida pela autora seria incompatível com a advocacia exercida no local. Acusa a autora de ter retomado ilegalmente o imóvel e de reter indevidamente documentos e bens. Pugnou pela improcedência da ação. Em réplica (Id. 202763306), a autora refutou veementemente as alegações defensivas, sustentando que o réu jamais foi proprietário ou locatário legítimo do imóvel, tendo agido mediante fraude ao se passar por locador. Apresentou novo contrato de locação firmado diretamente com Sueli de Fátima Bezerra, apontada como verdadeira proprietária do bem (Id. 202765593), acompanhado de comprovantes de pagamento de aluguéis (Ids. 202765594 a 202765598) e de faturas de água (Id. 202765599). Intimadas para especificação de provas (Id. 204894678), as partes se manifestaram nos Ids. 208581008 (réu) e 208716423 (autora), tendo esta última arguido preclusão quanto à manifestação extemporânea do réu. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO I. Da Preliminar de Incompetência Territorial Inicialmente, cumpre analisar a preliminar de incompetência territorial arguida pelo réu, que sustenta a validade da cláusula 16ª do contrato de locação (Id. 187508803, p. 22), estabelecendo o foro da Comarca de Recife/PE. A preliminar não merece acolhimento. Com efeito, tratando-se de ação de natureza real imobiliária - como é o caso da ação possessória de reintegração de posse -, a competência do foro da situação do imóvel possui caráter funcional e absoluto, conforme estabelece o art. 47 do CPC: "Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa." A jurisprudência é pacífica no sentido de que a natureza real das ações possessórias prevalece sobre eventual cláusula de eleição de foro estabelecida em contrato de locação. O ato do locador que impede o acesso do locatário ao imóvel locado constitui esbulho à posse direta transferida ao inquilino por meio do contrato de locação, configurando matéria de direito real que atrai a competência absoluta do foro rei sitae. Destarte, REJEITO A PRELIMINAR de incompetência territorial e reconheço a competência deste juízo para processar e julgar a presente demanda. II. Do Mérito II.1. Da Legitimidade do Réu para Figurar como Locador A questão central da lide reside na análise da legitimidade do réu para celebrar o contrato de locação com a autora e, consequentemente, na validade do ato por ele praticado em 31/10/2024. O conjunto probatório produzido nos autos demonstra, de forma inequívoca, que o réu não detinha legitimidade para locar o imóvel à autora. A apresentação, em sede de réplica, de contrato de locação firmado entre a autora e Sueli de Fátima Bezerra (Id. 202765593), acompanhado de comprovantes de pagamento direto à referida senhora (Ids. 202765594 a 202765598), constitui prova robusta de que terceira pessoa, e não o réu, é a titular do direito sobre o bem. Não se pode confundir a figura do locador com a do proprietário, pois embora seja frequente que ambas se fundam na mesma pessoa, tal situação não é obrigatória. Sendo a ratio essendi do contrato de locação a transferência da posse e não do domínio, estará legitimado para ceder em locação aquele que tiver a posse e dela disponha. Todavia, no caso concreto, o réu não demonstrou deter sequer a posse legítima do imóvel que pudesse autorizar sua cessão à autora. É impossível juridicamente a quem não seja possuidor dar imóvel em locação, pois não detém nenhum direito real ou obrigacional a legitimar a celebração desse negócio, uma vez que não poderá transferir o uso e gozo do imóvel ao pretenso locatário. A ausência de legitimidade do réu para figurar como locador torna o contrato celebrado entre as partes absolutamente nulo, por impossibilidade jurídica do objeto, nos termos do art. 104, II, c/c art. 166, II, do Código Civil. Com o advento do CC/02 ficou superada a regra do art. 104 do CC/1916, sendo a simulação causa de nulidade do negócio jurídico que pode ser alegada por uma das partes contra a outra. II.2. Da Caracterização do Esbulho Possessório Estabelecida a nulidade do contrato firmado entre as partes por ilegitimidade do réu, cumpre analisar se o ato praticado em 31/10/2024 caracteriza esbulho possessório passível de tutela jurisdicional. Para a configuração do esbulho e consequente procedência da ação de reintegração de posse, o art. 561 do CPC exige a demonstração cumulativa dos seguintes requisitos: (i) a posse anterior do autor; (ii) o esbulho praticado pelo réu; (iii) a data do esbulho; e (iv) a perda da posse. No caso em análise, todos os requisitos encontram-se devidamente preenchidos: a) Posse anterior da
Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, confirmo a liminar deferida e JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por MIRANDAS MEDIACAO CONCILIACAO E ARBITRAGEM LTDA em face de R S TOME SERVICOS IMOBILIARIOS EIRELI. Em razão da sucumbência, CONDENO o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, considerando o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, bem como o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o serviço. Publique-se. Intimem-se. Caso haja recurso, intime-se o recorrido para contrarrazões no prazo legal e, em seguida, com ou sem as contrarrazões, encaminhem-se os autos à Câmara Regional de Caruaru para apreciação. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Caruaru-PE, na data da assinatura eletrônica. ELIAS SOARES DA SILVA Juiz de Direito