Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
RÉU: CONSTRUTORA CARVALHO PEREIRA LTDA, CARANTO SERVICOS E COMERCIO DE MATERIAIS CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção A da 2ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor do Ato Judicial de ID 173254650, conforme segue transcrito abaixo: " SENTENÇA
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA CÍVEL DO 1º GRAU, S/N, FORUM RODOLFO AURELIANO, RECIFE - PE - CEP: 50080-800 Seção A da 2ª Vara Cível da Capital Processo nº 0071115-83.2019.8.17.2001 AUTOR(A): WILMA ALBUQUERQUE DA SILVA
Vistos, etc. WILMA ALBUQUERQUE DA SILVA, qualificada na inicial, ajuizou a presente AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS contra CONSTRUTORA CARVALHO PEREIRA LTDA e CARANTO SERVIÇOS E COMÉRCIO DE MATERIAIS DE EXPEDIENTE LTDA, igualmente qualificadas. Aduz a autora que, para aquisição de imóvel, celebrou contrato de promessa de compra e venda com os réus, no dia 19.01.2013, pelo valor total de R$ 140.819,02 (cento e quarenta mil, oitocentos e dezenove reais e dois centavos), já devidamente quitado, sendo que a soma dos valores pagos à construtora totaliza R$ 147.469,84 (cento e quarenta e sete, quatrocentos e sessenta e nove reais e oitenta e quatro centavos) e que não houve a entrega do empreendimento no prazo estabelecido, tendo como termo final a data de 27.04.2017.
Diante do exposto, a autora pleiteia a declaração de nulidade da cláusula de eleição de foro estabelecida na promessa de compra e venda objeto de discussão, de modo a reconhecer a competência deste juízo, situado no foro de Recife-PE e a resolução do contrato por flagrante inadimplemento por parte dos réus, com a consequente condenação deles à devolução integral de todos os valores pagos pela autora, monetariamente corrigidos e acrescidos de juros moratórios, bem como ao pagamento de indenização por perdas e danos, ante a inversão da clausula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, fixada na Clausula Quinta, Paragrafo Segundo, do ajuste, com incidência também de juros de mora sobre o valor liquidado. Fez demais pedidos de estilo e juntou documentos. Devidamente citado, a demandada CONSTRUTORA CARVALHO PEREIRA LTDA apresentou a contestação de ID 58403696, em nome conjunto das rés, na qual, preliminarmente, arguiram a preliminar de ilegitimidade ativa, sob a alegação da necessidade de incluir no polo ativo da presente ação o esposo da autora, MÁRIO GUIMARÃES BIONE. Arguiram a preliminar de incompetência do Juízo e alegaram a ausência de notificação da mora. Impugnaram a gratuidade da Justiça e, por fim, no mérito, alegaram as demandadas a validade das cláusulas contratuais, a ocorrência de caso fortuito, a validade da contagem do prazo de entrega em dias úteis e, por fim, alegou a ausência de danos indenizáveis. Houve apresentação de réplica, na qual a parte autora reitera os termos da inicial. Após suprir a regularidade de citação da CARANTO SERVIÇOS E COMÉRCIO DE MATERIAIS DE EXPEDIENTE LTDA (ID 113494547), essa corré compareceu aos autos com a contestação de ID 115223612, na qual arguiu sua ilegitimidade passiva e, no mérito, a regularidade do contrato e a inexistência de danos indenizáveis. Houve apresentação de réplica também contra a última peça contestatória, na qual a parte autora reitera os termos da inicial. Intimados para, querendo produzirem provas, ambas as partes requereram o julgamento antecipado da lide. Após, vieram-me os autos conclusos. É o relatório, pelo que, DECIDO. 1. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE
Cuida-se de questão que dispensa dilação probatória, uma vez que os elementos presentes nos autos, inclusive a prova documental, são suficientes para autorizar a emissão de sentença antecipadamente, conforme autoriza o artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, o que se confirma pelas seguintes orientações da jurisprudência que interpretavam dispositivo semelhante do Antigo Código de Processo Civil: "O art. 330, I, do CPC permite ao magistrado desprezar a produção de provas quando constatar que a questão é unicamente de direito ou que os documentos acostados aos autos são suficientes para nortear seu convencimento" (Resp 701798/CE, 1ª Turma do STJ, rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, j. 3.3.2005). “Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder.” (STJ-4ª turma, Resp 2.832-RJ, DJU 17.9.90, p. 9.513). “Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia.” (STJ-4ª Turma, Ag 14.952-DF-AgRg, DJU 3.2.92, p. 472). Ultrapassado este ponto cumpre apreciar a preliminar de impugnação a gratuidade da Justiça e as preliminares suscitadas em contestação. 2. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA A preliminar que impugnação a justiça gratuita não merece acolhimento. Nos termos do artigo 98 do CPC que rege a concessão dos benefícios da gratuidade, basta a simples alegação da parte, de que não tem condições de arcar com as despesas e custas do processo para que lhe seja deferida a assistência judiciária gratuita. Neste caso, o autor requereu expressamente tal benefício, logo na inicial, comprovando seu pleito através de declaração de hipossuficiência. Pela regra legal insculpida no artigo 373, inciso I, do CPC, cabe ao autor a prova dos fatos constitutivos de seu direito, o que determina, por analogia, que o réu demonstre efetivamente, que o autor/impugnado teria condições de arcar com os gastos do processo, o que não ocorreu. E isto porque, em se tratando de impugnação à justiça gratuita, era ônus da impugnante trazer qualquer elemento com viés probatório, que contivesse indícios de que as suas alegações procedem. É interesse de quem impugna os benefícios da justiça gratuita provar a prescindibilidade daquele que goza da benesse. Assim não agindo, não provando fato impeditivo do direito, não há como acolher as alegações da impugnante, a fim de revogar os benefícios já concedidos. Ademais, o simples fato de o autor ter contratado advogado particular não infirma sua condição de hipossuficiência financeira, pois, é sabido que muitos causídicos inclusive aceitam receber seus honorários de forma parcelada e com valores reduzidos, muitas vezes através de contrato de êxito. Rejeito, portanto, a impugnação a gratuidade da Justiça. 3. DA APLICAÇÃO DO CDC Antes de analisar as demais preliminares, é inquestionável que o contrato firmado entre as partes para aquisição de imóvel insere-se no rol de contratos de consumo, implicando a aplicação da Lei nº 8.078/90, eis que o autor se enquadra na definição de consumidor (art. 2º), e a ré na de fornecedora (art.3º), por exercer suas atividades de construção e venda de imóveis de modo habitual, bem como o imóvel na definição de produto (art. 3º, §1º). 4. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO Quanto à preliminar de exceção de incompetência suscitada pela primeira ré, esta igualmente não merece prosperar, a despeito da expressa previsão da cláusula de eleição de foro para a Comarca de Cabo de Santo Agostinho, neste Estado. Da leitura dos termos da avença firmada entre as partes (ID 52986844), resta perfeitamente clara e inteligível a cláusula décima terceira, sobretudo por não haver dificuldade técnica em sua compreensão para os autores. Por oportuno, transcrevo a cláusula citada: CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: Fica eleito o Foro da Comarca de Cabo de Santo Agostinho, Estado de Pernambuco, para dirimir qualquer litígio decorrente deste contrato, renunciando os(as) contratantes a qualquer outro, mesmo que privilegiado. Apesar disso, é irrefutável a aplicação, ao caso em tela, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), uma vez que a parte ré é vendedora de imóveis ao público em geral e atua no mercado imobiliário, caracterizando-se a típica relação de consumo. Com efeito, o CDC faculta ao consumidor a escolha pelo seu foro de domicílio, nos termos do seu art.101, I, abaixo transcrito: Art. 101. Na ação de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços, sem prejuízo do disposto nos Capítulos I e II deste título, serão observadas as seguintes normas: I - a ação pode ser proposta no domicílio do autor; A despeito da referida disposição consumerista, convém salientar que, embora a cláusula tenha sido estipulada em instrumento firmado por adesão, a proteção contratual do consumidor estatuída no benefício do foro privilegiado (art.101, I, do CDC) não autoriza, por si só, o reconhecimento da ineficácia da cláusula de eleição de foro estabelecida contratualmente. Nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a cláusula de eleição de foro é considerada válida e eficaz, salvo quando a presença de algumas das seguintes situações caracteriza-a como abusiva: a) se no momento da celebração, a parte não dispunha de intelecção suficiente para compreender o sentido e as consequências da estipulação contratual; ou b) se da prevalência de tal estipulação resultar inviabilidade ou especial dificuldade de acesso ao judiciário. Embora os autores não tenham demonstrado qualquer inferioridade intelectiva e técnica para compreender a cláusula de eleição de foro, ressoa inequívoco que o foro eleito no contrato dificulta a defesa dos consumidores, notadamente por se localizar a 35km de distância da comarca da capital, foro de domicílio dos autores e onde tramita a presente demanda. Tal dificuldade autoriza o decreto, de ofício, da nulidade da cláusula de eleição de foro e, outrossim, a rejeição da preliminar suscitada, nos termos do recente julgado do Superior Tribunal de Justiça, proferido em situação análoga à presente: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. FORO DE ELEIÇÃO. NULIDADE DE CLÁUSULA. PREJUÍZO NA DEFESA DO CONSUMIDOR. PRECEDENTES. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. CULPA DA CONSTRUTORA. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do artigo 1022 do CPC/2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. 2. A decisão da Corte estadual encontra-se em harmonia com a jurisprudência da Segunda Seção do STJ, no sentido de que, o foro de eleição contratual cede em favor do local do domicílio do devedor, sempre que constatado ser prejudicial à defesa do consumidor, podendo ser declarada de ofício a nulidade da cláusula de eleição pelo julgador. Precedentes. 3. A análise das razões recursais e a reforma do aresto hostilizado, com a desconstituição de suas premissas como pretende o recorrente, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos, fazendo atrair também nesse ponto, o óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no AREsp 1337742/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe 08/04/2019) Firmo a competência deste Juízo para apreciar a demanda. 5. ILEGITIMIDADE ATIVA Inicialmente, afasto a preliminar de ilegitimidade ativa, considerando que a demanda versa sobre direito de natureza obrigacional e não real, considerando que o contrato não foi objeto de registro na matrícula do imóvel. Nesse sentido, vejamos a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo – TJSP, in verbis: RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALOR. Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido principal e parcialmente procedente a reconvenção. Insurgência da ré/reconvinte. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Relação de consumo, na forma do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor. OUTORGA UXÓRIA. Litisconsórcio ativo necessário. Descabimento. O compromisso de compra e venda, no qual constam apenas as assinaturas dos autores, não foi levado a registro. A discussão trata da relação obrigacional, não sendo necessária a inclusão do cônjuge do comprador. RESCISÃO CONTRATUAL. Negócio desfeito por culpa dos compradores. Partes que devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do contrato, autorizada a retenção de uma porcentagem pelo fornecedor, a título de sinal e multa compensatória. Tratando-se de cláusula penal compensatória, que constitui um preestabelecimento das perdas e danos, ela não pode ser cumulada com outros valores, como despesas com corretagem e indenização pela indisponibilidade do bem, especialmente por se compreender que a multa mencionada também serve à compensação pelo tempo em que os autores vêm mantendo a posse do imóvel". A impossibilidade de cumular a multa compensatória com indenização por perdas e danos foi confirmada pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp Nº 1.335.617/SP). RESTITUIÇÃO DO VALOR. A devolução haverá de ser feita em uma única parcela, sendo descabida a restituição fracionada, conforme Súmulas 2, do TJSP e 543 do C. STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. A correção monetária seguirá o índice da Tabela Prática do Tribunal de Justiça, pois o débito foi judicializado, incidindo desde os respetivos desembolsos. JUROS MORATÓRIOS. Os juros de mora passam a incidir a partir do trânsito em julgado, e não da citação, como constou na sentença (orientação do C. STJ, no julgamento do Resp 1.740.911/DF, representativo de controvérsia). Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1004081-88.2021.8.26.0082; Relator (a): Helio Faria; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Privado; Foro de Boituva - 2ª Vara; Data do Julgamento: 18/10/2023; Data de Registro: 18/10/2023)(grifei) 6. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CARANTO Ultrapassada a legitimidade ativa da parte autora, analiso a preliminar de ilegitimidade passiva apresentada pela segunda ré, KARANTO ADMINISTRAÇÃO DE BENS E EMPREENDIMENTOS LTDA. Sem maiores delongas, é certo que ambas as rés despontam, no contrato firmado entre as partes, como promitentes vendedoras, de modo que não prospera a alegação da segunda ré de ser um sócio oculto, tampouco de ilegitimidade para responder pelos prejuízos decorrentes do contrato, porquanto tal instrumento não faz qualquer distinção acerca da responsabilidade das promitentes vendedoras. Por tais razões, rejeito, de plano, a preliminar arguida. 7. DA NOTIFICAÇÃO DA MORA Por fim, quanto à preliminar de ausência de constituição/notificação regular da mora, defendeu a primeira ré ser este pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, nos termos do art. 397, parágrafo único, do CC/02. Para melhor aclarar a questão, transcrevo o dispositivo invocado: Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. (Vide Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial. Ora, é certo que o contrato discutido tutelou direitos e obrigações recíprocos, estipulando, para as promitentes vendedoras, o dever de concluir as obras de infraestrutura no prazo de 48 (quarenta e oito) meses, a contar da data do registro do referido Loteamento Condomínio, o qual ocorreu em 28/12/2012, conforme cláusula segunda, parágrafo primeiro (Id. Num. 52986844 - Pág. 2). Sem adentrar na validade da cláusula de tolerância estipulada, depreende-se do contrato entabulado que a obrigação imposta às rés, no que concerne à conclusão das obras e entrega do empreendimento, restou condicionada a termo expresso (28/12/2016), não se aplicando, ao caso, o parágrafo único do art. 397, mas sim o seu caput, pelo qual o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. Por esta razão, mostra-se de todo despicienda a notificação pretendida pela primeira ré, inclusive porque a citação válida tem a condão de constituir em mora o devedor (art. 240, CPC/15). Sobre o assunto, mister trazer à baila as lições de Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery: “Somente haverá necessidade de constituir-se o devedor previamente em mora, por meio de notificação, interpelação ou protesto, judicial ou extrajudicial, se não houver prazo assinalado, na lei ou no contrato, para o adimplemento da obrigação. Ainda que o credor não tenha interpelado ou notificado o devedor, sua constituição em mora pode dar-se, também, pela citação na ação judicial, porque um dos efeitos materiais da citação válida é a constituição do devedor em mora (CPC 219)”. Nesse sentido, eis o recente julgado proferido em situação análoga à presente: VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. LOTE DE TERRENO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Improcedência. Rejeitadas as preliminares de intempestividade do recurso e carência de ação por fatal de interesse de agir. Apelação protocolada no prazo. Desnecessária a notificação prévia para constituir a devedora em mora. Supressão que se deu pela citação válida. Prejudicial de mérito. Prescrição. Pretensão de pagamento de multa contratual por conta do atraso na entrega da infraestrutura do loteamento. Prazo prescricional decenal, nos termos do artigo 205 do Código Civil, pois o pedido está fundado em descumprimento contratual. Danos morais. Prescrição trienal, a teor do que estabelece o artigo 206, § 3º, V, do Código Civil, por se tratar de reparação civil. Mérito. Inequívoco o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento. Suspensão da licença emitida pela Administração, por conta de equívoco na sua emissão. Circunstância que não caracteriza excludente de responsabilidade, por se tratar de fortuito interno. Vendedora que responde pelo risco da própria atividade. Inteligência da Sumula nº 161 deste E. Tribunal. Multa contratual devida. Sentença reformada. RECURSO PARCIAL PROVIDO. (TJ-SP - APL: 10174979120168260602 SP 1017497-91.2016.8.26.0602, Relator: Paulo Alcides, Data de Julgamento: 14/11/2018, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/11/2018) Nessa ordem de ideias, afasto a preliminar em apreço, não havendo óbice ao ingresso no mérito da lide, o que passo a fazer. 8. RESCISÃO DO CONTRATO No caso em tela, inexiste controvérsia a respeito do negócio jurídico entabulado, qual seja, instrumento particular de promessa de compra e venda relativamente ao lote 21, Quadra 007, do Loteamento Intra-Muros Dharma Ville Santo Agostinho I, pelo valor de R$ 140.819,02 (cento e quarenta mil, oitocentos e dezenove reais e dois centavos). Tampouco há divergência quanto ao montante de R$ 147.469,84 (cento e quarenta e sete, quatrocentos e sessenta e nove reais e oitenta e quatro centavos) já empregados pela parte autora no terreno, despontando dos autos a ficha financeira dos adquirentes, apresentada pelos autores e pela primeira ré, constante do Num. 52986848 - Pág. 1. Cinge-se a lide, pois, à partida, a averiguar a possibilidade de o autor rescindir o contrato em tela com o ressarcimento integral dos valores pagos, em decorrência de suposto inadimplemento contratual por parte das rés, que não teriam atendido ao prazo de entrega do empreendimento. De início, mister salientar que, em situações de rescisão do contrato de compra e venda de imóveis, há que se verificar quem estaria dando causa à rescisão, com o escopo de analisar a possibilidade ou não de aplicação das retenções decorrentes do contrato. Ante a aplicação do CDC ao caso vertente, a responsabilidade que recai sobre as empresas demandadas, em razão do contrato entabulado, assume nítida natureza objetiva, cabendo à parte ré trazer aos autos fatos capazes de desconstituir, modificar ou extinguir o direito da parte autora, na forma do art.14, do CDC. A parte ré diverge quanto ao atraso na entrega da obra posto que o réu resiste indicando que houve a entrega do empreendimento e que estaria habilitado a construção, sendo incontroverso, por outro, que não houve a entrega plena do referido empreendimento. Nesse ponto, tenho que para solução da controvérsia posta em juízo é necessário primeiramente analisar a previsão da cláusula segunda, parágrafos primeiro e segundo, do contrato entabulado entre as partes, as quais apresentam a previsão de conclusão do empreendimento. Vejamos: Parágrafo Primeiro: O prazo para conclusão das obras de infra-estrutura se dará pela emissão do competente “Auto de Conclusão”, o que deverá ocorrer em 48 (quarenta e oito) meses, a contar da data do registro do referido Loteamento Condomínio, o qual ocorreu em 28/12/2012. Parágrafo Segundo: Será admitida uma tolerância de 120 (cento e vinte) dias no prazo acima estabelecido, salvo motivos de força maior ou outros que impeçam o andamento normal das obras. Consoante se infere do parágrafo segundo supratranscrito, foi prevista, no contrato em tela, cláusula de tolerância a estender o prazo de entrega do empreendimento por mais 120 (cento e vinte) dias. A esse respeito, é cediço que, há muito, a jurisprudência pátria reafirma a validade da cláusula de tolerância estabelecida em contratos de compra e venda de unidades imobiliárias, a qual, na espécie, respeita o limite máximo de 180 (cento e oitenta) dias corridos, não cabendo a sua anulação. A esse respeito, colaciono o esclarecedor julgado do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. "JUROS NO PÉ". INCIDÊNCIA DURANTE O ATRASO DA OBRA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2. Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil. 3. Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos. 4. Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 5. Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965). Julgado específico desta Turma. 6. Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo. Precedentes. 7. Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de "juros no pé" durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF. 8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (STJ, 3ª T., REsp 1727939/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 11/09/2018, DJe 17/09/2018) Quanto à alegada prorrogação do prazo até junho de 2017, em decorrência das chuvas que acometeram a região, não vislumbro ter a primeira ré se desincumbido de comprovar sua ocorrência, não se prestando, para tanto, o acatamento do pedido de prorrogação de prazo emitido pela Prefeitura Municipal do Cabo de Santo Agostinho (Id. nº 58403711). Isto porque as chuvas são eventos já previstos na cláusula de tolerância validamente estipulada, não servindo como meio hábil a estender o prazo de entrega do bem contratualmente estipulado para além do período de tolerância. Neste ponto, cabe reter que a validade da cláusula de tolerância decorre justamente da possibilidade de advir situações não previstas pelo construtor/incorporador no decorrer da obra, plenamente justificável diante dos inúmeros incidentes a que se sujeita a construção de uma obra, com repercussão no prazo inicialmente previsto para levantamento da edificação. Tais eventos, portanto, configuram o próprio risco do negócio, que não pode ser transferido ao consumidor, porquanto é a construtora que detém conhecimento técnico para definir o termo razoável para conclusão da obra, estipulando, inclusive, o prazo de tolerância com o escopo de cobrir eventuais imprevistos. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) Tal entendimento, inclusive, restou consolidade por este Tribunal, na Súmula nº 145, de 24/04/2017, vejamos: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos, como justificativa para atraso na entrega de empreendimentos imobiliários. Essas justificativas encerram “res interalios acta” em relação ao compromissário adquirente. Nessa ordem de ideias, de conformidade com as cláusulas supratranscritas, e levando-se em consideração a validade da cláusula de tolerância no limite de 120 dias corridos, tenho que o prazo final de entrega do empreendimento se perfez em 27/04/2017, restando descortinada a mora das rés no caso em testilha. Cumpre salientar que a construtora ré, em sede de contestação, tenta esquivar-se da culpa pela rescisão contratual com a apresentação de projeto arquitetônico de casa no loteamento, devidamente aprovado junto à Municipalidade. Ocorre que, consoante se infere do documento de Id. nº. 58403704, o pedido de aprovação apenas foi protocolado em 28/08/2017, ou seja, quando já restava exaurido o prazo avençado para a entrega do empreendimento. Some-se a isso o fato de que, até a presente data, as rés não se desincumbiram de demonstrar a efetiva entrega do empreendimento, visto que, além de não apresentarem o “Auto de Conclusão” disposto na cláusula segunda, parágrafo primeiro, não comprovaram a realização das melhorias dispostas na alínea “b” e “c” da cláusula segunda. Desse modo, ressoa inequívoca a mora das rés, apta a autorizar o pleito de rescisão contratual sem ônus para a autora. Em hipóteses como a presente, em que a resolução do contrato de promessa de compra e venda se perfaz por culpa exclusiva do promitente vendedor, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, na Súmula nº 543, de que deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Por oportuno, transcrevo o teor do referido enunciado: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Consoante se infere do precedente vinculante, a restituição dos valores pagos deve ser feita em parcela única e imediata, aplicando-se, ao caso, o entendimento da Corte Superior, proferido em sede de recurso repetitivo, TEMA 577 do STJ, que possui a seguinte redação: "Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.". A questão tratada no precedente vinculante e na Súmula a que deu origem reside exatamente em identificar o momento em que os valores devem ser restituídos. Isto porque as cláusulas contratuais nos contratos firmados com as construtoras sempre consignavam a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, de sorte que o repetitivo veio para solucionar tal temática, a despeito da inexistência de literal disposição que imponha a devolução imediata do que é devido pelo promitente vendedor do imóvel. Assim, a terminologia restituição imediata, tratada no repetitivo e na súmula, significa que será feita a devolução por ocasião da rescisão do contrato e de uma só vez, afastando a devolução de forma parcelada ou ao término da obra. Mas isto não significa dizer que se dará a restituição de modo antecipado, antes do trânsito em julgado da sentença que determina judicialmente a resilição do contrato, com devolução da quantia paga. Do mesmo modo, não poderá a construtora dispor imediatamente da unidade para revenda. A restituição ao status quo ante para as duas partes dar-se-á em iguais condições, após o trânsito em julgado. No que tange ao termo inicial dos juros de mora é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por culpa da vendedora, os juros de mora contam da data da citação. A este respeito, eis o seguinte julgado: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA INCIDENTES SOBRE O VALOR DAS PARCELAS A SEREM RESTITUÍDAS. DATA DA CITAÇÃO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM ENTENDIMENTO DESTE STJ. SÚMULA 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. APLICAÇÃO NÃO AUTOMÁTICA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Este Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Cuidando o presente caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, como concluído pelo Tribunal de origem, a consequência jurídica, estampada na referida súmula, é a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Assim, não há que se falar na aplicação da teoria do adimplemento substancial, tendo em vista que o acórdão estadual está em consonância com o posicionamento deste Tribunal Superior, nos termos da Súmula 83/STJ. (...) 4. A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça. (...) 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1729742/SE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 28/05/2018) Quanto ao pedido de lucros cessantes, tenho que seja aplicável ao caso o tema 971 do STJ, vejamos: Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Pois bem, no caso dos autos, há no contrato Id nº 52986844 previsão na clausula quinta de multa e juros diários em caso de atraso do consumidor, cláusula que deve ser revertida em favor do consumidor, com fundamento no Tema 971, e servir de cláusula penal substituindo eventual lucro cessante. O DISPOSITIVO
Ante o exposto, a teor do artigo 487, alínea a, do CPC, ao tempo em que não acolho as preliminares suscitadas, julgo procedentes os pedidos para, em consequência: a) Dar interpretação conforme ao Código de Defesa do consumidor à cláusula segunda, parágrafos primeiro e segundo, do contrato entabulado, reconhecendo o prazo de tolerância de 120 (cento e vinte) dias corridos em caso de força maior ou caso fortuito, em face o atraso da obra ocorrido 27/04/2017, prazo final de entrega do empreendimento. b) Decretar a rescisão do contrato. c) Condenar os réus, solidariamente, na devolução integral do valor pago pelo autor, corrigido monetariamente pelo índice do contrato (IGP-M, cláusula terceira) a contar de cada pagamento e acrescido de juros de 1% ao mês desde a citação. d) Condenar a parte demandada, solidariamente, ao pagamento das quantias estampadas na clausula quinta, revertida em favor do consumidor, como clausula penal, substitutiva de lucros cessantes, devendo incidir multa de 2% sobre o valor contratado e juros de mora ao dia sobre o valor do contrato devidamente atualizado pelo índice do contrato (IGP-M, cláusula terceira), a contar do fim do prazo para entrega do imóvel até a rescisão do contrato ora decretada ou comprovação da efetiva entrega. Em face o princípio da sucumbência, condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas, e dos honorários advocatícios, os quais arbitro, em 10% sobre o valor da condenação. Restam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com efeitos infringentes lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil. Publique-se, registre-se e Intime-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Recife, 12 de junho de 2024 JULIO CEZAR SANTOS DA SILVA Juiz de Direito" RECIFE, 17 de junho de 2024. MARIA LUCIANA DA SILVA Diretoria Cível do 1º Grau