Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
EXEQUENTE: CONDOMINIO DO EDF SETE DE SETEMBRO EXECUTADO(A): MARIA DE LOURDES ALMEIDA PESSOA, MYRIA REGINA DE ALMEIDA PINTO DECISÃO
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 23º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo da Capital - Turno Tarde - 13:00h às 19:00h AV MARECHAL MASCARENHAS DE MORAIS, 1919, - de 1683 a 2685 - lado ímpar, IMBIRIBEIRA, RECIFE - PE - CEP: 51150-001 - F:(81) 31831681 Processo nº 0014578-52.2023.8.17.8201
Vistos, etc.
Trata-se de Execução de Título Extrajudicial ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDF SETE DE SETEMBRO em face de MARIA DE LOURDES ALMEIDA PESSOA, objetivando o recebimento de cotas condominiais em atraso, no valor original de R$ 5.829,76. A petição inicial (Id. 129434212), distribuída em 30/03/2023, foi instruída com a convenção condominial, atas de assembleias que aprovaram as taxas ordinárias e extraordinárias, e a planilha de débitos. Este juízo, em despacho inicial (Id. 129447906), determinou a intimação da parte exequente para comprovar a legitimidade passiva da executada, uma vez que não fora juntada a certidão de propriedade do imóvel. Após pedido de dilação de prazo, o exequente, em 20/09/2023, juntou a certidão de propriedade da unidade 601 (Id. 145042249), que indicava uma terceira pessoa como proprietária registral, e, ao mesmo tempo, requereu a alteração do polo passivo para constar LUZIMERE LEITE DE ESPINDOLA (Id. 145042247), o que foi deferido por este juízo. Contudo, ao tentar citar a executada originária, MARIA DE LOURDES ALMEIDA PESSOA, o Oficial de Justiça certificou seu falecimento (Id. 152747820, de 22/11/2023). Diante da notícia do óbito, o exequente foi intimado a diligenciar sobre a sucessão (Id. 158043830) e, em 29/02/2024, peticionou (Id. 162810998) requerendo a inclusão de MYRIA REGINA DE ALMEIDA PINTO no polo passivo, na qualidade de única herdeira e representante do espólio. Deferida a sucessão processual, foi expedido mandado de citação em nome da herdeira (Id. 170885099). A citação foi positiva (Id. 173216599), tendo a executada aposto nota de ciente em 23/05/2024. Contudo, não houve pagamento da dívida nem apresentação de embargos à execução, conforme certificado o decurso de prazo (Id. 177196772). Foram realizadas tentativas de penhora de ativos financeiros via SISBAJUD, as quais restaram infrutíferas (Ids. 180720331 e 180720331). Em seguida, o exequente requereu a penhora do próprio imóvel gerador do débito (Id. 181631610). Intimado a apresentar certidão de propriedade atualizada (Id. 190873908), o exequente juntou o documento (Id. 199358990), o qual novamente indicava que o imóvel não estava registrado em nome da de cujus ou de seus herdeiros. Em despacho (Id. 198772474), este juízo indeferiu a penhora por tal motivo. Finalmente, em 29/04/2025, o exequente apresentou manifestação (Id. 202525983) esclarecendo a existência de um processo conexo (0014573-30.2023.8.17.8201, em trâmite no 3º Juizado Especial Cível), no qual a herdeira MYRIA REGINA DE ALMEIDA PINTO reconheceu expressamente que o espólio de sua genitora é o proprietário de fato da unidade 601, tendo inclusive juntado contrato de promessa de compra e venda (Id. 202528336) e requerido a substituição da penhora naquele feito para que recaísse sobre este imóvel. Diante disso, requereu o prosseguimento da execução com a penhora da unidade 601. É o que importa relatar. Decido. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA O processo encontra-se maduro para julgamento, sendo desnecessária a produção de outras provas. A controvérsia principal, superadas as questões iniciais de legitimidade, reside na possibilidade de penhora de imóvel que, embora não registrado em nome da executada falecida ou de seu espólio, tem sua titularidade de fato comprovada por outros meios, especialmente pelo reconhecimento da própria herdeira em juízo. As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, aderem à coisa e não à pessoa. Tal natureza jurídica, consolidada na doutrina e na jurisprudência, notadamente no Superior Tribunal de Justiça, implica que o próprio imóvel responde pelos débitos que sobre ele recaem. O art. 1.345 do Código Civil é solar ao dispor que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." O Código de Processo Civil, em seu art. 784, X, confere expressamente força de título executivo extrajudicial ao "crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas". No caso em tela, o exequente cumpriu os requisitos legais, instruindo a execução com a convenção, as atas assembleares e a planilha detalhada do débito. A questão da propriedade registral, embora relevante, não pode ser um óbice intransponível à satisfação do crédito condominial, sob pena de se criar um escudo para o devedor que, por qualquer motivo, não regularizou o registro imobiliário. A jurisprudência pátria tem abrandado a exigência do registro formal de propriedade em casos de execução de cotas condominiais, admitindo a responsabilidade do promitente comprador ou do possuidor com ânimo de dono. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 886), firmou a seguinte tese: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." (STJ. REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015). No caso dos autos, a situação é ainda mais contundente. A própria herdeira e representante do espólio, Sra. MYRIA REGINA DE ALMEIDA PINTO, em processo judicial conexo, não apenas reconheceu ser a proprietária de fato do imóvel, como juntou o contrato de promessa de compra e venda e, de forma proativa, ofereceu o bem à penhora para garantir débitos de outra unidade. Tal conduta processual, à luz do art. 389 do CPC ("A confissão judicial faz prova contra o confitente"), torna incontroversa a titularidade do imóvel pelo espólio. Ademais, a inércia da executada após a citação válida (Id. 173216599) acarreta a presunção de concordância com o débito apresentado, autorizando o prosseguimento dos atos executórios, nos termos do art. 829 do CPC. As tentativas de constrição de ativos financeiros restaram infrutíferas. Assim, a penhora do imóvel que deu origem à dívida é a medida que se impõe para a satisfação do crédito, em conformidade com o art. 835, V, do CPC, que estabelece os bens imóveis como preferenciais na ordem de penhora. O fato de o bem servir, potencialmente, como residência, não o torna impenhorável, conforme exceção prevista no art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90, que expressamente afasta a impenhorabilidade do bem de família para a cobrança de "impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar". Portanto, diante da natureza propter rem da dívida, da força executiva do título, da confissão da parte executada quanto à propriedade de fato do bem e da ausência de pagamento ou de outros bens para garantir a execução, o deferimento da penhora sobre a unidade 601 é a solução jurídica adequada e necessária.
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta: 1. DEFIRO o pedido formulado pelo exequente na petição de Id. 202525983 para determinar o prosseguimento da execução. 2. DETERMINO A PENHORA do imóvel correspondente à unidade 601 do Edifício Sete de Setembro, localizado na Rua Sete de Setembro, nº 464, Boa Vista, Recife-PE, CEP 50050-030, objeto da matrícula nº 369 do 2º Registro de Imóveis do Recife-PE (Id. 199358990), ainda que registrado em nome de terceiro, em virtude do reconhecimento da propriedade de fato pelo espólio executado, conforme Contrato de Compra e Venda (Id. 202528336) e confissão judicial no processo conexo. 3. Expeça-se o competente mandado de Penhora e avaliação, intimando-se a executada MYRIA REGINA DE ALMEIDA PINTO, na pessoa de seu advogado, para, querendo, apresentar impugnação no prazo legal. 4. Tendo em vista a informação da existência de processo conexo (0014573-30.2023.8.17.8201) em que se discute a possibilidade de unificação das garantias, oficie-se ao 3º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo da Capital, dando-lhe ciência da presente decisão e da penhora aqui efetivada, a fim de evitar decisões conflitantes e promover a economia processual. Cumpra-se. Intime-se. Recife, data do sistema. ANA PAULA PINHEIRO BANDEIRA DUARTE VIEIRA Juíza de Direito