Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EXEQUENTE: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL CORAIS H EXECUTADO(A): ALBA VALERIA GOMES, CLOVIS DOS REIS GOMES SENTENÇA
Sentença (Outras) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 1ª Vara Cível da Comarca de Jaboatão dos Guararapes ROD BR-101 SUL KM 80, S/N, - do km 86,007 ao km 88,000, PRAZERES, JABOATÃO DOS GUARARAPES - PE - CEP: 54345-160 - F:(81) 34615600 Processo nº 0027766-52.2024.8.17.2810
Vistos, etc.
Cuida-se de Execução de Título Extrajudicial proposta pelo CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL CORAIS H em face de ALBA VALERIA GOMES e CLOVIS DOS REIS GOMES, visando ao recebimento de débitos condominiais relativos ao apartamento nº 003, bloco 02, do referido condomínio. Após a determinação de citação (Id. 194381386), os executados apresentaram Exceção de Pré-Executividade (Id. 195572417), na qual arguiram sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Sustentaram que o imóvel gerador do débito foi arrematado pela Caixa Econômica Federal em 25 de agosto de 1998, não sendo mais de sua propriedade desde então. Juntaram certidão de matrícula do imóvel (Id. 195575383) para comprovar suas alegações. Instado a se manifestar, o condomínio exequente impugnou a exceção (Id. 197811585), apontando divergência entre a certidão que instruiu sua inicial e a apresentada pelos excipientes. Posteriormente, juntou nova certidão de matrícula atualizada (Id. 215851071). É o relatório. Decido. A controvérsia central reside na legitimidade passiva dos executados para responderem pela dívida condominial objeto da presente execução. A Exceção de Pré-Executividade, construção doutrinária e jurisprudencial amplamente aceita, constitui meio de defesa do executado que permite a arguição de matérias de ordem pública, cognoscíveis de ofício pelo juiz, desde que não demandem dilação probatória. Entre tais matérias, encontra-se a ilegitimidade de parte, uma das condições da ação. No caso em tela, os excipientes sustentam não serem mais os proprietários do imóvel que originou os débitos, tese que, se comprovada de plano, acarreta a extinção da execução em relação a eles. A obrigação de pagar as despesas de condomínio possui natureza propter rem, ou seja, ela adere à coisa e não à pessoa. Isso significa que a responsabilidade pelo seu adimplemento é daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou, em certas circunstâncias, do titular de um dos aspectos da propriedade, como a posse, o gozo ou a fruição. O Código Civil, em seu artigo 1.345, estabelece de forma clara que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". A interpretação desse dispositivo, consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, é a de que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel, representada, em regra, pelo registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Analisando a documentação acostada aos autos, verifica-se que a tese de ilegitimidade passiva merece acolhimento. A certidão de matrícula atualizada do imóvel, de número 42228, juntada pelo próprio exequente no Id. 215851071, é prova documental inequívoca e suficiente para dirimir a controvérsia sem a necessidade de outras diligências. O referido documento público, dotado de fé pública, narra o histórico de titularidade do bem e contém, em seu registro R-4, a seguinte averbação: "R-4 - 42228 - Nos termos da Carta de Arrematação, o imóvel constante da presente matrícula foi arrematado em favor da CAIXA ECONOMICA FEDERAL-CEF, com sede em Brasília-DF, C.G.C nº 00.360.305/0045-25, em virtude de Ação executiva movida contra Clóvis dos Reis Gomes e Alba Valéria Gomes, acima qualificados, tendo sido arrematado pelo valor de R$ 75.564,15 (setenta e cinco mil quinhentos e sessenta e quatro reais e quinze centavos). (...) Jaboatão, 25 de agosto de 1998." Tal registro é categórico ao demonstrar que a propriedade do imóvel foi transferida dos executados para a Caixa Econômica Federal em 25 de agosto de 1998. A dívida executada nestes autos, por sua vez, compreende o período de 12/02/2022 a 12/10/2024, conforme planilha de débito de Id. 186944662. Portanto, todo o período da dívida é posterior à perda da propriedade pelos excipientes. Dessa forma, a cobrança foi direcionada a quem não mais detinha vínculo jurídico com o imóvel há mais de duas décadas. A relação jurídica material que justificaria a responsabilidade dos executados pelo débito condominial foi extinta com a arrematação e o respectivo registro. A partir daquele momento, a obrigação passou a ser de responsabilidade do novo proprietário, no caso, a Caixa Econômica Federal. O argumento do exequente de que a primeira certidão obtida não continha tal informação não é suficiente para manter os executados no polo passivo. Embora compreensível a dificuldade inicial, o princípio da causalidade impõe que aquele que deu causa à instauração indevida do processo deve arcar com os ônus sucumbenciais. Ao propor a execução contra parte manifestamente ilegítima, ainda que por desconhecimento escusável em um primeiro momento, o condomínio assumiu o risco de sua pretensão ser rechaçada. Ademais, a própria parte exequente, após a provocação da defesa, obteve a certidão correta e a juntou aos autos, confirmando a veracidade das alegações dos excipientes. A prova da ilegitimidade é, portanto, pré-constituída e robusta, autorizando o acolhimento da exceção de pré-executividade. A jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que, uma vez comprovada a transferência da propriedade por meio de registro imobiliário, a responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre o adquirente, mesmo que se trate de arrematação em hasta pública. A obrigação acompanha o bem, e não o antigo proprietário. Assim, resta evidente a ausência de uma das condições da ação, qual seja, a legitimidade passiva ad causam, matéria de ordem pública que impõe a extinção do processo sem resolução do mérito em relação aos excipientes, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.
Ante o exposto, acolho a Exceção de Pré-Executividade de Id. 195572417 para reconhecer a ilegitimidade passiva dos executados ALBA VALERIA GOMES e CLOVIS DOS REIS GOMES e, em consequência, JULGO EXTINTA a presente execução em relação a eles, sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Em razão do princípio da causalidade, condeno a parte exequente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Em caso de apresentação de apelação, intime-se a parte apelada, através dos seus representantes judiciais, para, no prazo de 15 (quinze) dias, responder ao recurso. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça de Pernambuco. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Jaboatão dos Guararapes, 19 de novembro de 2025. Fábio Mello de Onofre Araújo Juiz de Direito