Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
RÉU: L. PRIORI PROJETO 38 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. SENTENÇA
Autor: Gratuidade da justiça. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e inversão do ônus da prova. Reconhecimento da data de 21/11/2023 como termo inicial do inadimplemento contratual. Condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes (aluguéis) de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso. Condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Restituição dos valores pagos a título de "juros de obra" após a mora (21/11/2023). Substituição do índice de correção monetária do INCC pelo IPCA após o prazo de entrega. Obrigação de fazer para que a ré siga rigorosamente o memorial descritivo prometido. Síntese da Tese de Defesa (Argumentos do Réu): Preliminares: Incompetência do foro em razão de cláusula de eleição (Jaboatão dos Guararapes); indevida concessão de gratuidade; inépcia da inicial por pedidos genéricos; ilegitimidade passiva quanto aos "juros de obra" (cobrados pela CEF). Mérito: Alega inexistência de atraso, sustentando que houve novação contratual com a assinatura do contrato junto à CEF, o qual previu novo prazo de entrega para 27/05/2024, prorrogável por mais 6 meses (27/11/2024), prazo este não exaurido quando da defesa. Defende a legalidade dos juros de obra e do memorial descritivo, afirmando que as imagens do "book" são meramente ilustrativas. Conforme exposto,
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 5ª Vara Cível da Comarca de Jaboatão dos Guararapes ROD BR-101 SUL KM 80, S/N, - do km 86,007 ao km 88,000, PRAZERES, JABOATÃO DOS GUARARAPES - PE - CEP: 54345-160 - F:(81) 34615600 Processo nº 0055582-11.2024.8.17.2001 AUTOR(A): NINNYVE HAINOA PRATTI DE SIQUEIRA
Vistos, etc. I – RELATÓRIO ESTRUTURADO: Tipo de Contrato: Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de bem imóvel (Apartamento A-503, Edifício Parque Candeias). Cláusula(s) Impugnada(s): Item "H" do Quadro Resumo e Cláusula 02.02 do Contrato de Promessa de Compra e Venda, que vinculam o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento com o agente financeiro. Síntese da Causa de Pedir (Argumentos do Autor): A autora alega atraso na entrega do imóvel adquirido "na planta". Sustenta que o prazo final para entrega, considerando a tolerância de 180 dias, findou em 21/11/2023, sem que as chaves fossem entregues. Afirma ser abusiva a cláusula que condiciona o prazo de entrega à assinatura do financiamento bancário, por se tratar de evento futuro e incerto. Reclama a ocorrência de lucros cessantes presumidos, danos morais e cobrança indevida de "juros de obra" após o prazo de entrega. Questiona a falta de observância do memorial descritivo quanto à padronização das instalações de ar-condicionado. Pedidos Formulados pelo
trata-se de ação em que a pessoa de Nínnyve Hainoa Pratti de Siqueira, qualificada nos autos, ingressou com Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória em face de L. Priori Projeto 38 Empreendimento Imobiliário Ltda.. Aduz a autora que celebrou contrato de promessa de compra e venda com a ré em 21/05/2021 para aquisição do apartamento A-503 no Edifício Parque Candeias. Sustenta que o imóvel deveria ter sido entregue em 21/11/2023, já computado o prazo de tolerância, o que não ocorreu, caracterizando inadimplemento. Pleiteia indenização por lucros cessantes, danos morais, restituição de juros de obra, substituição de índice de correção e cumprimento do memorial descritivo. A ré, devidamente citada, apresentou contestação arguindo preliminares de incompetência, inépcia e ilegitimidade. No mérito, defendeu a inexistência de atraso fundamentada em novação de prazo por contrato posterior firmado com o agente financeiro, o qual estipulou data de entrega para maio de 2024. Refutou os danos alegados e a ilegalidade das cobranças. Houve réplica rebatendo as teses defensivas. O feito foi saneado, com a declinação da competência para este juízo e deferimento da gratuidade. As partes informaram não ter interesse na produção de novas provas. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra. II - FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da Relação Jurídica e da Legislação Aplicável: A relação jurídica estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, enquadrando-se a autora como consumidora e a ré como fornecedora de produtos e serviços imobiliários, nos moldes dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Incide, portanto, o microssistema protetivo do CDC, dada a hipossuficiência técnica e econômica da adquirente frente à construtora. 2.2. Do Mérito: Análise da(s) Cláusula(s) Contratual(is) Impugnada(s): O cerne da controvérsia reside na definição do prazo de entrega do imóvel e na validade da cláusula que vincula tal prazo à assinatura do contrato de financiamento. O princípio do pacta sunt servanda sofre mitigação frente à Função Social do Contrato (Art. 421, CC) e à Boa-Fé Objetiva (Art. 422, CC). A cláusula que vincula o prazo de entrega a um evento futuro e incerto, como a obtenção de financiamento bancário pela vendedora ou pelo comprador, é nula de pleno direito, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada (Art. 51, IV e §1º, III, do CDC). Tal entendimento está consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP), que estabelece: "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância". Portanto, deve prevalecer o prazo original de 24 meses previsto no contrato de promessa de compra e venda (Item H), contado da data da assinatura do pacto preliminar ou da data nele fixada de forma clara, acrescido apenas do prazo de tolerância de 180 dias. In casu, o termo final expirou em 21/11/2023. A tese de novação por contrato posterior com a CEF não prospera, pois as condições ali fixadas pelo agente financeiro não podem prejudicar o consumidor adquirente que já havia pactuado data específica com a incorporadora. Dessa forma, declaro a nulidade da cláusula de vinculação ao financiamento e reconheço a mora da ré a partir de 21/11/2023. 2.3. Da Análise dos Danos Materiais Reconhecido o atraso injustificado, os lucros cessantes são presumidos, nos termos da Súmula 147 do TJPE e do Tema 996 do STJ, independentemente da prova da finalidade do negócio. O valor da indenização deve ser fixado em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato por mês de atraso, contados da mora (21/11/2023) até a efetiva entrega das chaves. Quanto aos "juros de obra" (taxa de evolução de obra), o STJ firmou tese de que é ilícito cobrar do adquirente tais encargos após o prazo estipulado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Assim, a ré deve restituir à autora os valores pagos sob esta rubrica a partir de 21/11/2023, a serem apurados em liquidação de sentença. A substituição do INCC pelo IPCA após a mora também é devida, salvo se o INCC for menor, visando evitar o agravamento do saldo devedor por culpa exclusiva da construtora. 2.4. Da Configuração e Quantificação do Dano Moral O atraso na entrega da casa própria, que ultrapassa seis meses além do prazo de tolerância, frustra legítima expectativa do consumidor e causa angústia que supera o mero dissabor contratual, ferindo direitos da personalidade. Aplicando o método bifásico do STJ: 1ª Fase: O valor de referência em precedentes para atrasos moderados situa-se entre R$ 8.000,00 e R$ 10.000,00. 2ª Fase: Considerando a conduta da ré em sustentar prazos incertos e a capacidade econômica da empresa, fixo a indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que atende ao caráter punitivo-pedagógico sem gerar enriquecimento sem causa. 2.5. Dos Consectários Legais Em observância ao art. 406 do Código Civil e à jurisprudência do STJ, a atualização de toda a condenação (danos materiais e morais) dar-se-á pela incidência exclusiva da Taxa SELIC. Ressalto que a SELIC engloba correção e juros, sendo vedada cumulação. Tratando-se de ilícito contratual, o termo inicial é a citação (art. 405, CC) para ambas as verbas, visto que o valor moral ora fixado já considera a realidade monetária atual, devendo a SELIC retroagir à citação para compensar a mora desde o chamamento em juízo. III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: a) DECLARAR a abusividade e consequente nulidade do item "H" do Quadro Resumo e da Cláusula 02.02 do contrato, na parte que vincula a entrega ao financiamento bancário, fixando o termo final de entrega em 21/11/2023; b) CONDENAR a ré ao pagamento de lucros cessantes mensais no valor correspondente a 0,5% do valor atualizado do contrato, desde 21/11/2023 até a efetiva entrega das chaves, com incidência da Taxa SELIC a partir da citação; c) CONDENAR a ré à restituição simples dos valores pagos pela autora a título de "juros de obra" e da diferença entre o INCC e o IPCA (se houver), ambos incidentes após 21/11/2023, com Taxa SELIC a contar da citação; d) CONDENAR a ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, acrescidos de Taxa SELIC a partir da citação; e) DETERMINAR que a ré cumpra integralmente o memorial descritivo, sob pena de conversão em perdas e danos. Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor total da condenação (Art. 85, §2º, CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Jaboatão dos Guararapes, data da assinatura digital. ihf Juiz de Direito