Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA DAS VARAS CÍVEIS DA CAPITAL Av. Des. Guerra Barreto, s/n - Ilha Joana Bezerra, Recife - PE, 50080-900 - Fórum Rodolfo Aureliano Seção A da 16ª Vara Cível da Capital Processo nº 0053264-26.2022.8.17.2001 INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção A da 16ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor/seguinte trecho do Ato Judicial de ID 234725976, conforme segue transcrito abaixo: "SENTENÇA
Vistos, etc... BRUNA GOMES GAMBARRA, devidamente qualificada nos autos, ajuizou a presente AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA em face de PECUÁRIA SÃO FRANCISCO LTDA., ALPHAVILLE RECIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE FRANCISCO BRENNAND, também qualificadas. Afirma a autora que, em outubro de 2020, adquiriu dois lotes (C104 e C105) no empreendimento Alphaville Francisco Brennand. Relata que, enquanto o lote C104 foi registrado sem intercorrências, o lote C105 apresenta graves entraves que impossibilitam a lavratura da escritura e o registro em seu nome, mesmo após a quitação do ITBI. Sustenta que o imóvel possui uma averbação de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal decorrente de uma transação realizada pelas rés em 2006, além de uma constrição judicial determinada pela Justiça Federal de Minas Gerais, em razão do registro ainda permanecer em nome de antigo comprador. Ressalta que nunca foi informada sobre tais imbróglios jurídicos no ato da compra, configurando omissão do dever de informação e má-fé contratual. Aduz, ainda, que, ao tentar aprovar seu projeto arquitetônico para iniciar a construção, recebeu a negativa da terceira ré sob a justificativa de que o lote possuía dívidas condominiais inerentes ao período do antigo proprietário. Salienta que, de forma análoga ao imbróglio do registro, tais débitos de condomínio ainda estão sub judice, pois não houve o trânsito em julgado da ação de nº 0011385-78.2001.8.17.2001, o que impede o exercício de seu direito real sobre o lote. Assevera que tal situação configura omissão do dever de informação e má-fé, impossibilitando a moradia pretendida e gerando danos materiais relativos a aluguéis, além de danos morais. Requereu, em sede de tutela de urgência: a) a suspensão da obrigação de pagar taxas condominiais e IPTU dos lotes C104 e C105; b) que as rés se abstenham de negativar seu nome. No mérito, pugna pela procedência da ação para: 1) determinar a regularização do registro imobiliário do lote C105; 2) condenar as rés ao ressarcimento de danos materiais (aluguéis, IPTU e condomínios pagos) no valor de R$ 162.904,36; 3) condenação em danos morais no valor de R$ 48.871,30; 4) inversão do ônus da prova e aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Juntou documentos. O juízo, por meio do despacho de ID 106027412, postergou a análise do pedido liminar para momento posterior ao contraditório, determinando a intimação da parte ré. A ré ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE FRANCISCO BRENNAND apresentou manifestação prévia, arguindo sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não participou da venda dos lotes, sendo mera administradora de taxas associativas. No mérito, impugnou a tutela de urgência alegando que nunca cobrou da autora valores de proprietários anteriores e que a impossibilidade de aprovação do projeto decorre da ausência de escritura e registro (desmembramento), obrigações que competem aos vendedores e à compradora, e não à Associação. Sustentou que os custos de aluguel da autora são escolhas pessoais e que em julho de 2021 emitiu declaração de inexistência de débitos para os lotes. A parte autora se manifestou e juntou novos documentos. O juízo, em decisão interlocutória (ID 174587219), indeferiu o pedido de tutela de urgência, por entender necessária a dilação probatória e o estabelecimento do contraditório. No mesmo ato, designou audiência de conciliação. A audiência de conciliação não se realizou, ante a ausência da ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE FRANCISCO BRENNAND. Citadas, as rés PECUÁRIA SÃO FRANCISCO LTDA. e ALPHAVILLE RECIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. apresentaram contestação conjunta. Arguiram, preliminarmente, a inépcia da inicial quanto ao pedido de danos materiais por ausência de comprovação documental dos gastos. No mérito, defenderam que as taxas condominiais e o IPTU possuem natureza propter rem, sendo de responsabilidade da adquirente desde a assinatura do contrato e imissão na posse, independentemente do registro. Sustentaram a inexistência de nexo causal quanto aos aluguéis pleiteados, tratando-se de escolha pessoal da autora. Afirmaram que os entraves registrais são complexos e envolvem terceiros, inexistindo ato ilícito ou dano moral indenizável, configurando-se, no máximo, mero descumprimento contratual. Requereram a improcedência da ação. Intimada, a parte autora apresentou réplica, rebatendo as preliminares e reiterando os termos da inicial, enfatizando a responsabilidade solidária das rés e a frustração da "perda de uma chance" de construir sua moradia. Posteriormente, a parte autora peticionou requerendo a aplicação da multa do art. 334, §8 do CPC a ré ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE FRANCISCO BRENNAND, tendo em vista sua ausência injustificada na audiência de conciliação. A ré ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE FRANCISCO BRENNAND, não apresentou contestação. Instadas a especificarem provas, a parte autora informou não ter mais provas a produzir, requerendo o julgamento antecipado da lide e o reconhecimento da revelia da Associação ré. A ré, PECUÁRIA SÃO FRANCISCO LTDA., apresentou memoriais finais, alegando a sua ilegitimidade passiva e reiterando os termos da defesa. A corré não se manifestou. Vieram-me os autos conclusos. É o que importa a relatar. Passo a decidir.
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais. Inicialmente, passo à análise das preliminares suscitadas pelos réus. Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva da ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE FRANCISCO BRENNAND, entendo que assiste razão à parte ré. Compulsando os autos, verifico que a referida associação atua meramente na gestão e administração das áreas comuns do empreendimento, não tendo participado da cadeia de venda dos lotes, tampouco possuindo competência legal ou contratual para proceder à regularização registral da matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, obrigação esta que recai sobre as empresas vendedoras. Acolho, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva de ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE FRANCISCO BRENNAND, extinguindo o processo sem resolução de mérito em relação a este, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Contudo, verifico que a ré ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE FRANCISCO BRENNAND, embora devidamente citada e intimada, não compareceu à audiência, tampouco apresentou justificativa legal para sua ausência. Ressalto que, ainda que posteriormente reconhecida sua ilegitimidade passiva, o dever de comparecimento às audiências designadas pelo juízo subsiste enquanto a parte integra a relação processual. Assim, nos termos do art. 334, § 8º, do CPC, a ausência injustificada à audiência de conciliação configura ato atentatório à dignidade da justiça, razão pela qual condeno a ré ao pagamento de multa de 1% (um por cento) sobre o valor da causa, em favor do Estado. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré PECUÁRIA SÃO FRANCISCO LTDA., uma vez que esta figura expressamente no instrumento contratual como vendedora do lote objeto da lide, possuindo pertinência subjetiva direta com os pedidos de obrigação de fazer e indenizatórios. Rejeito, igualmente, a preliminar de inépcia da inicial, pois a inicial preenche os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, sendo que a eventual ausência de documentos comprobatórios de danos materiais é matéria que se confunde com o mérito e com ele será apreciada. Passo à análise do mérito. É fato incontroverso nos autos a celebração do contrato de compra e venda de dois lotes entre as partes em outubro de 2020, bem como a existência de entraves burocráticos e judiciais que impedem a escrituração do lote C105 em nome da autora. A parte ré, em sua defesa, não nega a existência do gravame e da constrição judicial, limitando-se a sustentar que a regularização é complexa e depende de atos de terceiros, o que configuraria mero descumprimento contratual. Entretanto, tal argumento não prospera. No âmbito das relações de consumo, a responsabilidade das vendedoras é objetiva. Cabia às rés entregarem o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, providenciando a regularização da matrícula antes mesmo da comercialização ou, ao menos, garantindo a celeridade do desmembramento e baixa de gravames após a venda. O risco da atividade e a demora de órgãos públicos ou instituições financeiras configuram fortuito interno, que não pode ser transferido ao consumidor. Assim, faz jus a autora à obrigação de fazer consistente na regularização integral do lote C105, para que este se torne apto ao registro definitivo em seu nome. Quanto ao pedido de danos morais, entendo que a situação vivenciada pela autora ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, não se tratando de simples inadimplemento contratual. O imóvel foi adquirido em 2020 e, passados mais de cinco anos, as rés não demonstraram qualquer solução efetiva para o problema. A frustração do direito de propriedade, somada à impossibilidade de construir a moradia pretendida e ao fato de o bem ter sido alvo de constrição judicial por dívida de terceiro, gera angústia e abalo emocional que reclamam reparação. Assim, diante da capacidade econômica das partes e da extensão do dano, fixo a indenização em R$ 20.000,00 (vinte mil reais). No que tange aos danos materiais, entendo que não assiste razão à parte autora. Embora o IPTU e as taxas condominiais possuam natureza propter rem, a jurisprudência pátria admite que tais encargos sejam suportados pelo vendedor quando o comprador se encontra impedido de fruir plenamente do imóvel por culpa exclusiva daquele. No caso concreto, não há nos autos comprovantes de pagamento do IPTU ou das taxas condominiais do Lote C105, constando apenas boletos e débitos em aberto. Como o dano material exige prova do efetivo desembolso, o pedido de ressarcimento não merece acolhimento. Quanto ao Lote C104, o pedido igualmente não prospera, uma vez que o imóvel se encontra regular e apto à plena fruição pela autora, inexistindo impedimento que justifique eventual ressarcimento. Por fim, em relação aos aluguéis pleiteados, a autora colacionou apenas o contrato de locação, desacompanhado de qualquer comprovante de pagamento efetivo (recibos ou comprovantes de transferência), não sendo possível presumir o prejuízo material sem a devida comprovação do desembolso. Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento nos dispositivos supra: 1. Acolho a preliminar de ilegitimidade passiva da ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE FRANCISCO BRENNAND e julgo extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC; APLICO à referida ré multa de 1% (um por cento) sobre o valor da causa, em razão do não comparecimento injustificado à audiência de conciliação, caracterizado como ato atentatório à dignidade da justiça (art. 334, § 8º, CPC), valor este a ser revertido em favor do Estado de Pernambuco. 2. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial e: a) CONDENO as rés, solidariamente, na obrigação de fazer consistente em realizar toda a regularização registral do lote C105, objeto da lide, deixando-o livre de ônus e apto para a lavratura da escritura definitiva em nome da autora, no prazo de 120 (cento e vinte) dias a contar do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa por dia de descumprimento no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais), limitada ao teto de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais); b) CONDENO os réus de forma solidária a pagar R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em favor da parte autora, a título de danos morais, com correção monetária partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e juros contados da citação (art. 405 do CC); c) Declaro extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 70% (setenta por cento) para as rés e 30% (trinta por cento) para a parte autora, nos termos do art. 86 do CPC. Condeno, ainda, as partes ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da parte adversa, que fixo em 10% (dez por cento). Assim, deverão as rés pagar honorários ao advogado da parte autora no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, enquanto a parte autora deverá pagar honorários ao advogado da parte ré no percentual de 10% (dez por cento) sobre o pedido julgado improcedente (dano material). Em relação à ré, ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE FRANCISCO BRENNAND, diante da extinção do feito sem resolução do mérito por ilegitimidade passiva, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Registro, ainda, que a condenação das rés é solidária quanto ao pagamento, podendo a parte autora exigir o adimplemento integral de qualquer delas, facultando-se à devedora que suportar o encargo buscar o direito de regresso, na proporção estabelecida. Destaco que a atualização monetária e os juros de mora deverão observar a taxa SELIC, em conformidade com o entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.368. Ressalto a incidência do Enunciado nº 23 da I Jornada de Direito Privado e Processual Civil dos Magistrados de 1º Grau do TJPE: 23º) Os embargos de declaração devem indicar especificamente o ponto inicial da decisão judicial que contenha erro material, omissão, contradição ou obscuridade, nos termos do art. 1.022 do CPC/2015, demonstrando sua correlação com os pedidos formulados pela parte embargante. A oposição genérica do recurso ou com intuito de rediscutir teses já apreciadas, sem apontar objetivamente o vício embargável, caracteriza intuito protelatório passível de multa, conforme art. 1.026, § 2º, do CPC/2015. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Havendo interposição de recurso, intime-se a parte adversa para contrarrazões e encaminhem-se os autos ao E. TJPE, observadas as formalidades legais. Com o trânsito em julgado, arquive-se, independentemente de novo despacho. Recife, data da assinatura eletrônica. ANA CAROLINA AVELLAR DINIZ Juíza de Direito em exercício cumulativo Central de Agilização Processual" RECIFE, 8 de abril de 2026. LANA HELANE REIS RAPOSO Diretoria das Varas Cíveis da Capital As comunicações via Diário Eletrônico são publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional - DJEN. Para visualizar a publicação, acesse o link https://comunica.pje.jus.br/consulta?siglaTribunal=TJPE&numeroProcesso=0053264-26.2022.8.17.2001