Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
RÉU: EDIFICIO ALAMEDA DOS NOBRES SENTENÇA
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete da Central de Agilização Processual, 200, FORUM RODOLFO AURELIANO, RECIFE - PE - CEP: 50080-800 - F:( ) Processo nº 0031390-14.2024.8.17.2001 AUTOR(A): MARIA DE LOURDES DA SILVA QUEIROZ
Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Item de Ata de Assembleia c/c Retificação de Taxa Condominial e Restituição de Indébito ajuizada por MARIA DE LOURDES DA SILVA QUEIROZ em face de EDIFÍCIO ALAMEDA DOS NOBRES, objetivando a anulação da deliberação assemblear que instituiu o rateio das despesas condominiais por unidade, a aplicação do critério da fração ideal previsto na convenção e a restituição dos valores pagos a maior. A autora alega ser proprietária do apartamento 303 e que, desde a Assembleia Geral de Instalação em maio de 2022, o condomínio vem realizando a cobrança das taxas ordinárias em valor fixo e igualitário para todas as unidades. Sustenta que tal prática contraria a Cláusula Sexta da Convenção Condominial e o art. 1.336, I, do Código Civil, gerando-lhe prejuízo financeiro, uma vez que sua unidade possui fração ideal inferior à média do edifício. Foi deferido o benefício da gratuidade judiciária à autora (id. 168805162). O réu apresentou defesa (id. 177209223), alegando, preliminarmente, a conexão com outras demandas idênticas. No mérito, defendeu a soberania da assembleia, argumentando que a decisão pelo rateio igualitário visou a viabilidade financeira do condomínio recém-instalado. Sustentou que a autora anuiu tacitamente com a cobrança ao efetuar os pagamentos por quase dois anos sem contestação, configurando a supressio. Juntou estudo financeiro para justificar a razoabilidade da cobrança por unidade. A autora apresentou réplica (id. 193596318), refutando as teses defensivas e reiterando os termos da inicial. O réu peticionou arguindo a intempestividade da réplica (id. 194575501). Instadas a especificarem provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (id. 194575501 e 193596318). O juízo anunciou o julgamento antecipado da lide, ressaltando que eventuais preliminares seriam analisadas na sentença (id. 215274663). É o relatório. Inicialmente, quanto à preliminar de conexão, observo que os autos já foram reunidos para tramitação conjunta perante esta Central de Agilização Processual, cumprindo o objetivo de evitar decisões conflitantes. No que tange à alegada intempestividade da réplica, tal fato constitui mera irregularidade processual que não impede o julgamento do mérito, dada a natureza da matéria e a suficiência da prova documental. Passo ao exame do mérito. A controvérsia reside na validade da deliberação tomada na Assembleia Geral de Instalação (AGI) de 26/05/2022 (Id. 165300997), que instituiu o rateio das despesas condominiais de forma igualitária por unidade, em aparente confronto com a Convenção Condominial. Compulsando os autos, verifico que a Convenção do Edifício Alameda dos Nobres (Id. 165300988), devidamente registrada, estabelece em sua Cláusula Sexta: "A cada uma das unidades imobiliárias autônomas cabe uma parte proporcional do terreno e demais coisas comuns do prédio, sendo que cada apartamento participará do rateio das despesas condominiais na proporção de sua respectiva fração ideal de terreno". O Código Civil, em seu art. 1.336, inciso I, é claro ao dispor que é dever do condômino contribuir para as despesas na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. No caso em tela, a Convenção não apenas é omissa quanto ao rateio igualitário, como reforça expressamente a regra legal da fração ideal. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no REsp 1.447.223/RS (Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 05/02/2015), destacando que a natureza estatutária da convenção impede sua alteração por maioria simples em assembleia ordinária. No mesmo sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. NULIDADE DE CLÁUSULA. DESPESAS COMUNS. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL DAS UNIDADES. REGRA GERAL. ART. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. LEGALIDADE DA COBRANÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. É válida cláusula de Convenção de Condomínio que institui taxa condominial proporcional à fração ideal do imóvel, pois está em conformidade com a regra geral prevista no art. 1.336, inciso I, do Código Civil e com o art.12, § 1º, da Lei nº 4.591/1964. 2. É inadmissível um só condômino alterar, unilateralmente, a convenção, sem a participação de todos os demais interessados. Dessa forma, estando a cobrança da taxa condominial embasada em critério definido na própria lei, sua alteração somente seria possível por meio de assembleia convocada para este fim específico, uma vez alcançado quorum qualificado de 2/3 (dois terços) dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil, ou sua desconstituição por decisão judicial, caso verificada a ilegalidade, o que não ocorre no caso em apreço. 3. RECURSO CONHECIDO e DESPROVIDO. Sentença mantida. (TJDFT. Acórdão 1046310, 20160111019482APC, Relator(a): ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 06/09/2017, publicado no DJe: 20/09/2017.) O argumento defensivo de que a autora teria convalidado a cobrança pelo pagamento reiterado (supressio) não merece acolhida. O pagamento de taxas condominiais é obrigação propter rem e compulsória. O erro na forma de cálculo, por violar norma estatutária clara e gerar enriquecimento sem causa dos proprietários de unidades maiores em detrimento dos de unidades menores, constitui nulidade que não se sana pelo decurso de apenas dois anos, especialmente quando a parte busca o Judiciário para restabelecer a legalidade convencional. O "estudo financeiro" apresentado pelo réu, embora busque demonstrar uma suposta justiça na divisão igualitária, é irrelevante diante da clareza da Convenção. Se o condomínio entende que a divisão por unidade é mais adequada, deve promover a alteração da Convenção pelas vias legais e com o quórum exigido, e não por mera decisão administrativa em assembleia de instalação. Assim, a procedência do pedido de nulidade do item 'C' da ata de 26/05/2022 é medida que se impõe, devendo o condomínio recalcular as taxas da autora com base na fração ideal de 0,012588 (Id. 165301000). Consequentemente, assiste à autora o direito à restituição dos valores pagos a maior. A planilha de Id. 165301004 demonstra detalhadamente a diferença entre o valor cobrado por unidade e o valor devido por fração ideal, totalizando $ 2.374,16 até fevereiro de 2024. Tal valor deve ser restituído de forma simples, corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por MARIA DE LOURDES DA SILVA QUEIROZ em face de EDIFÍCIO ALAMEDA DOS NOBRES, extinguindo o processo com resolução de mérito (art. 487, I, CPC), para: a) DECLARAR a nulidade do item 'C' da Ata da Assembleia Geral de Instalação de 26/05/2022, no que tange à estipulação do rateio das despesas condominiais de forma igualitária por unidade; b) DETERMINAR que o condomínio réu passe a efetuar a cobrança das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias devidas pela autora (unidade 303) com base estrita na sua fração ideal (0,012588), conforme previsto na Cláusula Sexta da Convenção Condominial; c) CONDENAR o réu a restituir à autora a importância de $ 2.374,16 (dois mil, trezentos e setenta e quatro reais e dezesseis centavos), referente às diferenças pagas a maior entre maio de 2022 e fevereiro de 2024, bem como as diferenças que se venceram e foram pagas no curso desta ação até o efetivo recálculo. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pela tabela do ENCOGE a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Considerando a sucumbência total do réu, condeno-o ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Ressalvo o benefício da gratuidade judiciária deferido à autora (Id. 168805162). Intimem-se e cumpra-se. Gabinete da Central de Agilização Processual, data da assinatura eletrônica. Ricardo Ennes Juiz de Direito