Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA DA COPA EXECUTADO(A): ELLEN TARCYANA ROCHA CAVALCANTI INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de São Lourenço da Mata, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor da Decisão de ID 186499667, conforme transcrito abaixo:
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA REGIONAL DA ZONA DA MATA 1ª Vara Cível da Comarca de São Lourenço da Mata Processo nº 0000618-42.2017.8.17.3350
Vistos, etc. CONDOMÍNIO VILA DA COPA, adredemente qualificado e por Advogado legalmente habilitado, ajuizou inicialmente ação de cobrança mas a posteriori requereu transmudação do feito para execução de título extrajudicial bem como alteração do polo passivo com exclusão da VL Construtora e inclusão da condômina Ellen Tarcyana Rocha Cavalcanti (deferido por este juízo ID30177555), alegando, em síntese, que é credor da demandada da quantia de R$7.129.00, referente a taxas condominiais do período compreendido entre novembro de 2013 e março de 2017. Citada, a demandada apresentou exceção de pré-executividade (ID138868276), desenhando sua defesa conforme transcrição da peça, da seguinte forma: “No presente caso, verifica-se a possibilidade da presente Exceção de pré- executividade porquanto o crédito exigido pelo o CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA DA COPA,, encontra-se extinto devido a vícios processuais e de matérias de direito, e desta forma encontra-se vedação legal ao prosseguimento de sua execução, vejamos: A. FUNDAMENTOS – RETIFICAÇÃO DO POLO PASSIVO Conforme petição de ID 52124388, a parte Exequente solicitou a retificação do polo passivo da Demanda a “Vl Construtora Ltda”, verifica-se Excelência, que toda divida cobrada durante o período a partir de 2017 a 2019 é de responsabilidade da Construtora, visto que até o ano de 2019, a Exequente (Ellen) não estava na posse do bem. Conforme documento de ID 52124408, a certidão de propriedade da Exequente fora a partir do dia 17 de julho de 2019, sendo ela responsável pelo os pagamentos a parir da presente data. Logo, considerando que antes da entrega das chaves o promitente comprador não usufrui do bem, não há como responsabiliza-lo pelas despesas condominiais vencidas em período anteriores à posse e/ou entrega das chaves, já que a posse é o elemento fático que gera para o adquirente do imóvel a obrigação de arcar com as despesas condominiais, haja vista, que passa a usufruir ou tem à sua disposição toda a estrutura organizada do condomínio, de forma que, o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser este o momento em que tem a posse do imóvel, sendo inviável a cobrança de despesas de condomínio antes da entrega das chaves.”. Requer ao final proceda o condomínio recálculo da dívida para a partir da entrega das chaves a executada. Junta documentos. Falando sobre exceção (ID144672517), o condomínio afirma que
trata-se de dívida translativa, requerendo improcedência da exceção, devendo ser penhorado o imóvel para pagamento da dívida condominial. Eis, em síntese, o Relatório. DECIDO.
Trata-se de execução de título extrajudicial em que o condomínio exequente persegue receber taxas condominiais em atraso desde o mês de dezembro/2013 até os dias atuais em relação a Unidade 01 do Condomínio Do Residencial Vila Da Copa, situado à Av. Dr. Belmiro Correia, nº 5554, Capibaribe, São Lourenço da Mata/PE. A defesa da executada cinge-se ao fato de que só adquiriu o imóvel em julho de 2019, e só a partir daí surge sua obrigação de pagar as despesas condominiais, afirmando excesso de execução e requerendo seja recalculada a dívida. Por outro lado, o condomínio diz que
trata-se de dívida translativa e quando a executada adquiriu o imóvel assumiu também as dívidas de condomínio a ele vinculadas. O feito comporta julgamento antecipado e é de simples deslinde, não requisitando grandes indagações. Analisando criteriosamente os argumentos expendidos e a prova carreada aos autos, vejo que a razão está com executada/excipiente, havendo excesso de execução. Ora, é sabido e consabido que enquanto não vendidas as unidades condominiais, é de responsabilidade da Construtora/Incorporadora o pagamento das taxas de condomínio. Vejamos o entendimento firmado pelos nossos Tribunais: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. CONDUTA ABUSIVA. TAXAS DE CONDOMÍNIO QUE SÃO DEVIDAS SOMENTE A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. PRECEDENTES DO STJ. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. A cláusula que estipula prazo de tolerância de 120 dias, em regra, não é abusiva, sobretudo porquanto é normal nessa espécie de contrato envolvendo a construção de empreendimentos imobiliários com inúmeras unidades autônomas. No caso concreto, cumprida a sua parte do contrato com a conclusão das obras, expedição do habite-se e individualização das matrículas dentro do prazo contratual previsto, conclui-se que os autores deram causa ao atraso na entrega das chaves, motivo pelo qual não há falar em multa ou indenização conforme pretendido na petição inicial. Destarte, o e. Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacificado no sentido de que o simples atraso na entrega de unidade imobiliária, por si só, não gera dano moral, devendo haver, para tanto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade do promitente comprador. De acordo com entendimento do E.STJ (REsp. 1345331/RS), sob o rito dos recursos repetitivos, e da jurisprudência majoritária, a responsabilidade das taxas condominiais é da construtora até a data da imissão de posse por parte do promitente-comprador. Ainda que o contrato firmado entre as partes estabelecesse a possibilidade de tal cobrança,
trata-se de contrato de adesão, sendo abusiva a cláusula que impõe obrigação que coloca o consumidor em excessiva desvantagem, como no caso em tela, permitindo o reconhecimento de sua nulidade. Portanto, verifica-se a abusividade na cobrança em exame, diante da ausência de justificativa para responsabilização da parte autora a pagar por taxa de condomínio que sequer podia ocupar, pois a cobrança somente passou a ser legítima com a entrega das chaves aos proprietários, razão pela qual vai reformada a sentença no ponto com a devolução dos valores pagos indevidamente. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.”. (TJ-RJ - APL: 00312550420158190209, Relator: Des(a). ANTONIO ILOIZIO BARROS BASTOS, Data de Julgamento: 17/06/2020, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/06/2020). “PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. ILEGITMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CONFIGURADA. 1. A obrigação correspondente ao pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem e, portanto, podem ser exigidas do proprietário ou possuidor do bem. 2. As despesas de condomínio constituem modalidade especial de obrigação propter rem que se interliga com o direito de fruição e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos ao adquirente com a tradição do imóvel alienado. 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim o efetivo recebimento das chaves. 4. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo certo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da empresa responsável pelo empreendimento (promitente-vendedor) até esta data. 5. A parte embargante/apelante não detém legitimidade para figurar no polo passivo da execução referente à cobrança de taxas condominiais referentes a períodos anteriores à entrega das chaves, cujo encargo deve ser suportado pela construtora/incorporadora. 6. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. 7. Recurso conhecido e provido.”. (TJ-DF 07030642220218070017 1430446, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 09/06/2022, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 24/06/2022). No caso dos autos, a executada afirma que entrou na posse do imóvel em julho de 2019, sendo sua obrigação a partir de julho/2019.
Diante do exposto, acolho em parte a presente exceção, para reconhecer obrigação da executada a partir do mês de julho de 2019 E, POR CONSEGUINTE, DETERMINO PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO, devendo o condomínio apresentar planilha a partir do mês de julho de 2019, requerendo o que entender de direito. PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIME-SE. São Lourenço da Mata, 25de outubro de 2024. Marinês Marques Viana Juíza de Direito SÃO LOURENÇO DA MATA, 29 de janeiro de 2025. MARIA APARECIDA ALVES DA SILVA Diretoria Reg. da Zona da Mata