Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EXEQUENTE: CONDOMINIO VALE DO CAPEMA EXECUTADO(A): EROMIR MOURA BORBA JUNIOR INTIMAÇÃO (Sentença dos Embargos de Declaração) Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo e Criminal da Comarca de Palmares, em virtude da lei etc. Fica V. Sa. intimada do inteiro teor da sentença dos Embargos de Declaração prolatada nos autos do processo acima, conforme segue transcrita abaixo. Fica, ainda, V. Sa ciente de que, caso queira, poderá interpor recurso, dentro do prazo legal de 10 (dez) dias, de acordo com os arts. 42 e 50 da Lei nº 9.099/95. TRANSCRIÇÃO DA SENTENÇA: " SENTENÇA DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA ESTADUAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo e Criminal da Comarca de Palmares Telefone: (81) 36620161, LOTE DOM ACACIO RODRIGUES ALVES, PALMARES - PE - CEP: 55540-000 Processo nº 0000476-72.2022.8.17.8229 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Vistos e examinados, etc. Analisando a petição de ID 226991046, observo que não houve manifestação deste Juízo sobre os embargos opostos pelo condomínio exequente (ID 214534130), de modo que passo ao julgamento dos mesmos. Os embargos são tempestivos. Recebo-os e passo a sua análise. CONDOMÍNIO VALE DO CAPEMA, através de advogado regularmente habilitado nos autos, opôs embargos de declaração com a finalidade de sanar erro material que diz existir na sentença prolatada neste feito. Alega a parte embargante que a sentença incorreu em erro ao apontar como valor atualizado da execução o valor de R$ 75.642,90, quando na verdade seria R$ 78.642,90 e que tal erro acabou por considerar devido o valor de R$ 69.219,85, quando seria R$ 72.219,85. Pois bem, alega a parte embargante que a sentença deste Juízo foi atingida num dos aspectos articulados no capítulo referente aos embargos declaratórios, isto é, apresenta erro material, admitindo, em tese, efeitos modificativos. Pois bem. Após análise da planilha de débito de ID 210337541, sem a necessidade de maiores perquirições sobre o assunto, entendo assistir razão a parte embargante e ser o caso de acolher o pedido formulado nos embargos, motivo pelo qual, passo nesse ato a saná-lo para fazer constar na sentença de ID 221637008 o seguinte teor: “Vistos e examinados etc.
Trata-se de Embargos de Declaração opostos pelo EROMIR MOURA BORBA JUNIOR. contra a sentença que não conheceu dos embargos à execução com fundamento na ausência garantia do juízo, porque não teria sido comprovado que o bem imóvel ofertado como garantia se encontrava livre e desembaraçado de qualquer ônus. Sustenta o embargante ter havido omissão quanto à certidão de id. 210435980, isso porque, apesar da certidão indicar que o lote 61 que foi dado em garantia se encontrava livre de quaisquer gravames, o ato sentencial fundamentou que não teria havido tal comprovação. Por sua vez, o embargado impugnou os embargos de declaração aduzindo que não há na sentença qualquer omissão ou contradição a ser corrigida. Aduziu que o devedor indicou o lote nº 60, sendo que o proprietário do bem é a empresa Excelência Empreendimentos, conforme assentamento cartorário. Ao final, pugnou pelo não conhecimento dos aclaratórios e pela condenação do embargante ao pagamento de multa por se tratar de embargos meramente protelatórios. É o breve relato. Decido. De início, cabe o registro que o Condomínio Vale do Capema manejou execução de título extrajudicial, relativo a despesas condominiais do Lote 60, alegando que o Executado é o efetivo proprietário/titular do referido lote. O Executado opôs embargos à execução e ofertou o próprio Lote 60 como garantia da execução, juntando certidão de negativa de ônus em doc. id. 210435980 (p. 2). Sem delongas, estou convencido de haver razão ao embargante no tocante à existência da certidão de negativa de ônus, o que não foi observado na ocasião da prolação da sentença que não conheceu dos embargos à execução pela ausência de tal comprovação. Diante disso, acolho os embargos de declaração e passo a suprir a omissão, conhecendo dos embargos, pelo que passo a analisá-lo. No tocante à garantia da execução, o Executado ofertou em garantia o bem lote da unidade condominial originário da dívida. No tocante ao valor do bem dado em garantia, inexiste nos autos avaliação formal que aponte o real valor do bem. Em que pese isso, Embargante e Embargado convergem no sentido de que o valor de mercado do bem é algo em torno de R$50.000,00 a R$60.000,00, ao passo que a dívida exequenda é de R$78.642,90. O art. 53, §1º, da Lei 9.099/95, estabelece a necessidade de garantia do Juízo nas execuções de título extrajudicial em sede de juizados especiais, senão vejamos: “Art. 53. A execução de título executivo extrajudicial, no valor de até quarenta salários mínimos, obedecerá ao disposto no Código de Processo Civil, com as modificações introduzidas por esta Lei. § 1º Efetuada a penhora, o devedor será intimado a comparecer à audiência de conciliação, quando poderá oferecer embargos (art. 52, IX), por escrito ou verbalmente. § 2º Na audiência, será buscado o meio mais rápido e eficaz para a solução do litígio, se possível com dispensa da alienação judicial, devendo o conciliador propor, entre outras medidas cabíveis, o pagamento do débito a prazo ou a prestação, a dação em pagamento ou a imediata adjudicação do bem penhorado. § 3º Não apresentados os embargos em audiência, ou julgados improcedentes, qualquer das partes poderá requerer ao Juiz a adoção de uma das alternativas do parágrafo anterior. § 4º Não encontrado o devedor ou inexistindo bens penhoráveis, o processo será imediatamente extinto, devolvendo-se os documentos ao autor.” (Grifo nosso) Do mesmo modo é o Enunciado nº 117 do FONAJE, in verbis: “ENUNCIADO 117– É obrigatória a segurança do Juízo pela penhora para apresentação de embargos à execução de título judicial ou extrajudicial perante o Juizado Especial (XXI Encontro– Vitória/ES)”. No caso dos autos, em não existindo avaliação do bem, não vejo óbice ao recebimento da garantia ofertada, nada impedindo eventual complementação de em momento posterior à avaliação. Não se sustenta, também, a alegação do Embargado no sentido de que o lote 60 se encontra registrado em nome da Excelência Empreendimentos, não tendo o Embargante comprovado ser proprietário do bem dado em garantia. Tal argumentação contraria a própria execução, isso porque o Embargado só está sendo executado porque o proprietário/titular do Lote 60 e, portanto, responsável pelo pagamento das despesas condominiais. Assim, recebo a garantia e conheço dos embargos à execução, razão pela qual passo a analisar a questão fundo. Sustenta o autor a nulidade do título executivo por inexistência de obrigação pela impossibilidade natural do exercício da posse e consequente de ser proprietário. Argumenta que realizou promessa de compra e venda em novembro/2010, a qual não foi registrada em cartório, e abandonou o investimento desde o ano 2014, em razão da forte desvalorização do empreendimento, sem jamais ter exercida a posse. Alega que ratificou a desistência em adquirir o bem imóvel, não tendo qualquer resposta da promitente vendedora (Excelência Empreendimentos Ltda). A partir do articulado pelo Embargante, a tese central é de que, embora reconheça ter firmado promessa de compra e venda do Lote 60, efetuando vários pagamentos, mas abandonou o investimento, não tendo exercido a posse sobre o bem. Insurgindo-se contra os embargos à execução, a Embargada sustentou que o Embargado celebrou com a Excelência Empreendimento Imobiliários promessa de compra e venda do Lote 60 e que não houve rescisão contratual, sendo a Embargante parte legítima para figurar no polo passivo da presente execução. No tocante à inexistência da obrigação de pagamento, defendeu que o Embargante se imitiu na posse do Lote no momento da assinatura do contrato de promessa de compra e venda. Há razão à embargada. É certo que o Embargante firmou contrato de promessa de compra e venda do Lote 60 com a Excelência Empreendimento Imobiliários e inexiste nos autos comprovação de que tenha havido distrato. No tocante à alegação de não ter exercido a posse do bem, verifica-se que a imissão da posse ocorreu no momento da celebração do negócio jurídico. Como bem pontuado pela Embargada, o disposto na Cláusula 8.4 do contrato dispõe: “8.4 A VENDEDORA, neste ato, imite o COMPRADOR na posse do imóvel, podendo os mesmos usar e dispor na forma que lhe convier, respondendo a VENDEDORA por si e seus sucessores a fazer a presente Escritura firme e boa, respondendo ainda pela evicção de direito, obrigando-se a transferir a posse definitiva do imóvel, inclusive podendo o COMPRADOR realizarem as benfeitorias que julgar necessárias” (sic). Pois bem. É certo que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações “propter rem”, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário ou de titular de um dos aspectos da propriedade, tais como posse, gozo ou a fruição, desde que esse tenha relação jurídica direta com o condomínio. A prevalência repousa no interesse da coletividade de receber os recursos para pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis, cabendo ao credor manejar cobrança, a qual poderá recair sobre aquele que figura como proprietário no assentamento cartorário ou sobre o promitente comprador, a depender das circunstâncias do caso concreto. A esse respeito destaco a tese firmada no Tema Repetitivo nº 886 do STJ (REsp 1345331/RS): “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”. Neste mesmo sentido, destaco: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE PROVA DE NOTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO SOBRE A TRANSAÇÃO - RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO EM NOME DE QUEM ESTÁ REGISTRADO O IMÓVEL ATÉ A EFETIVA IMISSÃO DA POSSE DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR - TAXAS CONDOMINIAIS - MULTA DE DOIS POR CENTO EM CASO DE INADIMPLEMENTO - CABIMENTO - EXCESSO DE EXECUÇÃO - INEXISTÊNCIA - DECISÃO MANTIDA. - Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário-comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. - Se o proprietário firma contrato de promessa de compra e venda do imóvel, imitindo na posse o promissário-comprador, mas não registra o contrato, nem notifica o condomínio da transação, deve ele responder pelas taxas condominiais vencidas e não pagas até a efetiva imissão da posse pelo adquirente. - Procede o pedido de cobrança de dívida decorrente de taxas de condomínio comprovadamente em atraso em período anterior à efetiva imissão da posse do promissário-comprador no imóvel. - O §1º do art. 1.336, I, do Código Civil, prevê que no caso de inadimplemento da taxa de condomínio, pode ser cobrada multa de 2% (dois por cento) sobre o débito. - Uma vez que a taxa mensal para lote contíguo está prevista no Regimento Interno do condomínio e devidamente discriminada na planilha de débito, não há o que se falar em excesso de execução. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.24.505107-3/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/03/2025, publicação da súmula em 27/03/2025)” DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. POSSE DIRETA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (STJ, TEMA 886). PRESCRIÇÃO QUINQUENAL (ART. 206, §5º, I, CC). CITAÇÃO TARDIA. INÉRCIA DO AUTOR NA REGULAR FORMAÇÃO DO POLO PASSIVO. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. PRESCRIÇÃO PARCIAL RECONHECIDA. READEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame Condomínio ajuizou ação de cobrança de taxas condominiais contra possuidor de unidade autônoma. A sentença julgou procedente o pedido. O demandado apelou, alegando prescrição e ausência de responsabilidade. II. Questão em discussão (i) se o possuidor responde pelas cotas condominiais, ainda que não seja proprietário registral; (ii) se houve prescrição parcial da pretensão de cobrança, diante da citação tardia; (iii) se cabível a redistribuição da sucumbência. III. Razões de decidir A legitimidade do possuidor para responder pelas cotas condominiais é reconhecida pelo STJ (Tema 886). A prescrição da pretensão de cobrança é quinquenal (art. 206, §5º, I, CC). A citação válida apenas em 2024 não retroage ao ajuizamento da ação, em 2017, pois o autor tinha ciência inequívoca da posse do apelante desde 2011, e não o incluiu tempestivamente no polo passivo. Prescritas, portanto, as cotas anteriores a junho de 2019. Mantida a cobrança das cotas vencidas e vincendas a partir dessa data, observados os critérios da sentença. Readequação da sucumbência, fixando-se honorários em 20% sobre o valor da condenação, distribuídos em 80% a cargo do suplicado e 20% a cargo do autor, com rateio proporcional das custas. IV. Dispositivo e tese Resultado: recurso PARCIALMENTE PROVIDO. Tese: “1. O possuidor responde pelas obrigações condominiais, nos termos do entendimento firmado pelo STJ (Tema 886). A prescrição quinquenal das cotas condominiais interrompe-se apenas com a citação válida do devedor, não aproveitando a citação de terceiros quando comprovada ciência do autor acerca da posse exercida pelo requerido.” Dispositivos legais citados: art. 206, §5º, I, e art. 202, I, do CC; art. 240, §2º, do CPC. Jurisprudência citada: STJ, REsp 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 10/06/2015. ACORDAM as Desembargadoras integrantes da 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Pernambuco, à unanimidade, em dar parcial provimento à apelação, nos termos do voto da Relatora. Recife, data da assinatura eletrônica. Andréa Epaminondas Tenório de Brito Desembargadora Relatora (APELAÇÃO CÍVEL 0030523-65.2017.8.17.2001, Rel. ANDREA EPAMINONDAS TENORIO DE BRITO, Gabinete da Desa. Andréa Epaminondas Tenório de Brito (3ª CC), julgado em 30/09/2025, DJe ) Destarte, sendo inequívoca a imissão na posse do Lote 60 pelo Embargante, dever arcar com as despesas condominiais. No tocante à prescrição, restam inalteradas a fundamentação e a parte dispositiva constante na sentença de id. 214140354: “Em que pese não tenha o embargante apresentado a certidão de ônus do imóvel dado em garantia, o que implica no não conhecimento dos embargos à execução, reconheço, de ofício, a prescrição das taxas condominiais vencidas antes do dia 16/08/2017, considerando que a ação somente foi proposta em 16/08/2022. É que o exequente está executando taxas condominiais (extraordinárias ou ordinárias) do período de março/2017 até a atualidade, sendo certo, todavia, que a cobrança de taxas condominiais prescreve em cinco anos, nos termos do art. 206, §5º, I, do CC, conforme já sedimentado na jurisprudência do E. STJ, “in verbis”: “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DÍVIDAS LÍQUIDAS, PREVIAMENTE ESTABELECIDAS EM DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIAS GERAIS, CONSTANTES DAS RESPECTIVAS ATAS. PRAZO PRESCRICIONAL. O ART. 206, § 5º, I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, AO DISPOR QUE PRESCREVE EM 5 (CINCO) ANOS A PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS CONSTANTES DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR, É O QUE DEVE SER APLICADO AO CASO. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015 (art. 543-C do CPC/1973), é a seguinte: Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação. 2. No caso concreto, recurso especial provido. (REsp n. 1.483.930/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016, DJe de 1/2/2017)”. Assim, estão prescritas as taxas condominiais com vencimentos entre 03/03/2017 a 10/08/2017, perfazendo o montante de R$6.423,05, de modo que o crédito exequendo é de R$72.219,85. (..) Reconheço, de ofício, a prescrição das taxas condominiais vencidas entre 03/03/2017 a 10/08/2017, e, por consequência, o legítimo crédito exequendo de R$72.219,85”. No tocante à alegação de excesso de execução, assiste razão ao Embargante, apenas no que se referem às parcelas prescritas. Analisando detidamente a planilha apresentada, verifica-se que foi adequadamente elaboradas no tocante à atualização monetária, juros de mora e multa. Cabe ressaltar que, conforme dispõe o §1º do art. 1336 do Código Civil, na hipótese de inadimplência do condômino, este estará sujeito ao pagamento de multa de até dois por cento sobre o valor total do débito. Assim, como reitero o entendimento de que se afigura legítimo o crédito exequendo de R$69.219,85, considerando as despesas até o dia 15/07/2025.
Diante do exposto, CONHEÇO DOS EMBARGOS À DECLARAÇÃO para sanar a omissão da sentença de id. 214140354, pelo que JULGO PROCEDENTE EM PARTE os embargos à execução, apenas para reconhecer a prescrição das taxas condominiais vencidas entre 03/03/2017 a 10/08/2017, e, por consequência, legítimo crédito exequendo de R$72.219,85. Proceda-se à incursão no Sistema Penhora Online, com a consequência penhora do imóvel LOTE 60 do Condomínio Residencial Vale do Capanema, R1 - MAT 4769, registrado em nome de EXCELÊNCIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CNPJ 07.173.911/0001-60. Após, expeça-se mandado de avaliação do bem imóvel.” Ex Positis, julgo os embargos propostos procedentes, para imprimir os efeitos pretendidos, sanando o erro material. Esta decisão passa a substituir a sentença de ID 221637008. Intimações necessárias. Após intimação das partes quanto a esta decisão, aguarde-se o prazo para recurso inominado, atentando-se para o previsto no art. 1.026 do CPC. Decorrido o prazo sem apresentação de recurso, retornem os autos conclusos para manifestação acerca da petição de ID 226991046. Palmares/PE, data da assinatura eletrônica. Sander Fítney Brandão de Menezes Correia Juiz de Direito " PALMARES, 31 de março de 2026. ISABELLA CRISTINA QUEIROZ COELHO Diretoria Estadual dos Juizados Especiais DESTINATÁRIO(S): Nome: CONDOMINIO VALE DO CAPEMA Endereço: Rodovia PE-103, km 30, Zora Rural, BONITO - PE - CEP: 55680-000 A validade da assinatura deste documento poderá ser confirmada na página do Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco: www.tjpe.jus.br – PJe-Processo Judicial Eletrônico – Consulta Documento [https://pje.tjpe.jus.br/1g/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam], utilizando o número do documento (código de barras) abaixo identificado.