Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EXEQUENTE: RESERVA SITIO DAS ARVORES - ALAMEDA EUCALIPTO EXECUTADO(A): SIMONSEN GOMES DE SOUZA, VIVIANE MARIA BRISA DE SOUZA SENTENÇA
Sentença (Outras) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 1ª Vara Cível da Comarca de Jaboatão dos Guararapes ROD BR-101 SUL KM 80, S/N, - do km 86,007 ao km 88,000, PRAZERES, JABOATÃO DOS GUARARAPES - PE - CEP: 54345-160 - F:(81) 34615600 Processo nº 0029736-87.2024.8.17.2810 Vistos etc. VIVIANE MARIA BRISA DE SOUZA e SIMONSEN GOMES DE SOUZA ajuizaram a presente ação de Embargos à Execução em face de RESERVA SITIO DAS ARVORES - ALAMEDA EUCALIPTO, todos devidamente qualificados nos autos. Os embargantes alegam que adquiriram a unidade imobiliária número 006, Bloco B, do condomínio embargado, mas que jamais exerceram a posse fática do bem, uma vez que as chaves nunca foram entregues. Afirmam que a execução de título extrajudicial, processo referência número 0029736-87.2024.8.17.2810, visa a cobrança de taxas condominiais vencidas que totalizam R$ 21.968,73, as quais entendem ser inexigíveis em razão da ausência de fruição dos serviços do condomínio. Sustentam que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre quem detém a posse, citando jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Os embargantes relatam ainda dificuldades financeiras e o repasse do imóvel em agosto de 2025, reforçando que a cobrança é indevida. Juntaram documentos como boletos, atas de assembleia e planilhas de rateio, Id. 214839134 e seguintes, pleiteando a gratuidade da justiça e a extinção da execução. O condomínio embargado apresentou impugnação no Id. 219379474, arguindo preliminar de intempestividade e irregularidade na representação processual pela Defensoria Pública. No mérito, defende que a obrigação é propter rem e que os embargantes constam como proprietários na matrícula do imóvel, Id. 214839155, o que legitimaria a cobrança independentemente da entrega das chaves. Argumenta que o condomínio não pode ser prejudicado por questões contratuais entre comprador e vendedor. Em réplica, Id. 227052223, a parte embargante refutou as preliminares e reiterou que o embargado não provou a imissão na posse, elemento indispensável para configurar a responsabilidade do adquirente. Os autos vieram conclusos para julgamento conjunto dos presentes embargos e da ação de execução principal. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria debatida é preponderantemente de direito e os fatos relevantes já se encontram suficientemente comprovados pela prova documental carreada aos autos. A dilação probatória, neste cenário, mostra-se impertinente e desnecessária, não havendo requerimento de outras provas pelas partes, estando o processo apto a receber o provimento jurisdicional definitivo. Além disso, importa frisar que, em conformidade com o disposto no artigo 370 do Código de Processo Civil, cabe ao Magistrado avaliar a pertinência da produção das provas requeridas pelas partes, de acordo com os elementos constantes nos autos, juízo que se mostra negativo na lide em questão. Este entendimento encontra ressonância na Jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, como se nota no seguinte julgado: TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA DE ITAPEVIFORO DE ITAPEVI1ª VARA CÍVELRUA BÉLGICA, 405, Itapevi - SP - CEP 06660-280Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min1003792-54.2013.8.26.0271 - lauda 3Além disso, importa frisar que, em conformidade com o disposto no artigo370 do Código de Processo Civil, cabe ao Magistrado avaliar a pertinência da produção das provas requeridas pelas partes, de acordo com os elementos constantes nos autos, juízo que se mostra negativo na lide em questão. Este entendimento encontra ressonância na Jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, como se nota no seguinte julgado: "AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSOESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ART. 535 DO CPC. OMISSÃO.INEXISTÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 3º DA MP N. 2.172-32/2001.FALTADEFUNDAMENTAÇÃO.SÚMULAN. 284-STF.JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. SÚMULA N. 7-STJ. 1. Inviável a alegação de ofensa ao art. 535 do CPC, pois foram enfrentadas pela Corte de origem todas as questões levantadas pela parte, porém em sentido contrário ao pretendido, o que afasta a invocada declaração de nulidade. 2. Não foi demonstrado em que consiste a ofensa ao art. 3º da MPn. 2.172-32/2001, tornando patente a falta de fundamentação do recurso especial, circunstância que atrai a incidência do verbete nº 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. 3. Como destinatário final da prova, cabe ao magistrado, respeitando os limites adotados pelo Código de Processo Civil, dirigir a instrução e deferir a produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento. Precedentes. 4. Agravo regimental a que se nega provimento" (AgRg no AREsp 126.129/SP, Rel. Ministra MARIAISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 6/8/2015, DJe14/8/2015). Em razão da garantia constitucional da razoável duração do processo e da celeridade de sua tramitação (artigo 5º, LXXVIII, da CF/88), e também considerando o grande volume de feitos em andamento neste juízo, que também requerem a observância do mesmo princípio, a controvérsia será decidida de maneira sucinta, expondo-se fundamentos jurídicos aplicáveis ao caso, que prevalecerão expressa ou implicitamente às teses contrárias expostas pelas partes em suas manifestações. É entendimento assente de nossa jurisprudência que o órgão judicial, para expressar a sua convicção, não precisa aduzir comentários sobre todos os argumentos levantados pelas partes. Sua fundamentação pode ser sucinta, pronunciando-se acerca do motivo que, por si só, achou suficiente para a composição do litígio. (STJ-1ª Turma, AI 169.073-SP, AgRg., rel. Min. José Delgado, j. 4.6.98, negaram provimento, v.u., DJU 17.8.98, p. 44 precedente citado por Theotônio Negrão e José Roberto F Gouvêa em Código de Processo Civil e Legislação Processual Civil em vigor, Saraiva, 30ª Ed., p. 566). Isto posto, verifica-se a inexistência de omissão neste julgamento, ainda que todos os dispositivos legais ou jurídicos invocados não sejam abordados um a um nesta sentença, a adoção de tese jurídica ou fundamento legal contrários aos sustentados ou invocados, por qualquer uma das partes, implicará na lógica e implícita rejeição daqueles. Inicialmente, afasto a preliminar de intempestividade arguida pelo embargado. Os embargantes são representados pela Defensoria Pública do Estado de Pernambuco, a qual goza da prerrogativa de prazo em dobro para todas as suas manifestações, nos termos do artigo 186 do Código de Processo Civil. Considerando que a citação ocorreu dentro do lapso temporal legal, computada a dobra, os embargos são manifestamente tempestivos. Quanto à alegada irregularidade de representação, também não assiste razão ao embargado. A atuação da Defensoria Pública baseia-se na declaração de hipossuficiência dos assistidos, a qual goza de presunção de veracidade, conforme o artigo 99, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil. A impugnação genérica do embargado não trouxe elementos concretos capazes de elidir tal presunção, motivo pelo qual mantenho a concessão da gratuidade da justiça e a legitimidade da atuação da Defensoria Pública. No mérito, a controvérsia reside em definir se o proprietário registral de unidade imobiliária responde pelas taxas condominiais antes de ser imitido na posse do bem, especificamente antes da entrega das chaves. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, embora possua natureza propter rem, ou seja, vinculada à titularidade do direito real de propriedade, deve ser analisada sob a ótica da relação material com o imóvel. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial número 1.345.331/RS, sob o rito dos recursos repetitivos, fixou tese jurídica consolidada no Tema 886, a qual disciplina a legitimidade passiva em ações de cobrança de débitos condominiais. De acordo com o referido precedente obrigatório, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador. Para que a responsabilidade seja transferida ao adquirente, é necessária a demonstração inequívoca de que este se imitiu na posse do imóvel e de que o condomínio teve ciência da transação. No caso em apreço, os embargantes afirmam categoricamente que nunca receberam as chaves da unidade 006, Bloco B, alegação que desloca para o condomínio exequente o ônus de provar a entrega das chaves ou qualquer ato de fruição fática do bem pelos executados. Analisando o acervo probatório, verifico que o condomínio embargado se limitou a colacionar a certidão de matrícula e atas de assembleia, documentos que comprovam apenas a titularidade jurídica e a fixação de valores, mas não a imissão na posse. A inexistência de termo de entrega de chaves ou comprovante de recebimento da unidade pelos embargantes torna a cobrança prematura e ilegítima em face destes, uma vez que a construtora ou incorporadora permanece como a possuidora e responsável direta pelos encargos até a efetiva entrega da unidade. Não se pode admitir que o adquirente seja onerado com taxas de manutenção de áreas e serviços que ainda não lhe foram disponibilizados, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor e desequilíbrio contratual. A aplicação do Tema 886 do STJ ao presente caso é impositiva, pois visa justamente proteger o consumidor ou adquirente de ser executado por débitos gerados em período no qual não detinha o domínio útil ou a posse direta da coisa. Portanto, a dívida exequenda no montante de R$ 21.968,73 mostra-se inexigível em relação aos embargantes, visto que o fato gerador da responsabilidade destes, que é a imissão na posse, não restou configurado no período das taxas cobradas. A procedência dos embargos implica, necessariamente, na extinção da ação de execução conexa, processo número 0029736-87.2024.8.17.2810, em razão da carência de título executivo exigível em face dos devedores indicados. Ressalto que esta Sentença é prolatada em julgamento conjunto, resolvendo tanto o mérito dos Embargos quanto a lide executiva, dada a total prejudicialidade da decisão sobre o título que fundamenta a execução. A boa-fé processual dos embargantes restou demonstrada ao trazerem aos autos os fatos que impedem a execução, enquanto o embargado falhou em contrapor tais fatos com provas de natureza material da posse. Assim, a desconstituição do título executivo em relação aos embargantes é medida que se impõe, cabendo ao condomínio, se for o caso, buscar a satisfação do seu crédito perante a construtora ou quem efetivamente detinha a posse no período referido.
Ante o exposto, julgo procedentes os presentes Embargos à Execução para declarar a inexigibilidade do débito condominial em face de VIVIANE MARIA BRISA DE SOUZA e SIMONSEN GOMES DE SOUZA referente à unidade 006, Bloco B, do Condomínio Reserva Sitio das Arvores - Alameda Eucalipto, durante o período em que não houve a entrega das chaves. Em consequência, julgo extinto o processo de execução NPU nº 0029736-87.2024.8.17.2810, com fundamento no artigo 924, inciso III, do Código de Processo Civil, em razão da inexistência de obrigação exigível dos executados. Condeno o embargado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em dez por cento sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil, devendo tal verba ser revertida em favor do fundo da Defensoria Pública do Estado de Pernambuco. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Em caso de apresentação de apelação, intime-se a parte apelada, através dos seus representantes judiciais, para, no prazo de 15 (quinze) dias, responder ao recurso. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça de Pernambuco. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Jaboatão dos Guararapes (PE), 30 de março de 2026. Fábio Mello de Onofre Araújo Juiz de Direito