Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Sentença (Outras) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Seção B da 28ª Vara Cível da Capital Avenida Desembargador Guerra Barreto - Fórum do Recife, S/N, Ilha Joana Bezerra, RECIFE - PE - CEP: 50080-900 - F:( ) Processo nº 0143070-04.2024.8.17.2001 AUTOR(A): TAG ALUGUEL COMERCIO E GESTAO DE PATRIMONIO IMOBILIARIO LTDARÉU: ELIEL ESTEVAM DA PAZ SENTENÇA – extinção com resolução do mérito Vistos etc.
Trata-se de Ação de Cobrança de Encargos da Locação ajuizada por TAG ALUGUEL COMERCIO E GESTAO DE PATRIMONIO IMOBILIARIO LTDA em face de ELIEL ESTEVAM DA PAZ, objetivando a condenação do réu ao pagamento de R$ 2.726,47, referente a supostos reparos no imóvel locado, além de juros, multa e honorários advocatícios. Relata a parte requerente, em apertada, síntese que: (i) por meio de contrato de locação, a parte autora alugou ao demandado o imóvel situado na Rua Sá e Souza, nº 1205, Apto. 101, Condomínio Studio One Classic, Boa Viagem, Recife-PE; (ii) o contrato foi rescindido e o imóvel foi desocupado em 22 de novembro de 2023; (iii) após a vistoria de saída, foram identificadas divergências, com o demandado deixando um débito referente a manutenções e reparos no imóvel; (iv) o requerido foi notificado sobre os reparos, mas permaneceu inerte, e a proprietária arcou com os custos, conforme recibos apresentados; (v) o débito atualizado em 9 de dezembro de 2024 é de R$ 2.726,47. Instruiu a Exordial com os documentos de ID`s 191514627 a 192718299. Devidamente citado, o Demandado apresentou contestação e documentos (ID 199234340 a 199234352). Réplica à contestação (ID 202971166). Intimadas a produção de provas, apenas a parte autora se manifestou requerendo o julgamento antecipado da lide. Em seguida, os autos me vieram conclusos. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. Inicialmente, pontue-se que a demanda em tela comporta julgamento antecipado, posto que, embora envolva matéria fática, entendo que não há necessidade de produção de provas outras além das que já foram produzidas (art. 355, I e II, do Novo Código de Processo Civil). Compulsando o caderno processual, afere-se que a demandante submeteu ao crivo deste juízo a presente demanda com o fito de receber o pagamento relacionado as despesas de manutenção do imóvel advindas do contrato de locação. Em sede de contestação, a parte demandada refuta a pretensão autoral sob os seguintes argumentos defensivos: (i) nulidade do termo de vistoria de saída feita de forma unilateral; (ii) o imóvel estava em perfeitas condições de uso quando de sua saída; (iii) anexa comprovantes de pagamento e conversas via WhatsApp para demonstrar a sua boa-fé e a desnecessidade dos reparos; (iv) solicita os benefícios da gratuidade de justiça. Inicialmente, analiso o pedido de gratuidade de justiça formulado pela parte ré. A Constituição da República, em seu artigo 5º, inciso LXXIV, assegura que "o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos". Em sede de contestação (id. 199234340), o demandado anexa uma declaração de hipossuficiência e documentos que, de forma coerente e consistente, corroboram a sua incapacidade financeira de arcar com as despesas processuais sem prejuízo de seu próprio sustento. A mera impugnação desacompanhada de prova robusta em sentido contrário não é suficiente para afastar a presunção legal de veracidade da declaração de hipossuficiência. Posto isso defiro de justiça gratuita formulado pelo Réu. No mérito. A questão central da presente demanda reside na apuração da responsabilidade do locatário, ELIEL ESTEVAM DA PAZ, pelos supostos danos e reparos no imóvel, que são contestados com veemência pelo mesmo. A parte autora, TAG ALUGUEL COMERCIO E GESTAO DE PATRIMONIO IMOBILIARIO LTDA, fundamenta seu pleito na vistoria de saída unilateral (id. 191517386) e nos recibos de pagamento dos serviços, argumentando que o réu não cumpriu com sua obrigação de restituir o imóvel no estado em que o recebeu. O artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) estabelece a obrigação do locatário de "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". Contudo, para a comprovação do estado de conservação do imóvel, o ônus da prova compete à parte autora, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Nesse contexto, a validade da vistoria de saída é um ponto crucial. O contrato de locação (ID 191517389, Pág. 6), em sua Cláusula 13.2, dispõe que: “Caso o LOCATÁRIO não compareça ao ato de realização da vistoria e não justifique a sua ausência no prazo de 24 (vinte e quatro) horas contado de sua realização, ter-se-á como válida a vistoria unilateralmente realizada, gerando obrigações para o LOCATÁRIO e, se for o caso, para o(s) FIADOR(ES), de pagamento do aluguel e encargos da locação até a efetiva entrega das chaves, bem como do valor correspondente a eventuais danos causados ao imóvel e constatados na realização da vistoria.” Apesar da mencionada cláusula contratual conferir validade à vistoria unilateral em caso de ausência do locatário, a sua aplicabilidade está condicionada à comprovação da regular notificação do locatário para o ato. In casu, a parte autora não logrou êxito em demonstrar nos autos que o réu foi devidamente notificado da data e horário da vistoria. A ausência de prova da notificação impede que se aplique a regra contratual que validaria o laudo unilateral. Verifica-se que o autor se preocupou em realizar a notificação extrajudicial apenas para pagamento (id. 191517383). Deste modo, penso que a vistoria unilateral não é suficiente a comprovar os danos sofridos pelo autor. Nesse sentido acosto as jurisprudências acerca do tema: APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. I. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRENTE. II. A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA FIRMOU-SE NO SENTIDO DE QUE A RESPONSABILIDADE DO FIADOR, POR REPAROS NO IMÓVEL LOCADO, PRESSUPÕE A NOTIFICAÇÃO DESTE PARA ACOMPANHAR A VISTORIA INICIAL E FINAL. NO PRESENTE CASO, O LOCADOR NÃO LOGROU ÊXITO EM COMPROVAR QUE TENHA CIENTIFICADO OS FIADORES PARA ACOMPANHAREM A VISTORIA INICIAL E FINAL, DESCABENDO, ASSIM, A SUA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE TAL VERBA. III. É ÔNUS DO LOCADOR COMPROVAR QUE O IMÓVEL NÃO FOI DEVOLVIDO EM CONDIÇÕES IDÊNTICAS EM QUE RECEBIDO PELO INQUILINO E DE QUE ESTE FOI O RESPONSÁVEL POR EVENTUAIS DANOS. IV. NO CASO DOS AUTOS, A PARTE AUTORA JUNTOU AOS AUTOS OS TERMOS DE VISTORIA INICIAL E FINAL, OS QUAIS CORROBORAM OS DANOS OCASIONADOS NO BEM, ADVINDO, ASSIM, O DEVER DE INDENIZAR (GASTOS NECESSÁRIOS PARA CONSERTO).V. HONORÁRIOS FIXADOS DE ACORDO COM O DECAIMENTO DE CADA UMA DAS PARTES NA LIDE.VI. MAJORADOS OS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA EM FAVOR DO PROCURADOR DA PARTE RÉ, POR EXPRESSA PREVISÃO LEGAL.DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 50016292920208210044, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Ergio Roque Menine, Julgado em: 29-02-2024) (TJ-RS - Apelação: 50016292920208210044 OUTRA, Relator: Ergio Roque Menine, Data de Julgamento: 29/02/2024, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: 01/03/2024) APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE DANOS E COBRANÇA – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL DEDUZIDA EM CONTRARRAZÕES – INOVAÇÃO RECURSAL NÃO CARACTERIZADA – PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA EM RAZÃO DE OBSCURIDADE E AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO NO JULGADO EM RELAÇÃO À EXISTÊNCIA DE “DANOS EXPRESSIVOS” – INVIABILIDADE – SENTENÇA QUE CONDENOU OS REQUERIDOS NO PAGAMENTO DOS DANOS ELENCADOS NA INICIAL, EXCLUÍDA A PINTURA – AUSÊNCIA DE OBSCURIDADE – DECISÃO QUE ESTABELECE RELAÇÃO ENTRE O FATO E A NORMA DE MODO A CONCLUIR PELA VIABILIDADE DO PEDIDO DA LOCADORA – NULIDADE NÃO VERIFICADA – PLEITO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA EM RAZÃO DO INDEFERIMENTO DA EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO AOS ATUAIS LOCATÁRIOS DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA QUE AFASTOU A PRODUÇÃO DA PROVA POR ENTENDER QUE A DILIGÊNCIA INCUMBIA AOS APELANTES – PRODUÇÃO DE PROVA DOCUMENTAL QUE DIZ RESPEITO À ANÁLISE DOS DANOS ALEGADOS PELOS LOCADORES – DEVER DE DEVOLVER O IMÓVEL NAS MESMAS CONDIÇÕES EM QUE RECEBIDO E REPARAÇÃO DOS DANOS QUE ESTÁ REGULADO NA LEI DE LOCAÇÃO E NO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES – IRRELEVÂNCIA DA COMPROVAÇÃO DE QUEM SUPORTOU O DANO (LOCADOR OU NOVOS LOCATÁRIOS) –CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO – PEDIDO DE RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DA COBRANÇA DOS ALUGUEIS EM RELAÇÃO AO DEVEDOR CITADO POSTERIORMENTE – INVIABILIDADE – PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL – ART. 206, § 3º, INC. 1, DO CC – AUSÊNCIA DE LAPSO TEMPORAL EM PERÍODO SUPERIOR AO PRAZO PRESCRICIONAL – PRESCRIÇÃO NÃO VERIFICADA – PEDIDO DE RECONHECIMENTO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO FIADOR – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE NOVO CONTRATO, ADITIVO CONTRATUAL OU EXONERAÇÃO DA FIANÇA – INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 214 DO STJ – RESPONSABILIDADE DO FIADOR QUE PERMANECE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – INTELIGÊNCIA DO ART. 39 DA LEI DE LOCAÇÃO – PEDIDO DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO NA REPARAÇÃO DOS DANOS – POSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE ELABORAÇÃO DE RELATÓRIO DE VISTORIA INICIAL – VISTORIA FINAL REALIZADA NA AUSÊNCIA DOS LOCADORES – DOCUMENTO UNILATERAL – IMPRESCINDIBILIDADE DE EXISTÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA DE ENTRADA E DE SAÍDA DO IMÓVEL PARA APURAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL NO INÍCIO E NO FINAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE AVERIGUAÇÃO DO ESTADO DO IMÓVEL – CONDENAÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA – PLEITO DE ADMISSÃO DO VALOR DO ALUGUEL QUE TERIA SIDO RENEGOCIADO PARA CÁLCULO DO DÉBITO E INAPLICABILIDADE DA MULTA CONTRATUAL E MULTA MORATÓRIA – ALEGADA NOVA CONTRATAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE PROVAS DE NOVA CONTRATAÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO AUTOMATICAMENTE APÓS O TERMO DO CONTRATO – PREVALÊNCIA DAS DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS ORIGINÁRIAS COM O VALOR DO ALUGUEL E OS REAJUSTES CONTRATADOS – INTELIGÊNCIA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 56 DA LEI Nº 8.245/1991 – MULTA DE UM MÊS DE ALUGUEL - EXCLUSÃO - OCORRÊNCIA DE MESMO FATO GERADOR EM RELAÇÃO A MULTA MORATÓRIA - PLEITO DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO PELO RESSARCIMENTO DOS VALORES RELATIVOS ÀS TARIFAS DE LUZ, ÁGUA E IPTU EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO PELOS LOCADORES – LOCADORES QUE JUNTARAM AOS AUTOS EXTRATO DE DÉBITO DO IPTU E FATURAS DE ENERGIA ELÉTRICA – OBRIGAÇÃO DA PARTE LOCATÁRIA DE EFETUAR O PAGAMENTO DOS ENCARGOS PREVISTA EM CONTRATO –AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO EM RELAÇÃO ÀS TARIFAS DE ÁGUA EM VIRTUDE DA AUSÊNCIA DE PROVAS DO DÉBITO – COMPROVANTE DE TARIFA JUNTADO AOS AUTOS QUE SE REFERE A IMÓVEL DIVERSO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – PEDIDO DE ABATIMENTO DO VALOR DEVIDO EM RAZÃO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL – INVIABILIDADE – CONTRATO QUE POSSUI CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RETENÇÃO – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 335 DO STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-PR 0024471-52.2016.8.16.0017 Maringá, Relator.: Francisco Cardozo Oliveira, Data de Julgamento: 21/11/2023, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 24/11/2023) Acrescento por fim, que a vistoria de saída de id. 191517386 - Pág. 16, além de não comprovar a notificação prévia do réu para a sua realização, descreve, na maioria dos itens, o que se pode considerar como desgaste natural do uso, como "arranhão leve na parede", "limpeza necessária", "mancha de mofo" e "pintura a ser refeita", o que, por si só, não configura mau uso. As deteriorações decorrentes do uso normal do bem não podem ser imputadas ao locatário, cabendo ao locador a sua reparação, conforme pacífica jurisprudência. Desta forma, a parte autora não se desincumbiu do ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, uma vez que a vistoria unilateral, sem a comprovação da notificação prévia do locatário, não serve como prova suficiente para demonstrar os danos alegados. Em face do acima exposto e em consonância com os fundamentos externados, RESOLVO O MÉRITO, julgando, com substrato no art. 487, I, do Código de Processo Civil, IMPROCEDENTES os pedidos feitos na Exordial. Custas e honorários advocatícios pela autora, sendo que estes, nos termos do art. 85, §§2º, I a IV, fixo em 15% sobre o valor atualizado da causa. Publique-se. Registre-se Intime-se. Opostos embargos de declaração, retornem-me os autos conclusos. No caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte apelada, por intermédio de seus advogados/procuradores para, no prazo de 15 (quinze) dias (a teor do art. 1.010, §1º, do Código de Processo Civil), apresentar, querendo, contrarrazões. Decorrido o prazo, com ou sem a apresentação da resposta, remetam-se os autos à instância superior, independentemente de novo comando judicial. Cumpridas todas as formalidades legais, arquivem-se com as cautelas de praxe. Recife – PE, data e assinatura eletrônicas. MARCO AURÉLIO MENDONÇA DE ARAÚJO - Juiz de Direito