Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
RÉU: FELIPE SILVEIRA DE LIMA FERRER SENTENÇA
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete da Central de Agilização Processual, 200, FORUM RODOLFO AURELIANO, RECIFE - PE - CEP: 50080-800 - F:( ) Processo nº 0012692-75.2024.8.17.2480 AUTOR(A): SERGIO DINIZ DE GODOY MENDONCA, VERCOSA COELHO EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse ajuizada por VERCOSA COELHO EMPREENDIMENTOS LTDA, pessoa jurídica de direito privado devidamente qualificada nos autos, e SÉRGIO DINIZ DE GODOY MENDONÇA, promitente vendedor, também qualificado, em desfavor de FELIPE SILVEIRA DE LIMA FERRER, promissário comprador, igualmente qualificado. Narram os autores, na exordial (ID 177826188), que em 13 de dezembro de 2018, as partes celebraram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (ID 177826193), tendo como objeto o imóvel localizado no Edifício Sarah Behar, Apartamento 1003, Bloco B. O valor total do imóvel foi estabelecido em R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), a ser pago mediante um sinal de R$ 30.000,00, um saldo de R$ 168.000,00 em 120 parcelas mensais de R$ 1.400,00, e um saldo de R$ 32.000,00 em 6 parcelas intercaladas anuais de R$ 5.333,33, todos reajustados pelo IGPM/FGV mais 1% de juros. Alegam que, em 06 de dezembro de 2021, a primeira demandante entrou em contato com o requerido informando um saldo atualizado do débito de R$ 325.658,84, composto por 88 parcelas mensais de R$ 3.042,18 e 05 parcelas intercaladas de R$ 57.946,30. Foi proposta uma renegociação, totalizando R$ 365.588,88, parcelados em 14 prestações de R$ 2.035,36 e 152 prestações de R$ 2.405,19, mas, segundo os autores, o acordo não foi cumprido. Em face do inadimplemento, os requerentes pleiteiam a rescisão do contrato, a reintegração na posse do imóvel, a condenação do réu ao pagamento das parcelas em aberto no montante de R$ 325.658,84, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A petição inicial foi instruída com o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (ID 177826193), boletos e comprovantes de pagamento (IDs 177826196, 177826197, 177826198, 180701220), e e-mails de cobrança (ID 177826194). Designada audiência de conciliação, esta restou prejudicada pela ausência dos autores (ID 184861345). Devidamente citado, o réu FELIPE SILVEIRA DE LIMA FERRER apresentou Contestação (ID 187163289), acompanhada de pedido de Reconvenção, arguindo preliminares e defendendo-se no mérito. Preliminarmente, arguiu a tempestividade da contestação, o pedido de gratuidade de justiça em razão de sua situação financeira e de sua esposa durante a pandemia, com dívidas em órgãos de proteção ao crédito e empréstimos bancários. Suscitou a inépcia da petição inicial por ausência de planilha de cálculos detalhada e por falta de clareza na narração dos fatos e na conclusão lógica dos pedidos, bem como a incorreção do valor da causa. Por fim, alegou a ausência de interpelação judicial ou extrajudicial por intermédio de cartório de registro de títulos e documentos para purgação da mora, o que seria indispensável para a constituição em mora e rescisão contratual. No mérito, o réu sustentou que os próprios autores descumpriram a Cláusula Quarta, Parágrafo Terceiro, do contrato, ao deixarem de enviar os boletos de pagamento a partir de setembro de 2022, apesar de suas reiteradas cobranças via e-mail (ID 187163301). Afirmou ter buscado os autores para um novo acordo em dezembro de 2021, que foi celebrado e regularmente cumprido até setembro de 2022. Mencionou que, após uma notificação extrajudicial em abril de 2024, que apresentava valor injustificado e sem demonstrativo de cálculo, compareceu a uma reunião onde manifestou interesse em negociar, mas não obteve retorno dos autores. Defendeu a aplicação da teoria do adimplemento substancial, tendo quitado o sinal e 37 parcelas mensais, o que representa quase 50% do pactuado, e que não há qualquer anseio em ver as parcelas que já foram pagas sendo devolvidas, pois seu desejo é adimplir o contrato. Requereu, em reconvenção, a gratuidade de justiça, a nulidade da cláusula décima do contrato referente às perdas e danos, a restituição das parcelas pagas em caso de rescisão e a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, que incluem parede de gesso 3D, pintura, móveis planejados, mudança da porta com fechadura eletrônica e janela de vidro (ID 187163302). Juntou extratos CNIS (IDs 187163295, 187163296), comprovante de restrição SPC/SERASA (ID 187163297), documento de empréstimo bancário (ID 187163298), declaração de imposto de renda (ID 187163299), e-mails (ID 187163301), comprovantes de pagamento (ID 187163300) e fotos de benfeitorias (ID 187163302). Os autores apresentaram Réplica à Contestação e Resposta à Reconvenção (ID 194187776), juntando planilha de cálculos atualizada (ID 194197039). Impugnaram a gratuidade de justiça do réu, afirmando que ele não comprovou hipossuficiência. Defenderam a correção do valor da causa e a suficiência dos documentos juntados na inicial, argumentando que a ausência de determinados documentos não impede o prosseguimento da ação e que a interpelação para purgar a mora seria desnecessária devido à cláusula resolutória expressa. Insistiram no inadimplemento do réu e refutaram a aplicação da teoria do adimplemento substancial. Reiteraram seus pedidos iniciais, pugnando pela procedência da ação e pela improcedência dos pedidos reconvencionais. Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir, o réu requereu o julgamento antecipado da lide, por considerar a matéria exclusivamente de direito e a prova documental suficiente (ID 195232585). Os autores, por sua vez, na Réplica (ID 194187776), requereram a produção de todos os meios de provas em direito admitidas, especialmente juntada de novos documentos, oitiva do requerido, prova pericial e oitiva de testemunhas. RELATADOS. DECIDO. Inicialmente, no que tange à tempestividade da contestação, verifica-se que a intimação para a apresentação da defesa ocorreu em audiência de conciliação e mediação, realizada em 10 de outubro de 2024, conforme o Termo de Audiência (ID 184861345). O prazo para contestar, nos termos do art. 335, inciso I, do Código de Processo Civil, é de 15 (quinze) dias úteis. Ademais, o réu arguiu a ocorrência do feriado do Dia do Servidor Público em 28 de outubro de 2024, que, conforme Ato Conjunto nº 45, de 17 de novembro de 2023, do Tribunal de Justiça de Pernambuco (ID 187163294), culminou na suspensão dos prazos processuais. A contestação foi protocolada em 1º de novembro de 2024 (ID 187163289). Computando-se o prazo a partir de 11 de outubro de 2024 e considerando a suspensão em 28 de outubro, a peça defensiva foi apresentada dentro do lapso temporal legal, não havendo que se falar em intempestividade. Quanto ao pedido de gratuidade de justiça formulado pelo réu, este sustentou que sua situação financeira, agravada pela pandemia de COVID-19, o levou ao desemprego no período de 2021-2023, tornando-o microempreendedor com trabalhos esporádicos e contribuinte individual da previdência (ID 187163295). Adicionalmente, informou que sua esposa também esteve desempregada durante a pandemia (ID 187163296), o que o obrigou a arcar com todas as despesas da casa, gerando um endividamento que se reflete em restrições no SPC/SERASA, totalizando R$ 20.970,00 em pendências financeiras (ID 187163297), e na necessidade de contrair empréstimos bancários para custear as despesas mensais (ID 187163298). A declaração de imposto de renda (ID 187163299) demonstra que sua renda, embora existente, é direcionada à manutenção da família, despesas domiciliares e plano de saúde, inviabilizando o pagamento das custas judiciais sem prejuízo de sua subsistência. O Código de Processo Civil, em seu art. 99, § 3º, estabelece a presunção relativa de veracidade da alegação de insuficiência de recursos formulada por pessoa natural. Os documentos colacionados aos autos corroboram a situação de vulnerabilidade financeira do réu, que não se confunde com miserabilidade, mas com a real impossibilidade de arcar com os custos do processo sem comprometer seu sustento e o de sua família. A jurisprudência pátria, inclusive a do Superior Tribunal de Justiça, tem se alinhado no sentido de que a lei não exige atestada miserabilidade, sendo suficiente a "insuficiência de recursos para pagar as custas, despesas processuais e honorários advocatícios", conforme o art. 98 do CPC. No caso em tela, a declaração de imposto de renda e os extratos do CNIS, em conjunto com os comprovantes de dívidas e empréstimos, fornecem elementos suficientes para demonstrar a condição de hipossuficiência alegada. Rejeito, portanto, a impugnação à gratuidade de justiça apresentada pelos autores na réplica, e defiro o benefício da gratuidade de justiça ao réu. Em relação à alegada inépcia da petição inicial e incorreção do valor da causa merecem detida análise conjunta. O réu argumentou que a petição inicial carece de planilha de cálculos detalhada que justifique o valor excessivo da dívida cobrada, prejudicando a ampla defesa e o contraditório. Os autores, em resposta, na réplica (ID 194187776), apresentaram uma planilha de cálculos (ID 194197039), aduzindo que a soma dos pedidos é o valor correto da causa. No entanto, a referida planilha, embora apresentada, não detalha a evolução do débito desde o inadimplemento alegado (setembro/2022), mas apenas compara o valor da dívida original de R$ 325.658,84 com o valor total do acordo proposto de R$ 365.588,88. Não há, na inicial, ou mesmo na réplica, um demonstrativo claro que permita ao requerido e ao juízo verificar a aplicação dos reajustes contratuais (IGPM/FGV + 1% de juros) sobre as parcelas não pagas, tampouco a composição exata do valor de R$ 325.658,84 que se busca a condenação na Petição Inicial (pedido "c" do tópico 8 - ID 177826188), que difere do valor total do acordo e da dívida total apresentada na planilha da réplica. Essa ausência de clareza e de um demonstrativo contábil pormenorizado do débito efetivamente devido, com a discriminação dos valores principal, juros e correção monetária, impede a exata compreensão da pretensão econômica dos autores e dificulta sobremaneira a defesa do réu, que não pode impugnar com precisão os valores que lhe são imputados. A jurisprudência tem reiteradamente exigido a apresentação de demonstrativo de débito atualizado em ações de cobrança e execuções, como forma de garantir o devido processo legal e a ampla defesa. A inépcia da inicial não é um vício meramente formal, mas substancial, que impede o desenvolvimento válido e regular do processo, conforme o art. 330, § 1º, inciso I, do Código de Processo Civil. A falta de um elemento essencial que permita ao réu compreender e contestar o valor exato da dívida pleiteada configura a inépcia da petição inicial nesse ponto específico da condenação ao pagamento. Consequentemente, a ausência de um valor da causa corretamente atribuído e demonstrado, em conformidade com o art. 292 do CPC, corrobora o vício processual. Contudo, em virtude do princípio da primazia do mérito e da instrumentalidade das formas, e considerando que o pedido de rescisão contratual e reintegração de posse possui causa de pedir e pedido determinados, o acolhimento da inépcia da inicial quanto ao pedido de condenação em valor específico de débito não implica na extinção total do processo, mas na sua inadmissibilidade quanto a essa parcela da pretensão. Em quarto lugar, a preliminar de ausência de interpelação judicial ou extrajudicial por intermédio de cartório de registro de títulos e notas para purgação da mora é de extrema relevância para o deslinde da controvérsia. O réu argumenta que não houve a devida interpelação para constituí-lo em mora, conforme exigem o art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969 e a Súmula nº 76 do Superior Tribunal de Justiça. Os autores, por outro lado, na réplica (ID 194187776), sustentam que a cláusula resolutória expressa do contrato tornaria a rescisão automática e que a mora decorreria do simples descumprimento da obrigação, nos termos dos arts. 394 e 397 do Código Civil, prescindindo de interpelação. Contudo, a interpretação da Súmula nº 76 do STJ ("A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor") e do Decreto-Lei nº 745/1969 é no sentido de que, mesmo em contratos com cláusula resolutória expressa, a constituição em mora do promissário comprador de imóvel exige a prévia interpelação por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos.Esta exigência visa oportunizar ao devedor a purgação da mora no prazo de 15 (quinze) dias, preservando o contrato. No presente caso, o próprio réu admitiu ter recebido uma "Notificação Extrajudicial de Cobrança" em abril de 2024 (ID 187163301 - email de 12/04/2024), enviada pela "Dália Consultoria & Assessoria", que seria a representação da construtora. Todavia, esta notificação, por si só, não se equipara à interpelação exigida por lei, que deve ser realizada por Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou via judicial, com a finalidade específica de constituir o devedor em mora e lhe conferir o prazo legal para purgação. A notificação extrajudicial enviada por escritório de advocacia ou assessoria não detém a mesma formalidade e validade para os fins do Decreto-Lei nº 745/1969, cuja finalidade é dar publicidade e formalizar a mora, permitindo ao devedor o exercício do direito de purgar o débito. A ausência de tal formalidade é um obstáculo à própria constituição da mora e, consequentemente, à pretensão de rescisão contratual por inadimplemento do promissário comprador. Sem a regular constituição em mora, não se aperfeiçoa o esbulho possessório, que é pressuposto para a reintegração de posse. A necessidade de interpelação é imperativa e visa proteger o promissário comprador, assegurando-lhe o direito de purgar a mora e manter o contrato. A mera cobrança por e-mail, ainda que reiterada, ou mesmo uma "notificação extrajudicial" desprovida das formalidades legais, não supre a exigência do diploma legal específico. Assim, a preliminar de ausência de interpelação para purgação da mora deve ser acolhida. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO FUNDADO NO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA COMPRADORA – AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA – EXIGÊNCIA LEGAL – EXTINÇÃO DO FEITO – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Nos termos do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a notificação prévia que visa constituir o devedor em mora é pressuposto necessário ao ajuizamento de ação para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento contratual. A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. Inteligência da súmula 76 do STJ. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel não registrado e ocorrendo o inadimplemento contratual, faz-se necessária a prévia interpelação do comprador para constituí-lo em mora, conforme regra do Decreto-Lei n. 745/69, bem como da Súmula 76 do STJ, sob pena do feito ser extinto, sem resolução do mérito, ante a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, nos termos do art. 485, inc. IV, do CPC, consoante visto na espécie. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10255298020218110003, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 16/10/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/10/2024) Considerando o acolhimento da preliminar de ausência de interpelação para purgação da mora, resta prejudicada a análise do mérito da demanda principal, porquanto a constituição em mora do promissário comprador é pressuposto essencial para a rescisão do contrato de compra e venda e consequente reintegração de posse do imóvel. O processo não pode avançar para a resolução do mérito se a própria condição para a rescisão não foi devidamente observada. Desse modo, a ausência de prévia e regular rescisão contratual obsta, por completo, a pretensão reintegratória, tornando-a inviável neste momento processual. Considerando-se que a ação principal não pode prosseguir em virtude da falta de pressupostos essenciais para a sua validade e desenvolvimento, resta prejudicada, por ora, a análise dos argumentos e pedidos da Reconvenção, uma vez que estes estão intrinsecamente relacionados à eventual rescisão do contrato e à condenação do réu. Os pedidos de nulidade da cláusula décima, restituição de valores e indenização por benfeitorias, todos formulados na reconvenção, pressupõem a efetiva rescisão contratual, que, por sua vez, não pode ser declarada neste momento. Portanto, os pedidos reconvencionais, tal como formulados e dependentes da rescisão do contrato, também não podem ser acolhidos neste feito, devendo ser extintos sem resolução de mérito, em função da prejudicialidade decorrente da carência de pressuposto para o pleito principal. Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento nos dispositivos legais e orientação jurisprudencial supra, JULGO EXTINTO O PROCESSO E A RECONVENÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 485, IV, do CPC. Confirmo o deferimento da gratuidade de justiça ao réu FELIPE SILVEIRA DE LIMA FERRER. Condeno os autores, VERCOSA COELHO EMPREENDIMENTOS LTDA e SÉRGIO DINIZ DE GODOY MENDONÇA, ao pagamento das custas processuais da ação principal. Fixo os honorários advocatícios em favor do patrono do réu em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Considerando a sucumbência do reconvinte no que tange à extinção sem resolução de mérito do pedido reconvencional, condeno o reconvinte FELIPE SILVEIRA DE LIMA FERRER ao pagamento das custas processuais relativas à reconvenção. Fixo os honorários advocatícios em favor do patrono dos reconvindos em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa da reconvenção (R$ 1.420,00), nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observada a regra do artigo 98, §3º, do CPC, diante da gratuidade de justiça que lhe foi concedida. Caso apresentada apelação, nos termos do art. 1010, § 1º do CPC, intime-se a parte contrária para, no prazo de 15 (quinze) dias, contrarrazoar a apelação apresentada. Apresentadas as contrarrazões, aposta certidão caso não sejam ofertadas, REMETAM-SE OS AUTOS AO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE PERNAMBUCO, nos termos do art. 1010, § 3º do CPC. Intimem-se e cumpra-se. Recife/PE, 23 de dezembro de 2025. Ana Carolina Avellar Diniz Juíza de Direito em exercício cumulativo Central de Agilização Processual