Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
RÉU: ASSIS DE SOUZA COSTA, ROBERTA LACERDA GUEDES SENTENÇA EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO ORIGINÁRIO POSTERIORMENTE RENEGOCIADO. DESCUMPRIMENTO SUBSTANCIAL DO TERMO ADITIVO. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO. MORA RELEVANTE E PERSISTENTE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO POSSESSÓRIA. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. PROCEDÊNCIA. - A teoria do adimplemento substancial constitui técnica excepcional de limitação do direito de resolução contratual, aplicável apenas em hipóteses de inadimplemento mínimo, residual e incapaz de frustrar a finalidade econômica do negócio. - Inviável a incidência do instituto quando demonstrado inadimplemento relevante e prolongado, seguido de renegociação expressa da dívida e posterior descumprimento quase integral do pacto aditivo. - Os depósitos judiciais realizados em ação consignatória posterior ao ajuizamento da demanda possuem relevância para fins de compensação econômica e demonstração de boa-fé subjetiva dos compradores, mas não têm o condão de descaracterizar retroativamente a mora já consolidada. - A força obrigatória dos contratos deve conviver com os princípios da boa-fé objetiva, da função social e da proporcionalidade, sem que isso implique imposição judicial de conservação compulsória de vínculo contratual objetivamente desestruturado. - Aplicação do art. 53 do CDC e da Súmula 543 do STJ. Vedação à perda integral das parcelas pagas pelo consumidor. - Resolução contratual com reintegração de posse condicionada ao depósito judicial do valor incontroversamente devido aos compradores, autorizada retenção de 20% dos valores pagos, além de compensação dos depósitos consignados e abatimento de obrigações propter rem comprovadas. - Correção monetária desde cada desembolso. Juros de mora incidentes apenas a partir do trânsito em julgado, em razão da natureza constitutiva da sentença resolutória. Precedente do STJ (REsp 1.740.911/DF). - Pedidos julgados procedentes.
Sentença (Outras) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Seção B da 7ª Vara Cível da Capital Avenida Desembargador Guerra Barreto - Fórum do Recife, S/N, Ilha Joana Bezerra, RECIFE - PE - CEP: 50080-900 - F:(81) 31810373 Processo nº 0066545-78.2024.8.17.2001 AUTOR(A): CONSTRUTORA BARBOSA & PINTO LTDA - EPP Vistos etc.
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, fixação de taxa de fruição, devolução de valores pagos e pedido de tutela antecipada, ajuizada por Construtora Barbosa & Pinto Ltda. – EPP, pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ nº 02.722.518/0001-64, em face de Assis de Souza Costa e Roberta Lacerda Guedes, ambos devidamente qualificados na peça vestibular. A autora narra que, em 28/08/2017, firmou com os demandados “Escritura Particular de Promessa de Compra e Venda – Apartamento 204, Edifício Rio Verde”, referente à aquisição do apartamento nº 204 do referido empreendimento, ainda em construção. Sustenta que os réus assumiram obrigações financeiras contratuais, incluindo parcelas do contrato originário e de aditivo posterior, além de terem recebido as chaves do imóvel, conforme documento de entrega e vistoria apresentado. Afirma, porém, que os réus passaram a incorrer em inadimplência, deixando de honrar as parcelas contratadas, o que teria gerado relevante saldo devedor, demonstrado em planilhas anexas. Alega ter encaminhado notificações extrajudiciais individuais aos compradores, buscando a purgação da mora, sem obtenção de êxito. Em razão da persistência do inadimplemento, pleiteia: (i) a rescisão do contrato; (ii) a reintegração de posse do imóvel; (iii) a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação; (iv) a devolução de valores pagos em caráter indenizatório; e (v) a concessão de tutela antecipada para imediata reintegração, sob fundamento de verossimilhança das alegações e risco de dano. A inicial veio instruída com documentos diversos, entre eles: procuração (ID nº 174266802), cartão CNPJ (174266803), contrato social (174266805), promessa de compra e venda (174266806), contrato de compra e venda (174266808), termo aditivo (174266809), documento de entrega e vistoria de chaves (174266810), planilhas de débito originário e aditivo (174266811/812), além de notificações extrajudiciais enviadas aos réus (174266813/814). Regularmente citados, os réu apresentaram a contestação de ID nº 194164005, na qual, de início, pleiteiam a concessão da justiça gratuita, alegando ausência de condições financeiras para suportar custas e despesas do processo sem prejuízo do próprio sustento, citando o art. 4º da Lei nº 1.060/50 e precedentes do Supremo Tribunal Federal que reconhecem a suficiência da simples declaração de hipossuficiência. No mérito, sustentam que a demanda teria sido ajuizada sem prévia interpelação válida, afirmando que a autora não teria constituído os réus em mora antes do pedido de rescisão contratual, o que tornaria indevida qualquer penalidade decorrente de suposto inadimplemento. Alegam que eventual mora dependeria de notificação formal, cuja ausência inviabilizaria a exigibilidade das penalidades contratuais, motivo pelo qual pugnam pela improcedência da pretensão rescisória. Aduzem, ainda, que sempre buscaram adimplir as parcelas pactuadas e que eventuais tentativas de pagamento teriam sido injustificadamente recusadas pela construtora, configurando violação ao dever de cooperação e à boa-fé objetiva. Sustentam, nesse ponto, que o direito do devedor de saldar a dívida é assegurado pelo art. 422 do Código Civil, tendo, inclusive, ajuizado ação de consignação em pagamento, registrada sob o nº 0132350-75.2024.8.17.2001, para depósito judicial das parcelas, o que, segundo afirmam, demonstraria a boa-fé contratual dos réus. Requerem o reconhecimento do adimplemento substancial, postulando a manutenção da avença e a rejeição da rescisão pretendida pela autora. Invocam, também, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, com pedido de inversão do ônus da prova, além da aplicação dos princípios da onerosidade excessiva, da mitigação dos prejuízos (duty to mitigate the loss), e da proporcionalidade. Ao final, pedem a total improcedência da ação, a limitação dos valores eventualmente devidos, e a condenação da parte autora em honorários e custas, além da designação de audiência de conciliação, juntada de documentos e produção de todas as provas em direito admitidas, inclusive testemunhal e depoimento pessoal da autora. Em seguida, apresentou a parte autora sua réplica (ID nº 195115918), por meio da qual impugnou integralmente os argumentos deduzidos na contestação. Inicialmente, sustenta a inexistência de inépcia da inicial, afirmando que os réus não apontaram qualquer obscuridade ou falta de clareza concreta, limitando-se a alegações genéricas, quando a petição inaugural expõe de forma objetiva a rescisão contratual e a reintegração de posse por inadimplemento. No mérito, rebate a tese de adimplemento substancial, demonstrando que os réus, ao contrário do afirmado, não pagaram 70% do contrato, mas apenas aproximadamente 66% do valor histórico do imóvel, conforme planilha acostada. Ressalta que o cálculo apresentado pelos réus seria indevido, pois compara valores históricos com valores atualizados, distorcendo o percentual efetivamente quitado. Assevera que restavam 79 parcelas do contrato original e que, mesmo após a renegociação do saldo devedor — consolidado em R$ 154.117,41 — os réus pagaram apenas uma parcela do novo acordo, de um total de 94 prestações, o que afastaria por completo a incidência da referida teoria. Impugna também a aplicação da teoria da imprevisão, argumentando que o suposto fato imprevisível (problemas psicológicos do primeiro réu) remonta ao ano de 2019, enquanto o inadimplemento apenas se iniciou em 2023, inexistindo nexo causal entre o evento e a mora. Acrescenta que não houve prova de agravamento do quadro clínico e que a própria existência de ação consignatória indica capacidade de pagamento, o que afastaria a alegação de impossibilidade financeira superveniente. Prossegue afirmando que a autora constituiu validamente os réus em mora, apresentando notificações encaminhadas via cartório para o endereço do imóvel e comunicação eletrônica remetida ao e-mail constante do contrato. Argumenta, ainda, que a mora é ex re, decorrente do não pagamento no vencimento, conforme art. 397 do Código Civil, e que, mesmo que inexistisse prévia notificação, a própria citação seria apta a supri-la. Ao final, pugna pela total procedência da ação, reiterando que as alegações defensivas não são capazes de afastar o inadimplemento incontroverso nem de impedir a rescisão contratual e a reintegração de posse. Foi proferido despacho sob ID nº 195331904 indagando os contendores sobre interesse na autocomposição e/ou na dilação probatória. Em resposta, a construtora demandante pleiteou julgamento antecipado (ID nº 196861289), enquanto os corréus manifestaram interesse na harmonização (ID nº 197384301). Termo de audiência conciliatória acostado ao ID nº 215562276, dando conta do malogro das tentativas de composição. Houve alegações finais da parte demandante (ID nº 220130165) e dos promovidos, nas quais afirmam ter “pago R$ 184.369,35 (cento e oitenta e quatro mil reais, trezentos e sessenta e nove reais e trinta e cinco centavos), o que representa superior a 70% do valor inicialmente ajustado” (ID nº 222264001). Sobreveio despacho de ID nº 223713078, por meio do qual o juízo, considerando a controvérsia acerca do percentual efetivamente adimplido pelos promovidos e a alegação defensiva de adimplemento substancial, converteu o feito em diligência para melhor instrução processual. Na oportunidade, reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor e determinou a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, impondo à parte autora a apresentação de planilha detalhada contendo o valor histórico do contrato e do termo aditivo, discriminação das parcelas pactuadas, abatimento dos depósitos realizados na ação consignatória nº 0132350-75.2024.8.17.2001, bem como o percentual efetivamente adimplido pelos réus. Determinou, ainda, a intimação dos demandados para manifestação e juntada de documentos comprobatórios dos pagamentos alegadamente realizados, além da apresentação de documentação destinada à comprovação da alegada hipossuficiência financeira. A construtora autora opôs embargos de declaração em face do despacho de ID nº 223713078, sustentando a existência de erro material e obscuridade na decisão que determinou a inversão do ônus da prova e a apresentação de planilha com abatimento de valores supostamente consignados em ação de consignação em pagamento. Alegou, em síntese, que lhe teria sido imposto o ônus de produzir “prova diabólica”, consistente na demonstração de fato negativo — qual seja, o inadimplemento dos réus —, sustentando que incumbiria exclusivamente aos demandados comprovar os pagamentos alegadamente realizados, nos termos do art. 373, II, do CPC. Aduziu, ainda, que jamais foi citada na ação consignatória mencionada pelos promovidos, não possuindo conhecimento acerca dos depósitos ali efetuados, razão pela qual seria inviável exigir-lhe o abatimento de valores supostamente consignados em processo estranho ao seu conhecimento. Ao final, requereu o acolhimento dos aclaratórios, com efeitos infringentes, para afastar as determinações reputadas inexequíveis. Os corréus apresentaram contrarrazões aos embargos de declaração de ID nº 226068045, sustentando, em síntese, a inexistência de qualquer obscuridade, contradição ou erro material na decisão embargada, afirmando que os aclaratórios constituiriam mera tentativa de rediscussão do mérito e retardamento do feito. Defenderam a regularidade da inversão do ônus da prova, aduzindo que compete à construtora manter o controle financeiro do contrato, com discriminação das parcelas pagas, inadimplidas e consignadas judicialmente. Alegaram, ainda, que a autora tinha plena ciência da ação de consignação em pagamento nº 0132350-75.2024.8.17.2001, a qual teria sido reiteradamente mencionada nos autos e comunicada extrajudicialmente. Acrescentaram que os depósitos judiciais realizados na consignatória totalizariam R$ 23.035,74, correspondentes a treze depósitos individuais no valor de R$ 1.771,98 cada, efetuados entre novembro de 2024 e dezembro de 2025. Ao final, requereram a rejeição dos embargos declaratórios e o cumprimento integral da decisão embargada pela construtora demandante. Decisão de ID nº 228409653 rejeitando os embargos e reabrido prazo para cumprimento do despacho de ID nº 223713078. Em atenção ao despacho de ID nº 228409653, a construtora autora apresentou petição de ID nº 230229524, na qual reiterou a inexistência de adimplemento substancial, sustentando que os réus se tornaram inadimplentes desde maio de 2023, quando o saldo devedor histórico do contrato original alcançava R$ 85.728,43, correspondente a 33,914% do valor total avençado, cujo montante histórico seria de R$ 252.775,20, tendo sido pagos apenas R$ 167.047,07 até então. Alegou que, diante da mora, houve renegociação do débito em outubro de 2023, ocasião em que a dívida já atingiria R$ 154.117,41, incluídos encargos contratuais de compensação e mora. Segundo afirmou, os réus teriam pago apenas R$ 4.045,47 de entrada, parcelando o saldo de R$ 150.071,94 em 94 prestações mensais. Sustentou, contudo, que, do valor renegociado, apenas R$ 3.193,02 teriam sido efetivamente quitados, remanescendo dívida histórica de R$ 146.878,92, equivalente a 97,87% do aditivo contratual. A autora informou, ainda, que o valor histórico total pago diretamente pelos réus, somando contrato originário e aditivo, corresponderia a R$ 174.285,56, enquanto os depósitos realizados na ação consignatória totalizariam apenas R$ 27.057,72. Defendeu que, mesmo computando os pagamentos históricos, os promovidos teriam quitado apenas 68,94% do contrato, percentual insuficiente para incidência da teoria do adimplemento substancial. Argumentou, ademais, que os depósitos realizados na ação consignatória não deveriam ser considerados para aferição do adimplemento substancial, por serem posteriores ao ajuizamento da presente demanda e decorrentes de depósitos supostamente aleatórios, destinados unicamente a impedir a resolução contratual. Ao final, requereu o reconhecimento da conexão entre o presente feito e a ação consignatória nº 0132350-75.2024.8.17.2001, a desconsideração dos valores consignados para fins de adimplemento substancial e a total procedência dos pedidos iniciais. Os corréus apresentaram petição de ID nº 234966064, em cumprimento ao despacho de ID nº 223713078, reiterando que, diante da alegada resistência da construtora autora em receber diretamente os valores contratualmente devidos, passaram a realizar depósitos judiciais vinculados à ação consignatória nº 0132350-75.2024.8.17.2001. Informaram que os valores então consolidados em juízo totalizariam R$ 29.785,74, correspondentes a dezesseis depósitos judiciais realizados entre novembro de 2024 e março de 2026, inicialmente no valor de R$ 1.771,98 e, posteriormente, em parcelas de R$ 2.250,00. Aduziram, ainda, que a própria planilha apresentada pela autora no ID nº 230232182 demonstraria a realização de pagamento direto à construtora, após a formalização do termo de confissão de dívida, no montante de R$ 3.193,02. Sustentaram, assim, que, somados os pagamentos diretos e os depósitos judiciais, o valor total adimplido pelos réus alcançaria R$ 32.978,76, quantia que deveria ser considerada para fins de apuração do saldo contratual e do percentual de cumprimento da avença. Ao final, requereram que a autora apresentasse planilha completa de evolução do débito, contemplando todos os pagamentos realizados, inclusive aqueles efetuados por meio da ação consignatória. A parte autora apresentou alegações finais de ID nº 238342866, nas quais reiterou o pedido de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, sustentando a existência de inadimplemento estrutural e prolongado por parte dos réus. Alegou que, embora os promovidos afirmem ter quitado aproximadamente 70% do contrato, tal percentual decorreria de cálculo artificialmente inflado, porquanto teriam comparado valores pagos atualizados com o preço histórico do imóvel. Sustentou que, em maio de 2023, o saldo histórico inadimplido já alcançava R$ 85.728,43, equivalente a 33,914% do valor do contrato, e que, após a renegociação firmada em outubro de 2023, os réus teriam quitado apenas R$ 3.193,02 do aditivo no valor de R$ 150.071,94, restando inadimplemento histórico de 97,87% da renegociação. Aduziu, ainda, que os depósitos realizados na ação consignatória não poderiam ser considerados para fins de caracterização do adimplemento substancial, por serem posteriores ao ajuizamento da demanda e representarem tentativa artificial de descaracterizar a mora originária. Sustentou que os réus permanecem na posse do imóvel desde 20/04/2022, sem adimplemento regular das prestações, defendendo a incidência do art. 475 do Código Civil, bem como a retenção de 25% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A da Lei nº 13.786/2018, além de taxa de fruição e encargos incidentes sobre o imóvel. Ao final, pugnou pela integral procedência dos pedidos iniciais. Por sua vez, os réus apresentaram alegações finais de ID nº 238387175, nas quais sustentaram que a controvérsia não residiria no mero atraso pontual das parcelas, mas na possibilidade — ou não — de resolução do vínculo contratual diante da alegada incidência da teoria do adimplemento substancial. Defenderam que já teriam quitado parcela significativa do negócio, correspondente a mais de R$ 167.047,07, além de depósitos judiciais que, segundo afirmam, alcançariam aproximadamente R$ 33.785,74 até abril de 2026, sustentando que sempre demonstraram intenção inequívoca de preservar o contrato e manter a moradia familiar. Afirmaram, ainda, que os atrasos decorreram de circunstâncias excepcionais relacionadas ao quadro de saúde mental enfrentado por um dos corréus, com diagnóstico de depressão severa e tratamento psiquiátrico contínuo, defendendo a incidência dos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da conservação dos negócios jurídicos. Alegaram que a construtora teria recusado pagamentos, exigido valores abusivos na renegociação e tentado induzi-los ao distrato contratual, sustentando que os depósitos consignados judicialmente evidenciariam justamente a intenção de continuidade da avença, e não abandono contratual. Ao enfim, pleitearam a improcedência da ação e a preservação do vínculo contratual. Nestes termos, vieram-me os autos conclusos para julgamento. Do que importa, é o relato. Decido. Estando o feito em ordem, adentro de pronco ao mérito. A controvérsia exige, antes de tudo, a adequada reconstrução do percurso contratual estabelecido entre as partes. A presente demanda não cuida de inadimplemento episódico, isolado ou meramente acidental, mas de relação contratual imobiliária de longa duração, iniciada em 28/08/2017, quando a CONSTRUTORA BARBOSA & PINTO LTDA. – EPP celebrou com ASSIS DE SOUZA COSTA e ROBERTA LACERDA GUEDES promessa de compra e venda relativa ao apartamento nº 204 do Edifício Rio Verde, pelo preço histórico aproximado de R$ 252.775,50. Posteriormente, em 25/04/2022, as partes formalizaram contrato particular de compra e venda com constituição de alienação fiduciária em garantia, ocasião em que foi reconhecido saldo remanescente de R$ 103.091,15, a ser satisfeito em prestações mensais. O imóvel foi entregue aos adquirentes, que passaram a exercer a posse direta da unidade. A partir de maio de 2023, todavia, os réus deixaram de adimplir regularmente as parcelas ajustadas. Em vez de promover, desde logo, a ruptura contratual, a construtora aceitou renegociar a dívida, culminando na celebração de termo aditivo/confissão de dívida, por meio do qual os compradores reconheceram débito de R$ 154.117,41, comprometendo-se ao pagamento de entrada e ao parcelamento do saldo em 94 prestações mensais. Esse dado é juridicamente expressivo, porque demonstra que a autora não se valeu de postura abrupta ou meramente sancionatória, mas concedeu aos réus nova oportunidade de recomposição da normalidade contratual. O problema central reside justamente no fato de que o aditivo também foi descumprido. Segundo a documentação consolidada nos autos, do valor renegociado de R$ 150.071,94, apenas R$ 3.193,02 teriam sido pagos diretamente após a formalização do acordo, remanescendo inadimplemento histórico de R$ 146.878,92, equivalente a 97,87% da renegociação. Ainda que se analise o contrato originário sob perspectiva mais favorável aos demandados, o percentual efetivamente quitado não alcança o patamar afirmado de 70%, situando-se, conforme os critérios apresentados, em torno de 66% a 68,94% do preço histórico. Esse contexto afasta a leitura simplificada pretendida pelos réus. A causa não envolve apenas compradores que, após longa trajetória de pagamento, deixaram pequeno saldo residual pendente. O que se tem é uma relação contratual em que houve inadimplemento relevante no contrato originário, posterior confissão e renegociação do débito, seguida de novo descumprimento substancial do pacto de repactuação. É certo que o direito contratual contemporâneo não se deixa aprisionar por um formalismo cego. A força obrigatória dos contratos, modernamente compreendida, não é dogma absoluto e impermeável às exigências de justiça contratual. O pacta sunt servanda convive com a boa-fé objetiva, com a função social do contrato, com a vedação ao abuso de direito, com o equilíbrio material das prestações e, nas relações de consumo, com a tutela da parte vulnerável. Entretanto, a superação do contratualismo clássico não significou a dissolução da obrigatoriedade contratual. O contrato continua sendo instrumento de segurança jurídica, alocação de riscos, circulação de riquezas e estabilização de expectativas legítimas. A boa-fé objetiva não pode ser invocada apenas em favor do devedor, como se servisse para neutralizar indefinidamente o dever de pagar. Ela também protege o credor contra condutas que frustrem, de modo relevante e persistente, a finalidade econômica do negócio. A função social do contrato, do mesmo modo, não equivale à imposição judicial de conservação de todo e qualquer vínculo, ainda que profundamente desequilibrado pela mora. A função social exige que o contrato realize interesses dignos de tutela, mas não autoriza converter o fornecedor em financiador compulsório de obrigação que deixou de ser regularmente cumprida, especialmente quando houve renegociação expressa e posterior descumprimento quase integral. É nesse ambiente normativo que deve ser examinada a teoria do adimplemento substancial. O adimplemento substancial opera como técnica de controle do exercício do direito de resolução. Sua função é impedir que o credor, diante de inadimplemento mínimo, residual ou economicamente irrelevante, promova a ruptura de contrato praticamente cumprido, em afronta à boa-fé objetiva e à proporcionalidade. A teoria não elimina o inadimplemento; apenas limita, em hipóteses excepcionais, a consequência resolutiva, deslocando o credor para pretensões menos gravosas, como cobrança do saldo, indenização ou execução específica. Para sua incidência, contudo, não basta demonstrar que parte expressiva do preço foi paga. O exame não é puramente matemático. Exige-se apreciação quantitativa e qualitativa da relação obrigacional: a extensão do saldo remanescente, a relevância econômica do inadimplemento, o tempo de mora, a conduta posterior das partes, a existência de renegociações anteriores, a utilidade remanescente do contrato para o credor e a possibilidade de conservação do vínculo sem violar a própria justiça interna da avença. Nesse sentido, a aplicação da teoria pressupõe inadimplemento ínfimo, secundário ou residual, e não mora relevante, reiterada e sucedida por descumprimento de acordo renegociado. A teoria do adimplemento substancial protege o devedor contra a resolução desproporcional, mas não autoriza a imposição de contrato desestruturado ao credor. No caso concreto, não há como reconhecer adimplemento substancial. A inadimplência não foi diminuta. Quando os réus deixaram de pagar as parcelas do contrato originário, ainda havia saldo relevante. Depois, em vez de se romper imediatamente o vínculo, a dívida foi renegociada em outubro de 2023. Ocorre que essa segunda chance contratual também não foi cumprida em medida minimamente suficiente. O aditivo, que deveria representar recomposição da confiança negocial, acabou revelando a persistência do inadimplemento. Esse dado possui grande densidade jurídica. A renegociação não é um detalhe lateral; é o ponto de inflexão da causa. Quando o devedor, já em mora, confessa a dívida, aceita novo cronograma e, ainda assim, deixa de cumprir quase integralmente o ajuste posterior, o inadimplemento deixa de ser apenas histórico e passa a revelar frustração objetiva da finalidade econômica do contrato. Os depósitos efetuados na ação consignatória, por sua vez, merecem consideração equilibrada. Eles não devem ser ignorados, pois demonstram algum esforço posterior dos réus para preservar o vínculo e devem ser abatidos ou compensados na apuração final dos valores. Todavia, tais depósitos não têm o poder de apagar retroativamente a mora já consolidada, nem de transformar em substancialmente cumprido um contrato cujo aditivo foi quase integralmente inadimplido. A consignação posterior pode ter relevância contábil e pode influenciar a extensão do acerto financeiro entre as partes, mas não recompõe automaticamente a confiança contratual rompida, sobretudo quando os depósitos foram realizados após a judicialização do conflito e depois de já configurada a mora que fundamentou a pretensão resolutória. Admitir o contrário significaria permitir que o devedor, diante da iminência ou do ajuizamento da ação de resolução, passasse a realizar depósitos sucessivos para construir artificialmente, ao longo do processo, percentual futuro de adimplemento substancial. Essa conclusão não implica censura moral aos réus. Os autos revelam que houve pagamento expressivo ao longo da relação, posse residencial do imóvel, tentativa de consignação e circunstâncias pessoais sensíveis. Tais elementos afastam qualquer leitura de má-fé subjetiva ou oportunismo deliberado. Contudo, a sentença deve decidir a lide a partir da relevância objetiva do inadimplemento, e não apenas da compreensível dificuldade pessoal dos adquirentes. A situação de saúde alegada por um dos corréus também merece tratamento respeitoso, mas não altera a conclusão jurídica. Ainda que se admita a existência de dificuldades pessoais relevantes, não houve demonstração de fato imprevisível, irresistível e diretamente impeditivo do cumprimento das obrigações durante todo o período de mora. Além disso, a própria celebração do aditivo demonstra que as partes buscaram recompor a relação obrigacional, mas o novo ajuste também não foi cumprido. A teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva não pode ser utilizada como cláusula geral de perdão contratual, sobretudo quando ausente prova de desproporção superveniente extraordinária apta a deslocar integralmente o risco do inadimplemento para o credor. Também não prospera a tentativa de afastar a mora por ausência de notificação válida. A obrigação assumida era positiva, líquida e com vencimentos determinados, de modo que o inadimplemento no termo já atrai a incidência do art. 397 do Código Civil. Além disso, foram expedidas notificações extrajudiciais aos réus, com indicação do débito, concessão de prazo para purgação e advertência quanto às consequências do inadimplemento. Não se verifica, portanto, surpresa, ausência de contraditório material ou rompimento abusivo do vínculo. Nesse quadro, a pretensão resolutória deve ser acolhida. O art. 475 do Código Civil autoriza a parte lesada pelo inadimplemento a pedir a resolução do contrato, cabendo, conforme o caso, indenização por perdas e danos. A resolução, porém, deve ser calibrada pela incidência do Código de Defesa do Consumidor, pelo art. 53 do CDC e pela jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que vedam a perda integral das parcelas pagas pelo adquirente. Com efeito, a relação jurídica é de consumo. A construtora atua como fornecedora no mercado imobiliário, enquanto os réus figuram como destinatários finais do imóvel. Incidem, portanto, os arts. 2º e 3º do CDC, bem como as normas de proteção contra cláusulas abusivas, especialmente aquelas que importem perda substancial ou integral dos valores pagos. A resolução por culpa do comprador não autoriza confisco. O inadimplemento permite o desfazimento do negócio e a retomada do imóvel, mas não autoriza que a vendedora retenha integralmente o que recebeu, sob pena de enriquecimento sem causa. De outro lado, também não seria equilibrado determinar restituição integral, como se a resolução decorresse de culpa da construtora. O ponto de equilíbrio está na restituição parcial, com retenção razoável destinada a compensar despesas administrativas, comerciais, operacionais, tributárias, custos de recomercialização e fruição do bem. A matéria está consolidada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, cujo teor é o seguinte: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” O entendimento sumulado revela a arquitetura do sistema: resolução sim, perda total não. O comprador inadimplente não pode impor a manutenção indefinida do vínculo, mas também não pode ser privado de todo o patrimônio transferido ao vendedor. No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou recentemente que, nas ações de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel submetidas ao CDC, a retenção deve observar limite proporcional, comumente situado entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as peculiaridades do caso concreto. No AREsp nº 2.276.477/RN, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 03/11/2025, assentou-se que a aplicação do CDC prevalece sobre disposições de irretratabilidade e que a perda substancial dos valores pagos é abusiva, devendo a retenção observar o limite de 25%. No caso dos autos, a autora pleiteia retenção de 25%. Contudo, considerando as particularidades da relação — longa duração do contrato, pagamento expressivo realizado pelos réus durante anos, posse residencial, posterior tentativa de consignação e futura reincorporação do imóvel ao patrimônio da construtora —, entendo que a retenção máxima se revela excessiva. A fixação da retenção em 20% dos valores efetivamente pagos mostra-se mais proporcional. Esse percentual preserva a responsabilidade dos compradores pelo desfazimento do negócio, compensa a construtora pelos custos inerentes à contratação, inadimplemento e recomercialização, mas evita que a retomada do imóvel seja acompanhada de vantagem patrimonial desmedida. A retenção de 20% também harmoniza os princípios incidentes. De um lado, respeita a força obrigatória do contrato e reconhece que os réus deram causa à resolução. De outro, concretiza a vedação ao enriquecimento sem causa, a proteção consumerista e a orientação jurisprudencial que impõe restituição parcial imediata das parcelas pagas. Quanto à taxa de fruição, é preciso cuidado para evitar duplicidade indenizatória. A ocupação do imóvel pelos réus é fato incontroverso, mas a retenção ora fixada em 20% deve ser compreendida, no caso concreto, como indenização global mínima pelo desfazimento, abrangendo despesas administrativas, custos de contratação, recomercialização e compensação pela ruptura imputável aos compradores. Sem demonstração específica de prejuízo autônomo que exceda esse percentual, a imposição cumulativa de taxa de fruição ampla, além da retenção, poderia desequilibrar a solução e reduzir indevidamente a restituição devida aos consumidores. Diversa é a situação das obrigações propter rem eventualmente incidentes sobre o imóvel. Condomínio, IPTU, taxas e encargos diretamente vinculados à posse e fruição da unidade devem ser suportados por quem exerceu a posse direta durante o respectivo período, desde que devidamente comprovados. Tais valores não configuram penalidade contratual, mas consequência natural da utilização do bem, razão pela qual poderão ser abatidos do montante a restituir, observada prova documental idônea em liquidação. Assim, a solução adequada é declarar a resolução do contrato por inadimplemento dos compradores, determinar a reintegração da autora na posse do imóvel e assegurar aos réus a restituição dos valores pagos, com retenção de 20%, compensação dos depósitos judiciais comprovadamente vinculados à avença e abatimento de obrigações propter rem eventualmente inadimplidas durante o período de posse. Por fim, quanto aos consectários incidentes sobre os valores a serem restituídos, a correção monetária deverá incidir desde cada desembolso, por se tratar de simples recomposição do poder aquisitivo da moeda. Já os juros de mora devem fluir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença. Isso porque, em casos de resolução contratual com restituição de valores pagos, a sentença possui natureza constitutiva, somente definindo a partir de então o dever de restituição nos moldes judicialmente fixados. Antes disso, não há mora da construtora quanto à devolução de valores, pois a extensão do dever restitutório depende justamente da declaração judicial de resolução e da definição das retenções autorizadas. Tal orientação encontra respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive no julgamento do REsp 1.740.911/DF, no qual se fixou a compreensão de que, em compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias, os juros de mora incidentes sobre valores a restituir fluem a partir do trânsito em julgado, quando a restituição decorre de sentença constitutiva que resolve o vínculo contratual e redefine a relação patrimonial entre as partes. Portanto, a procedência deve ser reconhecida, mas com solução restitutória proporcional: resolução do contrato, reintegração de posse, retenção de 20% dos valores pagos, compensação dos depósitos vinculados à consignatória e incidência dos juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado, sem prejuízo da correção monetária desde cada desembolso. Por fim, não há falar em reunião processual por conexão com a ação consignatória nº 0132350-75.2024.8.17.2001. Embora ambas as demandas guardem relação com o mesmo vínculo contratual, inexiste risco concreto de decisões inconciliáveis apto a justificar a incidência do art. 55 do CPC, sobretudo porque o presente feito já se encontra integralmente instruído e maduro para julgamento, além de os depósitos consignados já terem sido expressamente considerados para fins de compensação econômica e futura liquidação. A reunião processual, neste estágio procedimental, apenas comprometeria os princípios da duração razoável do processo e da eficiência jurisdicional, sem ganho efetivo à coerência decisória.
Ante o exposto, com fundamento nos arts. 421, 421-A, 422, 475 e 884 do Código Civil, art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, bem como na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, especialmente a Súmula 543/STJ, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por CONSTRUTORA BARBOSA & PINTO LTDA. – EPP em face de ASSIS DE SOUZA COSTA e ROBERTA LACERDA GUEDES, para: a) declarar a RESOLUÇÃO do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, relativo ao apartamento nº 204 do Edifício Rio Verde, em razão do inadimplemento imputável aos promovidos; b) determinar a REINTEGRAÇÃO DA AUTORA NA POSSE DO IMÓVEL, no prazo de quinze (15) dias úteis contados da intimação para desocupação voluntária, ficando o cumprimento da tutela possessória condicionado ao depósito judicial, pela construtora demandante, do montante incontroversamente devido aos réus, já observadas: · a retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelos promovidos; · a compensação dos valores comprovadamente depositados na ação consignatória nº 0132350-75.2024.8.17.2001; · o abatimento de eventuais obrigações propter rem incidentes sobre o imóvel durante o período de posse dos réus, desde que documentalmente comprovadas; · bem como os encargos contratuais pactuados compatíveis com a presente condenação; c) condenar a autora à restituição, em parcela única, do saldo remanescente em favor dos promovidos, observando-se: · correção monetária pelos índices contratuais pactuados e, na ausência de previsão válida ou aplicável, pelo IPCA, desde cada desembolso; · e juros de mora pactuados (ou em sua falta, os juros previsots no art, 406, §1m CC), sapenas a partir do trânsito em julgado desta sentença, nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça acerca da natureza constitutiva da resolução contratual em promessa de compra e venda imobiliária; d) reconhecer que eventual apuração do valor exato da restituição, dos depósitos consignados, das obrigações propter rem e dos abatimentos incidentes deverá ocorrer em fase de liquidação preferencialmente aritmética de sentença, mediante apresentação de demonstrativos atualizados pelas partes. Em razão da sucumbência predominante dos promovidos, condeno-os ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela parte autora, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Opostos embargos de declaração, fale a parte contrária, em cinco (5) dias úteis, voltando-me então os autos conclusos para novo pronunciamento. Interposta apelação (inclusive recurso adesivo), fale a parte contrária, em quinze (15) dias úteis, subindo de imediato os autos ao Tribunal de Justiça. Intimem-se. Cumpra-se. Recife-PE, data digitalmente certificada. Dilza Christine Lundgren de Barros Juíza de Direito em exercício bfsma