Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: JUDITH ALVES DE SOUZA REQUERIDO(A): CONSTRUTORA MORADA DOS PALMARES LTDA. INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção A da 27ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor do Ato Judicial de ID 197653416, conforme segue transcrito abaixo: "SENTENÇA
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA CÍVEL DO 1º GRAU Av. Des. Guerra Barreto, s/n - Ilha Joana Bezerra, Recife - PE, 50080-900 - Fórum Rodolfo Aureliano Seção A da 27ª Vara Cível da Capital Processo nº 0043957-24.2017.8.17.2001
Trata-se de Tutela Cautelar Antecedente e posterior Ação Principal de Obrigação de Fazer com Pedido de Reparação por Danos proposta pelo ESPÓLIO DE JUDITH ALVES DE SOUZA, qualificado nos autos, por meio de advogado legalmente habilitado, em face de CONSTRUTORA MORADA DOS PALMARES LTDA, igualmente qualificada. Alega a parte autora que o inventariado, em vida, adquiriu o imóvel descrito como o Apartamento nº 303 (3º andar) e vaga de garagem nº 27 do Ed. Morada dos Palmares, localizado Rua Larga do Feitosa, nº 258, Encruzilhada, Recife, PE, CEP 52030-140, de acordo com matrícula nº 69235 no 2º R.G.I. É noticiado nos autos que após seu falecimento, o herdeiro e inventariante ROBSON CAMPELO DE SOUZA (id. 23089217) assumiu a administração do espólio, apresentando-se como representante legal perante a demandada para os fins destacados no contrato de compra e venda e consequente entrega e recebimento do bem, uma vez que houve a quitação das obrigações contratuais assumidas pela Sra. Judith. Consta ainda na decisão inaudita altera parte de id. 23880485 que: “O contrato celebrado entre as partes, aponta para a aquisição do imóvel que descreve, no ano de 2010, onde se atribuiu o valor da garantia fiduciária em R$ 126.900,00 (cento e vinte e seis mil e novecentos reais). [...]” E ainda: “[...] não vejo como retardar a prestação da tutela jurisdicional requerida, porquanto a retenção do imóvel pertencente ao Espólio, sob o argumento da existência de dívidas condominiais e outros encargos dessa natureza, se mostra manifestamente ilegal. As despesas de condomínio e outras da espécie, devidas pelo Espólio, ao Condomínio do Edifício Morada dos Palmares ou, por sub-rogação, à Construtora Ré, não podem servir de pretexto para a retenção do imóvel, sob pena de se prestigiar o exercício arbitrário das próprias razões, tolhendo o exercício do direito de propriedade, por meio de cobrança de dívidas condominiais. ” (Destaquei) Afirma a parte autora que tentou, por diversas vezes, obter a entrega do imóvel, havendo resistência por parte da requerida, inclusive fez requerimento junto à construtora por meio de seu advogado, consoante documento de id. 23089369, id. 23089380 e id. 23089390. Juntou documentação, em especial contrato de reserva de unidade, id. 23089254; aditivo contratual, id. 23089291; Instrumento Contratual de Promessa de Compra e Venda, id. 230893323; certidões de óbito do Sr. João Campelo da Silva e da Sra. Judith Alves de Souza, id. 230893352; termo de recebimento de imóvel, id. 23089404; dentre outros. Juntada do comprovante do recolhimento das custas processuais nos eventos de nº. 70060131, nº. 71388048, nº. 73087896, nº. 74126961, nº. 75964153, nº. 77619396 e de nº. 79344430. Citada, a parte requerida apresentou defesa, na forma de contestação, argumentando, no mérito, em apertada síntese que: a demandante altera a verdade dos fatos, que não há provas dos fatos constitutivos do direito do autor, pois não existem elementos probatórios da resistência em entregar o imóvel, nenhuma exigência foi feita pela demandada, nenhum condicionamento, embora o autor em sua inicial afirma de forma vaga e sem consistência que esta empresa “impôs condições”, “fez exigências”, quando, na verdade, os documentos juntados pelas partes não demonstram isso. Ainda quanto ao mérito, diz que: a) a parte autora diz ter pressa, e diz querer receber o imóvel, mas o faz 1 (um) ano depois desse último contato em que ameaça acionar judicialmente; b) o Sr. Robson, representante do Espólio Autor, foi testemunha dos negócios jurídicos envolvendo o imóvel, realizou todas as vistorias no imóvel, inclusive a vistoria final, recebeu documentações pertinentes ao contrato e recibos de custos, “participou da Assembléia de Instalação de Condomio”; (Sic) (Destaquei) c) o mesmo Sr. Robson assinou Acordo Extrajudicial com a demandada, atestando as benfeitorias realizadas pela construtora; d) após o falecimento de sua mãe, o inventariante entrou em contato com a promovida apenas 3 (três) vezes e, somente em 2016, foi que o espolio se manifestou sobre o recebimento do apartamento. Por fim, afirma que desde 2011 (ano do falecimento da genitora do inventariante) até 2017 (ano do protocolo da inicial) o demandante apenas se manifestou 3 (três) vezes, ressaltando que, apenas, o último contato foi para tratar do recebimento do imóvel. Requereu a reabertura de prazo para falar sobre outros documentos acostados durante o prazo de resposta, sustentando que o tempo remanescente não era suficiente para realização do devido instrumento de defesa, dada a alegação de fatos inéditos, sequer cogitados na primeira petição do autor. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos formulados na peça de ingresso, a condenação do autor nas verbas sucumbenciais e litigância de má-fé. Juntou documentos, especificamente, termo de vistoria. Despacho concedendo prazo para a demandada se pronunciar sobre os documentos acostados após a propositura da ação (id. 105267246). Intimada para réplica, a parte autora apresentou as contrarrazões, id. 107655269, rebatendo as teses de defesa. Intimação para produção de outras provas (id. 188753313). Instadas para apresentar razões finais, as partes se manifestaram, respectivamente, nos ids. 191835826 e 197233315. É o que importa relatar. Passo à decisão. Anuncio que o feito comporta julgamento antecipado da ação e reconvenção conjuntamente, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil em vigor, posto que as matérias controvertidas são essencialmente de direito, sendo desnecessária a produção novas provas, de modo que as constantes dos autos são suficientes para formar o convencimento do julgador. Ademais, as partes foram instadas sobre o interesse na produção probatória, pelo que foi dito que não pretendiam produzir outras provas além das já existentes nos autos (id. 188753313). A matéria em discussão tem relação com as normas do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, a lide será analisada sob os ditames do CDC. Sem preliminares, passo a análise do mérito. Cinge-se a controvérsia sobre a obrigação de fazer referente à entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, reparação por lucros cessantes (aluguéis), desde a data em deveria ser entregue (29/05/2012) até a sua efetiva entrega, pagamento das obrigações de taxas condominiais e demais encargos incidentes sobre o bem (IPTU, Taxa de Bombeiro, Foro, Taxas Condominiais, Energia, Água, Gás, etc.) e declaração do direito de o Espólio Autor receber o imóvel. Ao analisar os fatos, os argumentos e toda documentação trazida pelas partes, estou convencido de que a parte demandada, por si só, não deu causa à celeuma que se instalou na relação negocial, a qual vem obstando a regularização definitiva do imóvel objeto da compra e venda, existindo documentos que demonstram certa desídia por parte do representante do espólio em receber o bem. Embora alegue o autor uma atitude de condicionar a entrega do bem ao pagamento de taxas condominiais e outros encargos, não trouxe elementos probatórios suficientes para creditar tal tese, sendo certo que, em um juízo perfunctório, sem a ouvida da parte adversa, fora deferida a tutela de urgência pleiteada para que fosse entregue o imóvel diante da constatação da quitação do contrato, adimplemento contratual que não fora contestado em nenhum momento pela requerida em sua posterior resposta aos termos da inicial. Ora, constam dos autos provas documentais que o herdeiro e inventariante, representante do espólio, acompanhou todas as fases negociais, inclusive testemunhando os atos jurídicos firmados pela genitora dele, a Sra. Judith Alves de Souza (id. 23089254 e id. 23089291). Foi ele mesmo quem assinou o termo de vistoria (id. 25120213), participou e assinou a lista de presença da instalação do condomínio, datada de 31/07/2012 (id. 2512435), recebendo, na ocasião, o manual do proprietário e a cópia da convenção de condomínio; também assinou protocolo de entrega do contrato da Caixa Econômica Federal e comprovantes de pagamentos de ITBI, emolumentos, TSNR e avaliações (id. 251204489). Ainda, segundo vasta documentação acostada (e-mails - id. 25120515 a id. 25120634) em que são reportadas várias tratativas, desde o ano de 2011, sobre quitação da última parcela, a qual foi paga sem a inserção de juros a pedido do inventariante, havendo registros claros e precisos quanto à questão do habite-se e orientações para que entrasse em contato com o condomínio para regularização das taxas e demais encargos condominiais e outros encargos, bem assim, um pedido de desculpas do próprio representante do espólio, pelo atraso no pagamento, justificando-o, em virtude do falecimento da sua genitora e outros problemas pessoais que o estariam deixado “louco” (documento datado de 13 de outubro de 2011 - id. 25120515 – Pág. 47/118). Vejo também nos e-mails comunicação para que o inventariante providenciasse, com urgência, declaração da construtora informando que as obras de construção já foram concluídas e as unidades entregues aos seus compradores (documento com data de 25/11/2012 - id. 25120524 – Pág. 48/118). Só em 2016, o representante do espólio entra em contato com a construtora, ora demandada, para tratar sobre a entrega do bem (id. 25120538) e, em 27 de maio de 2016, por meio de advogado, afirma que não irá esperar e tomará medidas judiciais a respeito. Logo em 30 de maio de 2016, consoante teor do e-mail de id. 25120560, fora prontamente respondida a correspondência eletrônica e dadas as orientações sobre como se procederia a entrega do imóvel e, em seguida, enviado o termo de recebimento, conforme é possível ver no documento identificado sob o nº. 25120592. A posição do representante do espólio, no entanto, foi de não concordar com o termo enviado, pois não se considerava responsável pelos custos envolvidos com o condomínio e demais encargos que incidiram sobre o imóvel antes de receber as chaves, aduzindo que sua obrigação por esses encargos apenas seria configurada posteriormente, quando do recebimento das chaves. Os questionamentos sobre as obrigações mencionadas no termo de recebimento e garantia do imóvel (id. 23089404) foram esclarecidos com base nos termos do contrato (id. 25120616). Nesse trilhar, é fácil perceber que o contrato previa no subitem 14.3. “Que obtido o habite-se da unidade, obriga-se o SEGUNDO CONTRATANTE, Leia-se: ESPÓLIO DE JUDITH ALVES DE SOUZA, a pagar suas taxas condominiais, tenha recebido ou não suas chaves [...]” (Sic) (Destaquei) No entanto, uma interpretação equivocada do inventariante, considerou que o termo de recebimento e garantia do imóvel condicionava a entrega do bem ao pagamento de tais verbas, quando na realidade, desde a assinatura do instrumento particular já havia assumido a obrigação de adimplir as despesas de condomínio e outras da espécie e, isso, tendo ou não recebido as chaves. Durante todo o período compreendido, desde o habite-se, com data de 04/10/2012 (id. 25120282), tendo sido comunicado, desde o dia 25/11/2012 (id. 25120524), cujo Condomínio do Edifício Morada dos Palmares havia sido legalmente instalados desde 31 de julho de 2012, bem assim, estando o inventariante plenamente ciente das obrigações envolvidas no negócio firmado entre as partes, só veio buscar a efetiva entrega do apartamento no ano de 2016, conforme já delineado. Sob essa perspectiva, o inventariante, na qualidade de sucessor das obrigações e direitos que foram previstos no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deveria ter assinado o termo de recebimento e garantia, evitando questionamentos infundados e trazendo à discussão perante o judiciário uma celeuma gerada por uma má interpretação dos termos contratuais. Ao revés, decidiu questionar em juízo obrigações assumidas que mereciam ser adimplidas, pugnando pela declaração do direito de entrega (recebimento) do bem, além de pedir alugueres, a título de lucros cessantes, por alegado atraso na entrega, motivado por suposta exigência indevida, a qual, repise-se, não restou comprovada após contestação da construtora. Nessa ordem de ideias, quanto a todas as obrigações condominiais e outros ônus financeiros que seguem o imóvel, inclusive tributos, são de responsabilidade daquele que se apresenta como proprietário, coproprietário, possuidor ou o titular do domínio útil. Assim, o inventariante deve ser considerado responsável pelo pagamento do tributo, no caso do IPTU, segundo norma constante do Código Tributário do Município do Recife, LEI Nº 15.563, DE 27 DE DEZEMBRO DE 1991, in verbis: Seção III Dos Contribuintes e Dos Responsáveis Art. 21 Contribuinte do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o seu possuidor. Art. 22 Poderá ser considerado responsável pelo imposto, quando do lançamento, qualquer dos possuidores, diretos ou indiretos, sem prejuízo da responsabilidade solidária dos demais possuidores. § 1º O espólio é responsável pelo pagamento do imposto relativo aos imóveis que pertenciam ao "de cujus". De se ver, por estrita previsão legal, são vários os sujeitos passivos, contribuintes e responsáveis pelo pagamento, independentemente de previsão contratual ou vontade das partes envolvidas. No presente caso, o pagamento do tributo IPTU estava atribuído ao adquirente do imóvel por expressa previsão contratual, firmada pela livre manifestação das partes e vinculante para seus sucessores e, nessa hipótese, recaía sobre o espólio a responsabilidade pelo adimplemento do imposto até consolidar-se a posse em definitivo e segundo a lei tributária do município, nos termos do art. 22, § 1º, do Código Tributário do Município do Recife. Depreende-se, então, que o ônus é inoponível à parte demandada, pois incidente em unidade imobiliária totalmente quitada pela promitente compradora, ainda que por força de seguro, conforme previsto no contrato firmado. Em casos que tais, a adquirente (Espólio de Judith Alves de Souza) por meio de seu inventariante/sucessor deve cumprir a obrigação contratual, assumindo o ônus do pagamento do IPTU do imóvel em questão e, demais despesas inerentes ao imóvel. Nesse passo, a improcedência quanto ao reconhecimento da abusividade relativa à suposta condicionante para formalização da entrega, como também da responsabilidade por lucros cessantes deve ser medida impositiva. No que se refere ao direito ao recebimento/entrega do objeto do contrato, comprovou-se que não houve resistência da construtora, tão somente a redação do termo de recebimento, consoante verificado pelo julgador, trazia em seu corpo obrigações previstas no próprio contrato e, na verdade, quem se negou a recebê-lo foi o próprio inventariante representante do espólio. No entanto, embora não tenha havido resistência, a declaração do direito ao recebimento do bem, conforme requerido pela parte autora, merece acolhida porquanto a quitação foi comprovada e não contestada pelo demandante e, nesse ponto, procedente o pleito. Diante disso, a procedência parcial da pretensão autoral é medida que se impõe. A requerida e o requerente sustentam litigância de má-fé, reciprocamente, a qual não foi devidamente demonstrada nestes autos, não sendo passível de condenação o exercício regular do direito de ação e de defesa, posto que, embora não se tenha acolhido a pretensão, nada foi apresentado pela parte autora ou pela demandada, senão sua tese quanto ao direito de ver atribuída à parte adversa a obrigação de fazer reclamada e, por outro lado, a promovida ressaltando, segundo sua tese defensiva, que a narrativa não corresponde à verdade dos fatos e, por isso, a litigância de má-fé deve ser reconhecida, sem, contudo, comprovar, de modo preciso, em que prova tal assertiva se sustentaria, tratando-se de matéria meramente de defesa. Assim, afasto por completo a litigância de má-fé recíproca, por absoluta falta de elementos que a caracterizem no presente feito. Isso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na INICIAL para confirmar a decisão concessiva da tutela de urgência, cuja obrigação de fazer já resta cumprida pela demandada, com a entrega do imóvel (id. 23880485 e id. 24764844) e, em consequência, ponho termo ao processo com resolução do mérito, a teor do art. 487, inciso I, do CPC/2015. Em razão da sucumbência recíproca, tendo a requerida sucumbido de parte mínima, condeno a parte demandante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo, em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §° 2º, do CPC). Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art. 1.010 § 1º do CPC). Após, subam os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de Pernambuco. Com o advento da Lei nº 13.105/2015, o juízo de admissibilidade é efetuado pelo juízo ad quem, na forma do artigo 1.010, § 3º, do CPC, a seguir transcrito: “Após as formalidades previstas nos §§ 1º e 2º, os autos serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade”. Após o trânsito em julgado, verificada a inércia da parte interessada, certifique-se e arquive-se, independentemente de nova conclusão. P.R.I. Recife (PE), data da assinatura digital. Bel. José Arnaldo Vasconcelos da Silva Juiz de Direito" RECIFE, 31 de março de 2025. JULIANA TAVARES CORDEIRO GALVAO Diretoria Cível do 1º Grau