Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
RÉU: MICILENE VALERIO DE OLIVEIRA INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção A da 15ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor do Ato Judicial de ID 223074724, conforme segue transcrito abaixo: "SENTENÇA RELATÓRIO
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA DAS VARAS CÍVEIS DA CAPITAL Av. Des. Guerra Barreto, s/n - Ilha Joana Bezerra, Recife - PE, 50080-900 - Fórum Rodolfo Aureliano Seção A da 15ª Vara Cível da Capital Processo nº 0034332-58.2020.8.17.2001 AUTOR(A): CECILIA CORREA DE OLIVEIRA ANDRADE
Trata-se de Ação de Despejo c/c Cobrança de Multa Contratual ajuizada por CECILIA CORREA DE OLIVEIRA ANDRADE em face de MICILENE VALÉRIO DE OLIVEIRA. Aduz a autora, em síntese, que celebrou contrato de locação de imóvel residencial com a ré em 21/07/2020, mas que, dois dias depois, a locatária rescindiu unilateralmente o pacto sob a alegação de existência de avarias no imóvel, recusando-se a ocupá-lo e, também, a devolver as chaves. Em razão disso, pleiteou, em sede de tutela de urgência, a imediata devolução das chaves. No mérito, requereu a declaração de rescisão do contrato e a condenação da ré ao pagamento da multa por rescisão antecipada, aluguéis, lucros cessantes, além da retenção do valor pago a título de caução. Requereu, ainda, a gratuidade da justiça. Em decisão de Id. 69538845, foi deferido o pedido de gratuidade de justiça à autora e determinada a expedição de mandado de verificação e imissão na posse (Id. 69538845), caso o imóvel estivesse abandonado, a qual foi cumprida posteriormente, conforme certidão do oficial de justiça (Id. 72096104). A ré apresentou contestação com reconvenção (Id. 99776831). Em sua defesa, impugnou a gratuidade de justiça e, no mérito, sustentou que o imóvel foi entregue em condições precárias e inabitáveis, com diversas avarias, o que a impediu de realizar a mudança e configurou o descumprimento contratual por parte da locadora e justificou a rescisão. Em sede de reconvenção, pleiteou a condenação da autora/reconvinda: a) ao pagamento da multa contratual de três meses de aluguel em seu favor; e b) à devolução da quantia de R$ 2.400,00, referente ao primeiro aluguel e à taxa de corretagem pagos. A autora apresentou réplica à contestação (Id. 102032623) e resposta à reconvenção (Id. 102033233), refutando os argumentos da defesa e arguindo, preliminarmente, a desnecessidade da reconvenção. Em seguida, a ré/reconvinte manifestou-se sobre a resposta (Id. 109247804), rebatendo a preliminar arguida e ratificando os termos de sua peça reconvencional. Instadas a especificar provas, as partes permaneceram inertes, conforme certidão de Id. 118190461. Os autos vieram da vara de origem para este Gabinete da Central de Agilização Processual, no estado em que se encontram. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, analiso as questões processuais pendentes. A ré impugnou o benefício da gratuidade de justiça concedido à autora, argumentando que a propriedade de outros imóveis afastaria a presunção de hipossuficiência. A alegação, contudo, veio desacompanhada de qualquer prova concreta que demonstrasse a capacidade financeira da autora para arcar com as despesas processuais sem prejuízo de seu sustento. A mera titularidade de bens, por si só, não é suficiente para a revogação do benefício, sendo necessária a comprovação de que tal patrimônio gera renda incompatível com a gratuidade. Ausente tal prova, a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, nos termos do artigo 99, § 3º, do Código de Processo Civil, deve ser mantida. Rejeito, pois, a impugnação. A autora, por sua vez, arguiu a inadequação da reconvenção, sob o fundamento de que a ação possuiria natureza dúplice. O argumento não se sustenta. A reconvenção é o instrumento processual adequado para que o réu formule pretensão própria contra o autor, desde que conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa, conforme dispõe o artigo 343 do Código de Processo Civil. No caso, a ré/reconvinte não apenas se defende, mas busca a condenação da autora ao pagamento de multa e à restituição de valores, pretensões que, embora conexas, extrapolam a simples improcedência do pedido inicial. Portanto, afasto a preliminar. Diante do conjunto probatório formado, passo, doravante, à análise do mérito. A controvérsia central da demanda consiste em aferir a responsabilidade pela rescisão antecipada do contrato de locação firmado entre as partes, para então definir a exigibilidade das obrigações pleiteadas por ambas as litigantes. A Lei nº 8.245/91, que rege as locações de imóveis urbanos, estabelece em seu artigo 22, inciso I, que o locador é obrigado a "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina".
Trata-se de obrigação primordial, cuja inobservância configura grave infração contratual. A autora sustenta que o imóvel foi entregue em perfeitas condições e que a ré o teria vistoriado previamente. No entanto, não trouxe aos autos o laudo de vistoria inicial, documento essencial para comprovar o estado do bem no momento da entrega das chaves. Por outro lado, a ré/reconvinte apresentou um robusto conjunto de provas que corrobora sua versão dos fatos. As fotografias de Ids. 99779235 e 99779236 revelam um imóvel em condições precárias de conservação e higiene, com portas e fechaduras danificadas, infiltrações, mofo, fiação elétrica exposta e sujeira generalizada. Tais avarias, ao contrário do que alega a autora, não são meros defeitos de fácil reparo, mas sim problemas que comprometem a habitabilidade, a segurança e a salubridade do imóvel, tornando-o impróprio para a moradia. As conversas via aplicativo de mensagens (Ids. 65490752 e 65490753) e a comunicação da síndica do condomínio (Id. 68344066) confirmam a imediata insatisfação da ré ao se deparar com o estado do apartamento no dia agendado para a mudança, em 23/07/2020. A certidão do Oficial de Justiça (Id. 72096104), por sua vez, atesta, com base em informações colhidas no local, que a ré "não chegou nem a ocupar" o imóvel, o qual permaneceu desocupado desde então. Fica evidente, portanto, o descumprimento da obrigação principal por parte da locadora. Ao entregar um imóvel inabitável, a autora deu causa à frustração do negócio jurídico. Nesse cenário, aplica-se a regra do artigo 476 do Código Civil, segundo a qual, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Pernambuco é firme nesse sentido: Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. VÍCIOS OCULTOS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO LOCADOR. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pelo locador contra sentença que declarou a rescisão do contrato de locação e determinou o pagamento de cláusula penal e indenização por danos materiais ao locatário. O locatário alegou que o imóvel apresentava vícios ocultos — vazamentos e infiltrações — que inviabilizavam o uso residencial, enquanto o locador sustentava que os problemas eram aparentes e foram compensados por desconto no aluguel. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O locador deve entregar o imóvel em condições adequadas de uso e responder pelos vícios ocultos que tornem o imóvel impróprio para a destinação contratada, nos termos do art. 22, IV, da Lei nº 8.245/91 e do art. 441 do Código Civil. 4. Restou comprovado nos autos que os vícios ocultos (vazamentos e infiltrações) surgiram após o início da locação, agravados por condições climáticas, e impossibilitaram o uso residencial do imóvel, legitimando a rescisão contratual e a entrega das chaves em juízo. 5. A culpa do locador na rescisão contratual está configurada pela omissão em sanar os defeitos do imóvel, apesar de ter sido solicitado pelo locatário em diversas ocasiões. 6. A cláusula penal é devida em razão do descumprimento contratual pelo locador, que não garantiu a habitabilidade do imóvel. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso provido. Tese de julgamento: ”O locador responde pelos vícios ocultos que surgem após a locação e que inviabilizam o uso do imóvel para a finalidade acordada, autorizando a rescisão contratual; A cláusula penal é devida ao locatário quando a rescisão contratual ocorre por culpa do locador, que não assegura a habitabilidade do imóvel (...)“. (TJ-PE - Apelação Cível: 00411020420198172001, Relator: AGENOR FERREIRA DE LIMA FILHO, Data de Julgamento: 07/11/2024, Gabinete do Des. Agenor Ferreira de Lima Filho) Desse modo, a recusa da ré em iniciar a locação foi legítima, sendo a culpa pela rescisão exclusiva da autora. A partir dessa premissa, examino as pretensões de cada parte. 1. Da Ação Principal A autora postula a condenação da ré ao pagamento da multa contratual, ao valor referente aos aluguéis desde a assinatura do contrato até a data da devolução das chaves e de lucros cessantes, além do reconhecimento de seu direito de reter o valor de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais), imputando à locatária a culpa exclusiva pela rescisão do pacto. Contudo, uma vez reconhecida a culpa da locadora pela rescisão, a improcedência de todos esses pedidos é a consequência lógica e jurídica. A cobrança da multa por rescisão antecipada e dos valores a título de aluguel pelo período em que as chaves não foram devolvidas é indevida, pois não se pode exigir da locatária o cumprimento de suas obrigações quando a locadora falhou em sua prestação fundamental de fornecer um imóvel habitável. Seguindo a mesma lógica, o pedido de indenização por lucros cessantes não se sustenta, uma vez que a impossibilidade de auferir renda com o imóvel decorreu da própria conduta da autora, que o disponibilizou em estado inadequado. Por fim, o pleito de retenção do valor de R$ 1.200,00, que a autora enquadra como caução, também deve ser rechaçado. Independentemente da nomenclatura, seja caução ou primeiro aluguel, sua retenção pressupõe um inadimplemento por parte da locatária, o que não ocorreu no caso. Como a culpa pela rescisão foi da própria locadora, não há fundamento legal ou contratual para reter qualquer quantia paga pela ré. 2. Da Reconvenção Em sede de reconvenção, a ré/reconvinte pleiteia a inversão da cláusula penal, buscando a condenação da autora/reconvinda ao pagamento da multa contratual, bem como a restituição dos valores despendidos com o primeiro aluguel e a comissão de corretagem, a título de danos materiais. Tais pretensões merecem acolhimento. Tendo sido a autora/reconvinda a parte que deu causa à rescisão, a cláusula penal compensatória prevista no contrato deve ser aplicada em seu desfavor. Ao entregar o imóvel em condições inabitáveis, a locadora violou a obrigação prevista no PARÁGRAFO PRIMEIRO da CLÁUSULA 4 do pacto (Id. 65490748), que assegurava a entrega do bem com instalações em "perfeito funcionamento". Tal infração atrai a incidência da multa estipulada na CLÁUSULA 9, que sanciona a parte que infringir "quaisquer das cláusulas contidas neste contrato". Portanto, a sanção, no valor de três meses de aluguel (R$ 3.600,00), reverte-se em favor da parte inocente, a reconvinte. Adicionalmente, a reconvinte tem direito à reparação integral dos danos materiais sofridos, que correspondem aos valores despendidos na expectativa de concretização do negócio, quais sejam: a) a quantia de R$ 1.200,00 paga diretamente à reconvinda a título de primeiro aluguel, conforme comprovante de transferência de Id. 65490758; e b) o valor de R$ 1.200,00 pago a título de comissão de corretagem, comprovado pelos recibos juntados no Id. 99779237. O prejuízo totaliza R$ 2.400,00, e sua restituição integral é medida necessária para restabelecer o estado anterior das coisas. Portanto, a procedência dos pedidos reconvencionais é medida que se impõe. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por CECILIA CORREA DE OLIVEIRA ANDRADE na ação principal e JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por MICILENE VALÉRIO DE OLIVEIRA na reconvenção, extinguindo o processo com resolução do mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) Declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, por culpa exclusiva da autora/reconvinda; b) Condenar a autora/reconvinda, CECILIA CORREA DE OLIVEIRA ANDRADE, a pagar à ré/reconvinte, MICILENE VALÉRIO DE OLIVEIRA, o valor de R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais), a título de multa contratual, acrescido de correção monetária a partir do ajuizamento da reconvenção e de juros de mora mensais a partir da intimação para responder à reconvenção (art. 405 do Código Civil). A correção monetária e os juros de mora terão incidência nos termos dos arts. 389 e 406 do Código Civil, da seguinte forma em razão das alterações promovidas pela Lei n. 14.905/2024: a) até 29/08/2024, o indexador da correção monetária será o ENCOGE e os juros serão de 1% ao mês; b) a partir de 30/08/2024, a correção monetária se dará pelo IPCA e os juros serão fixados conforme a taxa legal (SELIC deduzida do IPCA). c) Condenar a autora/reconvinda, CECILIA CORREA DE OLIVEIRA ANDRADE, a restituir à ré/reconvinte, MICILENE VALÉRIO DE OLIVEIRA, os seguintes valores a título de danos materiais: c.1) R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais), referente ao primeiro aluguel; e c.2) R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais), referente à comissão de corretagem. Ambos os valores deverão ser acrescidos de correção monetária a partir da data de cada desembolso e de juros de mora mensais a partir da intimação para responder à reconvenção. A correção monetária e os juros de mora terão incidência nos termos dos arts. 389 e 406 do Código Civil, da seguinte forma em razão das alterações promovidas pela Lei n. 14.905/2024: a) até 29/08/2024, o indexador da correção monetária será o ENCOGE e os juros serão de 1% ao mês; b) a partir de 30/08/2024, a correção monetária se dará pelo IPCA e os juros serão fixados conforme a taxa legal (SELIC deduzida do IPCA). Em razão da sucumbência integral na ação principal e na reconvenção, condeno a autora/reconvinda ao pagamento das custas processuais de ambas as demandas e dos honorários advocatícios sucumbenciais do advogado da parte adversa, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação na reconvenção, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Suspendo a exigibilidade de tais verbas em relação à autora, em virtude da gratuidade de justiça que lhe foi deferida, observando-se o disposto no artigo 98, § 3º, do mesmo diploma legal. Intimem-se e cumpra-se. Havendo Embargos de Declaração, dê-se vista ao Embargado para contrarrazões. Havendo Apelação, dê-se vista ao Apelado para contrarrazões, remetendo-se, em seguida, ao TJPE. Recife (PE), data da assinatura eletrônica. LUCAS DO MONTE SILVA Juiz Substituto" RECIFE, 2 de dezembro de 2025. EVERSON PAULO DO NASCIMENTO Diretoria das Varas Cíveis da Capital