Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA DAS VARAS CÍVEIS DA CAPITAL Av. Des. Guerra Barreto, s/n - Ilha Joana Bezerra, Recife - PE, 50080-900 - Fórum Rodolfo Aureliano Seção A da 21ª Vara Cível da Capital Processo nº 0058768-42.2024.8.17.2001 INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção A da 21ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor/seguinte trecho do Ato Judicial de ID 234874358, conforme segue transcrito abaixo: "Vistos etc.
Trata-se de ação de adjudicação compulsória cumulada com declaração de nulidade de cláusulas contratuais e declaração de quitação, ajuizada por MARIA JOSÉ ARAÚJO LIMA e PAULO EDSON LIMA em face de COOPERATIVA HABITACIONAL AUTOFINANCIADA IPÊ LTDA. e COOPERATIVA HABITACIONAL AUTOFINANCIADA GUARARAPES – CHAF GUARARAPES. Narra a parte autora, em síntese, que aderiu a empreendimento habitacional promovido pelas rés, consistente na construção de unidades residenciais no denominado Residencial Cidade Recife, tendo assumido a titularidade de unidade habitacional situada na Av. José Américo de Almeida, Lote C, Quadra 7, Bloco LJ, Apartamento 303, bairro da Macaxeira, Recife/PE. Aduz que a aquisição se deu mediante transferência de titularidade de unidade anteriormente vinculada a terceiro, tendo os autores passado a figurar como legítimos titulares da unidade perante as cooperativas rés. Sustenta que, ao longo da execução do empreendimento, efetuaram o pagamento das obrigações financeiras assumidas, inclusive taxa de adesão, cota-capital e demais parcelas previstas, sendo posteriormente emitidas declarações de liquidação no âmbito da própria cooperativa. Afirma, ainda, que foram imitidos na posse do imóvel há mais de uma década, exercendo-a de forma contínua, mansa e pacífica, arcando com tributos incidentes sobre o bem, inclusive com a quitação de ITBI e demais encargos necessários à regularização dominial. Não obstante o cumprimento das obrigações assumidas, sustentam que as rés se recusam a promover a outorga da escritura definitiva, condicionando a transferência da propriedade ao pagamento de valores adicionais decorrentes de supostos custos finais do empreendimento, cuja origem, critérios de apuração e individualização jamais foram devidamente demonstrados. Nesse contexto, impugnam a validade das cláusulas contratuais que autorizam a exigência de tais valores, notadamente as cláusulas 4.1 e 6 do instrumento de imissão de posse e a cláusula 10.4 do termo de compromisso, por entenderem que impõem obrigações abusivas, indeterminadas e desproporcionais, em violação aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Requerem, assim, a declaração de nulidade das referidas cláusulas, o reconhecimento da quitação integral das obrigações assumidas e, consequentemente, a adjudicação compulsória do imóvel em seu favor, com a expedição de mandado para registro da propriedade. Regularmente citadas, as rés apresentaram contestação, na qual sustentaram, em síntese, a inexistência de quitação integral do empreendimento, afirmando que os autores ainda seriam devedores de valores decorrentes do custo final da obra, próprio do regime de autofinanciamento cooperativo. Alegaram, ainda, a necessidade de observância do princípio da mutualidade, sob pena de prejuízo aos demais cooperados. A parte autora apresentou réplica, rebatendo os argumentos defensivos e reiterando a ausência de comprovação dos valores exigidos, bem como a abusividade das cláusulas contratuais invocadas pelas rés. Sobreveio sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito, ao fundamento de ausência de interesse processual. Irresignados, os autores opuseram embargos de declaração, os quais foram parcialmente acolhidos apenas para correção de erro material, sem modificação do resultado. Interposta apelação pelos autores, o Egrégio Tribunal de Justiça de Pernambuco, por sua 6ª Câmara Cível, deu provimento ao recurso para afastar a extinção sem julgamento do mérito, reconhecendo a existência de pretensão resistida e, por conseguinte, o interesse processual, determinando o regular prosseguimento do feito na origem. Certificado o trânsito em julgado do acórdão, os autos retornaram a este Juízo para apreciação do mérito da demanda. É o relatório. Decido. Ante à determinação da Instância Superior de anulação da sentença id. 205317235, passo a apreciar o mérito da lide. A controvérsia submetida à apreciação jurisdicional cinge-se à verificação do direito dos autores à adjudicação compulsória do imóvel descrito na exordial, à luz da alegada quitação das obrigações assumidas, bem como à validade das cláusulas contratuais que condicionam a outorga da escritura definitiva ao pagamento de valores adicionais futuros. Inicialmente, cumpre reconhecer que a relação jurídica estabelecida entre as partes, embora formalmente estruturada sob a forma de cooperativa habitacional, ostenta inequívoca natureza consumerista. Isso porque os autores figuram como destinatários finais do bem imóvel, ao passo que as rés, ainda que constituídas sob a forma cooperativa, atuam na prática como fornecedoras de unidades habitacionais, organizando, gerindo e disponibilizando unidades imobiliárias ao público. Nesse contexto, revela-se plenamente aplicável o Código de Defesa do Consumidor, incidindo, portanto, os princípios da boa-fé objetiva, da transparência e do equilíbrio contratual. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive consolidada na Súmula 602, corrobora a incidência das normas consumeristas em hipóteses dessa natureza, afastando interpretações meramente formais que desconsiderem a realidade fática da relação jurídica. “Súmula 602, STJ: O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas. ” Superada tal premissa, passa-se à análise da validade das cláusulas contratuais impugnadas. Os instrumentos acostados aos autos evidenciam que as cláusulas 4.1 e 6 do instrumento de imissão de posse, bem como a cláusula 10.4 do termo de compromisso, condicionam a outorga da escritura definitiva à apuração futura e indeterminada do custo final do empreendimento. Tais disposições contratuais revelam-se manifestamente abusivas, porquanto transferem ao consumidor os riscos do empreendimento e permitem a imposição de obrigações financeiras sem delimitação objetiva. A previsão de encargos futuros, incertos e não previamente definidos afronta o dever de transparência e compromete o equilíbrio contratual, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, em violação direta ao art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, a exigência de pagamento de valores adicionais, sem a devida comprovação de sua origem, aprovação em assembleia regularmente constituída e individualização do débito, mostra-se incompatível tanto com o regime consumerista quanto com os princípios que regem o cooperativismo, especialmente à luz da Lei nº 5.764/71. No caso concreto, as rés não lograram êxito em comprovar a existência e a legitimidade dos supostos custos adicionais. Não há nos autos demonstração técnica e documental idônea quanto à origem das despesas, à sua aprovação em assembleia válida, tampouco à forma de rateio aplicada aos autores. Ausente tal comprovação, não se pode admitir a exigibilidade de valores genéricos e indeterminados. Dessa forma, impõe-se o reconhecimento da nulidade das referidas cláusulas contratuais, bem como da inexigibilidade de quaisquer cobranças adicionais não devidamente comprovadas de forma clara, objetiva e individualizada. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COOPERATIVA HABITACIONAL PARA CONSTRUÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE A COOPERATIVA E A COOPERADA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CDC, NOS TERMOS DA SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA Nº 602. COBRANÇA DE DÉBITO REFERENTE À TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E AO FUNDO DE RESERVA, INCIDENTES SOBRE O RATEIO PÓS OBRA. AUSÊNCIA DE PROVA SOBRE O DÉBITO. EM QUE PESE SEJA POSSÍVEL O RATEIO DE DESPESAS ENTRE OS COOPERADOS, POR FORÇA DA LEI 7.764/71 E ESTATUTO, O FATO É QUE CABERIA À COOPERATIVA COMPROVAR A ORIGEM E A COMPOSIÇÃO DAS DESPESAS. ÔNUS QUE INCUMBIA À AUTORA, NOS TERMOS DO ART. 373, I, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 202100734300 Nº único: 0043402-97.2019.8.25.0001 - 1ª CÂMARA CÍVEL, Tribunal de Justiça de Sergipe - Relator (a): Cezário Siqueira Neto - Julgado em 25/04/2022) DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. COOPERATIVA HABITACIONAL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 602 DO STJ. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. SALDO RESIDUAL. RATEIO. INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 602/STJ, "o Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas". Súmula 83/STJ. 2. A Corte de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos, concluiu que não ficou comprovado que a cobrança de saldo residual tenha sido autorizada mediante aprovação de assembleia-geral convocada para esse fim. A alteração de tal conclusão demandaria o reexame de matéria fática, o que é inviável em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1010334 SP 2016/0289580-2, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/03/2024) Ademais, havendo sido tais custos devidamente aprovados em Assembleia, desde que comprovados poderão ser objeto do meio processual adequado, qual seja, Ação de Cobrança, a fim de obter a devolução dos valores devidos. APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COOPERATIVA HABITACIONAL DE SERVIDORES DO LEGISLATIVO. CONDOMÍNIO OURO VERVELHO II. COBRANÇA DE TAXAS ADMINISTRATIVAS. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. CESSÃO DE CRÉDITOS. INOCORRÊNCIA. ASSEMBLEIA ORDINÁRIA QUE CONSTITUIU AS TAXAS ADMINISTRATIVAS. ANULAÇÃO JUDICIAL. RATIFICAÇÃO DAS TAXAS EM NOVA ASSEMBLEIA. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A cessão parcial de créditos de inadimplentes que a autora fez em favor do condomínio não lhe retira a legitimidade ativa para a cobrança de créditos que se constituírem posteriormente à data da cessão. 2. A realização de nova Assembleia Geral Ordinária que ratifica as deliberações que constituíram a cobrança de taxas de administração aos associados, que antes fora objeto de anulação judicial, mantém hígidos os créditos perseguidos em ação de cobrança das referidas taxas. 3. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. (TJ-DF 07217975520198070001 DF 0721797-55.2019.8.07.0001, Relator.: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, Data de Julgamento: 17/11/2021, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 30/11/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) No que tange ao direito à adjudicação compulsória, verifica-se que os autores lograram demonstrar, por meio do conjunto probatório constante dos autos, a consolidação da relação jurídica e o cumprimento substancial das obrigações assumidas. A existência de declaração de quitação, aliada à posse prolongada e à ausência de prova válida de inadimplemento, evidencia que a obrigação principal foi satisfeita. A resistência das rés à outorga da escritura definitiva, fundada exclusivamente na exigência de pagamento de valores adicionais não comprovados e em cláusulas abusivas, configura pretensão resistida ilegítima. Nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, a adjudicação compulsória constitui medida adequada quando demonstrada a quitação do preço e a recusa injustificada do promitente vendedor em formalizar a transferência da propriedade. Assim, presentes os requisitos legais e afastadas as objeções apresentadas pelas rés, mostra-se plenamente cabível o acolhimento do pedido autoral. III – DISPOSITIVO
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para DECLARAR a nulidade das cláusulas 4.1 e 6 do instrumento de imissão de posse, bem como da cláusula 10.4 do termo de compromisso, por sua natureza abusiva, nos termos do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor e RECONHECER a quitação das obrigações assumidas pelos autores em relação ao imóvel objeto da demanda em relação as parcelas assumidas. Ainda, DETERMINO a adjudicação compulsória do imóvel situado no Residencial Cidade Recife, localizado na Av. José Américo de Almeida, Lote C, Quadra 7, Bloco LJ, Apartamento 303, bairro da Macaxeira, Recife/PE, CEP 52.090-320, em favor dos autores MARIA JOSÉ ARAÚJO LIMA e PAULO EDSON LIMA; Saliento que a presente sentença serve como título hábil para registro imobiliário, nos termos do art. 1.418 do Código Civil; Após o trânsito em julgado, seja expedido ofício para o Cartório de Registro de Imóveis competente, para que proceda à transferência da propriedade em nome dos autores. CONDENAR as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. No caso de Embargos de Declaração, certificada a tempestividade, fica de logo facultada a manifestação da parte embargada no prazo legal. Caso apresentada apelação, nos termos do art. 1010, § 1º do CPC, intime-se a parte contrária para, no prazo de 15 (quinze) dias, CONTRARRAZOAR a apelação apresentada. Apresentadas as CONTRARRAZÕES, aposta certidão caso não sejam ofertadas, REMETAM-SE OS AUTOS AO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE PERNAMBUCO, nos termos do art. 1010, § 3º do CPC. Decorrido o prazo recursal, sem interposição de recurso, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se os autos. Publique-se. Intimem-se. Recife-PE, data de registo da assinatura. Nehemias de Moura Tenório Juiz de Direito" RECIFE, 9 de abril de 2026. ANA ELISABETE PROCOPIO DE ALMEIDA CASTRO Diretoria das Varas Cíveis da Capital As comunicações via Diário Eletrônico são publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional - DJEN. Para visualizar a publicação, acesse o link https://comunica.pje.jus.br/consulta?siglaTribunal=TJPE&numeroProcesso=0058768-42.2024.8.17.2001