Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
RÉU: CONSTRUTORA MW LOPES LTDA - EPP, MANOEL ANTONIO LOPES INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção A da 6ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor do Ato Judicial de ID 211507863, conforme segue transcrito abaixo: " SENTENÇA
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA CÍVEL DO 1º GRAU Av. Des. Guerra Barreto, s/n - Ilha Joana Bezerra, Recife - PE, 50080-900 - Fórum Rodolfo Aureliano Seção A da 6ª Vara Cível da Capital Processo nº 0095736-08.2023.8.17.2001 AUTOR(A): MARCOS ORLANDO RODRIGUES DA SILVA MAIA
Vistos, etc. MARCOS ORLANDO RODRIGUES DA SILVA MAIA, qualificado nos autos, ajuizou a presente Ação de Conhecimento em face de CONSTRUTORA MW LOPES LTDA - EPP e, inicialmente, de MANOEL ANTÔNIO LOPES, ambos igualmente qualificados. Narra o autor, em sua petição inicial, que em 19 de fevereiro de 2015 firmou com a primeira ré um contrato de promessa de compra e venda para aquisição da unidade 103 do Edifício Bougainville, pelo preço de R$ 255.000,00, o qual foi integralmente quitado em 23 de abril de 2015. Afirma que o contrato previa a entrega para 05 de maio de 2015, mas, embora as chaves tenham sido entregues em junho do mesmo ano, a ré descumpriu sua obrigação de entregar o imóvel de forma regular, pois o "habite-se" somente foi expedido em junho de 2021, com seis anos de atraso. Sustenta, ademais, que a construtora praticou ato ilícito ao comercializar a unidade antes de promover o devido registro da incorporação imobiliária, conforme exigido pela Lei nº 4.591/64, o que lhe causou insegurança e prejuízos. Com base nesses fatos, pleiteou a condenação dos réus ao pagamento de: a) multa contratual por atraso no valor de R$ 15.300,00; b) multa legal pela ausência de registro prévio da incorporação no valor de R$ 127.500,00; e c) indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00. Juntou documentos. Em contestação, a parte ré arguiu, preliminarmente, a impugnação à gratuidade de justiça, a nulidade da citação do sócio e a ilegitimidade passiva deste. No mérito, defendeu a inexistência de mora, sob o argumento de que a entrega das chaves, ocorrida dentro do prazo de tolerância usual do mercado, constituiria o cumprimento da obrigação. Atribuiu o atraso na expedição do "habite-se" a entraves burocráticos e à pandemia de COVID-19, eventos que caracterizariam força maior. Impugnou a aplicação das multas, por ausência de previsão e por já existir o registro da incorporação, bem como a ocorrência de dano moral, que não passaria de mero dissabor decorrente de descumprimento contratual. O autor apresentou réplica, refutando as preliminares e os argumentos de mérito, e reiterando os pedidos da inicial. Em decisões saneadoras, este juízo acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva, extinguindo o processo sem resolução de mérito em relação ao réu MANOEL ANTÔNIO LOPES, e, posteriormente, acolheu a impugnação da ré, indeferindo o benefício da gratuidade de justiça ao autor. Instadas a especificarem provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. É o relatório. Decido. O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos estão suficientemente provados pelos documentos acostados aos autos. Passo ao mérito. No que diz respeito ao atraso na entrega do empreendimento e imposição de multa contratual, entendo que assiste razão à autora. A análise da mora contratual é o ponto de partida para a resolução da lide. O "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda" (Id. 142044881), em sua cláusula 02.01, é taxativo ao estabelecer a data de 05 de maio de 2015 como o prazo final para a entrega da unidade. A ré sustenta ter cumprido sua obrigação com a entrega das chaves em junho de 2015, argumento que não se sustenta. O ponto determinante é que, após minucioso exame do contrato firmado entre as partes, constata-se a inexistência de qualquer cláusula que estipule prazo de tolerância ou prorrogação do prazo de entrega. A cláusula de tolerância, por beneficiar o fornecedor, não pode ser presumida e depende de pactuação expressa, o que não ocorreu. Desta forma, a mora da ré configurou-se no dia imediatamente subsequente ao prazo contratual, ou seja, em 06 de maio de 2015. O atraso na entrega e na regularização do imóvel, é, portanto, claro e inquestionável, o que torna imperativa a aplicação da penalidade prevista na Cláusula 5ª do instrumento, que estipula "multa equivalente a 6% do valor da venda do imóvel", perfazendo o montante de R$ 15.300,00 (quinze mil e trezentos reais). Outro ponto de debate diz respeito à multa por ausência de registro prévio da incorporação. O autor pleiteia a aplicação da multa de 50% prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64. A Lei de Incorporações, em seu art. 32, é taxativa ao proibir a comercialização de unidades antes do arquivamento do memorial de incorporação. A prova documental é irrefutável: o contrato foi firmado em 19 de fevereiro de 2015, enquanto o registro da incorporação (R-9) somente foi efetivado em 26 de janeiro de 2016. A conduta ilícita da ré está, portanto, cabalmente comprovada. O entendimento consolidado dos tribunais superiores é de que a venda de unidade sem o prévio registro enseja a aplicação da multa em questão, sendo desnecessária a notificação prévia do adquirente para tal fim. Contudo, a aplicação da multa em seu patamar máximo de 50% deve ser ponderada. A finalidade da norma é punir a conduta grave, mas sua aplicação cega pode levar ao enriquecimento sem causa do adquirente, o que é vedado. É comum, em contratos de imóveis na planta, que os pagamentos se estendam por longo período, durante o qual o comprador suportaria o risco e insegurança do negócio ainda irregular. Nesses casos, a multa de 50% sobre o montante pago pode se mostrar proporcional. No caso concreto, todavia, a dinâmica foi distinta. O autor quitou o preço integral do imóvel em apenas dois meses, praticamente à vista. A aplicação de uma multa de 50% sobre o valor total de um bem já pago, e que ao final foi entregue e regularizado sem maiores implicações, resultaria em um benefício patrimonial desproporcional ao autor. Somado a isso, não há nos autos evidências de que o autor tenha sofrido prejuízos concretos e diretos em razão específica da ausência do registro prévio. Nesse contexto, a penalidade deve ser reduzida equitativamente, conforme autoriza a jurisprudência ao aplicar, por analogia, o art. 413 do Código Civil. Reduzo, portanto, a multa para o percentual de 10% (dez por cento) sobre a quantia efetivamente paga (R$ 255.000,00), montante que considero suficiente para punir a conduta da ré, sem gerar enriquecimento indevido. O autor pleiteia, por fim, indenização por danos morais. O entendimento jurisprudencial dominante é de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não acarreta dano moral. A exceção se dá em situações extraordinárias, nas quais o descumprimento gera consequências fáticas que ultrapassam a esfera patrimonial. Para que a exceção se configure, é mister que a parte autora demonstre que a situação vivenciada ultrapassou o mero aborrecimento. No caso dos autos, embora o atraso na regularização seja incontroverso, o autor não se desincumbiu de seu ônus probatório (art. 373, I, CPC) quanto à ocorrência do dano extrapatrimonial. Não foi trazida aos autos qualquer prova de que o atraso tenha frustrado uma negociação de venda ou gerado outra consequência fática concreta que evidenciasse um sofrimento indenizável. Corrobora essa conclusão a inércia do autor, que, embora na posse do imóvel desde 2015, somente veio a juízo em 2023. Tal lapso temporal enfraquece a narrativa de um abalo moral contínuo e insuportável. Dessa forma, a situação se amolda à regra geral do mero descumprimento contratual, não havendo que se falar em indenização por danos morais.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para CONDENAR a ré, CONSTRUTORA MW LOPES LTDA - EPP, ao pagamento de: a) R$ 15.300,00 (quinze mil e trezentos reais), a título de multa contratual pelo atraso na entrega; b) b) 10% do valor pago a título de multa legal (art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64), já reduzida equitativamente. Os valores da condenação deverão ser atualizados da seguinte forma, em observância à regra de transição decorrente da Lei nº 14.905/2024: - Correção monetária: Pela tabela ENCOGE desde a data do ajuizamento da ação até 27/08/2024 e, a partir de 28/08/2024, pelo IPCA. - Juros de mora: De 1% ao mês desde a citação até 27/08/2024 e, a partir de 28/08/2024, pela taxa Selic deduzida da variação do IPCA no mesmo período. Condeno a ré ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação. JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais, condenando a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em 10% sobre o valor perseguido. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais na seguinte proporção ré arcará com 70% (setenta por cento) e o autor com os 30% (trinta por cento) restantes, cujo parcelamento requerido na petição de id 197547028, uma vez que não demonstrada a impossibilidade de adimplemento total dessa verba. Extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Transitado em julgado, arquivem-se. Publique-se. Intimem-se. RECIFE, 31 de julho de 2025 Juiz(a) de Direito" RECIFE, 5 de agosto de 2025. MARIA LUCIANA DA SILVA Diretoria Cível do 1º Grau