Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EXEQUENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO AMETISTA EXECUTADO(A): PEDRO AUGUSTO PEREIRA MACHADO SENTENÇA
Sentença (Outras) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 10º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo da Capital - Turno Tarde - 13:00h às 19:00h AV MARECHAL MASCARENHAS DE MORAIS, 1919, 5º pavimento, IMBIRIBEIRA, RECIFE - PE - CEP: 51150-001 - F:(81) 3183-1690 Processo nº 0005633-08.2025.8.17.8201 Vistos etc.
Trata-se de Exceção de Pré-Executividade oposta por PEDRO AUGUSTO PEREIRA MACHADO em face da Ação de Execução de Título Extrajudicial movida pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO AMETISTA. O excipiente argui, em síntese: a) sua ilegitimidade passiva ad causam, uma vez que a propriedade do imóvel objeto da lide foi consolidada em favor do credor fiduciário (Banco Bradesco S/A) em 01/11/2024, data anterior ao ajuizamento da presente execução (13/02/2025); b) a incompetência dos Juizados Especiais ante a complexidade da causa. O exequente apresentou impugnação (fls. 108/111), sustentando que o executado permaneceu na posse direta do imóvel, o que atrairia a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, dada a natureza propter rem da obrigação. É o breve relatório. Decido. Consoante é cediço, a exceção de pré-executividade é admitida pela doutrina e jurisprudência para o exame de matérias de ordem pública e questões que possam ser comprovadas de plano, sem necessidade de dilação probatória. No caso em tela, a análise da legitimidade passiva repousa sobre prova documental pré-constituída (matrícula do imóvel), o que autoriza o seu conhecimento. E, compulsando os autos, verifico que a presente execução foi distribuída em 13/02/2025. Todavia, conforme se extrai da Certidão de Inteiro Teor do Imóvel (Matrícula nº 70.453 do 1º RGI de Recife), especificamente na Averbação AV-18-70.453, datada de 01/11/2024 (fl. 102), a propriedade do bem foi formalmente consolidada em nome do credor fiduciário, BANCO BRADESCO S/A. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, por sua natureza propter rem, recai sobre aquele que detém a titularidade do direito real sobre o imóvel. No âmbito da alienação fiduciária, o Código Civil é taxativo ao estabelecer a responsabilidade do credor fiduciário após a consolidação da propriedade: *Art. 1.368-B. [...] Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, [...] passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.* Embora o exequente alegue que o executado permaneceu na posse direta, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (Tema 886), firmou o entendimento de que a responsabilidade pelas despesas de condomínio é definida pela relação jurídica material com o imóvel. Contudo, no caso específico da alienação fiduciária, a consolidação da propriedade opera a transferência da responsabilidade para o credor fiduciário quanto aos débitos posteriores e, inclusive, quanto aos anteriores para que este possa exercer a propriedade plena. Considerando que a ação foi proposta após a perda da propriedade pelo executado em favor da instituição financeira, o redirecionamento da cobrança contra quem não é mais o titular do domínio, e cujo título de posse já foi judicialmente questionado em ação de imissão (fls. 112/119), revela-se equivocado. A execução deveria ter sido direcionada contra o proprietário constante no registro imobiliário ao tempo da propositura. Portanto, configurada está a ilegitimidade passiva do excipiente.
Diante do exposto, ACOLHO A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE para reconhecer a ilegitimidade passiva de PEDRO AUGUSTO PEREIRA MACHADO e, por conseguinte, JULGO EXTINTO O PROCESSO DE EXECUÇÃO, com fulcro no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Determino o imediato levantamento de eventuais constrições realizadas nestes autos. P. R. I. RECIFE, 6 de abril de 2026. Juiz de Direito