Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: CONDOMINIO JATOBA RESERVA SAO LOURENCO, PERNAMBUCO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS LTDA APELADO(A): PERNAMBUCO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS LTDA, CONDOMINIO JATOBA RESERVA SAO LOURENCO INTEIRO TEOR Relator: CANDIDO JOSE DA FONTE SARAIVA DE MORAES Relatório: 2ª CÂMARA CÍVEL 30 (i) - APELAÇÃO 0002183-36.2020.8.17.3350 RELATOR: DES. CÂNDIDO J F SARAIVA DE MORAES
APELANTES: CONDOMÍNIO JATOBÁ RESERVA SÃO LOURENÇO e PERNAMBUCO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS LTDA
APELADOS: OS MESMOS R E L A T Ó R I O
APELANTES: CONDOMÍNIO JATOBÁ RESERVA SÃO LOURENÇO e PERNAMBUCO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS LTDA
APELADOS: OS MESMOS V O T O Inicialmente, não conheço de parte do recurso interposto pelo CONDOMÍNIO JATOBÁ RESERVA SÃO LOURENÇO, referente ao pedido de atribuição de efeitos “ex tunc” à declaração de nulidade da cláusula 38 da convenção condominial, por ausência de interesse recursal. Isso porque, o Juízo de origem, em sede de embargos de declaração, reconheceu expressamente os efeitos “ex tunc” à declaração de nulidade. Quanto ao pedido de majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais formulado pelo condomínio, assiste-lhe razão. Em causas cujo valor é inestimável ou irrisório, a legislação autoriza a fixação dos honorários mediante apreciação equitativa, como prevê o §8º do artigo 85 do Código de Processo Civil. Dada a baixa expressividade econômica da causa, mas considerando a complexidade da matéria e o tempo despendido na condução do feito, arbitro os honorários advocatícios em R$ 1.000,00 (mil reais), valor que melhor atende aos parâmetros legais e à dignidade da função advocatícia. No tocante ao recurso da PERNAMBUCO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS LTDA, passo à análise das preliminares. Alega a construtora ausência de interesse de agir por parte do autor e inépcia da inicial. Contudo, tais pleitos carecem de fundamento, considerando que a tutela jurisdicional foi corretamente buscada para a declaração de nulidade da cláusula convencional questionada, sendo evidente a utilidade e necessidade da intervenção judicial. Ademais presente demanda busca a declaração ampla da nulidade da cláusula convencional no âmbito do condomínio, garantindo efeitos erga omnes no universo condominial. Logo, ainda que existam outras decisões incidentais sobre a matéria, isso não afasta a necessidade da presente ação declaratória, que possui utilidade e necessidade evidentes. Rejeito, igualmente, a alegação de ilegitimidade passiva da construtora. Conforme os elementos constantes nos autos, a cláusula questionada foi elaborada pela ré, que dela se beneficiou, de modo que sua responsabilidade sobre a matéria persiste, independentemente da transferência de titularidade das unidades imobiliárias. No mérito, a cláusula 38 da convenção condominial mostra-se manifestamente abusiva. Ao prever que as unidades imobiliárias sob a posse da construtora ou não comercializadas estariam sujeitas ao pagamento de apenas 30% (trinta por cento) da taxa condominial, violou-se o princípio da proporcionalidade, previsto no artigo 1.334, inciso I, do Código Civil. Ora, esse dispositivo legal determina que o rateio das despesas condominiais seja proporcional à fração ideal de cada unidade, sem concessão de benefícios subjetivos a qualquer condômino. Assim, ao isentar ou reduzir significativamente sua obrigação de pagar as taxas condominiais, a construtora transferiu de forma injustificada o ônus para os demais condôminos, ocasionando enriquecimento sem causa. Tal prática não encontra amparo jurídico e contraria os princípios da boa-fé objetiva e da função social dos contratos. A jurisprudência é firme ao reconhecer que cláusulas inseridas unilateralmente por incorporadoras, que resultem em benefícios desproporcionais em seu favor, são nulas por violarem o equilíbrio contratual. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a convenção condominial não pode estabelecer benefícios subjetivos para a incorporadora com o objetivo de reduzir ou isentar o pagamento de taxas condominiais, veja-se:................ RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA. CONVENÇÃO. OUTORGA. CONSTRUTORA. TAXA CONDOMINIAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a discutir se a convenção de condomínio pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial devida. 3. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial. 4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. 5. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002 6. Recurso especial provido. (REsp n. 1.816.039/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/2/2020, DJe de 6/2/2020.).................. Portanto, a sentença recorrida, ao declarar a nulidade da cláusula 38, acertadamente resguardou o equilíbrio financeiro do condomínio, a igualdade entre os condôminos e a boa-fé contratual, preservando a harmonia e a funcionalidade do regime condominial.
APELANTES: CONDOMÍNIO JATOBÁ RESERVA SÃO LOURENÇO e PERNAMBUCO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS LTDA
APELADOS: OS MESMOS EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. TAXA CONDOMINIAL REDUZIDA PARA UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. CLÁUSULA 38 DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE. DOIS APELOS. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DO CONDOMÍNIO PROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO. I. Caso em exame. 1.
Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 2ª Câmara Cível - Recife Praça da República, S/N, 1º andar, Santo Antônio, RECIFE - PE - CEP: 50010-040 - F:( ) Processo nº 0002183-36.2020.8.17.3350
Trata-se de apelações cíveis interpostas em face de sentença, integrada por embargos de declaração, a qual julgou procedente a ação declaratória de nulidade de cláusula contratual, proposta pelo CONDOMÍNIO JATOBÁ RESERVA SÃO LOURENÇO em desfavor da PERNAMBUCO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS LTDA, declarando nulo o artigo 38 da convenção condominial, nos seguintes termos:............. “Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para o fim de declarar a nulidade do artigo 38 da Convenção do Condomínio JATOBA – Reserva de São Lourenço, e assim o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno o requerido em despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85 do CPC). P.R.I. Oportunamente, arquivem-se os autos.”.............
Diante do exposto, ACOLHO os presentes embargos de declaração para, suprindo a omissão do recorrido pronunciamento judicial, integrar a sentença recorrida e atribuir à declaração de nulidade do debatido artigo os efeitos ex tunc, retroagindo ao momento da propositura da ação................... Na origem, o autor requereu a declaração de nulidade da cláusula 38 da convenção condominial, que previa o pagamento de apenas 30% (trinta por cento) da taxa condominial por unidades não comercializadas ou sob a posse da construtora, alegando que tal previsão seria abusiva e causaria enriquecimento sem causa da ré, em prejuízo dos demais condôminos. Após a prolação da sentença, ambas as partes recorreram. Em suas razões recursais, o CONDOMÍNIO JATOBÁ RESERVA SÃO LOURENÇO aponta a necessidade de atribuir efeito "ex tunc" à declaração de nulidade, considerando que a cláusula foi imposta unilateralmente pela construtora, acarretando enriquecimento sem causa e prejuízo aos demais condôminos. Além disso, requer a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados na sentença, sob o fundamento de que o percentual arbitrado não é suficiente para remunerar adequadamente o trabalho realizado pelo patrono, considerando a complexidade da causa e o tempo despendido para sua condução. Recurso tempestivo e com custas devidamente adimplidas. Em seguida, em seu apelo, a PERNAMBUCO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS LTDA sustenta, preliminarmente, (i) a ausência de interesse de agir do autor, argumentando que o pedido inicial busca a declaração de nulidade de cláusula já declarada incidentalmente em outras ações judiciais, sendo desnecessária nova tutela jurisdicional sobre o tema, (ii) a inépcia da inicial, sob o fundamento de que o autor não indicou de forma clara e concreta os efeitos práticos pretendidos com o pedido, tampouco vinculou a demanda a cobranças específicas ou pendentes, (iii) ilegitimidade passiva, afirmando que não mais detém a propriedade das unidades residenciais no condomínio, tendo transferido todos os imóveis a terceiros, o que afastaria sua responsabilidade pelas taxas condominiais. No mérito, defende a legalidade da cláusula 38 da convenção condominial, destacando que esta foi elaborada em conformidade com os princípios da isonomia e proporcionalidade, sem configurar vantagem indevida. Sustenta que o critério de redução para 30% da taxa condominial para unidades não comercializadas ou sob sua posse seria compatível com a legislação aplicável e essencial para garantir o equilíbrio financeiro do empreendimento. Por fim, requer a reforma da sentença para que sejam acolhidas as preliminares de ausência de interesse de agir, inépcia da inicial ou ilegitimidade passiva, extinguindo-se o processo sem resolução de mérito. Subsidiariamente, pleiteia a improcedência dos pedidos iniciais, com a consequente manutenção da validade da cláusula 38 da convenção condominial. Recurso tempestivo e sem custas, dada a concessão da gratuidade da justiça na origem. Em contrarrazões, o condomínio autor refuta os argumentos da construtora, defendendo a manutenção da sentença e reiterando a abusividade da cláusula 38 e a construtora impugna os pedidos de majoração dos honorários e de efeito retroativo à nulidade, alegando que tais pedidos carecem de fundamentação jurídica suficiente. É o relatório, no essencial. Inclua-se em pauta. Recife, data da assinatura digital. Des. Cândido J F Saraiva de Moraes Relator Voto vencedor: 2ª CÂMARA CÍVEL 30 (i) - APELAÇÃO 0002183-36.2020.8.17.3350 RELATOR: DES. CÂNDIDO J F SARAIVA DE MORAES
Diante do exposto, NÃO CONHEÇO de parte do apelo do CONDOMÍNIO JATOBÁ RESERVA SÃO LOURENÇO e, na parte conhecida, DOU PROVIMENTO para fixar os honorários advocatícios sucumbenciais em R$ 1.000,00 (mil reais) e NEGO PROVIMENTO ao recurso da PERNAMBUCO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS LTDA. É como voto. Recife, data da assinatura digital. Des. Cândido J F Saraiva de Moraes Relator Demais votos: Ementa: Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete do Des. Cândido José da Fonte Saraiva de Moraes 2ª CÂMARA CÍVEL 30 (i) - APELAÇÃO 0002183-36.2020.8.17.3350 RELATOR: DES. CÂNDIDO J F SARAIVA DE MORAES
Trata-se de ação declaratória de nulidade da cláusula 38 da convenção condominial, que previa o pagamento de apenas 30% da taxa condominial para unidades não comercializadas ou sob posse da construtora. Sentença de procedência declarou a nulidade da cláusula, com efeitos ex tunc, e fixou honorários advocatícios em 10% do valor da causa. Ambas as partes apelaram.. I. Questão em discussão. 2. No recurso da PERNAMBUCO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS LTDA, analisam-se as preliminares de ausência de interesse de agir, inépcia da inicial e ilegitimidade passiva, bem como a legalidade da cláusula 38. No recurso do CONDOMÍNIO JATOBÁ RESERVA SÃO LOURENÇO, discute-se a majoração dos honorários advocatícios. III. Razões de decidir. 3. Rejeitadas as preliminares de ausência de interesse de agir, inépcia da inicial e ilegitimidade passiva suscitadas pela construtora, uma vez que a cláusula 38 foi unilateralmente instituída e dela a ré foi beneficiária. O pedido de declaração de nulidade possui utilidade e necessidade evidentes. 4. A cláusula 38 violou o princípio da proporcionalidade, previsto no art. 1.334, I, do Código Civil, ao impor ônus desproporcional aos demais condôminos, reduzindo a taxa condominial para unidades não comercializadas. Tal prática gerou enriquecimento sem causa da construtora, em desacordo com a boa-fé objetiva e a função social do contrato. 5. Quanto ao recurso do condomínio, assiste-lhe razão na majoração dos honorários advocatícios. Considerando a apreciação equitativa, conforme o art. 85, §8º, do Código de Processo Civil, os honorários sucumbenciais são majorados para R$ 1.000,00 (mil reais). IV. Dispositivo e tese. 6. Recurso da PERNAMBUCO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS LTDA desprovido. Recurso do CONDOMÍNIO JATOBÁ RESERVA SÃO LOURENÇO provido para majoração dos honorários advocatícios. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.334, I; Código de Processo Civil, art. 85, §8º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.816.039/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 04.02.2020. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que figuram como partes as nominadas acima, ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes deste órgão fracionário, em NÃO CONHECER de parte do apelo do CONDOMÍNIO JATOBÁ RESERVA SÃO LOURENÇO e, na parte conhecida, DAR PROVIMENTO e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da PERNAMBUCO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS LTDA de conformidade com o Termo de Julgamento e o voto do Desembargador Relator que, devidamente revisto e rubricado, passa a integrar este julgado. Sala de Sessões, em Des. Cândido J F Saraiva de Moraes Relator Proclamação da decisão: À unanimidade de votos, deu-se provimento ao recurso do autor e negou-se provimento ao recurso do réu, nos termos do voto da Relatoria Magistrados: [ALBERTO NOGUEIRA VIRGINIO, CANDIDO JOSE DA FONTE SARAIVA DE MORAES, RUY TREZENA PATU JÚNIOR] RECIFE, 11 de fevereiro de 2025 Magistrado