Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
RÉU: IMOBI DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA SENTENÇA – Extinção com resolução do mérito
Sentença (Outras) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Seção B da 28ª Vara Cível da Capital Avenida Desembargador Guerra Barreto - Fórum do Recife, S/N, Ilha Joana Bezerra, RECIFE - PE - CEP: 50080-900 - F:( ) Processo nº 0141777-33.2023.8.17.2001 AUTOR(A): RAFAELA MELO SILVA Vistos etc. RAFAELA MELO SILVA MONTEIRO, devidamente identificada nos autos do processo em epígrafe, ingressou, por intermédio de advogado regularmente constituído, com a presente AÇÃO DE INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E DANOS MATERIAIS C/C PEDIDO DE DISTRATO, em desfavor IMOBI DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA. - EPP (NOVA DENOMINAÇÃO DE LINS DE OLIVEIRA EMPREENDIMENTOS LTDA.), pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 02.284.048/0001-02, igualmente qualificado, aduzindo, em síntese, que, em 15.08.2011, firmou com a ré instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade/lote do empreendimento denominado Privê Mirante do Mar, situado no Município de de Goiana- PE, no valor de R$50.000,00. Esclarece, ainda, que já quitou integralmente a quantia ajustada. Sustenta, ademais, o atraso injustificável na entrega das obras de infraestrutura, tornando o ato de entrega do empreendimento, em setembro de 2015, meramente simbólico, posto que não concluídas as obras essenciais de saneamento básico e energização dos lotes, sem que ofereça condições de edificação até o presente momento, bem assim foram identificadas várias pendências durante a vistoria após entrega, dentre elas: partes inacabadas do projeto, baixa qualidade de acabamento e a falta de itens básicos como segurança, drenagem, lazer etc. Refere que no laudo de vistoria apresentado pela própria IMOBI, em 16/10/2015, logo após a “entrega”, verificaram-se 52 (cinquenta e duas) pendências, relativas, dentre outras, à ausência de itens essenciais, e que, decorridos mais de 8 (oito) anos da “data de entrega” fixada no contrato de aquisição, a fornecedora permanece inadimplente quanto a uma série de itens fundamentais (p. ex.: abastecimento de água, sistema de esgoto e fornecimento de energia), inviabilizando o próprio uso do empreendimento. Tanto isso é verdade que não há qualquer edificação até o momento. Ao final, pugnou pela procedência da demanda para que seja declarada a rescisão do contrato com a restituição imediata e integral da importância investida, devolução integral dos valores pagos e, subsidiariamente, com a retenção limitada a 10%, acrescida dos valores desembolsados a título de taxa associativa, bem assim a condenação da demandada em lucros cessantes ou, subsidiariamente, clausula penal moratória, declaração de inexigibilidade de cobrança relativa a IPTU e taxas associativas, sendo neste caso cabíveis danos materiais pelo ressarcimento de taxas associativas injustamente suportadas e pagas, no montante de R$18.950,00 (dezoito mil e novecentos e cinquenta reais) desde a data prevista para entrega. Propugna, também, pela rescisão do contrato além de uma reparação a título de danos morais. Instruiu a Exordial com os documentos de ID´s n. 151038281 a 151041832. Instado a se contrapor aos substratos fáticos e jurídicos declinados na peça atrial, o demandado deduziu a contestação e documentos de ID n. 181807867 a 181807871. Réplica à contestação (ID n. 185095744). Instadas as partes a se manifestarem sobre o interesse em dilação probatória, a ré informou não haver outras provas a produzir, ao passo que a autora se quedou silente. Em seguida, os autos me vieram conclusos. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. Inicialmente, reitere-se que a demanda em tela comporta julgamento antecipado, posto que, embora envolva matéria fática, entendo que não há necessidade de produção de provas outras além das que já foram produzidas (art. 355, I, do Código de Processo Civil), eis que suficientemente instruído à formação do convencimento deste Juízo e apreciação segura da causa, revelando-se totalmente desnecessária a produção de qualquer outra prova, certo que autor e réu devem trazer seus documentos com a inicial e contestação, respectivamente (artigo 434, do Código de Processo Civil). Sobreleva destacar que, na esteira do disposto pelo artigo 139, inciso II, do Código de Processo Civil, compete ao juiz velar pela rápida solução do litígio. Nesses casos, o julgamento do processo no estado em que se encontra é dever de ofício do juiz, e não mera liberalidade conferida por lei, não havendo que se falar em cerceamento de defesa. Ainda, a duração razoável do processo é imperativo advindo da Constituição, em seu artigo 5º, inciso LXXVIII. Destarte, perfeitamente cabível que se julgue antecipadamente o mérito. Outrossim, verifico satisfeitas as exigências do artigo 10, do Código de Processo Civil, posto que as partes tiveram a oportunidade de debater as teses apresentadas nos autos. Ademais, em consonância com o 17º Enunciado aprovado na 1ª Jornada de Direito Privado e Processo Civil dos Magistrados e Magistradas do Pernambuco: “17º) Não há nulidade do julgamento por falta de produção de provas se o juiz oportunizou às partes sua especificação e nada foi requerido, devendo as consequências da inércia recaírem sobre quem detinha o ônus probatório”. Pois bem. Conforme alhures mencionado, pleiteia a autora a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, com a condenação da parte adversa em danos morais e materiais, em razão da suposta inadimplência da ré, que, passados mais de 8 anos da data da entrega prevista do imóvel, permanece sem oferecer condições de construção no local dada a ausência de serviços básicos de infraestrutura. Em contestação, a ré suscitou prejudicial de mérito. No mérito, aduz, em suma, que o atraso se deu por caso fortuito/força maior, na espécie crise/instabilidade econômica no mercado imobiliário brasileiro, agravada pela pandemia mundial (COVID-19). Defende, ainda, a higidez das cláusulas contratuais, apresentadas de forma clara e em fiel cumprimento da legislação consumerista. Sustenta, por último, a falta de fundamento do alegado pela parte requerente, ao argumento de que o imóvel foi concluído na sua infraestrutura com êxito, afastando, também, a ocorrência de danos morais indenizáveis. Pois bem. Inicialmente, tenho que a prejudicial de mérito levantada não merece prosperar. Nesse particular, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) há muito já fixou entendimento no sentido de que, a despeito de tratar-se de relação de consumo, a pretensão de rescisão de contrato c/c restituição integral dos valores investidos e indenização por danos morais, tem assento no inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega da obra, o que não se confunde com ação de reparação de danos por fato do produto ou do serviço, logo sujeita ao prazo prescricional decenal (id REsp 1591223/PR). Portanto, tendo a entrega do condomínio ocorrido em outubro de 2015 e a presente lide ajuizada em 09/11/2023, não há falar em prescrição da pretensão autoral. De proemio, mostra-se imperioso acentuar que a conjuntura em debate se submete aos ditames da legislação consumerista (Lei n. 8.078/90), posto se fazerem presentes as figuras do fornecedor de serviços e do consumidor, de maneira que, uma vez reconhecida a aplicabilidade do diploma acima nominado, viabiliza-se a inversão do ônus da prova, em face da hipossuficiência da parte autora. Resta incontroversa nos autos a existência de instrumento particular de promessa de compra e venda do lote, situado no empreendimento Privê Mirante do Mar, situado na comarca de Goiâna-PE, sendo estipulada a previsão final de entrega para novembro/2014 (cláusula 5.1.1, id. 15110172023), com cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Nesse ínterim, tenho que não tratou a ré de demonstrar a incidência de qualquer circunstância imprevista decorrente de caso fortuito ou força maior capaz de autorizar a prorrogação do prazo contratualmente estabelecido. Por certo, eventual crise financeira que afete o setor, ou mesmo, a ocorrência de escassez de mão de obra, greve, baixa oferta de maquinários e insumos, dentre outros, constituem eventos mais do que previsíveis, inerentes à atividade empresarial desempenhada pelas construtoras, que devem ser levados em conta quando fazem a previsão de entrega dos empreendimentos, qualificando-se como "fortuitos internos", conforme reza a Súmula nº 145 do Tribunal de Justiça de Pernambuco. Ademais, a crise decorrente da pandemia mundial (COVID-19) só ocorreu em 2020, quando há muito já se encontrava em mora a construtora quanto à escorreita entrega do empreendimento. A respeito, cumpre salientar, inicialmente, que a Lei nº 6.766/79 ao dispor sobre o parcelamento do solo urbano, destaca quais são os equipamentos de infraestrutura básica a serem implementados em loteamento ou desmembramento.Vejamos: Art. 20. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. [...] § 5o A infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. Sabe-se também que, com base na Lei de Parcelamento de Solo Urbano, a responsabilidade pela execução das obras necessárias à sua instalação é, a princípio, de quem realiza o parcelamento, como, no caso se obrigou a ré no prazo acima mencionado. Ocorre que, conquanto afirme que a entrega do condomínio tenha ocorrido com êxito, não há prova disso nos autos. Tão somente o termo de viabilidade técnica para fornecimento de energia elétrica fornecido pela Celpe em 06/10/2014 e pela COMPESA em 18/06/2013 não são suficientes para comprovar que os serviços essenciais de infraestrutura tenham sido efetivamente executados e disponibilizados à autora oferecendo-lhe viabilidade para construção. As atas de Assembleia e Reunião do Conselho com a Diretoria Executiva lavradas em datas posteriores à “entrega do condomínio” dão conta de que os problemas de infraestrutura persistiram e a ré não logrou demonstrar que hodiernamente tenham sido sanados. As imagens acostadas pela autora (não refutadas pela ré) dão conta do abastecimento de água nas áreas comuns através de carro pipa, e, sequer há notícias de que algum lote tenha sido edificado. Destarte, não se desincumbiu a demandada do seu ônus de comprovar os fatos modificativos, impeditivos ou extintivos do direito do autor, conforme exigência do art. 373, II, do CPC. Resta, desse modo, configurada a culpa exclusiva da parte ré pela mora na entrega satisfatória do empreendimento e, por conseguinte, pelo desfazimento do negócio, uma vez que a entrega deveria ter ocorrido desde novembro/2015. Como consequência do descumprimento contratual por parte da vendedora, que ensejou a rescisão do negócio firmado entre as partes, deve ser procedida a imediata restituição das parcelas pagas à parte autora/apelada, de forma integral e imediata, conforme o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" Igualmente, merece guarida o pedido de restituição dos valores desembolsados a título de taxa associativa/condomínio. Nesse aspecto, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, não imitido na posse do imóvel, as respectivas despesas não podem ser transferidas para o promissário adquirente. No que concerne à pretensão autoral relativa à indenização por lucros cessantes, destaco que, em se tratando de aquisição de lote não edificado, os lucros cessantes não se presumem do atraso na entrega do imóvel, dependendo a indenização da comprovação dos prejuízos suportados pelo promissário comprador. Nesse sentido, segue aresto jurisprudencial: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE FIXARAM LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ/CONSTRUTORA. Hipótese: Cinge-se a questão controvertida em averiguar se, no caso de atraso da entrega de infraestrutura relativa a imóvel não edificado (terreno/lote), é cabível presumir que houve prejuízo do adquirente a ensejar o pagamento de lucros cessantes. 1. Incidência do óbice da súmula 7/STJ quanto à alegada culpa exclusiva de terceiro pelo atraso na entrega do empreendimento, porquanto não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior apta a afastar a responsabilidade civil: chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, desaquecimento do mercado, embargo do empreendimento, entraves administrativos, entre outros aspectos. Tais eventos encerram res inter alios acta em virtude do risco do negócio pertencer à prestadora do serviço, que constitui empresa especializada na atividade de implantação de empreendimento imobiliário, cabendo-lhe a previsão de adequado cronograma de obras, principalmente no tocante à obtenção de licenças ambientais. 2. Em regra, não é cabível o pagamento de lucros cessantes (indenização estabelecida na forma de aluguel mensal, com base em valor locatício de imóvel assemelhado) decorrente do atraso na entrega das obras de infraestrutura de terreno/lote não edificado, dada a inviabilidade de presunção do prejuízo experimentado em razão da injusta privação do seu uso. 3. Agravo interno acolhido para reconsiderar a deliberação monocrática agravada e, em análise ao reclamo subjacente, dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de afastar a presunção de prejuízo ao comprador, com a consequente cassação do acórdão e determinação do retorno dos autos ao Tribunal de origem a fim de que à luz das características do imóvel não edificado e das provas constantes dos autos, analise a questão dos lucros cessantes/perda de uma chance. (AgInt no REsp n. 2.015.374/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2/4/2024, DJe de 10/6/2024.) (grifei) Não havendo provas do prejuízo sofrido a este título, não se justifica o acolhimento do pedido de indenização por lucros cessantes. Todavia, deve a ré ser condenada ao pagamento de cláusula penal em razão do atraso na escorreita entrega do bem, a qual, na falta de previsão contratual mais específica, deve ser a constante da cláusula 9.1b) de 2% sobre o valor atualizado do preço de aquisição do lote. Por fim, na hipótese dos autos, o imóvel foi entregue de maneira parcial, sem viabilizar à autora a possibilidade de fruição do bem, e assim persistem os entraves há mais de 09 anos da data final para entrega do bem, já considerado o prazo de tolerância, gerando transtornos à promissária compradora além do simples dissabor, dada a frustração da expectativa e planos realizados, configurando os danos morais a serem indenizados. Em face do exposto e em conformidade com os fundamentos retratados, RESOLVO O MÉRITO, com substrato no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGANDO PROCEDENTES os pedidos feitos na Exordial, no sentido de: - DECLARAR a rescisão do contrato objeto dos autos (ID 1510101) e eventuais contratos acessórios que integram o contrato de compra e venda de imóvel, firmado entre as partes. - CONDENAR a demandada a restituir integralmente a importância despendida pela autora, sem qualquer retenção e em parcela única. Tal montante deverá ser acrescido de correção monetária pelo índice previsto pelo contrato, a partir de cada desembolso, e juros de mora no percentual de 1%, a partir da citação, até 27/08/2024, e, a partir de 28/08/2024, pela taxa Selic descontando-se a variação do IPCA e desconsiderando-se eventuais juros negativos (Lei 14.905/2024. - CONDENAR a ré ao ressarcimento pelas despesas de taxa associativa/condominial em valor a ser apurado na fase de cumprimento de sentença, por simples cálculo aritmético, mediante a apresentação dos respectivos comprovantes de pagamento, bem como à restituição dos valores pagos pela autora a título de IPTU, o que decorre da restituição das partes ao status quo ante, acrescidos de correção monetária, pela tabela ENCOGE, a partir de cada desembolso, até 27/08/2024, e, a partir de 28/08/2024, pelo IPCA e juros de mora no percentual de 1%, a partir da citação, até 27/08/2024, e, a partir de 28/08/2024, pela taxa Selic, descontando-se a variação do IPCA e desconsiderando-se eventuais juros negativos (Lei 14.905/2024). - CONDENAR a ré ao pagamento de clausula penal compensatória no percentual de 2% sobre o valor atualizado do preço de aquisição do bem. - CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), que será corrigido pelo IPCA a partir desta data (e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação até 27/08/2024, e, a partir de 28/08/2024, pela taxa Selic descontando-se a variação do IPCA e desconsiderando-se eventuais juros negativos (Lei 14.905/2024). - CONDENAR a demandada no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo (a teor do art. 85, §§2º, I, II e III do Código de Ritos) em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. No caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte apelada, por intermédio de seus advogados/procuradores para, no prazo de 15 (quinze) dias (a teor do art. 1.010, §1º, do Código de Processo Civil), apresentar, querendo, contrarrazões. Decorrido o prazo, com ou sem a apresentação da resposta, remetam-se os autos à instância superior, com as nossas homenagens, e após as baixas necessárias na Distribuição, independentemente de novo comando judicial. Uma vez cumpridas todas as formalidades legais, arquivem-se, com as baixas necessárias e as cautelas de estilo. Recife-PE, data e assinaturas eletrônicas MARCO AURÉLIO MENDONÇA DE ARAÚJO - Juiz de Direito