Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
RECORRENTE: MDL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI. RECORRIDOS(AS): ALLAN XIMENES DE BARROS. DECISÃO:
recorrente: “Contudo, data venia, referido acórdão merece ser reformada, considerando que as razões acima citadas foram argumentos utilizados tão somente após o ora recorrente ajuizar a presente demanda, momento em que o recorrido estava em mora com as parcelas desde 20/03/2012, pagando apenas 5 (cinco) parcelas do imóvel. A situação é deveras simples, o inadimplemento ocorreu desde o ano de 2012, com pagamento de apenas 5 (cinco) parcelas, sendo ajuizada ação pela recorrente para rescisão do contrato no ano de 2017, tendo surgido o argumento da alegada irregularidade do memorial surgido apenas quando citado para apresentação de defesa. A justificativa do apelado para rescisão tão somente foi arguida pelo referido após o ajuizamento da presente demanda, não tendo ocorrido qualquer alegação anterior. Nunca houve qualquer tratativa a respeito, muito menos nenhuma notificação, tratando-se de ato arguido apenas na esfera judicial. (...) O recorrido não alegou em nenhum momento como justificativa para o inadimplemento a suposta irregularidade do memorial, não podendo ser utilizado como justificativa. E mais, o recorrido confessa que é corretor de imóveis e se autointitula empresário e um investidor imobiliário, não se tratando de um leigo, de maneira que tanto para adquirir como para intermediar a venda de um imóvel, necessita fazer o levantamento da documentação. Outrossim, o recorrido foi corretor do próprio empreendimento, anunciando unidades da localidade, de forma que tinha amplo conhecimento acerca do empreendimento. Por fim, ainda que não se tratasse de alguém com conhecimento específico do ramo,
Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete da 1ª Vice Presidência Segundo Grau RECURSO ESPECIAL EM APELAÇÃO CÍVEL Nº 0008927-25.2017.8.17.2001.
Trata-se de recurso especial, interposto com fulcro no art. 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal (ID48490673) em face do acórdão de ID44859438, que deu parcial provimento ao recurso de apelação por ela interposto. Eis a ementa: “EMENTA: CONSUMIDOR – PROCESSO CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E RECONVENÇÃO - IMPUGNAÇÃO AO DEFERIMENTO DA JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDA AO PROMISSÁRIO COMPRADOR - PRELIMINAR REJEITADA - MÉRITO: VENDA DE EMPREENDIMENTO INICIADA SEM MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO DE IMÓVEIS – FATO INCONTROVERSO – JUSTA CAUSA PARA O PROMISSÁRIO COMPRADOR PLEITEAR RESCISÃO DO CONTRATO – CONFIRMAÇÃO DA DECISÃO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO MONTANTE PAGO – NECESSIDADE - RECONVENÇÃO – NECESSIDADE DE SUA EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO - DANOS MORAIS BASEADO NO ATRASO DA OBRA - DESCABIMENTO - PEDIDO DE RESCISÃO ANTES DESSE FATO ACONTECER - AISÊNCIA DE NEXO CAUSAL - RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS - INAPLICABILIDADE DO ART. 85, § 11, DO CPC. 1 – Tratando-se de pessoa física pleiteando a gratuidade de justiça, de acordo com § 3° do art. 99, do CPC, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência por ela deduzida, cabendo a parte contrária demonstrar em juízo elementos capazes de afastá-la. 2 – O início de venda de empreendimento imobiliário sem o memorial de incorporação registrado em cartório de imóveis é motivo suficiente para o promissário comprador rescindir o contrato de promessa de compra e venda sem sofre qualquer penalidade. 3 – Na hipótese de litispendência entre a ação e reconvenção, impõe-se a extinção dessa última sem resolução do mérito (art. 485, V, do CPC), mormente quando do pedido reconvencional, o réu já tinha ajuizado demanda com o mesmo objetivo de rescindir o contrato de promessa de compra e venda. 4 – Em se tratando de pedido de rescisão contratual ocorrido antes do atraso da obra, impossibilita o pedido de danos morais baseada nesse fato, por explícita ausência de nexo de causalidade. 5 - Recursos parcialmente providos, sendo partilhado entre os litigantes 50% o ônus da sucumbência, cujos honorários advocatícios, são fixados em 15% sobre o valor da condenação. 6 – Não se aplica a regra do art. 85, § 11, do CPC, na hipótese de parcial provimento do recurso.” Os embargos de declaração opostos em face do referido acórdão foram rejeitados conforme ID47582653. Nas razões do seu recurso especial (ID48490673) a parte recorrente alega, em suma, violação ao art. 421, art. 421-A, art. 422, art. 389, art. 395 e art. 475, do Código Civil, sob o argumento de que a rescisão do contrato ocorreu por culpa do promitente comprador. Contrarrazões no recurso especial no ID49358890. É o relatório. Decido. 1) Requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. O recurso é cabível, porque exaurida a instância. O recorrente é parte na relação processual, possuindo legitimidade recursal e interesse processual. Não consta dos autos fato impeditivo do direito de recorrer. O recurso especial é tempestivo, tendo em vista que a parte tomou ciência do acórdão em 22/04/2025 (expediente nº 2468008) e interpôs o recurso em 14/05/2025, no último dia do prazo, comprovado o feriado conforme documento de ID48490673. O preparo recursal é dispensado, nos termos do art. 98, VIII, do Código de Processo Civil, tendo em vista a concessão da gratuidade de justiça na decisão de ID21831954. A representação processual está regular, conforme instrumento de procuração e substabelecimento de ID21831937 e ID31102810. 2) Aplicação dos enunciados nº 5 e 7 do STJ – vedação ao reexame de provas e de cláusulas contratuais. Quanto à suposta violação ao art. 421, art. 421-A, art. 422, art. 389, art. 395 e art. 475, do Código Civil, constato que a pretensão de fundo esbarra nos enunciados nº 5 e 7 da súmula do STJ, as quais possuem os seguintes verbetes: Súmula do STJ, enunciado nº 5: “A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial”. Súmula do STJ, enunciado nº 7: “A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial” A recorrente alega, em suma, que o promitente comprador deu causa à rescisão contratual, por inadimplência, que a suposta irregularidade do memorial não foi justificativa para a rescisão, e que por isso caberia a retenção de 25% (vinte e cinco) por cento do valor pago pelo promitente comprador. Nas palavras da
trata-se de questão básica do direito a premissa de que ninguém por ser favorecido por sua própria torpeza. Portanto, sob qualquer que seja a ótica, resta manifesta a culpa do promitente comprador pela rescisão do contrato, devendo arcar com o devido ônus, nos termos do contrato.” (ID48490673, pág. 5 e 6) Porém, o acórdão impugnado, analisando o acervo fático-probatório, concluiu que a rescisão do contrato ocorreu por culpa do promitente vendedor, conforme se depreende dos fundamentos do voto do Relator, que prevaleceu no julgamento, a saber: “ Incontroverso nos autos que o Sr. Ximenes, promissário comprador, pagou a quantia de R$ 25.646,17 (vinte e cinco mil, seiscentos e quarenta e seis reais e dezessete centavos), deixando de pagar as parcelas mensais a partir de março de 2012, em virtude de ter constatado que a construtora não possuía o memorial de incorporação do empreendimento no Registro Imobiliário. Por outro lado, a construtora sustenta a inadimplência do autor em não pagar as parcelas mensais, como causa da resilição do pacto. Ocorre que a assertiva da construtora não merece guarida, por se tratar de verdadeira inversão da ordem de descumprimento da obrigação pactuada em contrato. Explico: Mostra-se incontroverso nos autos que desde a seara administrativa o promissário comprador, motivado pela ausência do memorial de incorporação do empreendimento, o que torna ilegal o empreendimento, desde o seu nascedouro, manifestou interesse em rescindir o pacto antes de deixar de pagar as parcelas, autorizando a construtora a repassar o imóvel para outrem, o que ocorreu em 10/06/2013. Acerca desta motivação - ausência do memorial de incorporação - a construtora nada menciona, tampouco traz aos autos o memorial de incorporação devidamente registrado no cartório competente, ou mesmo o número do registro ou o nome do cartório, apesar de lhe competir, de acordo com a distribuição do ônus probante. (...) Portanto, inegável que a colocação, à venda, pelo construtor de imóveis em situação irregular, faculta ao promissário comprador o direito de rescindir o contrato por justa causa, por culpa exclusiva da construtora/vendedora.” (ID31939669) Assim sendo, para apurar quem deu causa à rescisão o contrato, seria necessário reexaminar cláusulas contratuais, fatos e provas, o que encontra vedação nas referidas súmulas supramencionadas. Isto posto, percebe-se a intenção da parte recorrente em se utilizar desta instância excepcional para revisar questão fática dos autos, reavaliando a interpretação dada com base nas provas existentes e nas cláusulas do contrato firmado. Nesse sentido: “EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS. REVISÃO. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS E ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INOBSERVÂNCIA. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige interpretação de cláusula contratual e reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir as Súmulas nºs 5 e 7, ambas do STJ. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1704772/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 25/03/2021)” – Destaquei A pretensão da parte recorrente é, portanto, apenas rediscutir a questão fática dos autos, reavaliando a interpretação dada pelo e. TJPE com base nas provas existentes e na relação contratual firmada, de modo a ocasionar um novo juízo de convicção. 3) Aplicação do enunciado nº 83 da súmula do STJ. O acórdão recorrido, ao adotar o entendimento de que é devida a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador de forma integral, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, está em conformidade com a jurisprudência do c. STJ, como já externado pela Corte Superior. Senão, vejamos: Súmula STJ 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Incide, portanto, o teor do disposto no enunciado nº 83 da súmula do STJ, que dispõe: “não se conhece do Recurso Especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”. 4) Da não subsunção do caso concreto com a tese fixada no REsp 1.300.418/SC (Tema nº 577, do STJ) – forma de devolução de valor ao promitente comprador em caso de rescisão. A parte recorrente alega que o acórdão está em desconformidade com o precedente vinculante decorrente do julgamento do REsp 1.300.418/SC, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema nº 577, do STJ), sob o argumento de que seria cabível a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador que deu causa à rescisão. Porém, a tese invocada diz respeito à discussão referente à forma de devolução dos valores devidos ao promitente comprador (se imediatamente ou somente ao término da obra) em razão da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Além disso, o acórdão recorrido concluiu que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda ocorreu por culpa do promitente vendedor, que estava inadimplente mesmo na data em que a construtora deveria ter entregue a obra, razão pela qual a admissibilidade de retenção da quantia restituída está coerente com a tese fixada em sede de recurso especial repetitivo. Assim sendo, seja por falta de pertinência com o caso concreto, por falta de prequestionamento ou por ausência de inadequação mínima do acórdão, não há que se falar em juízo de conformidade entre o acórdão impugnado e a tese fixada no Tema nº 577, do STJ. 5) Do dispositivo.
Diante do exposto, INADMITO o recurso especial, com fulcro no art. 1.030, inciso V, do Código de Processo Civil. Intime-se. Publique-se. Recife, data da certificação digital. Des. Fausto Campos 1º Vice-Presidente