Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: MARIA ELZA BARBOSA FERREIRA
REQUERIDO: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA SENTENÇA 1. RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 07 Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0815986-82.2022.8.18.0140 CLASSE: TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE (12135) ASSUNTO(S): [Revisão de Juros Remuneratórios, Capitalização/Anatocismo]
Trata-se de ação revisional ajuizada por MARIA ELZA BARBOSA FERREIRA em face da R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA. na qual a parte autora alega que considera abusivos os índices e percentuais utilizados para calcular a evolução dos valores das prestações mensais atinentes à compra do imóvel indicado na inicial. Postula pela revisão do contrato celebrado, com pedido de tutela de urgência. O benefício da gratuidade judiciária foi concedido à parte autora e foi determinada a citação da ré para se manifestar quanto ao pedido de tutela de urgência formulado na inicial (id 26699712). A parte ré se insurgiu contra o pedido de tutela de urgência, apontando que os encargos previstos contratualmente não são abusivos e que houve expressa anuência da parte autora aos termos do instrumento negocial (id 27676045). A parte autora espontaneamente renovou o pedido de deferimento da medida de urgência (id 29451746). A tutela de urgência requerida na inicial foi indeferida (id 34678466). A audiência de conciliação foi realizada em 10.07.2024, tendo restado infrutífera (id 60180053). A parte ré apresentou contestação alegando, preliminarmente, a inépcia da petição inicial e impugnou o benefício da gratuidade judiciária concedido à parte autora. No mérito, renova as considerações de que os encargos previstos contratualmente não são abusivos e que houve expressa anuência da parte autora aos termos do instrumento negocial. Pugna pela improcedência dos pedidos formulados na inicial (id 61060015). A parte autora, apesar de intimada, não apresentou réplica à contestação (id 70761572). Foi proferida decisão de saneamento e organização do feito apreciando as preliminares pendentes de análise, fixando os pontos controvertidos e estabelecendo a distribuição do ônus da prova conforme define o art. 6º, VIII, do CDC (id 76244389). A parte ré reforçou o pedido de juntada das declarações do imposto de renda da parte autora referente aos dois últimos exercícios para comprovar a suficiência financeira da autora (id 76413153). A parte autora requereu o julgamento antecipado do mérito (id 85208716). É o que basta relatar. 2. FUNDAMENTAÇÃO Primeiramente, destaque-se que, em que pese tenha a parte ré pleiteado pela juntada das declarações do imposto de renda da parte autora referente aos dois últimos exercícios, cabe àquele que alega a eventual suficiência financeira de uma das partes comprovar a dita alegação. Em razão disso, rejeito o pedido formulado pela parte ré em id 76413153. Em seguida, verifica-se que o feito comporta julgamento antecipado do mérito, eis que ambas partes, em seus postulados, não manifestaram interesse na produção de outras provas, bem como pelas questões que se passam a se expor a seguir (art. 355, I, do CPC). A parte autora, na inicial, insurge-se contra: a evolução dos valores atinentes ao contrato de compra e venda de imóvel mencionado na inicial, por considerá-la abusiva. A parte ré, por sua vez, defende que a evolução dos valores é regular, por expressa aplicação do índice INCC até a finalização da construção do imóvel, e do índice IGMP após a entrega para a moradia. Sobre a matéria, citem-se os seguintes julgados dos E. TJMG, TJMS e TJPR: “APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - REAJUSTE MENSAL PELO INCC DURANTE A CONSTRUÇÃO E PELO IGP-M APÓS HABITE-SE - VALIDADE - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE - CUMULAÇÃO COM JUROS REMUNERATÓRIOS - POSSIBILIDADE - PRINCÍPIO DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS (PACTA SUNT SERVANDA). - É válida a incidência do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) para reajuste das parcelas durante a construção de imóvel na planta e do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) após a emissão do "Habite-se," conforme previsão contratual expressa - A correção monetária visa proteger o valor real do contrato frente à inflação, enquanto os juros remuneratórios têm natureza distinta, sendo destinados a compensar o capital investido, não configurando prática abusiva sua cumulação - Prevalece o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), não havendo motivo para revisão das cláusulas contratuais, desde que redigidas de forma clara e com observância do dever de informação - Sentença de improcedência mantida. Apelação conhecida e não provida.” (TJ-MG - Apelação Cível: 50056113120218130079, Relator.: Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 27/11/2024, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/11/2024) “APELAÇÕES CÍVEIS EM AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO DA AUTORA – REJEIÇÃO – RESPEITO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – AFASTADA – CESSÃO DE CRÉDITO – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DA PARTE AUTORA – MÉRITO – CRITÉRIO DE ATUALIZAÇÃO DAS PRESTAÇÕES CONTRATUAIS - APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997 – PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DO IGPM/FGV – NÃO ACOLHIDO – ÍNDICE ADMITIDO, INCLUSIVE NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS – INCIDÊNCIA DO INCC ATÉ O HABITE-SE, APÓS, O IGPM/FGV – CLÁUSULA VÁLIDA – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – DESCABIMENTO DA SUBSTITUIÇÃO DETERMINADA NA SENTENÇA – TABELA PRICE – SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO PERMITIDO – POSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA COMO GARANTIA DO CONTRATO – PEDIDO INICIAL IMPROCEDENTE – RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E NÃO PROVIDO – RECURSOS DAS REQUERIDAS CONHECIDO E PROVIDO. Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso por ofensa à dialeticidade, porquanto possível extrair os motivos do inconformismo do apelante, bem como o pedido de nova decisão. A construtora é parte legitima para figurar no polo passivo da presente demanda, porquanto, ainda que evidenciada a cessão do crédito imobiliário, não está demonstrada a efetiva notificação do devedor/autor. Não há óbice à adoção do IGPM para fins de correção monetária, inclusive nos contratos imobiliários, já que este é o índice que melhor reflete a depreciação do poder aquisitivo da moeda e foi livremente pactuado pelas partes. É lícita a incidência do Índice de Custo da Construção Civil (INCC) antes do "habite-se" e do Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM) após a emissão desse documento, conforme disposição contratual expressa, sobretudo se as regras sobre os encargos estipuladas nos contratos de promessa de compra e venda imobiliária estão claras e se não há qualquer abusividade em sua cobrança. Admite-se o sistema de amortização pela Tabela Price, notadamente porque a sua previsão, por si só, não implica a cobrança de juros sobre juros. Conforme previsto no artigo 17, inciso IV, da Lei n. 9.514/1997, as operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por alienação fiduciária de coisa imóvel.” (TJ-MS - Apelação Cível: 08246572820218120001 Campo Grande, Relator.: Des. Marcos José de Brito Rodrigues, Data de Julgamento: 02/10/2024, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/10/2024) “DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE CONTRATUAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PRESTAÇÕES. TEORIA DA IMPREVISÃO INAPLICÁVEL. MANUTENÇÃO DO IGP-M/FGV. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE VALORES EM CASO DE EVENTUAL RESCISÃO POR CULPA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR ATÉ O LIMITE DE 25% DO VALOR PAGO, MAS SEM CUMULAÇÃO COM RETENÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME1. Ação revisional de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel ajuizada pelo adquirente e cessionário do bem, alegando onerosidade excessiva do índice de correção monetária contratado (IGP-M) em razão da pandemia do Covid-19 e capitalização indevida de juros. 2. Sentença de parcial procedência determinou a substituição do índice IGP-M pelo IPCA, afastou a tese de juros capitalizados e declarou nulas cláusulas contratuais relativas às penalidades e retenções em caso de rescisão. 3. Apelação interposta pelas rés alegando a validade do IGP-M, a ausência de desequilíbrio contratual, e defendendo a validade da cláusula penal, sem cumulação com retenção de arras, limitada a 25% do valor pago.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão:(i) saber se é cabível a substituição do índice de correção monetária contratado (IGP-M) pelo IPCA, com base na teoria da imprevisão e na onerosidade excessiva;(ii) verificar a validade da cláusula penal. III. RAZÕES DE DECIDIR5. A substituição do IGP-M pelo IPCA não se justifica, porque o índice contratado não configura onerosidade excessiva ou desproporção manifesta, sendo usual em contratos imobiliários e apto a preservar o equilíbrio econômico da relação contratual, mesmo no período pandêmico, diante da valorização dos imóveis. 6. A cláusula penal é válida, sendo vedada sua cumulação com a retenção de arras, no caso confirmatórias, contudo devendo ser limitada a 25% dos valores pagos para a eventualidade de rescisão por culpa do adquirente.7. A revisão contratual está condicionada à comprovação de desequilíbrio substancial na relação jurídica, o que não se demonstrou no caso concreto.8. Reformada a sentença para manter o índice IGP-M e reconhecer a validade da cláusula penal, com ajustes. IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso conhecido e provido, com redistribuição dos ônus sucumbenciais.Tese de julgamento: “É válida a manutenção do índice IGP-M em contrato imobiliário de compra e venda para fins de correção monetária das parcelas componentes do preço, no período da pandemia do Covid-19, não configurando sua aplicação onerosidade excessiva ao adquirente ou desequilíbrio contratual. A cláusula penal é permitida para rescisão por inadimplemento do devedor, desde que limitada a 25% dos valores pagos, em contrato anterior à Lei nº 13.768/2018, sem cumulação com retenção de arras”.Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, inciso V; Código Civil, arts. 113, 317, 421-A e 478; Código de Processo Civil, art. 51, § 2º.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; AgRg na Pet 12.672/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti; REsp 2.032.878/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi; TJPR, Apelação Cível 0023069-57.2021.8.16.0017, Rel. Des. Antonio Carlos Ribeiro Martins; Apelação Cível 0013377-22.2019.8.16.0173, Rel. Des. Ana Lucia Lourenço.” (TJ-PR 00411696420248160014 Londrina, Relator.: Rosaldo Elias Pacagnan, Data de Julgamento: 31/01/2025, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 31/01/2025) No presente caso, os cálculos juntados pela parte autora apresentam encargos que destoam daqueles utilizados nos instrumentos negociais e aplicam índice de evolução de valores não previsto na contratação, tendo aplicado integralmente o índice IGPM (id 26695998). Da leitura do instrumento contratual e aditivo acostados à contestação, verifica-se que todos os encargos e taxas a serem cobrados do autor restaram perfeitamente individualizados nos itens “FORMA DE PAGAMENTO” e “ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA” constante no corpo do contrato, não havendo qualquer surpresa sobre o modo como qual as prestações mensais seriam evoluídas (ids 27676050 e 27676051). Conclui-se, portanto, que não há qualquer cabimento ao pleito autoral, que objetiva unicamente revisar contrato que, quando de sua celebração, reverteu-se de todas as formalidades legais necessárias, contando com expressa e inequívoca ciência do que estava sendo contratado. Assim, merecendo os pedidos iniciais a improcedência, eis que formulados em cadeia sucessiva. 3. DISPOSITIVO Em razão do exposto, julgo totalmente improcedentes os pedidos iniciais da parte autora (487, I, do CPC). Condeno a parte autora ao pagamento das custas sucumbenciais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º, do CPC). Todavia, a cobrança do ônus sucumbencial observará o disposto no art. 98, §3º, do CPC. Passado o prazo recursal sem impugnação, arquivem-se os autos com a devida baixa. Havendo interposição de apelação, adotem-se as providências contidas nos arts. 1.009 e 1.010 do CPC. Opostos embargos de declaração com pretensão modificativa, intime-se a parte embargada para, querendo, oferecer contrarrazões. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. TERESINA-PI, data e hora registradas no sistema. Juiz(a) de Direito da Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 07