Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTERESSADO: THIAGO HERSON REIS DE CARVALHO
INTERESSADO: TME CONSTRUCAO E COMERCIO LTDA - EPP
REU: HS CONSTRUTORA LTDA - EPP SENTENÇA 1. RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina e-mail: - Fone: ( ) Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0001720-02.2017.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Direito de Imagem]
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Thiago Herson Reis de Carvalho em face de TME Construção e Comércio Ltda. (atualmente denominada TME Engenharia e Construção Ltda.) e outros, todos qualificados nos autos. Na petição inicial de ID 4688983, o autor relatou ter firmado, em 1º de abril de 2013, contrato particular de promessa de compra e venda tendo por objeto a unidade habitacional nº 14 do Bloco 09 do empreendimento imobiliário Condomínio American Club Residence, situado na Avenida Ferroviária, sem número, no Bairro Todos os Santos, nesta capital, pelo preço total de R$ 120.000,00. Posteriormente, em 31 de janeiro de 2015, as partes celebraram um aditivo contratual pelo qual o objeto da negociação foi alterado para a unidade habitacional de nº 12 do Bloco C2 (Bloco 02), mantidas as demais condições financeiras. Sustentou o autor que, conforme as cláusulas do instrumento contratual original, as obras deveriam ter se iniciado em 30 de abril de 2013, com prazo de conclusão estabelecido em 24 meses, admitida a tolerância de até 180 dias de atraso, fixando o termo final de entrega física do bem para o dia 30 de outubro de 2015. Aduziu que, mesmo tendo adimplido regularmente o pagamento da entrada em espécie no valor de R$ 1.000,00 e de 25 parcelas mensais, totalizando a quantia histórica de R$ 25.455,21, as rés deixaram de iniciar a edificação no prazo aprazado, restando caracterizado o descumprimento culposo da obrigação contratual pelas rés. Afirmou que, ao buscar a rescisão amigável do contrato, as requeridas se recusaram a restituir os valores adimplidos, sob o argumento de retenção para cobertura de custos operacionais. Em face disso, pleiteou a rescisão do contrato de pleno direito por culpa exclusiva das rés, a devolução integral e imediata dos valores adimplidos, a aplicação de multa contratual invertida no patamar de 17% sobre o valor da causa, a condenação das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes na base de 1% do valor do imóvel (R$ 1.200,00), a declaração de nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00. Diante das tentativas infrutíferas de citação da ré TME Construção e Comércio Ltda. por meio postal, o autor noticiou que a empresa encontrava-se inapta perante a Receita Federal do Brasil, razão pela qual requereu a desconsideração da personalidade jurídica da construtora com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, com a consequente inclusão dos sócios-administradores Daniel Vasconcelos Tajra Mendes e Alexandre Vasconcelos Tajra Mendes no polo passivo. O pedido foi deferido pelo juízo por meio da decisão de ID 24878977, que determinou a citação pessoal de ambos os sócios como representantes da empresa. Na sequência, o autor manifestou-se requerendo a inclusão de HS Construtora Ltda. no polo passivo, sob o argumento de que, por força do Termo de Ajustamento de Conduta nº 02/2017 firmado perante o PROCON do Ministério Público do Estado do Piauí, a referida construtora assumiu a corresponsabilidade solidária sobre o empreendimento imobiliário e seus respectivos distratos, o que foi acolhido pela decisão de ID 48484234. Devidamente citado, o réu Alexandre Vasconcelos Tajra Mendes ofereceu contestação no ID 37903448, arguindo a preliminar de ilegitimidade passiva da pessoa jurídica TME Construção e Comércio Ltda. e de seus sócios, sob a alegação de que a responsabilidade civil e contratual pelo empreendimento imobiliário foi integralmente transferida para a HS Construtora Ltda. por força do TAC nº 02/2017, com termo de interrupção de responsabilidades da TME fixado em 1º de março de 2016. Impugnou o deferimento da gratuidade da justiça concedida ao autor, apontando padrão de vida incompatível com a miserabilidade legal declarada. No mérito, alegou a validade da autonomia patrimonial da sociedade limitada, a ausência de requisitos para a desconsideração da personalidade jurídica, a ocorrência de inadimplência do comprador antes do termo final da obra (exceção do contrato não cumprido), a validade da cláusula de tolerância, a inocorrência de lucros cessantes e de danos morais indenizáveis, e a aplicação subsidiária da Lei nº 13.786/2018 para autorizar a retenção parcial de valores em caso de rescisão por iniciativa do comprador. O réu Daniel Vasconcelos Tajra Mendes apresentou contestação no ID 41763969, reproduzindo os mesmos argumentos de ilegitimidade passiva da TME e de seus sócios com base no TAC nº 02/2017, a impugnação ao benefício da gratuidade da justiça e, no mérito, as teses de autonomia patrimonial, exceção do contrato não cumprido e validade da tolerância contratual, pugnando pela improcedência integral das indenizações. A requerida TME Construção e Comércio Ltda. ofertou contestação de ID 60769773, na qual repisou as matérias de ordem preliminar quanto à sua ilegitimidade passiva diante da assunção total da obra e dos distratos pela HS Construtora Ltda. e, no mérito, defendeu a ocorrência de culpa exclusiva do comprador pelo desfazimento do contrato em virtude de sua prévia inadimplência financeira. A ré Vega Imobiliária Ltda. contestou a demanda no ID 18254560, arguindo a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam sob o fundamento de que atuou como mera intermediária na aproximação das partes, sem subscrever o contrato principal de promessa de compra e venda ou assumir obrigações relativas à entrega física do bem. Impugnou a justiça gratuita do autor e sustentou, no mérito, a total ausência de nexo causal e de responsabilidade civil solidária pelo atraso na edificação do condomínio, rechaçando a existência de lucros cessantes e de danos morais. Por sua vez, a ré HS Construtora Ltda. apresentou sua defesa no ID 54454027, alegando preliminarmente sua ilegitimidade passiva em razão da total inexistência de relação jurídica contratual com o autor e sustentando que, por força do contrato de constituição de direitos e obrigações e do TAC nº 02/2017 firmados com a TME, sua responsabilidade civil passou a fluir tão somente a partir do dia 1º de março de 2016, competindo à primeira construtora arcar com os litígios ajuizados ou decorrentes de fatos anteriores. No mérito, alegou a improcedência das indenizações pretendidas. Apresentadas réplicas pelo autor nos IDs 18463042, 39298666 e 43381046, rebatendo as preliminares de ilegitimidade passiva, defendendo a responsabilidade solidária da imobiliária que integrou a cadeia de fornecimento e colacionando o recibo de reserva com a logomarca da Vega Imobiliária Ltda., e pugnaram pela manutenção da legitimidade da TME e da HS Construtora Ltda. face ao teor do termo de ajustamento de conduta, refutando a tese de inadimplência anterior e reiterando os termos da exordial. Em decisão interlocutória de ID 59034892, rejeitou-se a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela HS Construtora Ltda., reconhecendo sua responsabilidade solidária como coobrigada no termo de ajustamento de conduta, inverteu o ônus da prova em favor do autor à luz do Código de Defesa do Consumidor e oportunizou a especificação de provas pelas partes. Posteriormente, na decisão de saneamento e organização do processo de ID 72051885, acolheu-se as preliminares de ilegitimidade passiva arguida pelos sócios Daniel Vasconcelos Tajra Mendes e Alexandre Vasconcelos Tajra Mendes, determinando sua imediata exclusão do polo passivo sob o fundamento de que a inclusão se deu exclusivamente para fins de localização e citação da empresa ré, inexistindo decisão prévia de desconsideração da personalidade jurídica de IDPJ. Acolhida igualmente a preliminar de ilegitimidade passiva de Vega Imobiliária Ltda., por verificar que atuou como mera intermediária, sem vínculo com o descumprimento do prazo de entrega de obras. Fixadas como rés remanescentes no polo passivo as empresas TME Construção e Comércio Ltda. e HS Construtora Ltda., sendo esta última na condição de coobrigada. Delimitou os pontos controvertidos da lide em torno da conclusão e entrega do imóvel, da opção de rescisão pelo autor e de sua eventual inadimplência parcial ou total, ordenando a apresentação de demonstrativos de pagamento e extratos financeiros pelas partes. Opostos embargos de declaração pelos sócios e pela TME nos IDs 72467665 e 72467669, os recursos foram acolhidos em parte pela decisão de ID 81294395 para suprir omissão quanto à impugnação à gratuidade da justiça, determinando ao autor a juntada de comprovantes hábeis de sua insuficiência financeira. O autor apresentou manifestação instruída com documentos no ID 82563444, demonstrando sua situação de hipossuficiência econômica, o que ensejou o deferimento definitivo do benefício da gratuidade da justiça na decisão de ID 89711807, que também ordenou a especificação de provas. Intimadas as partes ativas no feito para especificarem o interesse na produção de novas provas, o autor manifestou-se no ID 91300938 informando não possuir interesse na dilação probatória. A requerida TME manifestou idêntico desinteresse em manifestação de ID 90165967, ao passo que a corré HS Construtora Ltda. deixou transcorrer o prazo em branco, conforme certificado pela secretaria no ID 94724054 É o relatório. Fundamento e decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO O processo se encontra em fase de julgamento, de modo que as partes tiveram a oportunidade de apresentar e produzir todas as provas suficientes ao deslinde da causa. Devendo o feito ser julgado no estado em que se encontra. As preliminares de ilegitimidade passiva ad causam arguidas pela ré TME Engenharia e Construção Ltda. e pela ré HS Construtora Ltda. não comportam mais rediscussão neste momento processual de julgamento. Ambas as matérias de defesa foram analisadas e rejeitadas pelo juízo por ocasião da decisão interlocutória de ID 59034892 e, posteriormente, confirmadas pela decisão de saneamento e organização do processo de ID 72051885, esta última que estabilizou e consolidou de forma definitiva a permanência das duas empresas no polo passivo da lide na condição de devedoras solidárias perante o adquirente. Diante da ausência de interposição de recurso voluntário pelas requeridas contra as referidas decisões interlocutórias no momento processual oportuno, operou-se o fenômeno da preclusão pro judicato e da preclusão consumativa, obstando que as rés renovem teses defensivas anteriormente decididas e preclusas no curso da fase de conhecimento, em estrita observância ao que prescreve as normas dos artigos 505 e 507 do Código de Processo Civil. De qualquer modo, ainda que superado o óbice da preclusão, a responsabilidade solidária de ambas as demandadas se impõe com força jurídica no caso concreto, tanto sob a perspectiva das normas de ordem pública do direito do consumidor quanto pelos deveres assumidos voluntariamente perante o órgão ministerial. O exame minucioso do Termo de Ajustamento de Conduta nº 02/2017 firmado perante o Programa de Proteção e Defesa do Consumidor do Ministério Público do Estado do Piauí (ID 60769779) revela que as duas empresas construtoras assumiram de forma expressa a obrigação conjunta de garantir a entrega das unidades do empreendimento residencial American Club Residence e de responder perante os consumidores adquirentes. A redação da Cláusula Quarta do mencionado termo de ajustamento consignou que, visando conferir maior segurança e higidez à contratação perante os adquirentes das frações ideais, as rés TME Engenharia e Construção Ltda. e HS Construtora Ltda. constituir-se-iam como devedoras solidárias perante os consumidores, restando delimitada a data limite de responsabilidade contratual interna da primeira requerida até o dia 1º de março de 2016. Embora as demandadas busquem opor entre si e contra o autor os termos de limitação temporal constantes na Cláusula Quarta do TAC ou na Cláusula III, Parágrafo Segundo, do instrumento de constituição de direitos e obrigações (ID 60769785), é certo que tais convenções particulares de rateio ou exclusão de passivos possuem efeitos puramente inter partes, servindo apenas para nortear eventual direito de regresso, sendo, contudo, inoponíveis perante o consumidor. A norma cogente disposta no artigo 25 do Código de Defesa do Consumidor veda expressamente a inclusão de disposições contratuais que importem em exclusão, atenuação ou limitação da responsabilidade civil de indenizar o consumidor por vícios ou falhas na prestação de serviços. Em harmonia com tal preceito, as normas consumeristas estabelecem a responsabilidade solidária de todos aqueles que concorrem para a causação do dano ou integram a cadeia de fornecimento de produtos e serviços, sendo irrelevante para o adquirente de boa-fé a divisão interna de tarefas operacionais ou financeiras realizada de forma isolada pelas construtoras. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que o incorporador e o construtor respondem de forma solidária pelos defeitos, atrasos e inexecuções contratuais relacionados ao empreendimento imobiliário: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIO. VÍCIOS E DEFEITOS SURGIDOS APÓS A ENTREGA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS AOS ADQUIRENTES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO INCORPORADOR E DO CONSTRUTOR. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, DESPROVIDO. 1. O incorporador, como impulsionador do empreendimento imobiliário em condomínio, atrai para si a responsabilidade pelos danos que possam resultar da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação, incluindo-se aí os danos advindos de construção defeituosa. 2. A Lei n. 4.591/64 estabelece, em seu art. 31, que a "iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador". Acerca do envolvimento da responsabilidade do incorporador pela construção, dispõe que "nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção", acrescentando, ainda, que "toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamente responsáveis" (art. 31, §§ 2º e 3º). 3. Portanto, é o incorporador o principal garantidor do empreendimento no seu todo, solidariamente responsável com outros envolvidos nas diversas etapas da incorporação. Essa solidariedade decorre tanto da natureza da relação jurídica estabelecida entre o incorporador e o adquirente de unidades autônomas quanto de previsão legal, já que a solidariedade não pode ser presumida (CC/2002, caput do art. 942; CDC, art. 25, § 1º; Lei 4.591/64, arts. 31 e 43). 4. Mesmo quando o incorporador não é o executor direto da construção do empreendimento imobiliário, mas contrata construtor, fica, juntamente com este, responsável pela solidez e segurança da edificação (CC/2002, art. 618).
Trata-se de obrigação de garantia assumida solidariamente com o construtor. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido. (REsp n. 884.367/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2012, DJe de 15/3/2012.) No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça do Estado do Piauí afasta a oponibilidade de convenções privadas perante o consumidor adquirente, reconhecendo a solidariedade e a pertinência passiva de todas as pessoas que se inseriram na dinâmica econômica de edificação e comercialização das unidades residenciais: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. SÚMULA 308 DO STJ. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. TEMA 996 DO STJ. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DANO MORAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por DEUTSCHE BANK S.A. BANCO ALEMÃO contra sentença proferida na Ação de Adjudicação Compulsória cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Ana Maria Araújo Rios em face de SPE Poty Empreendimentos e Participações S.A., SPE Poty Premier Empreendimentos e Participações Ltda, Decta Engenharia Ltda e do banco apelante, a qual rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva, reconheceu a responsabilidade solidária dos demandados por integrarem a cadeia de fornecimento, com fundamento no CDC e na Súmula 308 do STJ, e os condenou ao pagamento de lucros cessantes (06/04/2013 a 12/09/2013) e indenização por danos morais. O banco sustenta ilegitimidade passiva e ausência de nexo causal, alegando ter atuado apenas como agente administrativo e representante da investidora Petros, sem ingerência sobre a obra e sem aplicação da Súmula 308/STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o DEUTSCHE BANK S.A. BANCO ALEMÃO possui legitimidade passiva por integrar a cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário; (ii) estabelecer se, reconhecida a participação no arranjo negocial do empreendimento, incide responsabilidade solidária do banco pelos danos decorrentes do atraso na entrega e dos vícios construtivos, com os consectários indenizatórios fixados na sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR A aquisição de unidade imobiliária no contexto de incorporação insere-se em relação de consumo, aplicando-se o CDC, com solidariedade entre os fornecedores que concorrem para o evento danoso, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º. A responsabilidade solidária decorre da participação na cadeia de fornecimento, sendo irrelevante ao consumidor a repartição interna de atribuições entre incorporadora, construtora e demais agentes econômicos envolvidos. O conjunto documental evidencia atuação do banco vinculada à estruturação do empreendimento, inclusive na constituição e gestão de garantias e gravames e na dinâmica de liberação de unidades, afastando a condição de mero credor estranho à operação. A Súmula 308 do STJ protege o adquirente frente aos efeitos do gravame (hipoteca) firmado entre construtora e agente financeiro, revelando a inserção do agente financeiro no contexto negocial do empreendimento. O atraso na entrega do imóvel é reconhecido, com expedição de “habite-se” apenas em setembro de 2013, embora o prazo contratual prorrogado previsse conclusão em 05/01/2013, sendo devidos lucros cessantes, conforme entendimento do STJ no Tema 996. A responsabilidade pelo atraso e pelos danos não se limita à construtora formal quando demonstrada a inserção do agente no risco do empreendimento, aplicando-se a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, nos termos do art. 14 do CDC. Os vícios construtivos configuram defeito do produto/serviço e atraem a responsabilidade solidária na cadeia de fornecimento, nos termos do art. 12 do CDC, sendo indevida a transferência ao consumidor do ônus de apurar responsabilidades internas. A legitimidade passiva se reconhece quando há vínculo entre o réu e os fatos narrados, cabendo eventual direito de regresso entre coobrigados, nos termos do art. 88 do CDC, sem oponibilidade ao consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: Integra a cadeia de fornecimento, e possui legitimidade passiva, a instituição financeira cuja atuação se mostra vinculada à estruturação do empreendimento imobiliário, inclusive na gestão de garantias e gravames, atraindo a responsabilidade solidária prevista no CDC. Reconhecida a participação no risco do empreendimento, responde solidariamente o integrante da cadeia de fornecimento por lucros cessantes decorrentes de atraso na entrega e por danos morais relacionados a falha na prestação do serviço e vícios construtivos, aplicando-se a responsabilidade objetiva do art. 14 do CDC. A proteção do adquirente contra gravames decorrentes da estrutura financeira do empreendimento é reforçada pela Súmula 308 do STJ, sem prejuízo do direito de regresso entre os coobrigados (CDC, art. 88). Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.012, caput, e 85, §11; CDC, arts. 3º, 7º, parágrafo único, 12, 14, 25, §1º, e 88. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, Tema 996 (recursos repetitivos); TJ-BA, APL nº 0535977-90.2014.8.05.0001, Rel. José Soares Ferreira Aras Neto, 5ª Câmara Cível, pub. 16.09.2020. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL - No 0023444-33.2015.8.18.0140 - Relator(a): FERNANDO LOPES E SILVA NETO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 21/04/2026) O adquirente de unidade residencial na planta não pode ser penalizado ou submetido à situação de incerteza em razão de litígios ou impasses financeiros havidos de forma superveniente entre a incorporadora original do empreendimento e a nova construtora que assumiu a obrigação de dar andamento à edificação. Nos termos da regra estabelecida pelo artigo 275 do Código Civil, o credor possui o legítimo direito de exigir e receber de um ou de todos os devedores solidários o adimplemento integral ou parcial da dívida comum. Logo, configurada a solidariedade passiva legal e convencional das demandadas, as rés TME Engenharia e Construção Ltda. e HS Construtora Ltda. respondem de forma solidária pelos prejuízos e efeitos decorrentes do inadimplemento culposo discutido nos presentes autos, ressalvado, todavia, o eventual e futuro exercício do direito de regresso em via autônoma, visando apurar a divisão de perdas pactuada no contrato privado estabelecido entre as rés. O cerne da controvérsia reside em estabelecer a responsabilidade e a culpa pelo desfazimento do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, devendo-se inicialmente analisar o prazo para a conclusão das obras e a higidez da cláusula de tolerância pactuada pelas partes. A Cláusula 13 do instrumento de promessa de compra e venda original estipulou que as obras de construção do Condomínio American Club Residence deveriam ser iniciadas pelas rés até o dia 30 de abril de 2013. Por sua vez, a Cláusula 14 do mesmo contrato fixou que a unidade habitacional seria entregue pronta ao adquirente no prazo de 24 meses contados do início das obras, admitindo-se prorrogação excepcional de até 180 dias. No que tange ao pleito autoral de declaração de nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias, verifica-se que tal pretensão não encontra amparo jurídico. A previsão de prazo de prorrogação determinado e razoável é amplamente admitida, uma vez que se destina a mitigar os riscos e intempéries inerentes ao setor da construção civil, como variações climáticas, escassez de insumos e falta de mão de obra, não configurando vantagem exagerada ou abusividade perante o consumidor. Assim, considerada válida a referida dilação temporal, o prazo final e improrrogável para a efetiva disponibilização física do imóvel ao comprador fixou-se na data de 30 de outubro de 2015. Incontroverso nos autos que as requeridas não efetuaram a entrega da unidade habitacional ao autor na data aprazada, restando evidenciado o atraso substancial e injustificado do empreendimento imobiliário. Quando da distribuição da presente ação judicial, em 27 de janeiro de 2017, haviam se decorrido quase um ano e três meses sem que as obras estivessem concluídas e sem que o autor pudesse exercer a posse direta sobre o imóvel. O próprio Termo de Ajustamento de Conduta nº 02/2017 de ID 60769779, celebrado em 19 de abril de 2017, corrobora o inadimplemento ao registrar de forma pública que a incorporadora original TME Construção e Comércio Ltda. havia paralisado as atividades por absoluta falta de recursos financeiros e perda de condições cadastrais para obtenção do financiamento bancário junto à Caixa Econômica Federal. Para refutar o descumprimento contratual, as rés arguiram a exceção do contrato não cumprido, regulada pelo artigo 476 do Código Civil, sob a alegação de que o autor Thiago Herson Reis de Carvalho deu causa ao desfazimento da avença por não ter quitado a totalidade das prestações e por não ter formalizado o financiamento imobiliário do saldo devedor no importe de R$ 95.851,40. Contudo, tal tese de defesa revela-se improcedente. O autor demonstrou de forma inequívoca nos autos o adimplemento regular do sinal em espécie no valor de R$ R$ 1.000,00 e das parcelas mensais, as quais foram devidamente quitadas e reajustadas pelo índice contratual até o final do ano de 2015, totalizando o pagamento de R$ 25.455,21. A obrigação do comprador de providenciar o financiamento do saldo devedor remanescente e de manter em dia as parcelas subsequentes à entrega física do bem somente se tornaria exigível a partir do momento em que a construtora finalizasse a edificação, obtivesse o habite-se e disponibilizasse formalmente as chaves para a imissão na posse. Uma vez que as rés incorreram em mora prévia e substancial a partir de outubro de 2015, deixando as obras paralisadas e impossibilitando o cumprimento da contraprestação principal, assistia ao consumidor o direito de suspender os pagamentos de forma legítima, não podendo as requeridas invocarem a exceção do contrato não cumprido para justificar o próprio inadimplemento anterior. O entendimento firmado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Piauí é pacífico no sentido de que a mora e o atraso excessivo das construtoras precedem e afastam a alegação de inadimplência recíproca, autorizando a suspensão dos pagamentos pelo consumidor de boa-fé. Nesse sentido: EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTABELECIMENTO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO UNILATERAL PELA CONSTRUTORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de restabelecimento contratual, para declarar a manutenção de contrato de compra e venda de imóvel e condenar a construtora ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondentes a 12 meses de aluguel, e danos morais no valor de R$ 10.000,00. 2. A construtora sustenta a legalidade da rescisão unilateral por inadimplemento da adquirente, a validade da cláusula de tolerância e a impossibilidade de cumulação da manutenção do contrato com indenização por danos materiais e morais. 3. A sentença reconheceu a mora da vendedora pelo atraso superior ao prazo contratual, afastou a rescisão unilateral e condenou ao pagamento de indenização. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há três questões em discussão: (i) saber se é válida a rescisão unilateral promovida pela construtora diante do inadimplemento da adquirente; (ii) saber se é possível a manutenção do contrato cumulada com indenização por danos materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel; e (iii) saber se o atraso configura dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A relação jurídica é de consumo. Aplica-se o CDC. O contrato previa prazo de 27 meses para entrega do imóvel, com tolerância de 90 dias. O imóvel foi entregue apenas em 30.07.2013, mais de um ano após o termo final contratual. 6. A mora da vendedora restou configurada antes da consolidação da mora da adquirente. Incide a exceção do contrato não cumprido, nos termos do art. 476 do CC. A construtora não poderia exigir o adimplemento das parcelas nem promover a resolução contratual enquanto inadimplente quanto à obrigação principal. 7. A cláusula de tolerância é válida quando limitada a 180 dias. Contudo, no caso concreto, o atraso superou o período de tolerância. A rescisão unilateral mostrou-se ilegítima. 8. A manutenção do contrato não impede a condenação em perdas e danos. O art. 475 do CC autoriza a cumulação do cumprimento contratual com indenização. 9. Os lucros cessantes são presumidos no caso de atraso injustificado na entrega de imóvel, correspondendo ao valor locatício de imóvel semelhante, conforme orientação firmada pelo STJ no Tema 996. 10. O atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável. O valor fixado atende aos critérios da razoabilidade e proporcionalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Apelação cível conhecida e desprovida. Tese de julgamento: “1. É ilegítima a rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda quando configurada a mora prévia da construtora, aplicando-se a exceção do contrato não cumprido. 2. É possível a manutenção do contrato cumulada com indenização por lucros cessantes e danos morais decorrentes do atraso injustificado na entrega do imóvel.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 487, I, 934 e 85, § 11; CC, arts. 475 e 476; CDC. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 05.04.2022; STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 27.09.2019 (Tema 996); STJ, AgInt no REsp 1.927.462/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 18.05.2021; TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0800883-51.2020.8.18.0028, Rel. JOAO GABRIEL FURTADO BAPTISTA, 4ª Câmara Especializada Cível, julgado em 19/03/2025 (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL - No 0003456-60.2014.8.18.0140 - Relator(a): DIOCLECIO SOUSA DA SILVA - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 30/03/2026) Ademais, restando patente o abandono e o descumprimento substancial do cronograma da edificação pela incorporadora, impõe-se reconhecer a culpa exclusiva das rés pelo desfazimento do vínculo, legitimando a rescisão por iniciativa do consumidor com a imputação dos ônus indenizatórios decorrentes. Sobre o tema, colhe-se o entendimento deste Tribunal de Justiça: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO ANTERIOR DA CONSTRUTORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA. MULTA CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por consumidor em face de sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais proposta contra empresa incorporadora, em razão de atraso na entrega de loteamento adquirido mediante contrato firmado em janeiro de 2015, com prazo de entrega até 31 de dezembro de 2016. A sentença indeferiu os pedidos sob o fundamento de inadimplência do autor. O apelante sustenta a configuração de inadimplemento anterior por parte da ré, postulando a condenação à multa contratual e a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do loteamento e o abandono do empreendimento pela construtora configuram inadimplemento contratual suficiente para afastar a exceção do contrato não cumprido e ensejar a aplicação de multa contratual; (ii) estabelecer se a conduta da ré enseja o dever de indenizar por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR A empresa incorporadora incorre em inadimplemento absoluto ao não entregar o loteamento dentro do prazo contratual somado à cláusula de tolerância (maio de 2017) e ao abandonar o empreendimento, evidenciando o descumprimento da obrigação principal do contrato. A parte autora, ao manter-se adimplente até janeiro de 2019, somente suspende os pagamentos após atraso substancial e injustificado da ré, o que configura exercício legítimo da exceção do contrato não cumprido em seu favor, nos termos do art. 476 do Código Civil. A jurisprudência do STJ reconhece que, em casos de mora da construtora, a exceção do contrato não cumprido beneficia o consumidor, afastando-se qualquer alegação de inadimplemento recíproco (AgInt no REsp 1.552.363/ES; REsp 1.796.760/RJ). Caracterizado o inadimplemento da ré, torna-se exigível a multa moratória contratualmente prevista de 0,5% ao mês, devendo sua apuração ser feita em fase de liquidação de sentença, com correção monetária e juros legais. A frustração do consumidor, decorrente do abandono do empreendimento e da impossibilidade de usufruir do bem adquirido, ultrapassa o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável, nos termos do art. 5º, X, da CF/1988 e da jurisprudência consolidada. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: O inadimplemento contratual caracterizado pelo atraso injustificado e abandono do empreendimento pela construtora impede a aplicação da exceção do contrato não cumprido em desfavor do consumidor. A multa moratória pactuada em contrato de compra e venda de imóvel é exigível quando o atraso é imputável exclusivamente à incorporadora. O abandono de empreendimento imobiliário por parte da construtora gera frustração e sofrimento ao consumidor que excedem o mero dissabor, sendo passível de indenização por danos morais. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CC, arts. 186, 403, 476 e 927; CPC, arts. 85, § 11, e 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.552.363/ES, Rel. Min. Raul Araújo, j. 29.05.2023; STJ, REsp 1.796.760/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 02.04.2019. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL - No 0858197-02.2023.8.18.0140 - Relator(a): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 11/02/2026) Configurada a mora exclusiva e anterior das rés na entrega da unidade habitacional do American Club Residence, afasta-se a exceção de contrato não cumprido arguida pelas requeridas. Constatado o descumprimento culposo das obrigações principais pelas rés, declara-se a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e do aditivo de ID 4688983 por culpa exclusiva das devedoras solidárias TME Engenharia e Construção Ltda. e HS Construtora Ltda. Declarada a resolução do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva e inadimplemento das construtoras rés, impõe-se a definição dos parâmetros de devolução dos valores pagos pelo adquirente de boa-fé. O autor Thiago Herson Reis de Carvalho demonstrou nos autos o pagamento do sinal de R$ 1.000,00 e de mais 25 parcelas mensais, perfazendo o montante histórico total de R$ 25.455,21, conforme faturas e recibos de quitação emitidos diretamente pela construtora e colacionados no ID 4688983. Nesse contexto, sobressai a aplicabilidade imediata do entendimento consagrado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula nº 543, a qual dispõe que, ocorrendo a rescisão do compromisso de compra e venda imobiliária sob a égide do direito do consumidor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e integral, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor. A aplicação da mencionada Súmula afasta de pronto qualquer pretensão das requeridas de reterem percentuais a título de despesas administrativas, corretagem, publicidade ou impostos reais incidentes sobre a fração ideal, uma vez que a frustração e o desfazimento do negócio jurídico decorreram única e exclusivamente da desídia e falta de recursos operacionais das próprias rés. Outrossim, declara-se a nulidade de pleno direito da Cláusula 38, alínea 'a', e da Cláusula 39, alínea 'd', do contrato de promessa de compra e venda de ID 4688983, que previam a devolução parcelada e condicionada de saldos credores. O entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí é firme no sentido de reputar nula e abusiva qualquer estipulação de devolução parcelada de quantias na rescisão de promessa de compra e venda, impondo-se a restituição imediata e em parcela única, restando inalterado tal dever mesmo diante de aditivos contratuais anteriores à Lei nº 13.786/2018. Sobre a obrigatoriedade da devolução imediata em parcela única, colhe-se o entendimento deste Tribunal de Justiça: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM LOTEAMENTO. LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO. INEXISTÊNCIA DE LITISPENDÊNCIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS. TAXA DE CESSÃO DE DIREITOS. DISTRATO IMOBILIÁRIO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 A CONTRATOS ANTERIORES. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pelo Ministério Público em ação civil pública ajuizada para tutela de direitos individuais homogêneos de consumidores adquirentes de lotes em empreendimento imobiliário, objetivando a declaração de nulidade de cláusulas contratuais que impõem (i) a cobrança de taxa de cessão de direitos e (ii) a devolução parcelada das parcelas pagas em caso de distrato, em contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, bem como a reforma da sentença de improcedência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o Ministério Público possui legitimidade ativa para ajuizar ação civil pública em defesa de direitos individuais homogêneos de consumidores; (ii) estabelecer se há litispendência entre a presente demanda e outras ações envolvendo o mesmo empreendimento; (iii) determinar se é abusiva a cláusula que impõe a cobrança de taxa de cessão de direitos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel; e (iv) definir se, nos contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, é válida a cláusula que prevê a devolução parcelada das parcelas pagas em caso de distrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Ministério Público possui legitimidade ativa para a tutela coletiva de direitos individuais homogêneos quando a lesão, considerada de forma coletiva e impessoal, transcende interesses meramente individuais e revela relevante interesse social, especialmente em relações de consumo massificadas. 4. A litispendência não se configura sem a presença simultânea de identidade de partes, pedidos e causa de pedir, sendo insuficiente a mera similitude parcial entre demandas, sobretudo quando fundadas em suportes fáticos distintos apurados em inquéritos civis diversos. 5. É abusiva a cláusula contratual que impõe a cobrança de taxa de cessão ou transferência de direitos, fixada como percentual sobre o valor do contrato ou do imóvel, por não haver contraprestação efetiva que a justifique e por transferir ao consumidor custos inerentes ao risco do empreendimento. 6. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos celebrados antes de sua vigência, em respeito ao princípio constitucional da irretroatividade da lei e à proteção do ato jurídico perfeito. 7. Nos contratos anteriores à Lei do Distrato, a restituição das parcelas pagas em caso de resolução contratual deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, integral ou parcialmente conforme a culpa pela rescisão, sendo abusiva a cláusula que impõe devolução parcelada, à luz da Súmula 543 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido. Tese de julgamento: O Ministério Público é parte legítima para ajuizar ação civil pública em defesa de direitos individuais homogêneos de consumidores quando evidenciado relevante interesse social decorrente da massificação das relações contratuais. Não há litispendência sem identidade plena de partes, pedidos e causa de pedir, sendo insuficiente a mera coincidência parcial entre demandas coletivas. É abusiva e nula a cláusula que impõe taxa de cessão ou transferência de direitos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, quando inexistente contraprestação efetiva ao consumidor. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, sendo obrigatória, nesses casos, a restituição imediata e em parcela única das parcelas pagas em caso de distrato, nos termos da Súmula 543 do STJ. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5º, XXXVI, e 127; CDC, arts. 3º, 51, IV e § 1º, III, e 81, parágrafo único, III; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.127.585/BA, j. 01.10.2024; STJ, Súmula 543; STF, ARE nº 1.384.869/PR, j. 01.03.2023; TJ-GO, ApC nº 0429794-94.2015.8.09.0051, j. 20.07.2018; TJ-MG, AC nº 1000021-13.4672-10.001, j. 27.01.2022; TJ-CE, ApC nº 0129778-17.2019.8.06.0001, j. 14.02.2023. Teresina (PI), data registrada no sistema. Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL - No 0826020-58.2018.8.18.0140 - Relator(a): RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 09/03/2026) Em consonância com esse entendimento, o Tribunal de Justiça do Estado do Piauí reafirma a nulidade de cláusulas que preveem o parcelamento do saldo a ser restituído ao consumidor quando a resolução se opera por culpa exclusiva das fornecedoras. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DE VALORES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME
Trata-se de Apelação Cível interposta contra a sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na ação e declarou a rescisão do contrato discutido e condenou a ré à restituição da quantia de R$ 33.082,33, em parcela única, acrescida de juros de mora desde o evento danoso. A parte apelante sustenta que o empreendimento foi entregue em dezembro de 2018; o apelado já vinha em situação de inadimplemento, desde 2016; na rescisão devem ser observados os valores a serem deduzidos, quais sejam, multa contratual e IPTU atrasado e que a devolução do valor pago deve ser feita de forma parcelada, tal como previsto no instrumento do contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO As questões em discussão são verificar (i) se houve inadimplemento contratual da construtora apto a justificar a resolução do contrato; (ii) se é cabível a retenção de valores a título de multa contratual e encargos (IPTU) e (iii) se a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma parcelada ou imediata. III. RAZÕES DE DECIDIR A relação jurídica é de consumo, devendo ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor, com incidência dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. Não restou comprovada a entrega do imóvel no prazo contratual, inexistindo prova idônea da conclusão e disponibilização do bem ao adquirente, caracterizando inadimplemento da construtora. A ausência de termo de entrega de chaves impede a delimitação do início das obrigações do comprador, sendo abusiva a cobrança de encargos como IPTU antes da efetiva imissão na posse. Inviável a retenção de valores a título de multa contratual quando a resolução decorre de culpa exclusiva da fornecedora. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e integral, sendo inaplicável cláusula contratual que preveja devolução parcelada, após a rescisão do contrato. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: 1. “O atraso na entrega de imóvel por culpa da construtora autoriza a resolução contratual com restituição integral das quantias pagas” 2. “É indevida a retenção de valores ou cobrança de encargos anteriores à entrega das chaves; 3. “A restituição deve ocorrer de forma imediata, sendo nula cláusula de devolução parcelada”. Dispositivos relevantes citados: art. 343, do CPC; arts. 4º, III, e 51 do CDC.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL - No 0821868-93.2020.8.18.0140 - Relator(a): LIRTON NOGUEIRA SANTOS - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 14/04/2026) Outrossim, no que tange ao pleito autoral de aplicação da multa compensatória de 17% estabelecida originalmente em desfavor do adquirente, assiste razão ao demandante. O instrumento contratual prevê na Cláusula 38, alínea 'a', e na Cláusula 39, alínea 'a', que, na hipótese de rescisão por iniciativa do comprador, seria cobrada uma multa penal compensatória de 17% do preço total do contrato, inexistindo, contudo, qualquer sanção correlata ou previsão de cláusula penal em desfavor da construtora pela mora ou inexecução culposa da edificação.
Trata-se de manifesta assimetria e desequilíbrio contratual que violam os preceitos e princípios de equidade do Código de Defesa do Consumidor, ensejando a intervenção judicial para reestabelecer o equilíbrio entre os contratantes. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, em contratos de adesão imobiliários, ocorrendo previsão de sanção penal compensatória apenas para o inadimplemento do adquirente, esta multa deve ser considerada e invertida para a fixação da indenização em desfavor do vendedor que deu causa à resolução. Sobre a possibilidade de inversão da cláusula penal, o Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese vinculante no Tema 971: TEMA REPETITIVO STJ Tema 971 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. — Paradigma: REsp 1614721/DF Para melhor conformar a reparação isonômica aos termos do julgamento do Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça e afastar o enriquecimento sem causa do autor, a base de cálculo da cláusula penal de 17% invertida não deve recair sobre o valor total do contrato (R$ 120.000,00), o que resultaria em valor desproporcional perante as parcelas quitadas, mas deve incidir sobre o valor efetivamente pago pelo comprador ao longo da relação contratual. Desse modo, as rés devem ser condenadas ao pagamento de multa penal compensatória invertida equivalente a 17% sobre o valor histórico total das parcelas adimplidas pelo autor (R$ 25.455,21), resultando na quantia líquida de R$ 4.327,38, a qual deverá sofrer correção monetária e juros de mora legais. Por fim, no que se refere aos consectários legais e formas de atualização, a restituição da quantia de R$ 25.455,21 deverá ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo corrigida monetariamente a partir de cada desembolso efetivo (Súmula nº 43 do STJ), com base no índice oficial contratado para a atualização monetária das parcelas (INCC/IGP-M), por se tratar de mera recomposição da perda do poder aquisitivo da moeda. Os juros de mora incidirão na base de 1% ao mês contados a partir da data de citação (artigo 405 do Código Civil), uma vez que a rescisão decorreu de culpa e inadimplemento contratual absoluto imputável exclusivamente às devedoras solidárias rés. Superada a análise dos efeitos imediatos da rescisão e da incidência da multa moratória e compensatória, cumpre examinar as pretensões indenizatórias decorrentes dos prejuízos materiais e extrapatrimoniais alegados pelo adquirente em decorrência do atraso excessivo na conclusão do empreendimento imobiliário. O autor formulou pedido líquido de condenação das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes no montante de R$ 1.200,00, correspondente à privação de fruição econômica do imóvel adquirido. No âmbito das relações de consumo imobiliárias, o descumprimento do prazo contratual de entrega de imóvel residencial gera a presunção de prejuízo do promitente comprador, uma vez que o adquirente fica privado de usufruir diretamente do bem ou de auferir frutos civis por meio de sua locação. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se em sede de recurso especial repetitivo no sentido de afastar a necessidade de prova específica de prejuízo pelo adquirente, assentando o direito de recebimento de aluguel mensal calculado com base no valor locatício de imóvel assemelhado desde a configuração do atraso até a entrega efetiva das chaves. Destaca-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO POR ATRASO NA ENTREGA; LUCROS CESSANTES COM BASE NO VALOR LOCATÍCIO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 5ª Região que negou provimento à apelação cível em ação ordinária de indenização por danos morais, mantendo a negativa de lucros cessantes por alegada incompatibilidade com a finalidade do PMCMV. 2. A controvérsia versa sobre atraso na entrega de imóvel adquirido no PMCMV, com pedidos de devolução de taxa de construção, danos materiais, lucros cessantes e danos morais. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau reconheceu o atraso, indeferiu lucros cessantes por inexistência desse dano na aquisição para moradia e condenou a CEF ao pagamento de custas e honorários de 10% sobre a condenação. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, negou provimento à apelação e majorou os honorários sucumbenciais em 2%, com suspensão da exigibilidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se, à luz do art. 402 do Código Civil, o atraso na entrega do imóvel enseja presunção de prejuízo com indenização por lucros cessantes calculada pelo valor locatício de imóvel assemelhado; e (ii) saber se o entendimento do Tema n. 996 do STJ afasta a exigência de comprovação de prejuízo e a tese de incompatibilidade dos lucros cessantes com a finalidade do PMCMV. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O entendimento consolidado no Tema n. 996 do STJ estabelece que, no PMCMV (faixas 1,5, 2 e 3), o atraso na entrega presume o prejuízo do comprador, com indenização na forma de aluguel mensal pelo valor locatício de imóvel assemelhado, até a disponibilização da posse, afastando a exigência de comprovação específica e a incompatibilidade com a finalidade do programa. À luz do art. 402 do Código Civil, as perdas e danos abrangem o que razoavelmente se deixou de lucrar, o que reforça a condenação por lucros cessantes. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se o Tema n. 996 do STJ: o atraso na entrega do imóvel no PMCMV presume o prejuízo do comprador e impõe indenização por lucros cessantes na forma de aluguel mensal com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até a disponibilização da posse. 2. Incide o art. 402 do Código Civil: as perdas e danos abrangem o que razoavelmente se deixou de lucrar, legitimando a fixação dos lucros cessantes pelo valor locatício." Dispositivos relevantes citados: CC, art. 402. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019. (REsp n. 2.070.237/PE, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.) Embora a jurisprudência pátria estabeleça o arbitramento de lucros cessantes de forma mensal e continuada durante todo o período de mora do fornecedor, usualmente fixado em 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, o julgador deve observar estrita adstrição ao princípio da congruência e aos limites objetivos estabelecidos na petição inicial, conforme prescrevem as normas dos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil. Tendo o autor pleiteado a quantia certa e líquida de R$ 1.200,00 a título de indenização por lucros cessantes, impõe-se o acolhimento do pedido nos estritos limites postulados, de modo a evitar julgamento ultra ou extra petita. No mesmo sentido o Tribunal de Justiça do Estado do Piauí possui entendimento jurisprudencial pacificado de que o descumprimento das construtoras no prazo de entrega do imóvel residencial gera direito à reparação por lucros cessantes e também compensação por danos morais. Destaca-se o entendimento deste Tribunal de Justiça: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. DANOS MORAIS EXISTENTES. SENTENÇA MANTIDA. I - No que concerne aos lucros cessantes, é cediço que, em regra, por se tratar de direito material, devem ser efetivamente comprovados, não se admitindo lucros presumidos ou hipotéticos. II - Não obstante, especificamente no caso de atraso de entrega de imóvel em contrato de promessa de compra e venda, a jurisprudência do STJ possui entendimento excepcional no sentido de ser devida a indenização a título de lucros cessantes durante o período de inadimplemento do vendedor, independentemente da comprovação do prejuízo do comprador, porquanto se trata de prejuízo presumido do promitente comprador. Precedentes STJ. III - No que concerne aos danos extrapatrimoniais, é inegável a existência de danos morais no presente caso, porquanto o atraso injustificado de cerca de 22 (vinte e dois) meses na entrega do imóvel residencial ao Apelado não há de ser considerado mero dissabor do cotidiano, diante de toda a expectativa gerada pela aquisição de um imóvel de valor significativo, sem poder, contudo, usufruir deste no prazo pactuado. IV - Nessa esteira, considerando as circunstâncias do presente caso, entre as quais, o valor vultoso do imóvel e o atraso exagerado e injustificado na entrega do imóvel pela Apelante, entendo que o valor fixado pelo Magistrado a quo de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais, se mostra adequado e razoável, de modo que não implica ônus excessivo à Apelante, tampouco enriquecimento sem causa à Apelada. V – Apelação Cível conhecida e desprovida. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL - No 0017989-87.2015.8.18.0140 - Relator(a): DIOCLECIO SOUSA DA SILVA - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 07/09/2024) No tocante ao pleito de indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00, é certo que o mero descumprimento contratual isolado não configura, em regra, abalo extrapatrimonial apto a ensejar reparação pecuniária. Contudo, na presente hipótese, a situação vivenciada pelo autor Thiago Herson Reis de Carvalho ultrapassou consideravelmente os limites do mero aborrecimento cotidiano ou dissabor contratual tolerável. O atraso na disponibilização física da unidade residencial, que se estendia por quase um ano e três meses até o ajuizamento da ação e culminou na paralisação absoluta das obras do condomínio pela insolvência da incorporadora original TME, violou legítimas expectativas de moradia digna e de planejamento familiar, gerando sentimentos de angústia, aflição e desamparo psicológico. Para a quantificação da indenização por danos morais, o juiz deve sopesar a gravidade da conduta das construtoras devedoras, a extensão do dano experimentado, o porte econômico das rés e o caráter punitivo e preventivo da medida, visando desestimular a reiteração de condutas desidiosas perante os consumidores, sem descurar da vedação ao enriquecimento sem causa. Diante desses parâmetros e da jurisprudência predominante deste Tribunal de Justiça em demandas análogas envolvendo o mesmo empreendimento imobiliário, o valor de R$ 5.000,00 revela-se adequado, razoável e proporcional para compensar o sofrimento extrapatrimonial do autor. Sobre a fixação de danos morais em patamar adequado para atrasos imobiliários, colhe-se o entendimento deste Tribunal de Justiça: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO LIMINAR INAUDITA ALTERA PARS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES E DANO MORAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Atraso na entrega das chaves comprovado, não há como afastar a responsabilidade pela mora no cumprimento da obrigação, visto que não houve motivo justificável que pudesse comprometer a entrega da unidade. Danos morais in re ipsa. 2. Valor dos danos morais razoavelmente arbitrados em R$ 5.000,00 conforme entendimento deste E. TJPI e de outros Tribunais. 3. Quanto a condenação das rés ao pagamento dos lucros cessantes, tem-se que a jurisprudência do STJ tem entendido que, nos casos de atraso na entrega do imóvel, por fato atribuível à construtora, como na espécie, o promissário comprador poderá pleitear, além da multa moratória expressamente estabelecida no contrato, a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel, durante o período da mora da promitente vendedora, sem que isso configure bis in idem. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL - No 0029224-51.2015.8.18.0140 - Relator(a): ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 21/11/2022) O montante de R$ 5.000,00 atende de forma satisfatória aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade no caso em estudo, preenchendo a função compensatória e pedagógica da responsabilidade civil, devendo ser atualizado monetariamente a partir da data deste arbitramento (Súmula nº 362 do STJ). 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pelo autor Thiago Herson Reis de Carvalho em face das rés TME Engenharia e Construção Ltda. (anteriormente denominada TME Construção e Comércio Ltda.) e HS Construtora Ltda., para o fim de: a) declarar a rescisão definitiva do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel e de seu aditivo de ID 4688983, que tinham por objeto a unidade habitacional nº 12 do Bloco 02 do empreendimento residencial Condomínio American Club Residence, por culpa exclusiva e inadimplemento absoluto das rés; b) condenar solidariamente as rés TME Engenharia e Construção Ltda. e HS Construtora Ltda. à restituição integral, imediata e em parcela única, da quantia histórica de R$ 25.455,21 paga pelo autor, devendo cada parcela desembolsada sofrer a incidência de correção monetária pelo índice IGP-M a contar da data de cada efetivo desembolso (Súmula nº 43 do STJ) e juros de mora de 1% ao mês contados a partir da data de citação (artigo 405 do Código Civil); c) condenar solidariamente as rés TME Engenharia e Construção Ltda. e HS Construtora Ltda. ao pagamento de multa penal compensatória invertida no percentual de 17% incidente sobre o valor histórico total adimplido pelo autor (R$ 25.455,21), o que corresponde à quantia de R$ 4.327,38, devendo este montante ser corrigido monetariamente pelo IGP-M a partir da data de ajuizamento da ação (27/01/2017) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês contados a partir da citação; d) condenar solidariamente as rés TME Engenharia e Construção Ltda. e HS Construtora Ltda. ao pagamento de indenização por lucros cessantes na quantia líquida de R$ 1.200,00, corrigida monetariamente pelo IGP-M a partir da data de ajuizamento da ação (27/01/2017) e acrescida de juros de mora de 1% ao mês contados a partir da citação; e) condenar solidariamente as rés TME Engenharia e Construção Ltda. e HS Construtora Ltda. ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, sofrendo incidência de correção monetária pela Selic a partir da data de prolação desta sentença (Súmula nº 362 do STJ). f) Julgo improcedente o pedido de declaração de nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias de atraso na entrega das obras (Cláusula 14). Em razão da sucumbência mínima do autor (artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil), condeno solidariamente as requeridas ao pagamento integral das custas processuais e de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono do autor, os quais fixo no percentual de 20% sobre o valor total atualizado da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se com baixa na distribuição. TERESINA-PI, 28 de maio de 2026. Juiz(a) de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina