Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: 2 SERVENTIA EXTRAJUDICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS
INTERESSADO: 2 SERVENTIA EXTRAJUDICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Vara de Registros Públicos da Comarca de Teresina Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0806255-23.2026.8.18.0140 CLASSE: DÚVIDA (100) ASSUNTO(S): [Retificação] Vistos,
Trata-se de SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA formulada pelo CARTÓRIO DO 2º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, desta Capital, por meio de sua titular RAFAELA REINALDO LIMA, aduzindo e requerendo o que segue. Aduz que lhe fora apresentado requerimento visando a retificação da incorporação imobiliária registrada sob o R-2-167.096, de 16/02/2023, quando, então identificou: a) a alteração total da área de construção de 14.472,35m² para 15.283,40m²; b) a mudança substancial do memorial descritivo com alteração das frações ideais das áreas privativas das unidades e das áreas reais correspondentes a cada unidade autônoma; c) que o empreendimento fora hipotecado em 25/06/2024(R-6), quando a incorporação já se encontrada vencida, já que passados os 180 dias do art. 33, da lei nº 4.591/64, sem revalidação formal; d) que não constando na matrícula qualquer averbação ou transferência de direitos reais relativos às unidades autônomas, se seria de rigor a apresentação de instrumento formal subscrito pelos promitentes compradores para fins de anuência quanto às modificações introduzidas no empreendimento, objeto da incorporação. Assim, entendendo que as modificações diagnosticadas não se tratam de meros ajustes formais, mas, sim, de caráter substancial à incorporação, submete o caso ao crivo desta Corregedoria Permanente para que defina: 1) a natureza jurídica do ato registral a ser praticado- se averbação/retificação ou um novo registro da incorporação; 2) a forma correta de cobrança dos emolumentos- se com base no valor financeiro declarado ou sem conteúdo econômico; 3) a necessidade ou não de exigência por aquiescência de eventuais promitentes compradores; 4) os efeitos jurídicos do registro da hipoteca realizada após o decurso do prazo de validade da incorporação- se seria caso de convalidação ou de revalidação formal, mediante apresentação dos documentos do art. 32, da Lei nº 4.591/64; 5) os critérios para estabelecer quando as alterações ao empreendimento configurariam mera retificação ou mudança substancial capaz de descaracterizar a incorporação originalmente registrada. Juntou documentos. Notificada(art. 198, § 1º, III, da LRP), a parte interessada CONNECT JÓQUEI LTDA, por meio da petição de id nº 91567443, manifestou-se quanto aos termos da dúvida, sustentando, em síntese, que a identidade jurídica do empreendimento incorporado não se define por variações métricas ou ajustes matemáticos das frações ideais, mas, sim, por elementos estruturantes(v.g. destinação, regime jurídico, nº de unidades autônomas, estrutura condominial, titularidade do direito de incorporar) todos devidamente preservados na matrícula nº 167.096. Que as mudanças implementadas decorreram da necessidade de adequação técnica ao projeto executivo, o que impactou na área total construída e a redefinição proporcional das frações ideais, informando não ter havido qualquer modificação na essência jurídica do empreendimento, tratando-se, pois, de simples retificação nos termos do art. 213. II, LRP, de modo que a imposição de um novo registro da incorporação, com o cancelamento do anterior, seria medida desproporcional. Quanto à exigência por anuências de promitentes compradores, por não haver qualquer registro ou averbação de compra e venda ou outro direito real publicizado na matrícula nº 167.096 e ante a ausência de fundamentação jurídica, pugna pelo afastamento da cobrança cartorária. Quanto aos efeitos da hipoteca que trata o R-6, defende a sua total validade, ao tempo em que discorre que o art. 33, da Lei nº 4.591/64 não impõe o cancelamento automático do registro da incorporação pelo simples decurso do tempo, de maneira que o R-6-167.096 pressupõe a existência registral do empreendimento e sua compatibilidade com o sistema de crédito imobiliário, evidenciando, outrossim, sua plena continuidade jurídica. Ao final, pugnou pela total improcedência da dúvida. Instado a se manifestar, o Ministério Público, através de seu representante legal, emitiu parecer de id nº 92027504, opinando por um novo registro a incorporação, em razão das alterações substanciais promovidas; cobrança de emolumentos com base no valor financeiro declarado. Já quanto à anuência dos promitentes compradores, pugnou pela dispensa da formalidade. Manifestação complementar da parte Suscitada em id nº 93538832. Vieram-me conclusos. É o relatório. Passo a decidir. Registre-se, a priori, que incutida a dúvida na Suscitante e mediante inconformismo da parte interessada, acertada a decisão da Registradora em submeter, com fulcro no art. 198, da Lei nº 6.015/73, o caso à apreciação desta Corregedoria Permanente. Assim, à guisa de todo exposto, passo ao enfrentamento dos objetos da presente dúvida: 1) DA NATUREZA JURÍDICA DAS ALTERAÇÕES Por certo, para cada unidade autônoma, serão determinadas a área privativa ou de uso exclusivo, a área comum, a área total e a fração ideal sobre o terreno. Esses elementos, segundo a doutrina, são “indissociáveis e imutáveis, surgem a partir do registro do memorial de incorporação e se perenizam por toda a vida da edificação”, de tal modo que “a imutabilidade é elemento essencial ao fracionamento ideal da edificação, bem como da unidade imobiliária surgida a partir da incorporação e de seu término” (Frederico Henrique Viegas de Lima, Possibilidade de registro de incorporação imobiliária, Revista de Direito Imobiliário, RT, nº 67, jul/dez 2009). Essa imutabilidade do memorial de incorporação, contudo, não é absoluta. Antes da conclusão da edificação, e da averbação da licença de habite-se, a construção pode sofrer modificações, com a alteração do quadro de áreas e da fração ideal, mas um novo memorial de incorporação deve ser apresentado perante o registro de imóveis, assinado pelo incorporador e por todos os promissários compradores de unidades autônomas(caso haja). Não obstante, é sabido que a alteração no Memorial de Incorporação, que modifica características essenciais do projeto (como áreas, fração ideal ou número de unidades) após o registro inicial, exige procedimentos rigorosos no Cartório de Registro de Imóveis para garantir a segurança jurídica dos compradores. Quando essa mudança é profunda- por exemplo, mudança no número de unidades ou aumento significativo da área construída, o entendimento é de que a incorporação original deve ser cancelada e um novo registro de incorporação deve ser realizado. Lado outro, em caso de alterações pontuais, que não descaracterizam o empreendimento, as mesmas podem ser feitas por meio de averbação. A respeito do tema, trago ensinamento da renomada obra Direito Registral Imobiliário, professor ADEMAR FIORANELLI (IRIB/saf, E. Porto Alegre, 2001, p. 584): “l. Modificação total ou parcial do projeto de execução. Não existindo prazo de carência fixado pelo Incorporador, por ocasião do registro da Incorporação, esta, por conseguinte, aperfeiçoa-se logo que registrada. Nessa fase, o projeto de construção pode ser alterado, acrescendo ou diminuindo o número de unidades, excluindo ou aumentando as áreas comuns. Nesta hipótese, o ato de retificação é de mera averbação, sem implicar o cancelamento da primitiva Incorporação e novo registro. No ato retificatório que deverá ser requerido pelo incorporador, serão incluídas as retificações pretendidas, mediante documento hábil fornecido pela autoridade competente, isto é, o competente projeto modificativo, com a juntada, ainda, dos novos gráficos modificadores a que aludem as letras g e h do art. 32 da Lei n. 4.591/64, com as assinaturas correspondentes. O Oficial deverá observar o que determina o art. 43, inc. III, da mencionada Lei 4.591/64, exigindo, sempre, anuência prévia de todos aqueles que possuem direitos reais registrados e decorrentes do mesmo empreendimento.” Por oportuno, sobre o assunto, vejamos os ensinamentos de Vitor Frederico Kümpel e Carla Modina Ferrari, contidos na obra “Tratado Notarial e Registral – Vol. 5 – Tomo II – Ofício de Registro de Imóveis”, 1ª ed., YK Editora, São Paulo, 2020, p. 2484-2485: “Em tese, a modificação do projeto inicial pode envolver o acréscimo ou aumento de unidade autônoma, modificações nas áreas comuns, alterações de destinação do empreendimento, construção de novo pavimento, unificação ou desdobro de unidades etc. O ato modificativo do projeto de incorporação original enseja a retificação da incorporação imobiliária aprovada pela Municipalidade. Se já registrada a incorporação imobiliária, a referida retificação deve ser averbada na matrícula do imóvel, mediante requerimento assinado pelo incorporador, com firma reconhecida (art. 221, inc. II, da Lei n. 6.015/1973). Ao requerimento deverá ser juntado o memorial do projeto modificativo devidamente aprovado pelo Município, bem como o quadro de áreas atualizado, com as assinaturas correspondentes.” Não obstante, tem-se que "as hipóteses aventadas ensejam retificação e o ato a ser praticado pelo oficial é de mera averbação, sem implicar o cancelamento da primitiva incorporação e novo registro, a não ser que a modificação projetada implique descaracterização do projeto original, o que exigirá novo registro" (SANTOS, Flauzilino Araújo dos. Condomínio e Incorporações no Registro de Imóveis: teoria e prática. São Paulo: Editora Mirante, 2012, p. 284). Assim, respeitando entendimento contrário, entendo que as alterações técnicas do memorial de incorporação, limitaram-se a simples redistribuição de espaços específicos, sem abruptas repercussões nas áreas privativas e nas frações ideais, tampouco, ensejou o aumento significativo da área construída. Dito isso, certa de que a alteração do projeto inicial é possível e que as modificações em liça não têm o condão de descaracterizar o empreendimento, decido pela possibilidade de averbação/retificação, nos termos dos arts. 212 e 213, II, LRP. Isso posto, afasto a exigência cartorária por substituição do memorial primitivo. 2) DA FORMA DE COBRANÇA DOS EMOLUMENTOS Uma vez assentada a necessidade de prévia averbação, cumpre verificar como devem ser calculados os emolumentos. A controvérsia refere-se à consideração da averbação com ou sem valor financeiro. Pois bem, em se tratando de averbação para retificação, inclusive, de área do empreendimento, entendo que a cobrança de emolumentos deve ser realizada como averbação com valor financeiro, com base no custo global da obra declarado(item 57 da Tabela de Custas e Emolumentos, art. 32, “h”, Lei nº 4.591/64 c/c art. 237-A, Lei nº 6.015/73). 3) DA ANUÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES Questiona a Registradora se para a alteração do projeto de incorporação, inicialmente registrado, seria imprescindível a autorização unânime de eventuais promitentes compradores ou titulares de direitos reais, com vista ao artigo 43 da Lei n. 4.591/1964: "Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: [...] IV- é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal [...]". A Lei nº 4.591/64, como visto, autoriza a alteração de projeto pelo incorporador, mas mediante autorização unânime dos interessados, salvo quando a providência decorrer de exigência legal, o que não se aplica no caso. De fato, as modificações decorreram de recomendações técnicas dos próprios projetistas da obra, de modo que descabido qualquer debate em torno do tipo de alteração que permitiria dispensar a autorização dos interessados. Dito isso, não há dúvida de que a anuência prévia que a lei exige é a dos adquirentes de direitos reais registrados na matrícula, ou seja, a qualificação deve se ater à conformidade dos títulos apresentados com os direitos reais constantes na matrícula, notadamente porque o ingresso de atos e negócios jurídicos no Registro de Imóveis é essencial para a formação dos direitos reais sobre imóveis (art. 1.227, do Código Civil). No caso concreto, verifica-se que não houve registro de alienações, ao menos consoante matrícula do empreendimento, de modo que eventuais adquirentes terão apenas direitos obrigacionais a exigir em face da incorporadora, caso se sintam prejudicados pelas alterações do projeto original, ficando tal debate, todavia, reservado à via própria, judicial. Em outros termos, a única forma de o Registrador proceder à devida qualificação de eventuais autorizações que acompanhem o instrumento de rerratificação seria conferindo sua correspondência com os registros lançados na matrícula. Não se pode esquecer, ainda, que, em respeito ao princípio da instância ou rogação, os atos registrais dependem de provocação dos interessados e não podem ser impostos. Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RETIFICAÇÃO DE MEMORIAL. ALTERAÇÕES NO PROJETO. ANUÊNCIA DOS ADQUIRENTES. DESNECESSIDADE. A retificação do memorial de incorporação imobiliária, mesmo com alterações no projeto, não exige a anuência dos adquirentes quando não há registro de alienações de unidades autônomas na matrícula do imóvel(TJ/SP- 1VRPSP - Pedido de Providências nº 1149993-91.2023.8.26.0100- Julgador: Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad-Data do Julgamento: 04/12/2023). Deveras, a aquiescência de que trata o art. 43, IV, da Lei nº 4.591/64 deve ser exigida apenas daqueles que tenham direitos reais já registrados na matrícula do empreendimento. E, ainda, que se tenha notícia de possíveis títulos celebrados, porém não registrados, devem ser dispensadas tais anuências, tendo em vista, outrossim, o brocado “Quod non Estin tabula, no est in mundo” (O que não está registrado não está no mundo). Assim, se não há compromissos de venda registrados na matrícula, não há autorização a ser exigida pelo Registro de Imóveis para alteração do projeto de incorporação. Desta feita, é de rigor à dispensa da anuência de eventuais promitentes compradores ou possuidores de direitos reais do imóvel objeto da incorporação. 4) DA NECESSIDADE DE REVALIDAÇÃO DA INCORPORAÇÃO Discute-se, ainda, a necessidade ou não de revalidação da incorporação, considerando que a hipoteca registrada sob o R-6-167.096 fora realizada após os 180 dias do art. 33, da Lei nº 4.591/64. Pois bem, o registro da incorporação imobiliária traduz uma situação provisória e por isso não poderia ter validade eterna. O legislador da Lei nº 4.591/64 foi, portanto, cauteloso em estabelecer, no art. 33, que o registro da incorporação terá validade de 180 dias, contados da data do r. registro. Como cediço, o implemento do prazo sem a concretização da incorporação, impede que o incorporador negocie futuras unidades autônomas, sem antes atualizar os documentos arquivados no RI. Segundo, Victor Frederico Kümpel e Carla Modina Ferrari, em Tratado Notarial e Registral(YK Editora, 2020, vol. V. II, p. 2470), “o ato de revalidação se justifica na proteção dos adquirentes das unidades, tendo em vista que o dossiê dos documentos apresentados para registro visa demonstrar a idoneidade jurídica e financeira do incorporador, devendo corresponder à realidade atual”, Outrossim, sobre o tema, esta Corregedoria Permanente, em sede de Consulta- PROCESSO SEI Nº 20.0.000077749-9, estabeleceu precedente quanto à concretização das incorporações imobiliárias nesta Capital, decisão cujo inteiro teor passo a transcrever: “DECISÃO Vistos e etc,
Trata-se de CONSULTA formulada pela Oficiala Interina do 7º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DESTA CAPITAL, Sra. Carla Beatriz de Brandão Barbosa Portela, por meio da qual requer, diante da lacuna normativa, devida orientação quanto à incorporação imobiliária, mediante imposição da forma e meios para sua concretização, nos termos do art. 33, da Lei nº 4.591/64. Aduz a requerente, que lhe fora solicitado pela MRV Engenharia e Participações S.A manifestação no tocante à necessidade de prova para concretização da incorporação, nos termos da legislação específica, trazendo à tona as alegações da empresa, que em seu requerimento defende que o r. dispositivo legal deixa margem para uma ampla interpretação, ao passo que sustenta que contratos ou compromissos de compra e venda ou contratos de financiamento de obra firmados no prazo de 180( cento e oitenta) dias, ainda que não levados a registro no mesmo ínterim, seriam instrumentos perfeitamente aptos para concretização da incorporação, dispensando qualquer revalidação nos cartórios de RI. Sendo invocada outrossim, doutrina especializada. Segue a Consultante, afirmando ser entendimento local que a concretização da incorporação só se processa após o registro, em cartório, da venda de uma das unidades do empreendimento, a exemplo do procedimento adotado no Parque Terrazzo Poti- Matrícula nº 1117, da MRV. Sustenta ainda, que o art. 33, da Lei de Incorporações Imobiliárias se limita a estabelecer apenas, o prazo de validade da incorporação, momento algum se reportando como e com quais títulos ocorre a respectiva concretização, minúcias essas igualmente omissas em nosso Código de Normas e Procedimentos e na LRP. Por fim, frente à ausência de regulamentação da matéria, submete o caso ao crivo desta Corregedoria Permanente, a fim de que seja delineada a correta e adequada exigência ao caso, no que tange à forma de concretização da incorporação imobiliária e títulos aptos para tanto. Juntou documentos( 1965825).. Buscando a uniformização do procedimento, foram ouvidas todas as serventias de RI desta Comarca, quanto às exigências formuladas sobre o tema. Devidamente provocados, prestaram informações os Cartórios do 1º RI( 2005433), do 2ºRI( 2004081), do 4º RI(2012549), do 8º RI( 2004160) e do 9º RI(2012261). Sob o ID Nº 2089280, manifestação da MRV Engenharia e Participações S.A, na qualidade de terceiro interessado. É o relatório. Passo a decidir. Preenchidos os requisitos dos artigos 26-A e 26-B, do Provimento nº 17/2013-CGJ/PI(Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registro do Estado do Piauí), passo ao enfrentamento da presente CONSULTA, que como dito, cinge-se quanto à incorporação imobiliária, a fim de que se discorra como e por quais instrumentos se perfaz sua concretização. Pois bem, o artigo 33 da Lei n.º 4.591/64 é do seguinte teor: “Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 180 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidado o registro por igual prazo." Sem dúvidas, o dispositivo é de interpretação bastante tormentosa, exigindo estremar como se configuraria, perante o registrador, a "concretização da incorporação", para os fins do texto legal acima transcrito. Resta evidente, que o legislador ao se referir à temática, em nada sinalizou a respeito do modo e alcance da concretização da incorporação, cabendo à doutrina o devido esforço hermenêutico, tal como na presente decisão. Assim, em que pese os argumentos da Consultante, entendo que o critério que privilegia a data do contrato de venda, da promessa de venda de futuras unidades autônomas ou de financiamento para obra/construção afigura-se mais razoável, conquanto algumas evidentes dificuldades de cunho técnico- registrário devam ser salientadas. Não se pode olvidar pois, o quão difícil poderá ser ao Registrador o dever de considerar matéria extra-registral, em outras palavras, fatos ignorados da tábua predial. Desse modo, não caberá impor ao Oficial, ao apreciar a validade de um registro de incorporação em face do citado art. 33, que o mesmo tenha conhecimento de contratos porventura celebrados pelo incorporador durante o prazo de 180 dias, se os mesmos não chegarem a receber inscrição. Bem por isso a imprescindibilidade de um critério alternativo, que compatibilize a natureza formal da qualificação registrária com uma correta e ágil inteligência da Lei de Incorporações. Assim, entendo possível que se repute válido o registro de incorporação, após o decurso do prazo de 180 dias, caso demonstre o incorporador que, no curso daquele prazo, negociou frações ideais vinculadas à construção de unidades. Para demonstrá-lo, mister se providencie o registro de ao menos um contrato em tais condições. E relevante assinalar, que nada obsta que esse registro se dê após o escoamento do lapso de 180 dias, desde que a anterioridade do contrato possa vir a ser autêntica e satisfatoriamente comprovada. Não obstante, na ausência de registro de qualquer título, há de se buscar maiores informações com o incorporador, a quem caberá comprovar a confecção de algum negócio jurídico apto a concretizar a incorporação outrora registrada. Em suma, a prova da concretização da incorporação deverá ser feita pelo incorporador se, passados 180 dias do registro da incorporação, ainda não houver sido registrada nenhuma negociação de unidade autônoma na matrícula, quando, na realidade, ocorreram alienações de unidades ou o início da obra, fatos estes suscetíveis de serem provados. Desta feita, para aferir a validade de registro da incorporação, após o lapso estipulado em lei, deverá ser exigido pelo Oficial, prova de que o incorporador celebrou tempestivamente contratos de alienação de futuras unidades ou de outras garantias. Deveras, o Oficial Registrador deverá ter cautela e verificar se durante o prazo de lei fora negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção. Por certo, se durante o prazo for verificado a ocorrência de tais eventos, ter-se-á por efetivada a incorporação. Logo, estará concretizada a incorporação em caso de venda ou promessa de venda de ao menos uma das unidades autônomas, dentre outras ocorrências, tais como contratação de construção ou obtenção de financiamento, que muito embora seja prescindível o registro do respectivo instrumento, exige comprovação autêntica, ou seja, a apresentação do título com prova inequívoca da fixação da data, de modo a comprovar que a formalização do negócio jurídico ocorreu dentro do prazo de validade do registro de incorporação, servindo como provas hábeis para tal verificação: a escritura pública; o instrumento particular registrado em RTD ou com firmas reconhecidas, repise-se, dentro do prazo de 180 dias a contar do registro da incorporação; cópia autenticada do contrato de empreitada com a construtora da obra (com firmas reconhecidas dentro do prazo de 180 do registro da incorporação); certidão da Prefeitura Municipal informando que a obra foi iniciada no prazo de 180 dias da data do registro da incorporação, sem prejuízo de outros documentos que possam servir de prova idônea para comprovar concretização da incorporação no tempo hábil. Sobre o tema, Marcelo Terra (in "A Concretização da Incorporação Imobiliária", artigo publicado no Boletim do I.R.I.B. n.º 156 ) defende que "se o incorporador fixar o prazo de carência, a solução será a seguinte: vencido o prazo inicial (ou de sua prorrogação) e, mesmo assim, o incorporador não denunciar a desistência ou alienar posteriormente uma futura unidade autônoma, ou contratar a construção concretizada estará a incorporação. Por seu turno, não se subordinando a incorporação a prazo de carência, temos que sua concretização ocorra no momento da primeira alienação de futura unidade autônoma ou quando da contratação da construção, o que primeiro acontecer. A data que determina a concretização é a do contrato de alienação ou de construção, seja por instrumento público ou particular, não sendo exigível seu registro no prazo de 180 dias, por absoluta falta de amparo legal." Na mesma toada, conforme transcrição de diversas Serventias em suas manifestações, valorosos se mostram os ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari (“Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p.162), os quais tomo de empréstimo para decidir: “Se durante esse prazo for negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção, ter-se-á por efetivada a incorporação. A partir daí, e pelo prazo necessário ao término da obra, poderá o incorporador validamente negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras. Caso nenhuma alienação ou contratação de financiamento tenha sido levada a registro nesse período, a partir do 181º dia, cumprirá ao registrador negar registro a qualquer documento fundado na incorporação, exigindo do incorporador que renove a documentação para que se revalide o registro (art. 33). Não obstante, é importante salientar que, mesmo ante a falta de registro de oneração ou alienação dentro do prazo de 180 dias, não poderá o registrador, de plano, reputar o registro como inválido ou carente de renovação. Até mesmo porque os atos de registro não são praticados de ofício. Dentro do princípio da reserva de iniciativa ou de rogação, cabe à parte levar seu título a registro. O que pode ocorrer, na prática, é que uma ou várias unidades tenham sido negociadas e nenhum dos contratos terem sido levados ao registro, situação infelizmente muito comum e sobre a qual já nos manifestamos anteriormente. Então, como saber se a incorporação se efetivou? Há que se buscar mais informações com o incorporador e, por exemplo, se for apresentado um título formalizado dentro daquele prazo de 180 dias, estará comprovada a efetivação da incorporação, salvo se for denunciada na forma da lei. A cautela será a de verificar se há alguma forma oficial de fixação da data do contrato que comprove ter sido celebrado dentro do prazo de validade do registro: se o contrato estiver formalizado por escritura pública, a verificação da data desta será suficiente; se por instrumento particular, a data do reconhecimento das firmas ou de eventual registro no Registro de Títulos e Documentos ao qual tenha sido levado para conservação de conteúdo.” Eis, então, em nosso entendimento, os requisitos para concretização da incorporação imobiliária:1) superada a carência, sem qualquer denúncia de desistência ou arrependimento, registra-se o memorial de incorporação, o que assegura a regularidade jurídica do empreendimento.; 2) com o registro da incorporação, agora sem qualquer prazo de carência, se o incorporador negociar/alienar qualquer unidade autônoma ou contratar a construção, dentro do prazo de 180 dias do registro, concretizada estará a incorporação.; 3) a data que determina a concretização é a formalização do contrato de alienação ou construção, seja por instrumento público ou particular, não sendo exigível seu registro no r. prazo, por absoluta falta de amparo legal. Nesse ponto, não se pode erigir o registro, dentro dos 180 dias, como único meio da efetivação da incorporação, sob pena de impedir o ingresso de contratos ou escrituras eventualmente celebrados dentro do prazo de validade do registro da incorporação, desprestigiar o direito de possíveis adquirentes, propiciando uma inadequada instabilidade para o empreendimento como um todo. ISTO POSTO, conforme fundamentação expendida e em resposta à Consulta formulada, firmo entendimento no sentido de que a concretização da incorporação imobiliária se aperfeiçoa com a formalização de contratos nos quais ocorra a negociação das unidades autônomas, seja através de contratos de compra e venda ou qualquer outro instrumento de garantia das unidades vinculadas ao empreendimento incorporado, desde que firmados no prazo de 180 dias do registro da incorporação, ainda que sejam levados a registro apenas em data posterior ao previsto na Lei nº 4.591/64, dispensado em tais casos, a revalidação da incorporação a que faz menção o art. 33, da Lei de Incorporações. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes desse procedimento. P.R.I. A fim de que opere os seus devidos e jurídicos efeitos, dê-se ciência às partes interessadas da presente decisão. Intime-se pois, os interessados eletronicamente ou via Carta registrada com Aviso de Recebimento e o Cartório Consultante, via Sistema SEI. Em consequência, determino o encaminhamento circular a todas Serventias Extrajudiciais de Registro de Imóveis desta capital, para ciência e cumprimento uniforme. Por fim, entendendo tratar-se de matéria de possível interesse geral, nos termos do art. 2º, § único, do Provimento nº 05/2017, da CGJ/PI, submeto, respeitosamente, a presente Decisão ao exame do Exmo. Des. Vice- Corregedor Geral de Justiça deste Estado para que, querendo, firme tese quanto à matéria, concedendo, caso necessário, efeito normativo a todo o Estado. Após cumprimento de todas as formalidades, arquivem-se os autos em definitivo. Cumpra-se. Teresina(PI), 11 de agosto de 2021. Dra. Celina Maria Freitas de Sousa Moura Juíza de Direito titular da Vara dos Registros Públicos e Corregedora Permanente dos Cartórios Extrajudiciais de Teresina/PI” Assim, conforme entendimento deste Juízo Corregedor, há possibilidade do reconhecimento da validade do registro da incorporação, mesmo após o decurso do prazo de 180 dias, conquanto demonstre o incorporador que, no curso daquele prazo, negociou frações ideais vinculadas à construção de unidades, sendo necessário de ao menos um contrato em tais condições, sendo possível, ainda, que tal registro se dê após o escoamento do lapso de 180 dias do art. 33, da Lei nº 4.591/64, desde que a anterioridade do contrato possa vir a ser autêntica e satisfatoriamente comprovada. Logo, nos termos da decisão em destaque, “estará concretizada a incorporação em caso de venda ou promessa de venda de ao menos uma das unidades autônomas, dentre outras ocorrências, tais como contratação de construção ou obtenção de financiamento, que muito embora seja prescindível o registro do respectivo instrumento, exige comprovação autêntica, ou seja, a apresentação do título com prova inequívoca da fixação da data, de modo a comprovar que a formalização do negócio jurídico ocorreu dentro do prazo de validade do registro de incorporação, servindo como provas hábeis para tal verificação: a escritura pública; o instrumento particular registrado em RTD ou com firmas reconhecidas, repise-se, dentro do prazo de 180 dias a contar do registro da incorporação; cópia autenticada do contrato de empreitada com a construtora da obra (com firmas reconhecidas dentro do prazo de 180 do registro da incorporação); certidão da Prefeitura Municipal informando que a obra foi iniciada no prazo de 180 dias da data do registro da incorporação, sem prejuízo de outros documentos que possam servir de prova idônea para comprovar concretização da incorporação no tempo hábil.” Logo, restou fixado que “a data que determina a concretização é a formalização do contrato de alienação ou construção, seja por instrumento público ou particular, não sendo exigível seu registro no r. prazo, por absoluta falta de amparo legal. Nesse ponto, não se pode erigir o registro, dentro dos 180 dias, como único meio da efetivação da incorporação, sob pena de impedir o ingresso de contratos ou escrituras eventualmente celebrados dentro do prazo de validade do registro da incorporação, desprestigiar o direito de possíveis adquirentes, propiciando uma inadequada instabilidade para o empreendimento como um todo.” Em arremate, e conforme dispositivo do julgado, a tese estabelecida foi a seguinte: “ISTO POSTO, conforme fundamentação expendida e em resposta à Consulta formulada, firmo entendimento no sentido de que a concretização da incorporação imobiliária se aperfeiçoa com a formalização de contratos nos quais ocorra a negociação das unidades autônomas, seja através de contratos de compra e venda ou qualquer outro instrumento de garantia das unidades vinculadas ao empreendimento incorporado, desde que firmados no prazo de 180 dias do registro da incorporação, ainda que sejam levados a registro apenas em data posterior ao previsto na Lei nº 4.591/64, dispensado em tais casos, a revalidação da incorporação a que faz menção o art. 33, da Lei de Incorporações.” Não obstante, em sede de revisão do r. julgado, a Corregedoria do Foro Extrajudicial do Piauí(antes denominada de Vice- Corregedoria de Justiça), conferindo efeito normativo à decisão deste juízo para todo o Estado, assim estabeleceu: Ementa: Consulta. Concretização da Incorporação imobiliária. Aperfeiçoamento com a formalização dos contratos em que ocorra a negociação das unidades autônomas, seja através de contratos de compra e venda ou qualquer outro instrumento de garantia das unidades vinculadas ao empreendimento incorporado, desde que seja firmado dentro do prazo de 180 dias do registro da incorporação. Matéria de interesse geral e com potencial efeito multiplicador. Atribuição de efeitos normativos à decisão(Decisão Nº 8766/2021– PJPI/CGJ/VICECGJ/GABVICOR- Des. JOAQUIM DIAS DE SANTANA FILHO-Vice-Corregedor Geral de Justiça, julgamento em 31/08/2021) Sobre o tema, vejamos, ainda, as disposições do nosso Código de Normas e Procedimentos Notariais e Registrais( Provimento nº 62/2024): Art. 2021. Se, após 180 (cento e oitenta) dias da data do registro da incorporação, ela ainda não se houver concretizado, o incorporador somente poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos com prazo de validade vencido a que se refere o art. 32 da Lei nº 4.591/1964. Art. 2022. Para fins do art. 33 da Lei nº 4.591/1964, considera-se concretizada a incorporação em caso de venda ou promessa de venda de ao menos uma das unidades autônomas, contratação da construção, obtenção de financiamento à produção ou decorrência do prazo de carência previsto no registro do empreendimento sem que a incorporação tenha sido denunciada pelo incorporador. Nesta última hipótese, será necessária a revalidação da incorporação a cada 180 (cento e oitenta) dias se, decorrido o prazo de validade do alvará de aprovação ou de execução da obra, nenhuma das outras primeiras hipóteses tiver ocorrido, ou se a obra não houver sido iniciada. § 1º A informação da concretização poderá ocorrer a qualquer tempo, ainda que decorridos os 180 (cento e oitenta) dias previstos art. 33 da Lei nº 4.591/1964, contanto que esteja comprovada de forma idônea. De fato, observa-se que o registro da incorporação não se expurga simplesmente pelo transcurso do prazo de validade- art. 33. Lei nº 4.591/64. Todavia, é necessário que o incorporador comprove que firmou contratos de compra e venda ou qualquer outro instrumento de garantia das unidades vinculadas ao empreendimento incorporado, dentro do prazo de 180 dias do registro da incorporação. In casu, analisando a certidão de inteiro teor da matrícula nº 167.096, notadamente, seu R-6, verifico que o contrato de hipoteca, indicado pela suscitada como instrumento de concretização da incorporação, é datado de 27/05/2024, enquanto que o registro da incorporação(R-2) se deu em 16/02/2023. Assim, em que pese o esforço argumentativo da parte interessada, é notório que a hipoteca fora firmada somente após o transcurso do prazo de 180 dias a que se refere o art. 33, da Lei nº 4.591/64, sendo de rigor, portanto, a revalidação do registro de incorporação, através da renovação dos documentos e certidões previstos no art. 32 da mesma legislação. Nessa toada: APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. DILIGÊNCIA REGISTRAL QUE EXIGE A COMPROVAÇÃO DA CONCRETIZAÇÃO DA INCORPORAÇÃO NO PRAZO DE 180 DIAS A CONTAR DO RESPECTIVO REGISTRO OU, ENTÃO, SUA REVALIDAÇÃO, COM A APRESENTAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO ELENCADA NO ART. 32 DA LEI 4591/64. DILIGÊNCIA QUE ESTÁ DE ACORDO COM O DISPOSTO NO ART. 33 DA LEI EM COMENTO. CONCRETIZAÇÃO DA INCORPORAÇÃO NÃO COMPROVADA, NO CASO. RENÚNCIA AO PRAZO DE CARÊNCIA (ART. 34 DA LEI 4591/64) QUE NÃO AUTORIZA CONCLUIR, POR SI SÓ, QUE A INCORPORAÇÃO SE CONCRETIZOU. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO QUE TAMPOUCO SE PRESTAM A COMPROVAR A CONCRETIZAÇÃO DA INCORPORAÇÃO, NA MEDIDA EM QUE REMONTAM A DATAS ANTERIORES À DO PRÓPRIO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO, PRÁTICA INCLUSIVE VEDADA PELO CAPUT DO ART. 32 DA LEI 4591/64. DILIGÊNCIA ADEQUADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.(TJPR- 17a Câmara Cível- 0000678-78.2019.8.16.0179- Curitiba- Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO- J. 25.11.2021) Deveras, considerando que o instrumento registrado sob o R-6-167.096 fora entabulado após o escoamento do prazo de 180 dias e que, conforme informação nos autos da própria empresa incorporadora, não foram firmados outros contratos de direito real pertinentes às unidades autônomas, é mesmo necessário a revalidação do registro da incorporação, mediante exibição da documentação do art. 32, da Lei nº 4.591/64. Dito isso, mantida a exigência cartorária. 5) DOS CRITÉRIOS PARA DEFINIR A NATUREZA DAS ALTERAÇÕES AO EMPREENDIMENTO Vide item 01 da decisão. Ademais, entendo que os critérios, exigidos pela Suscitante, não admitem um rol exaustivo, sendo, outrossim, deveras subjetiva a definição do que poderia vir a ser pontual ou substancial, sendo de rigor avaliar o impacto causado ao memorial primitivo do empreendimento, pelas alterações perseguidas, razão pela qual sugerimos sempre uma análise individual e detida de cada caso concreto. ISTO POSTO, restando devidamente superados os pontos controversos trazidos à baila, com fulcro na fundamentação expendida, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente Dúvida, no que toca o pedido de alteração do memorial descritivo do empreendimento CONNECT JÓQUEI(R-2-167.096), cuja análise servirá, na medida das atenuações realizadas, como norte para qualificação registral de casos que guardem devida pertinência com o presente. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. P.R.I. A fim de que opere os seus devidos e jurídicos efeitos, dê-se ciência às partes interessadas da presente decisão, mediante intimação eletrônica. Oportunamente, arquivem-se os autos. Cumpra-se. Teresina(PI), 23 de abril de 2026. Dra. Celina Maria Freitas de Sousa Moura Juíza de Direito titular da Vara dos Registros Públicos e Corregedoria Permanente dos Cartórios Extrajudiciais de Teresina/PI