Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL BEM VIVER
EXECUTADO: LUSENIRA GONCALVES DE LIMA DECISÃO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 3º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0803329-86.2023.8.18.0136 CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO: [Despesas Condominiais]
Vistos, etc.
Trata-se de ação de execução de título extrajudicial ajuizada pelo Condomínio Residencial Bem Viver em face de Lusenira Gonçalves de Lima, visando à satisfação de crédito decorrente de despesas condominiais não quitadas. No curso da demanda, após a frustração de tentativas de constrição de ativos financeiros e bens móveis, a parte exequente peticionou requerendo a penhora do imóvel gerador do débito, localizado na Rua Cerejeira, nº 4555, Bloco 15, Apartamento 402, em Teresina-PI, sob o argumento da natureza propter rem da obrigação. Ato contínuo, procedeu-se à penhora e avaliação do referido imóvel por Oficial de Justiça, tendo o bem sido avaliado no montante de R$ 90.000,00, conforme consta no Auto de Penhora datado de 10/05/2024. Diante da ausência de embargos à execução e da falta de interesse na adjudicação ou alienação particular, este juízo designou leiloeiro oficial para a realização da alienação judicial eletrônica. O procedimento expropriatório seguiu com a publicação do Edital de Leilão e Intimação de ID 90177469, que fixou as datas para a realização das hastas públicas. O edital descreveu o bem como sendo de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, matriculado sob o nº 110.410 no Livro 02 do registro imobiliário local, constando ainda a informação de que a executada figurava como fiel depositária do imóvel. Em 26 de março de 2026, foi lavrado o Auto de Arrematação Positivo de 2º Leilão de ID 93659552. Na ocasião, a empresa Construtora A.G Ltda ofertou o lanço vencedor no valor de R$ 67.000,00, a ser pago à vista mediante guia de depósito judicial vinculada ao processo. Consta nos autos a comprovação do pagamento integral da arrematação e dos honorários do leiloeiro oficial. O feito agora aguarda a análise da regularidade dos atos realizados para a subsequente expedição da respectiva carta de arrematação. Ao analisar minuciosamente os elementos que compõem o caderno processual, especialmente os documentos que instruem a fase de expropriação, verifica-se um vício documental que compromete a higidez da transferência de propriedade pretendida. Consta no Edital de Leilão e no subsequente Auto de Arrematação que o imóvel objeto da constrição — Apartamento nº 402, Bloco 15, do Residencial Bem Viver, matriculado sob o nº 110.410 no 2º Ofício de Registro de Imóveis de Teresina — é de propriedade exclusiva do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 03.190.167/0001-50. Tal informação é corroborada pela certidão de inteiro teor acostada sob o ID 63449614, que identifica o referido fundo como o titular do domínio pleno do bem. Ocorre que a execução é movida em face de Lusenira Gonçalves de Lima, a qual, em que pese figurar no processo como devedora das cotas condominiais e ter sido nomeada fiel depositária do bem, não possui seu nome averbado ou registrado na matrícula imobiliária. Não há, até o presente momento, qualquer registro que indique a transferência da propriedade ou a constituição de direitos reais em favor da executada, permanecendo o imóvel, sob a ótica do registro público, como patrimônio de terceiro estranho à lide, qual seja, o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. Esta desconformidade entre o polo passivo da execução e a titularidade registral do bem gera um óbice intransponível para a imediata expedição e registro da carta de arrematação. A regularidade dos atos de alienação judicial depende estritamente da observância ao Princípio da Continuidade Registral, pilar fundamental do sistema imobiliário brasileiro, que impede o registro de um título se o outorgante não figurar como titular do direito no fólio real. A legislação é taxativa ao estabelecer que, se o imóvel não estiver registrado em nome do outorgante ou do executado, o oficial registrador deve exigir a prévia matrícula e o registro do título anterior para manter a sequência lógica e cronológica dos fatos. Nesse sentido, a Lei de Registros Públicos dispõe: Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. Dessa forma, a arrematação de um bem que consta em nome de terceiro sem que se tenha formalizado a sucessão de direitos ou a aquisição prévia pela executada, impede o ingresso do título judicial no registro de imóveis. A jurisprudência pátria, inclusive deste Tribunal de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça, é pacífica ao destacar que a validade processual da arrematação não supre a necessidade de regularização da cadeia dominial para fins de registro, sob pena de nulidade ou ineficácia do ato frente ao proprietário registral. A jurisprudência deste Tribunal reforça a necessidade de documentação registral adequada para a efetivação de constrições em imóveis vinculados a fundos ou alienações fiduciárias: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. MANDADO DE SEGURANÇA CÍVEL. EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL. PEDIDO DE PENHORA DE IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DECISÃO JUDICIAL FUNDAMENTADA. AUSÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO REGISTRAL ADEQUADA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO LÍQUIDO E CERTO. SEGURANÇA DENEGADA. I. CASO EM EXAME 1. Mandado de Segurança Cível impetrado por associação condominial contra decisão judicial proferida no cumprimento de sentença de débito condominial (proc. nº 0800404-41.2022.8.18.0011), que indeferiu pedido de penhora do imóvel vinculado à obrigação, por se encontrar gravado com alienação fiduciária e por ausência de documentação imobiliária suficiente para análise registral. A impetrante sustenta que a natureza propter rem da dívida autoriza a penhora do próprio bem, ainda que alienado fiduciariamente, diante da frustração de tentativas anteriores de constrição patrimonial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em apurar se a recusa judicial à penhora de imóvel alienado fiduciariamente, fundada na ausência de titularidade plena do devedor e em insuficiência documental, caracteriza violação a direito líquido e certo passível de proteção por mandado de segurança. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O direito líquido e certo exigido para a concessão de segurança deve estar demonstrado de plano, por prova pré-constituída, sem necessidade de dilação probatória ou aprofundamento de análise jurídica. 4. A decisão impugnada está amparada em fundamento jurídico plausível, ao reconhecer que o bem alienado fiduciariamente pertence, até o adimplemento da dívida, ao credor fiduciário, não se sujeitando à penhora como se fosse de propriedade do fiduciante. 5. Embora o crédito condominial possua natureza propter rem, tal característica não afasta o regime jurídico da alienação fiduciária, que impede a constrição direta do imóvel em nome do fiduciante. 6. Eventual constrição de direitos aquisitivos do devedor exige individualização precisa e adequada instrução documental, o que não foi providenciado nos autos, conforme apontado pelo juízo de origem. 7. A inexistência de prova pré-constituída do direito invocado, aliada à ausência de teratologia, ilegalidade manifesta ou abuso de poder na decisão judicial, evidencia a inadequação do mandado de segurança e impõe a denegação da ordem. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Segurança denegada. Tese de julgamento: 1. Não há direito líquido e certo à penhora direta de imóvel gravado com alienação fiduciária para satisfação de débito condominial, diante da titularidade jurídica do bem pelo credor fiduciário. 2. A inexistência de documentação registral suficiente impede o reconhecimento imediato do direito à constrição dos direitos aquisitivos do fiduciante, tornando inadequada a via do mandado de segurança. 3. A decisão judicial que indefere pedido de penhora com base em fundamentos jurídicos razoáveis e ausência de documentação adequada não configura ilegalidade flagrante nem teratologia. 4. O mandado de segurança não se presta ao reexame de decisão judicial devidamente motivada, quando ausente demonstração inequívoca de direito líquido e certo. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXIX; Lei nº 12.016/2009; Lei nº 9.514/1997, arts. 22 e 23; Súmula 376 do STJ; Súmula 512 do STF. Jurisprudência relevante citada: Não há precedentes expressamente citados na decisão. (TJPI - MANDADO DE SEGURANÇA CÍVEL - No 0750269-21.2023.8.18.0001 - Relator(a): FABRICIO PAULO CYSNE DE NOVAES - 1ª Turma Recursal - Data 25/02/2026) Nesse mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça reafirma a supremacia do princípio da continuidade registral mesmo diante de atos de arrematação judicial: EMENTA: Da irresignação de ROSÁRIA: PROCESSUAL CIVIL E DIREITO REGISTRAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DE ROSÁRIA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. ARREMATAÇÃO. IRRETRATABILIDADE DO ATO APÓS A ASSINATURA DO AUTO (ART. 903 DO CPC). REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL (ARTS. 195 E 237 DA LRP). ESCRITURA DE DOAÇÃO NÃO REGISTRADA. INEXISTÊNCIA DE CONTRADIÇÃO INTERNA A ENSEJAR EMBARGOS DE DECLARAÇÃO (ART. 1.022, I, DO CPC). ÓBICES DE ADMISSIBILIDADE NA ORIGEM (SÚMULAS 7, 83 E 211/STJ). AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão do Tribunal estadual, que inadmitiu recurso especial manejado em execução de título extrajudicial, na qual foram penhorados e arrematados direitos hereditários relativos à fração de imóvel rural, havendo posterior indeferimento de registro da carta de arrematação por quebra de continuidade registral. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) há contradição interna no acórdão, a caracterizar violação do art. 1.022, I, do CPC; (ii) a arrematação de direitos hereditários subsiste como ato perfeito, acabado e irretratável, à luz do art. 903 do CPC; (iii) a carta de arrematação pode ingressar no registro sem a prévia regularização da cadeia dominial por sobrepartilha, em contexto de escritura pública de doação não registrada. 3. Não se caracteriza contradição interna sanável por embargos de declaração quando o acórdão, de forma coerente, distingue a validade processual da arrematação (art. 903 do CPC) da exigência material e registral de prévia regularização da cadeia dominial (arts. 195 e 237 da LRP), especialmente diante de escritura de doação não registrada, cuja existência obsta o ingresso imediato da carta no fólio real e pode ser debatida nas vias próprias, inclusive por sobrepartilha ou ação autônoma (art. 903, § 4º, do CPC). 5. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e não provido. Da irresignação de FLÁVIO: PROCESSUAL CIVIL. DIREITO REGISTRAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DE FLÁVIO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. ARREMATAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA (ARTS. 489, § 1º, IV, E 1.022, II, CPC). COISA JULGADA. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO. NÃO OCORRÊNCIA DE ALCANCE MATERIAL (ARTS. 502, 507 E 508, CPC). PREMISSA QUE DESAFIA SÚMULA 7/STJ. IRRETRATABILIDADE DA ARREMATAÇÃO (ART. 903, CPC) E CONTINUIDADE REGISTRAL. NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO DOMINIAL. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Agravo em recurso especial contra decisões que inadmitiram recurso especial interposto em face de acórdão que, em agravo de instrumento, manteve a validade da arrematação de direitos hereditários, mas condicionou o registro da carta à prévia regularização da cadeia dominial por sobrepartilha ou pelo registro de doação não levada ao fólio real. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) há negativa de prestação jurisdicional por não enfrentamento de questões relevantes (arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC); (ii) a decisão que extinguiu embargos de terceiro por intempestividade produz coisa julgada material apta a impedir reexame da validade da expropriação (arts. 502, 507 e 508 do CPC); e (iii) a irretratabilidade da arrematação (art. 903 do CPC) assegura registro imediato, afastando o princípio da continuidade registral, ou se a revisão do acórdão demanda reexame de fatos e provas (Súmula 7/STJ). 3. A rejeição dos embargos de declaração não configura negativa de prestação jurisdicional quando as questões essenciais são enfrentadas de modo suficiente, ainda que contrariamente à tese do recorrente, atendendo ao dever de fundamentação e à delimitação do objeto controvertido. 4. A extinção de embargos de terceiro por intempestividade, por não adentrar o mérito, em princípio, forma coisa julgada formal, não material, não impedindo a ulterior análise, em outro processo, da regularização dominial e dos efeitos registrários decorrentes da expropriação. 5. A proteção conferida pelo art. 903 do CPC não derroga, por si só, normas de ordem pública da Lei de Registros Públicos, impondo ao arrematante a regularização da continuidade registral quando a expropriação recai sobre direitos hereditários; a infirmar a conclusão de que houve arrematação de mera expectativa de direito seria necessário reexame do conjunto fático-probatório, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ. 6. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (AREsp n. 2.864.667/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 15/12/2025.) Portanto, a manutenção da arrematação nos termos em que se encontra, sem a devida comprovação do vínculo jurídico entre a executada e o proprietário registral, acarretaria a emissão de um título judicial inábil ao registro, frustrando a finalidade da expropriação e gerando insegurança jurídica tanto para o arrematante quanto para o sistema de registros públicos. A continuidade registral é norma de ordem pública e sua inobservância constitui vício que impede o aperfeiçoamento da transmissão dominial. É imperativo registrar a distinção substancial existente entre a penhora da propriedade plena de um bem e a penhora dos direitos aquisitivos sobre ele incidentes. Enquanto a primeira pressupõe que o executado detém o domínio registrado no fólio imobiliário, a segunda modalidade de constrição, prevista no art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, recai sobre a posição jurídica de vantagem que o devedor possui em relação ao bem, comumente derivada de contratos de promessa de compra e venda ou de alienação fiduciária em garantia. No caso em exame, a execução avançou sobre o imóvel em si, sem que houvesse a cautela de identificar se a executada, Lusenira Gonçalves de Lima, detinha a propriedade ou apenas direitos de natureza pessoal ou aquisitiva sobre a unidade habitacional pertencente ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. A documentação acostada aos autos, notadamente o pedido de penhora de ID 66823800 e o Auto de Penhora datado de 10/05/2024, tratou o bem como se fosse de propriedade da executada, omitindo a análise da cadeia de transmissão que justificasse a expropriação de um patrimônio registrado em nome de terceiro. Para que a constrição sobre direitos aquisitivos seja juridicamente viável e válida, é indispensável a comprovação documental do vínculo entre a executada e o proprietário registral, seja por meio de contrato de cessão de direitos, promessa de compra e venda ou termo de ocupação com opção de compra, documentos estes que não foram colacionados ao feito até o presente momento. Sem essa prova, a penhora e a subsequente arrematação configuram, em tese, invasão patrimonial sobre bens de terceiro estranho à execução, o que atenta contra a segurança jurídica do certame. A ausência de instrução documental adequada sobre a natureza do vínculo entre Lusenira Gonçalves de Lima e o imóvel do FAR atrai o risco de nulidade absoluta dos atos expropriatórios já realizados. O dever de cautela do magistrado, no exercício do controle de legalidade da execução, impõe o saneamento dessas irregularidades antes da assinatura da carta de arrematação, a fim de evitar a incidência das hipóteses de invalidade previstas no art. 903, § 1º, inciso I, do Código de Processo Civil. A arrematação, embora considerada perfeita e acabada com a assinatura do auto, pode ser invalidada se demonstrada a existência de vício grave, como a constrição de bem de terceiro sem o devido lastro jurídico ou a falta de intimação do proprietário registral. Portanto, a regularização do polo passivo da constrição e a demonstração cabal de que a executada possui direitos com expressão econômica sobre o imóvel são providências que precedem logicamente o aperfeiçoamento da arrematação em favor da Construtora A.G Ltda. Tal medida resguarda não apenas o direito de propriedade do proprietário registral, mas também a higidez do título a ser outorgado ao arrematante, prevenindo futuras ações anulatórias e garantindo que a execução se processe de forma menos gravosa e com a máxima eficácia jurídica.
Ante o exposto, DETERMINO a intimação da parte exequente, Condomínio Residencial Bem Viver, para que, no prazo preclusivo de 15 (quinze) dias, apresente certidão de inteiro teor atualizada da matrícula nº 110.410 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Teresina, a fim de verificar a atual situação jurídica do imóvel. Fica a parte exequente advertida de que a ausência de regularização no prazo assinalado ou a insuficiência das provas apresentadas ensejará a análise rigorosa da validade da constrição judicial e de todos os atos expropriatórios subsequentes, inclusive o leilão e o respectivo auto de arrematação de ID 93659552, nos termos do art. 903, § 1º, inciso I, do Código de Processo Civil. Intime-se e cumpra-se. TERESINA-PI, datado eletronicamente. Bel. João Henrique Sousa Gomes Juiz(a) de Direito do(a) 3º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina