Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
EXEQUENTE: Edificio Neuton Oliveira
EXECUTADO: ANTONIA BEZERRA DA SILVA DECISÃO
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 6º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0802977-44.2023.8.18.0164 CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO: [Despesas Condominiais]
Vistos, etc.
Trata-se de execução de título extrajudicial proposta por EDIFÍCIO NEUTON OLIVEIRA em face de ANTÔNIA BEZERRA DA SILVA, fundada em débitos condominiais. A parte executada apresentou exceção de pré-executividade (Id 63666778), alegando, em síntese, sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que os débitos cobrados referem-se a período anterior à entrega das chaves e à expedição do habite-se, sustentando que a responsabilidade seria da incorporadora. Requereu, ainda, a revisão do cálculo apresentado. O exequente apresentou manifestação (Id 67520605), arguindo a inadequação da via eleita, bem como a ocorrência de preclusão, além de impugnar o mérito das alegações. É o breve relatório. Passo a decidir. A exceção de pré-executividade, embora não prevista expressamente no ordenamento, é admitida pela jurisprudência como meio de defesa incidental, desde que veicule matérias de ordem pública ou cognoscíveis de ofício, e que possam ser apreciadas sem necessidade de dilação probatória. No caso concreto, a executada sustenta ilegitimidade passiva ao argumento de que não teria recebido o imóvel à época da constituição dos débitos condominiais, imputando à incorporadora a responsabilidade pelo pagamento das cotas. Todavia, não há nos autos qualquer prova pré-constituída apta a demonstrar a data da efetiva entrega das chaves, tampouco a alegada recusa legítima no recebimento do imóvel em razão da ausência de habite-se. A executada limita-se a afirmar tais circunstâncias, sem apresentar documentação idônea que permita aferir, de plano, o momento da imissão na posse ou a eventual transferência de responsabilidade pelas despesas condominiais. Ressalte-se que a definição da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais está diretamente vinculada à verificação do momento em que o adquirente passou a exercer a posse do imóvel, ou, ao menos, quando se tornou possível sua fruição. A ausência de prova acerca desse marco temporal inviabiliza o reconhecimento imediato da ilegitimidade passiva. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA ENTREGA DAS CHAVES - ÔNUS DO LOCATÁRIO (ART. 373, II DO CPC)- ALUGUEIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS DEVIDOS ATÉ A IMISSÃO DO AUTOR NA POSSE DO IMÓVEL - RECURSO PROVIDO. 1. É ônus do locatário a comprovação da entrega das chaves do imóvel ao locador, mediante simples recibo ou mesmo depósito em juízo. 2. Não se desincumbindo desse ônus, deve o locatário efetuar o pagamento dos aluguéis e dos encargos locatícios até a data da imissão do autor na posse do imóvel. 3. Recurso conhecido e provido. (TJ-MG - AC: 10000220584007001 MG, Relator.: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 08/06/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/06/2022) AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. Pleito de reconhecimento da rescisão contratual na data da purgação da mora ou na data do pedido de consignação das chaves em juízo. Não acolhimento. Rescisão da relação locatícia ocorre com comprovação da efetiva entrega das chaves. Ausência de elementos que demonstrem injustificada recusa do locador em receber as chaves do imóvel. Aluguéis e acessórios devidos até a data do termo de entrega das chaves, e não do pedido de consignação. Considera-se, no caso, a data de seu termo o momento em que se operou a rescisão da locação. Sentença procedente. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 10483139420188260114 Campinas, Relator.: Rodolfo Cesar Milano, Data de Julgamento: 09/06/2021, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/06/2021) Desse modo, a controvérsia instaurada demanda análise de fatos e eventual produção probatória, notadamente quanto à data de entrega das chaves, regularidade do habite-se e responsabilidades contratuais entre adquirente e incorporadora, o que é incompatível com a via estreita da exceção de pré-executividade. No tocante à alegação de inexigibilidade do título por ausência de documentos, igualmente não assiste razão à executada. Verifica-se que a execução está devidamente instruída com documentos aptos a demonstrar, em cognição sumária, a existência da obrigação, tais como planilha de débitos, atas assembleares e documentos relacionados à unidade condominial, o que atende aos requisitos necessários à formação do título executivo extrajudicial referente às despesas condominiais. Eventual controvérsia quanto ao período de cobrança, responsabilidade pelo pagamento ou composição do débito não se confunde com a inexistência ou invalidade do título, tratando-se de matéria de mérito, que não pode ser dirimida na via estreita da exceção de pré-executividade. Ademais, verifica-se que a executada já apresentou embargos à execução, ainda que não conhecidos em razão da ausência de garantia do juízo, circunstância que reforça a inadequação da utilização da exceção como sucedâneo de defesa ampla. Assim, não se vislumbra, no presente momento, prova inequívoca capaz de afastar a legitimidade da executada ou a exigibilidade do crédito perseguido. Constata-se ainda que a parte exequente apresentou planilha constando débitos não previstos no art. 1336, §1º, do Código Civil (despesas de cobrança), tratando-se, portanto, de título inválido, por não atender os requisitos do art. 783 do CPC.
Diante do exposto, rejeito a exceção de pré-executividade. À Secretaria para nova atualização do valor exequendo, levando-se em conta a planilha de id 88060631. Após, retornem os autos conclusos. Intime-se e cumpra-se. TERESINA-PI, datado eletronicamente. Bel. João Henrique Sousa Gomes Juiz(a) de Direito do(a) 6º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina