Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTERESSADO: CONDOMINIO PALACIO DO COMERCIO
INTERESSADO: MARIA LUCIA DE ALMEIDA, ALBINO LOPES DE SOUSA NETO SENTENÇA 1- RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0009145-17.2016.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Pagamento, Despesas Condominiais, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Vistos, etc.
Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS proposta por CONDOMÍNIO PALÁCIO DO COMÉRCIO em face de MARIA LÚCIA ALMEIDA, ALBINO LOPES DE SOUSA NETO e EDUVIRGENS MARIA DE OLIVEIRA LOPES, todos qualificados nos autos, com o objetivo de obter o pagamento de cotas condominiais vencidas referentes às salas 804 e 806, localizadas no condomínio autor. Alega a parte autora que a proprietária responsável pelas salas 804 e 806 está inadimplente nas cotas condominiais no período de 10/04/2015 a 10/03/2016, totalizando um débito de R$ 7.085,46 (sete mil, oitenta e cinco reais e quarenta e seis centavos, conforme demonstrativo anexo à inicial. Não houve, até a data da propositura da ação, qualquer pagamento da dívida. Ao final, requer a procedência da ação com condenação dos requeridos ao pagamento das cotas vencidas requer que a ação seja julgada totalmente procedente, condenando o requerido ao pagamento das cotas vencidas, bem como as que estiverem vencidas até o dia do efetivo pagamento. Juntou documentos. Indeferido pedido de gratuidade da justiça ao autor (ID 4718084, fl.60). Designada audiência de conciliação, sem acordo (ID 4718084, fl.303). Contestação apresentada pela requerida EDUVIRGENS MARIA DE OLIVEIRA LOPES que arguiu preliminar de ilegitimidade passiva e impugnação ao contrato particular de promessa de compra e venda das salas, argumentando que nunca teve a posse dos imóveis, nem sequer teve conhecimento de tal compra, pois se divorciou do requerido Albino Lopes de Sousa Neto em 2003. Ao final, requereu o reconhecimento da preliminar, com a extinção do processo, e no mérito pela improcedência da ação. Juntou documentos. (ID 4718090, fls.6-13) Contestação apresentada pela requerida MARIA LUCIA DE ALMEIDA que sustentou, em síntese, custas recolhidas a menor pela parte autora, ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que o imóvel em questão foi vendido aos Srs. Albino Lopes de Sousa Neto e sua esposa Eduvirgens Maria de Oliveira Lopes, em data de 30 de outubro de 2000. Alegou, ainda, que junto à Prefeitura Municipal de Teresina consta como contribuinte o requerido Sr. Albino Lopes de Sousa Neto por ser proprietário das salas. Ao final requereu o reconhecimento da preliminar, com a extinção do processo, e no mérito pela improcedência da ação. Juntou documentos.(ID 4718090, fls.19-53). Contestação apresentada pelo requerido ALBINO LOPES DE SOUSA NETO que sustentou, em síntese, preliminar de ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que não conseguiu concluir a quitação das referidas salas, motivando assim a interrupção dos pagamentos que havia firmada na referida promessa de compra e venda, tentando negociar, porém sem êxito. Ao final, requereu o reconhecimento da preliminar, com a extinção do processo, e no mérito pela improcedência da ação. Juntou documentos.(ID 4718090, fls.56-71). Réplica às contestações (ID 12-27). Partes intimadas sobre produção de provas. Petição da parte autora requerendo o julgamento antecipado da lide (ID 10321615). Manifestação da requerida EDUVIRGENS MARIA DE OLIVEIRA LOPES requerendo realização de perícia no contrato de compra e venda, prova testemunhal e depoimento pessoal da parte autora (ID 10490844). Decisão interlocutória (ID 11864671). Decisão de saneamento de organização do processo, acolhendo a impugnação ao valor da causa, deferindo prova pericial grafotécnica e nomeando perito (ID 15464081). Proposta de honorários periciais (ID 16596729). A parte autora requereu o parcelamento das custas remanescentes (ID 17898546). Decisão determinando à parte requerida Eduvirgens que apresentasse documentação comprobatória de sua hipossuficiência, assim como deferido o parcelamento das custas remanescentes e intimação do perito sobre redução da proposta de honorários (ID 20625837). Manifestação do perito mantendo a proposta (ID 22295760). Decisão revogando a decisão que determinou a realização de perícia e designando audiência de instrução (ID 29935171). Ata de audiência de instrução, com acordo firmado entre as partes, homologado parcialmente, com a exclusão da requerida EDUVIRGENS MARIA DE OLIVEIRA LOPES do polo passivo da demanda, concedendo o prazo de 15 dias corridos para a parte requerida MARIA LUCIA ALMEIDA, apresentasse anuência nos autos ao pagamento da amortização de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) da dívida ajustada em R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), além de que a requerida comprometeu-se à apresentar, em 15 (quinze) dias corridos, comprovação de disponibilização dos imóveis em imobiliárias para venda e/ou locação, a fim de saldar a dívida remanescente, sendo que o prazo máximo para venda seria de 06 (seis) meses, bem como procedesse à limpeza e reparos hidráulicos e elétricos nos imóveis, cujas cotas condominiais originaram as dívidas ora discutidas, necessários à locação junto com o requerido ALBINO LOPES DE SOUSA NETO (ID 34760912). Petição da requerida Maria Lúcia requerendo que valores bloqueados no processo nº 0007155-25.2015.8.18.0140, com as mesmas partes e causa de pedir, em trâmite junto à 6ª Vara Cível da Comarca de Teresina, fosse utilizado como sinal e amortização da dívida em discussão (ID 35295990). Manifestação da parte autora (ID 35869514). Alegações finais das partes (ID 46548729, 46622879 e 77615836 ). Autos conclusos. É o relatório. Fundamento e Decido. 2 - FUNDAMENTAÇÃO Os presentes autos tratam de cobrança de cotas condominiais, inicialmente, em face de MARIA LÚCIA DE ALMEIDA, ALBINO LOPES DE SOUSA NETO e EDUVIRGENS MARIA DE OLIVEIRA LOPES, porém no curso do processo, reconhecida a ilegitimidade passiva da terceira requerida, ocasionando sua exclusão do polo passivo. Inicialmente, destaco que o Superior Tribunal de Justiça firmou sua orientação no sentido de que a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, usufrutuário, nu-proprietário, possuidor, pois o que deve prevalecer é o interesse da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas imprescindíveis, podendo o credor escolher dentre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel, aquele que lhe for mais conveniente, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável. Em audiência, conforme ata de ID 34760912, a parte autora e a requerida, Sra. Maria Lúcia de Almeida, firmaram acordo para encerrar a presente lide. Pelo ajuste, foi concedido à requerida o prazo de 15 (quinze) dias corridos para apresentar anuência quanto ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de amortização da dívida integral, fixada em R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais). A requerida obrigou-se, ainda, a realizar a limpeza e os reparos hidráulicos e elétricos nos imóveis que deram origem às dívidas ora discutidas, bem como a comprovar, no mesmo prazo de 15 (quinze) dias, a disponibilização dos referidos imóveis em imobiliárias para venda e/ou locação, com a finalidade de quitar o saldo remanescente. Estipulou-se, por fim, o prazo máximo de 06 (seis) meses para a concretização da venda. Logo após, a requerida requereu a este Juízo que os valores bloqueados no processo nº 0007155-25.2015.8.18.0140 — também relativo à cobrança de cotas condominiais e já liberados em favor da parte autora — fossem utilizados para amortização do débito ora discutido. Tal pleito, contudo, não merece acolhimento. O processo mencionado, embora envolva as mesmas partes e trate de débitos condominiais das mesmas unidades, refere-se a período distinto, além de já se encontrar definitivamente arquivado. Na decisão de saneamento e organização do processo, foi rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada por Albino Lopes. Ocorre que, conforme já mencionado, durante a audiência de instrução e julgamento, a requerida Maria Lúcia firmou acordo, comprometendo-se a apresentar comprovação de disponibilização dos imóveis em imobiliárias para venda e/ou locação, o que comprova sua responsabilidade pelo pagamento do débito. Tal circunstância reforça a tese sustentada por Albino Lopes, no sentido de que não concluiu o pagamento do contrato de compromisso de compra e venda firmado com a primeira requerida, razão pela qual não detém legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda. Essa informação foi confirmada pela própria requerida em suas alegações finais, ao afirmar que: “O requerido Albino, por sua vez, ao tomar conhecimento da lide, promoveu a devolução das salas à requerida Maria Lúcia, diante do inadimplemento das obrigações assumidas quando da aquisição dos citados imóveis.” Diante desse contexto, impõe-se o reconhecimento da ilegitimidade passiva do requerido Albino Lopes. Pois bem. O caso em tela configura-se como uma típica Ação de Cobrança, na qual a parte autora, o condomínio, busca o adimplemento das cotas condominiais em atraso. A Relação jurídica de direito material é de cobrança de despesas condominiais de caráter propter rem, ou seja, que acompanham a propriedade do bem, sendo de responsabilidade do condômino. A obrigação de contribuir com as despesas condominiais é imposta a todos os condôminos, conforme previsão do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, que estabelece ser dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção".
Trata-se de obrigação propter rem, que acompanha a coisa, sendo de responsabilidade do proprietário da unidade. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. NATUREZA DA OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ESPÓLIO PELO PAGAMENTO DA DÍVIDA. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. OS DÉBITOS DECORRENTES DAS COTAS CONDOMINIAIS TÊM NATUREZA PROPTER REM. LOGO, O PRÓPRIO IMÓVEL RESPONDE PELA DÍVIDA DA UNIDADE CONDOMINIAL, INDEPENDENTEMENTE DE QUEM SEJA O SEU PROPRIETÁRIO. NOS TERMOS DO ART. 1336, I, DO CÓDIGO CIVIL, É DEVER DO CONDÔMINO CONTRIBUIR PARA AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO. DESCABE FALAR EM PRINCÍPIO DA DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA PARA SE FURTAR AO PAGAMENTO DA COTA CONDOMINIAL EM RESPEITO A SOLIDARIEDADE CONDOMINIAL, A FIM DE MANTER A CONTINUIDADE E MANUTENÇÃO DO PRÓPRIO CONDOMÍNIO, IMPEDINDO A QUEBRA DA ESTABILIDADE ECONÔMICA, QUE PODERIA ATINGIR A TODOS OS CONDÔMINOS. CABE AO ESPÓLIO RESPONDER PELAS DÍVIDAS TRANSMISSÍVEIS DO FALECIDO, NA FORMA DO ARTIGO 796 DO CPC E 1792 E 1997 DO CC. NÃO SÃO APENAS BENS E VALORES QUE SÃO TRANSMISSÍVEIS AOS HERDEIROS, MAS TAMBÉM AS SUAS DÍVIDAS, ATÉ O LIMITE DO PATRIMÔNIO TRANSFERIDO. NÃO COMPROVADO O PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS, MANTÉM-SE A SENTENÇA POR MEIO DA QUAL O JUIZ JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO DE COBRANÇA. PRECEDENTES. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ - APL: 00644296120178190038, Relator.: Des(a). ANDRE LUIZ CIDRA, Data de Julgamento: 21/10/2021, DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/10/2021) No presente caso, restou incontroverso que a titularidade do imóvel pertence à primeira requerida. Embora, em momento inicial, tenha negado tal condição, posteriormente reconheceu a obrigação, evidenciando a veracidade da relação jurídica discutida nos autos. O próprio fato de ter se comprometido ao pagamento revela a assunção inequívoca de responsabilidade, afastando qualquer dúvida quanto à sua legitimidade para responder pela dívida objeto da demanda. Por fim, em alegações finais, a parte requerida sustenta a impossibilidade de inclusão das parcelas vincendas. Sobre a matéria, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o REsp 1.756.791/RS, de relatoria da Min. Nancy Andrighi, concluiu que a condenação ao pagamento de cotas condominiais deve incluir as parcelas que, eventualmente, não forem quitadas no curso do processo, enquanto perdurar a obrigação. Segue a decisão paradigma: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. 1. Ação de execução de título executivo extrajudicial, tendo em vista a inadimplência no pagamento de cotas condominiais. 2. Ação ajuizada em 19/03/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 08/08/2018. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se, à luz das disposições do CPC/2015, é válida a pretensão do condomínio exequente de ver incluídas, em ação de execução de título executivo extrajudicial, as parcelas vincendas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação do curso do processo. 4. O art. 323 do CPC/2015, prevê que, na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las. 5. A despeito de referido dispositivo legal ser indubitavelmente aplicável aos processos de conhecimento, tem-se que deve se admitir a sua aplicação, também, aos processos de execução. 6. O art. 771 do CPC/2015, na parte que regula o procedimento da execução fundada em título executivo extrajudicial, admite a aplicação subsidiária das disposições concernentes ao processo de conhecimento à lide executiva. 7. Tal entendimento está em consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional. 8. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1756791/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2019, DJe 08/08/2019). Assim, não há amparo legal para que a requerida se exima do pagamento das cotas vencidas durante o curso da lide, sobretudo diante de sua própria manifestação em alegações finais, na qual afirma: “Ademais, pautando seus atos na boa-fé, informa ainda que vem arcando com as taxas de condomínios e impostos das salas em comento.” Tal reconhecimento evidencia não apenas a ciência da obrigação, mas também a assunção voluntária das responsabilidades inerentes à titularidade dos imóveis, reforçando a necessidade de cumprimento integral das cotas vencidas. 3- DISPOSITIVO Diante do exposto: a) RECONHEÇO A ILEGITIMIDADE PASSIVA dos requeridos EDUVIRGENS MARIA DE OLIVEIRA LOPES e ALBINO LOPES DE SOUSA NETO, JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil; b) JULGO PROCEDENTE o pedido inicial formulado por CONDOMÍNIO PALACIO DO COMÉRCIO em face de MARIA LÚCIA DE ALMEIDA, para condenar a requerida ao pagamento de das cotas condominiais inadimplidas, além das que se vencerem até o efetivo pagamento. A correção monetária e os juros de mora terão incidência conforme os artigos 389 e 406 do Código Civil, observada a Lei nº 14.905/2024, nos seguintes termos: I) até 28/08/2024, a correção monetária será calculada com base na Tabela Prática do TJPI e os juros de mora incidirão à razão de 1% ao mês, ambos desde o ajuizamento; II) a partir de 28/08/2024, salvo se convencionados de forma diversa pelas partes, a correção monetária e juros de mora serão calculados pela taxa SELIC a partir do ajuizamento (débito já consolidado) ou do vencimento (parcelas posteriores ao ajuizamento). Os cálculos acima deverão ser apresentados com a utilização do sistema de Liquidação de Sentença disponibilizado pelo TJPI/CGJ, através do sítio: https://tribunais.soscalculos.com.br/home/novo. Condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Certificado o trânsito em julgado, não inicializado o procedimento de cumprimento de sentença, arquivem-se. TERESINA-PI, datado eletronicamente. Juiz(a) de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina