Procedimento Comum Cível 0828102-23.2022.8.18.0140 - TJPI

Procedimento Comum Cível 0828102-23.2022.8.18.0140 - TJPI | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: CONSTRUTORA ESTRELA DO ORIENTE LTDA - ME REU: THIAGO GARCIA SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA SENTENÇA Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0828102-23.2022.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Perdas e Danos, Pagamento Indevido, Prestação de Serviços] Trata-se de AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS proposta por CONSTRUTORA ESTRELA DO ORIENTE LTDA - ME contra THIAGO GARCIA SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA - ME, com o objetivo de obter a devolução de comissões de corretagem supostamente pagas de forma indevida em dois contratos (Bruno Marques da Silveira e Jacqueline Leite de Carvalho Brito Almendra), além de condenação por danos morais. Alega a parte autora que firmou “dois contratos de compra e venda, onde consta como CORRETOR a parte demandada”, tendo adimplido 5% de comissão em cada um; especificamente, no contrato de Bruno teria pago “boa parte da comissão no importe de R$ 25.000,00, mesmo não sendo a parte ré a real corretora”, e no contrato de Jacqueline pagou “R$ 15.900,00”, mas houve distrato, razão pela qual o pagamento seria indevido. Em suas palavras: “os referidos contratos foram pagos de forma indevida… [no] contrato do Sr. Bruno… houve um vício na sua formalização, e o contrato da Sra. Jacqueline… fora realizado o seu distrato… Necessário esclarecer que, com a formalização do distrato, a parte requerida deve reembolsar o valor pago a título de comissão… R$ 15.900,00”. Também sustenta que “a parte requerida nunca intermediou a venda do contrato do Sr. Bruno… o próprio contratante desconhece a suposta corretagem”. Por fim, requer que a ré seja condenada a restituir R$ 40.900,00 e ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais. Em sua contestação com reconvenção, a parte requerida THIAGO GARCIA SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA - ME alegou, no mérito, que não houve pagamento da comissão do caso Jacqueline (os recibos teriam sido emitidos “antes do pagamento” a pedido da autora e sem transferência efetiva) e que o distrato posterior não afeta o direito à corretagem; além disso, requereu em reconvenção o pagamento de comissões devidas (inclusive de outros contratos). Em reforço, argumenta que: (i) “o valor devido a título de comissão… R$ 15.900,00… jamais foi pago…”, que “o Recibo foi enviado antes do pagamento… por exigência da reconvinda… inclusive com data retroativa”, de modo que “não possui valor probante o recibo desacompanhado do comprovante de pagamento”; (ii) o trabalho de corretagem foi realizado e o distrato “se deu única e exclusivamente por ato da Construtora”, citando art. 722-725 do CC e jurisprudência (REsp 1.339.642/RJ); e (iii) na reconvenção, cobra as comissões dessas operações. Sustenta ainda, em síntese fática, que a própria inicial revela que a autora pede restituição sobre valores que “sequer pagou”, e que o distrato (13/11/2020 contrato; 02/05/2022 distrato) não descaracteriza o resultado útil da corretagem, reiterando o art. 725 do CC. Por fim, requer a improcedência total da ação principal e a procedência da reconvenção com a condenação da autora ao pagamento das comissões de corretagem em aberto (especificamente a de Jacqueline e outras listadas), além dos consectários. Em sua contestação à reconvenção, a parte autora CONSTRUTORA ESTRELA DO ORIENTE LTDA - ME alegou, preliminarmente, (i) impugnação dos “espelhamentos de conversas via WhatsApp”, por se tratarem de “provas unilaterais” e manipuláveis, requerendo sua desconsideração; (ii) inadequação do procedimento de reconvenção por ausência de conexão com a ação principal (art. 315 do CPC). Em suas palavras, “a parte demandada só acosta espelhamento de conversas via WhatsApp que por serem provas unilaterais não possuem força de prova por si só”, e “não há conexão entre a presente reconvenção e a ação principal”. No mérito, afirma a inexistência de dívida quanto às comissões dos contratos mencionados (Jacqueline, Bruno, Laís, Raniel/Pollyanna), alegando que todos “encontram-se adimplidos”, inclusive com referência a pagamento por abatimento em obra no caso Jacqueline, e que o distrato extinguiu a obrigação de comissão. Cita expressamente: “o reconvinte também fazia parte do contrato objeto do distrato, que pôs fim no valor a título de comissão… além do recibo de pagamento… a concretização… ocorreu também no abatimento da obra da casa dos sócios da empresa ora reconvinte”. Por fim, requer a rejeição liminar da reconvenção por inadequação (art. 330, IV; art. 343; art. 485 CPC) e, subsidiariamente, sua total improcedência. Em sua RÉPLICA à contestação da reconvenção, a parte requerida/reconvinte THIAGO GARCIA SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA - ME sustenta que o ônus de provar eventual pagamento das comissões é da reconvinda (art. 373, II, CPC), rebatendo a tese de inutilidade dos prints de WhatsApp. Reafirma que a reconvenção é adequada por conexão (mesma causa de pedir — comissões de corretagem não pagas) e, quanto ao contrato de Jacqueline, que o distrato foi celebrado “quase 1 ano e 6 meses” após a assinatura e não retira o direito à comissão (art. 725 do CC e REsp 1.339.642/RJ). Em suas palavras: “cabe à reconvinda provar que pagou…”, e “há conexão pela causa de pedir… também se tratam de comissões devidas… que não foram pagas”. Sustenta ainda que “o arrependimento das partes quanto ao negócio não desconfigura o êxito do resultado útil da corretagem”, citando os arts. 722-725 do CC e o precedente do STJ (REsp 1.339.642/RJ), reafirmando que a mediação foi exitosa e que a inadimplência posterior não repercute na remuneração do corretor. Por fim, requer a rejeição das preliminares da contestação à reconvenção, o reconhecimento da conexão e a total procedência da reconvenção para condenar a Construtora ao pagamento das comissões reclamadas, com correção e juros. Em decisão de ID 60664231 foi determinada a realização de audiência de instrução, cuja respectiva ata consta no ID 65594888. Foi determinada a intimação das partes para apresentação de alegações finais. O autor apresentou seus memoriais em ID 66709594. Ao passo que o réu apresentou suas alegações finais em ID 67552516. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. Inicialmente, verifico que todas as partes tiveram plena oportunidade de produção de prova documental, oral e testemunhal. Foram juntados aos autos os contratos de compra e venda, o distrato contratual, recibos e mensagens eletrônicas, bem como colhidos depoimentos em audiência de instrução. Portanto, o processo se encontra em fase de julgamento, de modo que as partes tiveram a oportunidade de apresentar e produzir todas as provas suficientes ao deslinde da causa. Devendo o feito ser julgado no estado em que se encontra. No caso em exame, a causa de pedir da ação principal repousa na alegação de que a ré teria recebido valores indevidos a título de comissão de corretagem em contratos celebrados entre a autora e terceiros adquirentes, notadamente nos contratos de Bruno Marques da Silveira (ID 29025847) e Jacqueline Leite de Carvalho Brito Almendra (ID 29025878), sendo que neste último houve posterior distrato (ID 29025851). Sustenta a autora que, não havendo intermediação real (caso Bruno) e tendo havido resolução contratual (caso Jacqueline), não subsistiria obrigação de pagar corretagem, requerendo a restituição das quantias supostamente adimplidas (R$ 40.900,00) e indenização por danos morais. A ré, por sua vez, em contestação cumulada com reconvenção (ID 34800801), afirma que desempenhou efetiva intermediação nos contratos e que as comissões não foram integralmente quitadas, pleiteando a improcedência da ação e a condenação da autora ao pagamento dos valores devidos em relação aos contratos indicados na inicial referente aos clientes Bruno e Jacqueline; além de outros contratos inadimplidos, tocantes à cliente Laís Moreira Alves de Freitas (ID 34802181) e ao casal Raniel/Pollyanna (IDs 34802183 e 34802184). Diante dessas alegações, o ponto controvertido centra-se em verificar: (i) se houve efetiva intermediação da ré nos contratos apontados; (ii) se a comissão subsiste mesmo diante do distrato contratual; (iii) se houve pagamento integral ou parcial das quantias de corretagem e se a alegada compensação é juridicamente válida; e (iv) no tocante ao contrato de Raniel/Pollyanna, se os documentos apresentados pela ré são suficientes para comprovar a intermediação e o consequente direito à comissão. Pois bem, passamos a analisar os tópicos acima apontados separadamente: 1. Da efetiva intermediação da ré nos contratos apontados: Questão central da demanda consiste em verificar se a ré, Thiago Garcia Soluções Imobiliárias Ltda – ME, efetivamente intermediou os negócios jurídicos indicados nos autos, de modo a fazer jus às comissões pactuadas. Nos termos do art. 722 do Código Civil, o contrato de corretagem caracteriza-se pela obrigação de resultado, consubstanciada na aproximação das partes para a celebração de determinado negócio. A remuneração do corretor, por sua vez, é devida quando este alcança o resultado previsto, ainda que sobrevenha distrato posterior por arrependimento das partes (art. 725 do CC). No caso concreto, restou demonstrado que a ré foi formalmente incluída como corretora nos contratos celebrados com Bruno Marques da Silveira (ID 29025847), Jacqueline Leite de Carvalho Brito Almendra (ID 29025878) e Laís Moreira Alves de Freitas (ID 34802181), todos redigidos e assinados pela própria autora, conforme admitido em audiência (ID 67475930). Tal circunstância evidencia que a construtora reconheceu a atuação da imobiliária na aproximação e conclusão dos negócios. No contrato de Bruno, a alegação de que não teria havido corretagem não encontra suporte probatório suficiente. Ao contrário, há conversas de WhatsApp (ID 34802180) em que o sócio da autora reconhece a obrigação de pagar valores remanescentes da comissão, revelando que houve intermediação e que a controvérsia limita-se ao quantum devido. No contrato de Jacqueline, a intermediação igualmente restou configurada, uma vez que o contrato de compra e venda foi formalmente assinado em 13/11/2020 (ID 29025878), resultando na concretização do negócio. O distrato posterior, firmado em 02/05/2022 (ID 29025851), não retira a eficácia da intermediação realizada, consoante pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça. No contrato de Laís, igualmente houve assinatura formal (ID 34802181) e pagamento parcial da comissão. A própria autora reconheceu a intermediação, sustentando apenas compensação informal, não comprovada. Logo, a efetiva atuação da ré também se encontra caracterizada. Diversa é a situação referente ao suposto contrato com Raniel/Pollyanna. Não há instrumento formalizado, mas apenas prints de conversas (IDs 34802183 e 34802184) impugnados pela autora. Ausente prova documental robusta ou confirmação em audiência, não se pode concluir pela existência de intermediação idônea, aplicando-se a orientação do STJ em casos análogos. Portanto, à luz do conjunto probatório, resta caracterizada a efetiva intermediação da ré nos contratos de Bruno, Jacqueline e Laís, sendo indevida apenas em relação ao ajuste alegado com Raniel/Pollyanna, diante da insuficiência probatória. 2. Da subsistência da comissão diante do distrato contratual: Outro ponto controvertido dos autos consiste em verificar se a comissão de corretagem subsiste quando o contrato principal firmado entre a construtora e os adquirentes é posteriormente desfeito por distrato. Dispõe o art. 725 do Código Civil que: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.” A interpretação desse dispositivo conduz à conclusão de que o direito à comissão nasce com a conclusão do negócio jurídico por intermédio do corretor, não se extinguindo pelo posterior arrependimento das partes. O arrependimento, portanto, não afeta a remuneração devida pela intermediação que atingiu o seu resultado útil. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica nesse sentido: a) REsp 1.783.074/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 12/11/2019, DJe 21/11/2019: “A obrigação de pagar a comissão de corretagem decorre da conclusão do negócio, e não da sua execução. O distrato posterior não retira o direito do corretor à comissão.”; b) REsp 1.339.642/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, julgado em 27/11/2012, DJe 12/12/2012: “O distrato posterior ao contrato de compra e venda não afasta o direito do corretor à comissão, desde que a intermediação tenha sido determinante para a celebração do negócio.” Aplicando-se tais entendimentos ao presente caso, constata-se que a comissão relativa ao contrato firmado com Jacqueline Leite de Carvalho Brito Almendra (ID 29025878) subsiste mesmo diante do distrato celebrado em 02/05/2022 (ID 29025851), pois a intermediação da ré resultou na celebração do contrato de compra e venda em 13/11/2020. A resolução posterior do contrato principal não extingue a obrigação da construtora de remunerar a corretora pelo serviço prestado. Portanto, à luz da legislação e da jurisprudência consolidada do STJ, deve-se reconhecer que o distrato contratual não afasta o direito à comissão de corretagem, que permanece devida à ré/reconvinte, pois comprovada sua atuação na intermediação do negócio. 3. Do pagamento das comissões e da alegada compensação: Superada a análise da efetiva intermediação da ré e da subsistência da corretagem mesmo diante do distrato, cumpre examinar se houve pagamento integral ou parcial das quantias devidas, bem como a validade da compensação arguida pela autora. Nos contratos de Bruno Marques da Silveira (ID 29025847) e Jacqueline Leite de Carvalho Brito Almendra (ID 29025878), a autora sustenta ter realizado pagamentos a título de comissão, no montante de R$ 25.000,00 e R$ 15.900,00, respectivamente. Contudo, em ambos os casos não foram acostados comprovantes bancários ou documentos contábeis que evidenciem a efetiva transferência dos valores à ré, constando apenas recibos isolados. Nos termos do art. 373, II, do CPC, competia à parte autora comprovar a alegada quitação, o que não se verificou. Nesse contexto, os recibos desacompanhados de comprovante idôneo não bastam para extinguir a obrigação, sendo frágil a prova de pagamento integral. Quanto ao contrato de Laís Moreira Alves de Freitas (ID 34802181), restou incontroverso o pagamento parcial de R$ 7.250,00, correspondente à metade da comissão devida. A autora afirma que o saldo remanescente teria sido compensado por meio de obra realizada para os sócios da ré. Todavia, a compensação é instituto regulado pelo art. 368 do Código Civil, que exige identidade entre credores e devedores: “Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem.” Na hipótese, verifica-se que a credora da comissão é a pessoa jurídica Thiago Garcia Soluções Imobiliárias Ltda, enquanto a suposta devedora de serviços de obra seria pessoa física (sócios da empresa). Não há, portanto, identidade subjetiva necessária para a compensação legal. Tampouco foi comprovada compensação convencional ou acordo escrito que permitisse a extinção da obrigação. A compensação exige a identidade entre credor e devedor, sendo inaplicável quando as partes não coincidem nas duas relações obrigacionais. Assim, a alegação de compensação não se sustenta juridicamente. Portanto, à luz do conjunto probatório: a) no contrato de Bruno, houve pagamento parcial, restando saldo a apurar em liquidação; b) no contrato de Jacqueline, não restou comprovado pagamento válido da comissão; c) no contrato de Laís, foi pago apenas R$ 7.250,00, subsistindo o remanescente de igual valor; d) no contrato de Raniel/Pollyanna, não há prova mínima de pagamento ou quitação, mas igualmente não há prova da própria obrigação, razão pela qual o pedido reconvencional é improcedente. 4. Do contrato de Raniel/Pollyanna e da suficiência da prova da intermediação Por derradeiro, cumpre apreciar a alegação reconvencional relativa ao suposto contrato firmado com Raniel Silva Barbosa de Moura e Pollyanna Keccy Vieira da Rocha Moura. Ao contrário dos demais ajustes (Bruno, Jacqueline e Laís), não foi juntado aos autos contrato formal de compra e venda em que a ré figure como corretora. A imobiliária limitou-se a acostar aos autos prints de conversas de WhatsApp (IDs 34802183 e 34802184), buscando demonstrar que intermediou a negociação e que lhe seria devida a comissão de R$ 26.200,00. A autora impugnou tais documentos, sustentando tratar-se de prova unilateral, facilmente manipulável e, portanto, desprovida de idoneidade para, por si só, comprovar obrigação dessa magnitude. O Código de Processo Civil, em seu art. 434, estabelece que incumbe à parte instruir a contestação com os documentos que comprovem suas alegações, e o art. 435 admite a juntada posterior apenas em hipóteses excepcionais. Além disso, o art. 373, I, do CPC impõe ao reconvinte o ônus da prova do fato constitutivo de seu direito, no caso, a intermediação do contrato e o consequente direito à comissão. A jurisprudência pátria já enfrentou a questão da força probatória de conversas de WhatsApp, decidindo que tais elementos, desacompanhados de outros meios de confirmação (ata notarial, perícia técnica ou testemunho idôneo), não são suficientes para, isoladamente, fundamentar a procedência do pedido. No caso dos autos, a ré não promoveu a produção de prova técnica para atestar a autenticidade dos diálogos, tampouco apresentou contrato escrito ou recibos de pagamento relacionados ao alegado negócio. Assim, não se desincumbiu do ônus de comprovar a existência da intermediação, nos termos do art. 373, II, do CPC. Desse modo, conclui-se que os documentos apresentados não são suficientes para demonstrar que houve intermediação da ré no contrato de Raniel/Pollyanna, razão pela qual o pedido reconvencional deve ser julgado improcedente nesse ponto. 5. Da inexistência de danos morais indenizáveis: Por fim, tanto a autora, em sua ação principal, quanto a ré/reconvinte, em sua reconvenção, formularam pedido de indenização por danos morais, sustentando que a conduta da parte adversa lhes teria causado prejuízos extrapatrimoniais. Todavia, o exame dos autos revela que a controvérsia instaurada circunscreve-se ao inadimplemento ou não das comissões de corretagem em determinados contratos de compra e venda de imóveis. Trata-se, portanto, de típico conflito de natureza patrimonial e obrigacional, cujas consequências jurídicas se resolvem no plano da reparação material, não havendo repercussão lesiva à honra, imagem ou dignidade das partes que justifique reparação moral. O mero inadimplemento contratual não gera, por si só, o dever de indenizar por danos morais, salvo quando presentes circunstâncias excepcionais que extrapolem o mero aborrecimento decorrente da relação obrigacional. No caso concreto, não se constatam elementos de prova de que as partes tenham praticado condutas ofensivas à honra ou imagem uma da outra. Os fatos controvertidos decorrem de divergência contratual legítima, submetida ao Judiciário como forma adequada de resolução do conflito. Assim, não há fundamento para o reconhecimento de abalo extrapatrimonial indenizável. Portanto, os pedidos de indenização por danos morais formulados por ambas as partes devem ser indeferidos, limitando-se a condenação ao âmbito patrimonial das obrigações contratuais discutidas. Diante de todo o exposto, constata-se que a pretensão deduzida na ação principal não encontra amparo fático nem jurídico, uma vez que restou comprovada a efetiva intermediação da ré nos contratos mencionados, não havendo prova idônea de pagamento indevido nem fundamento para restituição de valores ou indenização moral. Por outro lado, a reconvenção merece parcial acolhimento, pois ficou evidenciado o direito da ré ao recebimento das comissões referentes aos contratos de Bruno Marques da Silveira (ID 29025847), Jacqueline Leite de Carvalho Brito Almendra (ID 29025878 e 29025851) e Laís Moreira Alves de Freitas (ID 34802181), inexistindo, contudo, elementos probatórios suficientes para reconhecer igual direito quanto ao alegado contrato com Raniel/Pollyanna (IDs 34802183 e 34802184). Assim, o conjunto fático-probatório conduz à improcedência integral da ação principal e à parcial procedência da reconvenção, nos termos ora delineados. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, julgo improcedente a ação principal proposta por CONSTRUTORA ESTRELA DO ORIENTE LTDA – ME. Por outro lado, julgo parcialmente procedente a reconvenção ajuizada por THIAGO GARCIA SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA – ME, nos seguintes termos: 1. Contrato de Jacqueline Leite de Carvalho Brito Almendra (ID 29025878): condeno a autora/reconvinda ao pagamento da quantia de R$ 15.900,00 (quinze mil e novecentos reais), a título de comissão de corretagem, acrescida de correção monetária pela Selic a contar da data do contrato (13/11/2020); 2. Contrato de Bruno Marques da Silveira (ID 29025847): reconheço a existência da comissão devida no valor de R$ 30.475,00 (trinta mil, quatrocentos e setenta e cinco reais), devendo ser descontados os valores já comprovadamente pagos, remetendo-se a apuração do saldo em liquidação de sentença, acrescido de correção monetária pela Selic a contar da data do contrato (30/06/2020); 3. Contrato de Laís Moreira Alves de Freitas (ID 34802181): condeno a autora/reconvinda ao pagamento da quantia de R$ 7.250,00 (sete mil, duzentos e cinquenta reais), referente ao saldo remanescente da comissão, acrescida de correção monetária pela Selic a contar da data do contrato (28/11/2020). Julgo improcedente o pedido reconvencional quanto ao contrato de Raniel Silva Barbosa de Moura e Pollyanna Keccy Vieira da Rocha Moura, por ausência de prova idônea da intermediação. Indefiro os pedidos de indenização por danos morais formulados por ambas as partes, diante da inexistência de violação a direitos da personalidade, tratando-se de controvérsia de natureza meramente patrimonial. Diante da sucumbência recíproca, condeno cada parte ao pagamento de 50% das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação para cada patrono, nos termos do art. 85, §2º e art. 86 do CPC, autorizada a compensação. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se. TERESINA-PI, 26 de agosto de 2025. Juiz(a) de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina

11/11/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: CONSTRUTORA ESTRELA DO ORIENTE LTDA - ME REU: THIAGO GARCIA SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0828102-23.2022.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Perdas e Danos, Pagamento Indevido, Prestação de Serviços] Trata-se de AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS proposta por CONSTRUTORA ESTRELA DO ORIENTE LTDA - ME contra THIAGO GARCIA SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA - ME, com o objetivo de obter a devolução de comissões de corretagem supostamente pagas de forma indevida em dois contratos (Bruno Marques da Silveira e Jacqueline Leite de Carvalho Brito Almendra), além de condenação por danos morais. Alega a parte autora que firmou “dois contratos de compra e venda, onde consta como CORRETOR a parte demandada”, tendo adimplido 5% de comissão em cada um; especificamente, no contrato de Bruno teria pago “boa parte da comissão no importe de R$ 25.000,00, mesmo não sendo a parte ré a real corretora”, e no contrato de Jacqueline pagou “R$ 15.900,00”, mas houve distrato, razão pela qual o pagamento seria indevido. Em suas palavras: “os referidos contratos foram pagos de forma indevida… [no] contrato do Sr. Bruno… houve um vício na sua formalização, e o contrato da Sra. Jacqueline… fora realizado o seu distrato… Necessário esclarecer que, com a formalização do distrato, a parte requerida deve reembolsar o valor pago a título de comissão… R$ 15.900,00”. Também sustenta que “a parte requerida nunca intermediou a venda do contrato do Sr. Bruno… o próprio contratante desconhece a suposta corretagem”. Por fim, requer que a ré seja condenada a restituir R$ 40.900,00 e ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais. Em sua contestação com reconvenção, a parte requerida THIAGO GARCIA SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA - ME alegou, no mérito, que não houve pagamento da comissão do caso Jacqueline (os recibos teriam sido emitidos “antes do pagamento” a pedido da autora e sem transferência efetiva) e que o distrato posterior não afeta o direito à corretagem; além disso, requereu em reconvenção o pagamento de comissões devidas (inclusive de outros contratos). Em reforço, argumenta que: (i) “o valor devido a título de comissão… R$ 15.900,00… jamais foi pago…”, que “o Recibo foi enviado antes do pagamento… por exigência da reconvinda… inclusive com data retroativa”, de modo que “não possui valor probante o recibo desacompanhado do comprovante de pagamento”; (ii) o trabalho de corretagem foi realizado e o distrato “se deu única e exclusivamente por ato da Construtora”, citando art. 722-725 do CC e jurisprudência (REsp 1.339.642/RJ); e (iii) na reconvenção, cobra as comissões dessas operações. Sustenta ainda, em síntese fática, que a própria inicial revela que a autora pede restituição sobre valores que “sequer pagou”, e que o distrato (13/11/2020 contrato; 02/05/2022 distrato) não descaracteriza o resultado útil da corretagem, reiterando o art. 725 do CC. Por fim, requer a improcedência total da ação principal e a procedência da reconvenção com a condenação da autora ao pagamento das comissões de corretagem em aberto (especificamente a de Jacqueline e outras listadas), além dos consectários. Em sua contestação à reconvenção, a parte autora CONSTRUTORA ESTRELA DO ORIENTE LTDA - ME alegou, preliminarmente, (i) impugnação dos “espelhamentos de conversas via WhatsApp”, por se tratarem de “provas unilaterais” e manipuláveis, requerendo sua desconsideração; (ii) inadequação do procedimento de reconvenção por ausência de conexão com a ação principal (art. 315 do CPC). Em suas palavras, “a parte demandada só acosta espelhamento de conversas via WhatsApp que por serem provas unilaterais não possuem força de prova por si só”, e “não há conexão entre a presente reconvenção e a ação principal”. No mérito, afirma a inexistência de dívida quanto às comissões dos contratos mencionados (Jacqueline, Bruno, Laís, Raniel/Pollyanna), alegando que todos “encontram-se adimplidos”, inclusive com referência a pagamento por abatimento em obra no caso Jacqueline, e que o distrato extinguiu a obrigação de comissão. Cita expressamente: “o reconvinte também fazia parte do contrato objeto do distrato, que pôs fim no valor a título de comissão… além do recibo de pagamento… a concretização… ocorreu também no abatimento da obra da casa dos sócios da empresa ora reconvinte”. Por fim, requer a rejeição liminar da reconvenção por inadequação (art. 330, IV; art. 343; art. 485 CPC) e, subsidiariamente, sua total improcedência. Em sua RÉPLICA à contestação da reconvenção, a parte requerida/reconvinte THIAGO GARCIA SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA - ME sustenta que o ônus de provar eventual pagamento das comissões é da reconvinda (art. 373, II, CPC), rebatendo a tese de inutilidade dos prints de WhatsApp. Reafirma que a reconvenção é adequada por conexão (mesma causa de pedir — comissões de corretagem não pagas) e, quanto ao contrato de Jacqueline, que o distrato foi celebrado “quase 1 ano e 6 meses” após a assinatura e não retira o direito à comissão (art. 725 do CC e REsp 1.339.642/RJ). Em suas palavras: “cabe à reconvinda provar que pagou…”, e “há conexão pela causa de pedir… também se tratam de comissões devidas… que não foram pagas”. Sustenta ainda que “o arrependimento das partes quanto ao negócio não desconfigura o êxito do resultado útil da corretagem”, citando os arts. 722-725 do CC e o precedente do STJ (REsp 1.339.642/RJ), reafirmando que a mediação foi exitosa e que a inadimplência posterior não repercute na remuneração do corretor. Por fim, requer a rejeição das preliminares da contestação à reconvenção, o reconhecimento da conexão e a total procedência da reconvenção para condenar a Construtora ao pagamento das comissões reclamadas, com correção e juros. Em decisão de ID 60664231 foi determinada a realização de audiência de instrução, cuja respectiva ata consta no ID 65594888. Foi determinada a intimação das partes para apresentação de alegações finais. O autor apresentou seus memoriais em ID 66709594. Ao passo que o réu apresentou suas alegações finais em ID 67552516. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. Inicialmente, verifico que todas as partes tiveram plena oportunidade de produção de prova documental, oral e testemunhal. Foram juntados aos autos os contratos de compra e venda, o distrato contratual, recibos e mensagens eletrônicas, bem como colhidos depoimentos em audiência de instrução. Portanto, o processo se encontra em fase de julgamento, de modo que as partes tiveram a oportunidade de apresentar e produzir todas as provas suficientes ao deslinde da causa. Devendo o feito ser julgado no estado em que se encontra. No caso em exame, a causa de pedir da ação principal repousa na alegação de que a ré teria recebido valores indevidos a título de comissão de corretagem em contratos celebrados entre a autora e terceiros adquirentes, notadamente nos contratos de Bruno Marques da Silveira (ID 29025847) e Jacqueline Leite de Carvalho Brito Almendra (ID 29025878), sendo que neste último houve posterior distrato (ID 29025851). Sustenta a autora que, não havendo intermediação real (caso Bruno) e tendo havido resolução contratual (caso Jacqueline), não subsistiria obrigação de pagar corretagem, requerendo a restituição das quantias supostamente adimplidas (R$ 40.900,00) e indenização por danos morais. A ré, por sua vez, em contestação cumulada com reconvenção (ID 34800801), afirma que desempenhou efetiva intermediação nos contratos e que as comissões não foram integralmente quitadas, pleiteando a improcedência da ação e a condenação da autora ao pagamento dos valores devidos em relação aos contratos indicados na inicial referente aos clientes Bruno e Jacqueline; além de outros contratos inadimplidos, tocantes à cliente Laís Moreira Alves de Freitas (ID 34802181) e ao casal Raniel/Pollyanna (IDs 34802183 e 34802184). Diante dessas alegações, o ponto controvertido centra-se em verificar: (i) se houve efetiva intermediação da ré nos contratos apontados; (ii) se a comissão subsiste mesmo diante do distrato contratual; (iii) se houve pagamento integral ou parcial das quantias de corretagem e se a alegada compensação é juridicamente válida; e (iv) no tocante ao contrato de Raniel/Pollyanna, se os documentos apresentados pela ré são suficientes para comprovar a intermediação e o consequente direito à comissão. Pois bem, passamos a analisar os tópicos acima apontados separadamente: 1. Da efetiva intermediação da ré nos contratos apontados: Questão central da demanda consiste em verificar se a ré, Thiago Garcia Soluções Imobiliárias Ltda – ME, efetivamente intermediou os negócios jurídicos indicados nos autos, de modo a fazer jus às comissões pactuadas. Nos termos do art. 722 do Código Civil, o contrato de corretagem caracteriza-se pela obrigação de resultado, consubstanciada na aproximação das partes para a celebração de determinado negócio. A remuneração do corretor, por sua vez, é devida quando este alcança o resultado previsto, ainda que sobrevenha distrato posterior por arrependimento das partes (art. 725 do CC). No caso concreto, restou demonstrado que a ré foi formalmente incluída como corretora nos contratos celebrados com Bruno Marques da Silveira (ID 29025847), Jacqueline Leite de Carvalho Brito Almendra (ID 29025878) e Laís Moreira Alves de Freitas (ID 34802181), todos redigidos e assinados pela própria autora, conforme admitido em audiência (ID 67475930). Tal circunstância evidencia que a construtora reconheceu a atuação da imobiliária na aproximação e conclusão dos negócios. No contrato de Bruno, a alegação de que não teria havido corretagem não encontra suporte probatório suficiente. Ao contrário, há conversas de WhatsApp (ID 34802180) em que o sócio da autora reconhece a obrigação de pagar valores remanescentes da comissão, revelando que houve intermediação e que a controvérsia limita-se ao quantum devido. No contrato de Jacqueline, a intermediação igualmente restou configurada, uma vez que o contrato de compra e venda foi formalmente assinado em 13/11/2020 (ID 29025878), resultando na concretização do negócio. O distrato posterior, firmado em 02/05/2022 (ID 29025851), não retira a eficácia da intermediação realizada, consoante pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça. No contrato de Laís, igualmente houve assinatura formal (ID 34802181) e pagamento parcial da comissão. A própria autora reconheceu a intermediação, sustentando apenas compensação informal, não comprovada. Logo, a efetiva atuação da ré também se encontra caracterizada. Diversa é a situação referente ao suposto contrato com Raniel/Pollyanna. Não há instrumento formalizado, mas apenas prints de conversas (IDs 34802183 e 34802184) impugnados pela autora. Ausente prova documental robusta ou confirmação em audiência, não se pode concluir pela existência de intermediação idônea, aplicando-se a orientação do STJ em casos análogos. Portanto, à luz do conjunto probatório, resta caracterizada a efetiva intermediação da ré nos contratos de Bruno, Jacqueline e Laís, sendo indevida apenas em relação ao ajuste alegado com Raniel/Pollyanna, diante da insuficiência probatória. 2. Da subsistência da comissão diante do distrato contratual: Outro ponto controvertido dos autos consiste em verificar se a comissão de corretagem subsiste quando o contrato principal firmado entre a construtora e os adquirentes é posteriormente desfeito por distrato. Dispõe o art. 725 do Código Civil que: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.” A interpretação desse dispositivo conduz à conclusão de que o direito à comissão nasce com a conclusão do negócio jurídico por intermédio do corretor, não se extinguindo pelo posterior arrependimento das partes. O arrependimento, portanto, não afeta a remuneração devida pela intermediação que atingiu o seu resultado útil. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica nesse sentido: a) REsp 1.783.074/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 12/11/2019, DJe 21/11/2019: “A obrigação de pagar a comissão de corretagem decorre da conclusão do negócio, e não da sua execução. O distrato posterior não retira o direito do corretor à comissão.”; b) REsp 1.339.642/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, julgado em 27/11/2012, DJe 12/12/2012: “O distrato posterior ao contrato de compra e venda não afasta o direito do corretor à comissão, desde que a intermediação tenha sido determinante para a celebração do negócio.” Aplicando-se tais entendimentos ao presente caso, constata-se que a comissão relativa ao contrato firmado com Jacqueline Leite de Carvalho Brito Almendra (ID 29025878) subsiste mesmo diante do distrato celebrado em 02/05/2022 (ID 29025851), pois a intermediação da ré resultou na celebração do contrato de compra e venda em 13/11/2020. A resolução posterior do contrato principal não extingue a obrigação da construtora de remunerar a corretora pelo serviço prestado. Portanto, à luz da legislação e da jurisprudência consolidada do STJ, deve-se reconhecer que o distrato contratual não afasta o direito à comissão de corretagem, que permanece devida à ré/reconvinte, pois comprovada sua atuação na intermediação do negócio. 3. Do pagamento das comissões e da alegada compensação: Superada a análise da efetiva intermediação da ré e da subsistência da corretagem mesmo diante do distrato, cumpre examinar se houve pagamento integral ou parcial das quantias devidas, bem como a validade da compensação arguida pela autora. Nos contratos de Bruno Marques da Silveira (ID 29025847) e Jacqueline Leite de Carvalho Brito Almendra (ID 29025878), a autora sustenta ter realizado pagamentos a título de comissão, no montante de R$ 25.000,00 e R$ 15.900,00, respectivamente. Contudo, em ambos os casos não foram acostados comprovantes bancários ou documentos contábeis que evidenciem a efetiva transferência dos valores à ré, constando apenas recibos isolados. Nos termos do art. 373, II, do CPC, competia à parte autora comprovar a alegada quitação, o que não se verificou. Nesse contexto, os recibos desacompanhados de comprovante idôneo não bastam para extinguir a obrigação, sendo frágil a prova de pagamento integral. Quanto ao contrato de Laís Moreira Alves de Freitas (ID 34802181), restou incontroverso o pagamento parcial de R$ 7.250,00, correspondente à metade da comissão devida. A autora afirma que o saldo remanescente teria sido compensado por meio de obra realizada para os sócios da ré. Todavia, a compensação é instituto regulado pelo art. 368 do Código Civil, que exige identidade entre credores e devedores: “Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem.” Na hipótese, verifica-se que a credora da comissão é a pessoa jurídica Thiago Garcia Soluções Imobiliárias Ltda, enquanto a suposta devedora de serviços de obra seria pessoa física (sócios da empresa). Não há, portanto, identidade subjetiva necessária para a compensação legal. Tampouco foi comprovada compensação convencional ou acordo escrito que permitisse a extinção da obrigação. A compensação exige a identidade entre credor e devedor, sendo inaplicável quando as partes não coincidem nas duas relações obrigacionais. Assim, a alegação de compensação não se sustenta juridicamente. Portanto, à luz do conjunto probatório: a) no contrato de Bruno, houve pagamento parcial, restando saldo a apurar em liquidação; b) no contrato de Jacqueline, não restou comprovado pagamento válido da comissão; c) no contrato de Laís, foi pago apenas R$ 7.250,00, subsistindo o remanescente de igual valor; d) no contrato de Raniel/Pollyanna, não há prova mínima de pagamento ou quitação, mas igualmente não há prova da própria obrigação, razão pela qual o pedido reconvencional é improcedente. 4. Do contrato de Raniel/Pollyanna e da suficiência da prova da intermediação Por derradeiro, cumpre apreciar a alegação reconvencional relativa ao suposto contrato firmado com Raniel Silva Barbosa de Moura e Pollyanna Keccy Vieira da Rocha Moura. Ao contrário dos demais ajustes (Bruno, Jacqueline e Laís), não foi juntado aos autos contrato formal de compra e venda em que a ré figure como corretora. A imobiliária limitou-se a acostar aos autos prints de conversas de WhatsApp (IDs 34802183 e 34802184), buscando demonstrar que intermediou a negociação e que lhe seria devida a comissão de R$ 26.200,00. A autora impugnou tais documentos, sustentando tratar-se de prova unilateral, facilmente manipulável e, portanto, desprovida de idoneidade para, por si só, comprovar obrigação dessa magnitude. O Código de Processo Civil, em seu art. 434, estabelece que incumbe à parte instruir a contestação com os documentos que comprovem suas alegações, e o art. 435 admite a juntada posterior apenas em hipóteses excepcionais. Além disso, o art. 373, I, do CPC impõe ao reconvinte o ônus da prova do fato constitutivo de seu direito, no caso, a intermediação do contrato e o consequente direito à comissão. A jurisprudência pátria já enfrentou a questão da força probatória de conversas de WhatsApp, decidindo que tais elementos, desacompanhados de outros meios de confirmação (ata notarial, perícia técnica ou testemunho idôneo), não são suficientes para, isoladamente, fundamentar a procedência do pedido. No caso dos autos, a ré não promoveu a produção de prova técnica para atestar a autenticidade dos diálogos, tampouco apresentou contrato escrito ou recibos de pagamento relacionados ao alegado negócio. Assim, não se desincumbiu do ônus de comprovar a existência da intermediação, nos termos do art. 373, II, do CPC. Desse modo, conclui-se que os documentos apresentados não são suficientes para demonstrar que houve intermediação da ré no contrato de Raniel/Pollyanna, razão pela qual o pedido reconvencional deve ser julgado improcedente nesse ponto. 5. Da inexistência de danos morais indenizáveis: Por fim, tanto a autora, em sua ação principal, quanto a ré/reconvinte, em sua reconvenção, formularam pedido de indenização por danos morais, sustentando que a conduta da parte adversa lhes teria causado prejuízos extrapatrimoniais. Todavia, o exame dos autos revela que a controvérsia instaurada circunscreve-se ao inadimplemento ou não das comissões de corretagem em determinados contratos de compra e venda de imóveis. Trata-se, portanto, de típico conflito de natureza patrimonial e obrigacional, cujas consequências jurídicas se resolvem no plano da reparação material, não havendo repercussão lesiva à honra, imagem ou dignidade das partes que justifique reparação moral. O mero inadimplemento contratual não gera, por si só, o dever de indenizar por danos morais, salvo quando presentes circunstâncias excepcionais que extrapolem o mero aborrecimento decorrente da relação obrigacional. No caso concreto, não se constatam elementos de prova de que as partes tenham praticado condutas ofensivas à honra ou imagem uma da outra. Os fatos controvertidos decorrem de divergência contratual legítima, submetida ao Judiciário como forma adequada de resolução do conflito. Assim, não há fundamento para o reconhecimento de abalo extrapatrimonial indenizável. Portanto, os pedidos de indenização por danos morais formulados por ambas as partes devem ser indeferidos, limitando-se a condenação ao âmbito patrimonial das obrigações contratuais discutidas. Diante de todo o exposto, constata-se que a pretensão deduzida na ação principal não encontra amparo fático nem jurídico, uma vez que restou comprovada a efetiva intermediação da ré nos contratos mencionados, não havendo prova idônea de pagamento indevido nem fundamento para restituição de valores ou indenização moral. Por outro lado, a reconvenção merece parcial acolhimento, pois ficou evidenciado o direito da ré ao recebimento das comissões referentes aos contratos de Bruno Marques da Silveira (ID 29025847), Jacqueline Leite de Carvalho Brito Almendra (ID 29025878 e 29025851) e Laís Moreira Alves de Freitas (ID 34802181), inexistindo, contudo, elementos probatórios suficientes para reconhecer igual direito quanto ao alegado contrato com Raniel/Pollyanna (IDs 34802183 e 34802184). Assim, o conjunto fático-probatório conduz à improcedência integral da ação principal e à parcial procedência da reconvenção, nos termos ora delineados. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, julgo improcedente a ação principal proposta por CONSTRUTORA ESTRELA DO ORIENTE LTDA – ME. Por outro lado, julgo parcialmente procedente a reconvenção ajuizada por THIAGO GARCIA SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA – ME, nos seguintes termos: 1. Contrato de Jacqueline Leite de Carvalho Brito Almendra (ID 29025878): condeno a autora/reconvinda ao pagamento da quantia de R$ 15.900,00 (quinze mil e novecentos reais), a título de comissão de corretagem, acrescida de correção monetária pela Selic a contar da data do contrato (13/11/2020); 2. Contrato de Bruno Marques da Silveira (ID 29025847): reconheço a existência da comissão devida no valor de R$ 30.475,00 (trinta mil, quatrocentos e setenta e cinco reais), devendo ser descontados os valores já comprovadamente pagos, remetendo-se a apuração do saldo em liquidação de sentença, acrescido de correção monetária pela Selic a contar da data do contrato (30/06/2020); 3. Contrato de Laís Moreira Alves de Freitas (ID 34802181): condeno a autora/reconvinda ao pagamento da quantia de R$ 7.250,00 (sete mil, duzentos e cinquenta reais), referente ao saldo remanescente da comissão, acrescida de correção monetária pela Selic a contar da data do contrato (28/11/2020). Julgo improcedente o pedido reconvencional quanto ao contrato de Raniel Silva Barbosa de Moura e Pollyanna Keccy Vieira da Rocha Moura, por ausência de prova idônea da intermediação. Indefiro os pedidos de indenização por danos morais formulados por ambas as partes, diante da inexistência de violação a direitos da personalidade, tratando-se de controvérsia de natureza meramente patrimonial. Diante da sucumbência recíproca, condeno cada parte ao pagamento de 50% das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação para cada patrono, nos termos do art. 85, §2º e art. 86 do CPC, autorizada a compensação. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se. TERESINA-PI, 26 de agosto de 2025. Juiz(a) de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina

11/11/2025, 00:00

27/08/2025, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para à Instância Superior

Expedição de Certidão.

Juntada de Petição de contrarrazões da apelação

Juntada de Petição de custas

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/04/2026

Publicado Ato Ordinatório em 07/04/2026.

Expedição de Outros documentos.

Ato ordinatório praticado

Expedição de Certidão.

Decorrido prazo de CONSTRUTORA ESTRELA DO ORIENTE LTDA - ME em 27/03/2026 23:59.

Decorrido prazo de THIAGO GARCIA SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA em 27/03/2026 23:59.

Juntada de Petição de manifestação

Publicado Intimação em 06/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 05/03/2026

Expedição de Outros documentos.

Todas as movimentações(122)

Todos os documentos(18)