Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: FP COMERCIO DE GAS LTDA Advogado(s) do reclamante: EDSON VIEIRA ARAUJO, LUIZ CESAR PIRES FERREIRA JUNIOR, ULISSES NOGUEIRA DE AGUIAR FILHO
APELADO: PROFIRIO TEODORO FROTA, AUGUSTO CÉSAR ALVES SALES Advogado(s) do reclamado: ULISSES DE OLIVEIRA SALES, EDVALDO OLIVEIRA LOBAO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO EDVALDO OLIVEIRA LOBAO, JOELSON SIQUEIRA FROTA RELATOR(A): Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR EMENTA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E PERDAS E DANOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. POSSE APÓS EXTINÇÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE DO NOVO PROPRIETÁRIO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO. ALEGAÇÃO DE CLÁUSULA LEONINA E ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECONVENÇÃO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por SUPREGÁS COMÉRCIO VAREJISTA DE GÁS LTDA. contra sentença que julgou improcedente a ação de manutenção de posse cumulada com pedido de indenização por benfeitorias e perdas e danos, e acolheu parcialmente a reconvenção para condenar a autora ao pagamento de aluguéis vencidos, relativos ao período de permanência no imóvel após a extinção contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se houve turbação da posse antes do término do prazo legal para desocupação; (ii) estabelecer se é devida indenização pelas obras realizadas no imóvel, alegadamente caracterizadas como acessões; e (iii) determinar se a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias é nula por configurar cláusula leonina. III. RAZÕES DE DECIDIR A denúncia do contrato após a prorrogação legal confere ao novo proprietário o direito de exigir a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias, nos termos do art. 46, §2º, da Lei nº 8.245/91. Não restou caracterizada turbação ou esbulho, uma vez que a imissão na posse ocorreu após o decurso do prazo legal, configurando exercício regular do direito de propriedade. As intervenções realizadas no imóvel constituem meras adaptações funcionais à atividade empresarial, sem natureza de acessão ou acréscimo patrimonial relevante. A cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias, expressamente pactuada entre partes com plena capacidade, é válida à luz do art. 35 da Lei do Inquilinato e da jurisprudência dominante. Não se verifica desequilíbrio contratual, vício de consentimento ou enriquecimento sem causa, uma vez que as benfeitorias foram realizadas por iniciativa do locatário, com ciência da ausência de direito à restituição. Correta a exclusão do locador anterior, Augusto César Alves Sales, por ausência de ato lesivo ou vínculo jurídico após a alienação do imóvel. Justificada a condenação ao pagamento de aluguéis no período de permanência no imóvel após o término contratual, em respeito ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O exercício do direito de retomada do imóvel pelo novo proprietário após o prazo legal de desocupação não configura turbação ou esbulho possessório. É válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias em contratos de locação não residencial, quando pactuada de forma expressa entre partes capazes. Não há direito à indenização por benfeitorias quando estas se limitam a adaptações funcionais e foram realizadas com ciência da ausência de reembolso. É devida a cobrança de aluguéis pelo período de permanência no imóvel após o término contratual, com base no enriquecimento sem causa. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91 (arts. 35 e 46, §§1º e 2º); CPC, art. 85, §11. ACÓRDÃO Acordam os componentes do(a) 2ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, votar pelo desprovimento do recurso de Apelação, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos. Condenar a parte apelante ao pagamento das custas recursais e honorários advocatícios majorados para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, nos termos do voto do Relator. RELATÓRIO
ACÓRDÃO SEGUNDO GRAU - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ ÓRGÃO JULGADOR: 2ª Câmara Especializada Cível APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0000026-74.2009.8.18.0076
Trata-se de Apelação Cível interposta por SUPREGÁS COMÉRCIO VAREJISTA DE GÁS LTDA., contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de União/PI, que julgou improcedente a Ação de Manutenção de Posse, bem como acolheu parcialmente o pedido reconvencional formulado por Porfírio Teodoro Frota, para condenar a parte autora ao pagamento de aluguéis vencidos, em valor a ser apurado em liquidação de sentença. Alega a apelante que a sentença merece integral reforma, porquanto desconsiderou as provas constantes nos autos quanto às acessões realizadas no imóvel locado, cuja edificação, segundo sustenta, ultrapassa o conceito jurídico de benfeitoria, sendo, portanto, indenizável mesmo diante da cláusula contratual de renúncia. Sustenta, ainda, que houve turbação de posse antes do término do prazo de desocupação, o que lhe teria causado perdas e danos, além de violação ao direito de preferência na compra do imóvel, por ausência de notificação formal. Argumenta que o magistrado de primeiro grau equivocou-se ao afastar o direito de retenção pelas obras realizadas, e ao acolher a reconvenção quanto à cobrança de aluguéis, mesmo diante da situação de fato que impediu a continuidade da posse pacífica. Ao final, requer o provimento integral da apelação, com a reforma da sentença para: (i) reconhecer a legitimidade do segundo apelado na lide; (ii) condená-lo à indenização por acessão; (iii) declarar nula a cláusula de renúncia; (iv) reconhecer o direito de indenização por perdas e danos; e (v) julgar improcedente a reconvenção (ID. 21867251). Devidamente intimados, os apelados não apresentaram contrarrazões. O Ministério Público Superior manifestou-se pela não intervenção, por ausência de interesse público qualificado. É o relatório. Determino a inclusão do feito em pauta virtual. VOTO I- ADMISSIBILIDADE DO RECURSO Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso e passo ao julgamento do mérito. II – DO MÉRITO A controvérsia devolvida à apreciação desta instância ad quem gira em torno da insurgência da empresa SUPREGÁS COMÉRCIO VAREJISTA DE GÁS LTDA., em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos constantes da ação de manutenção de posse cumulada com pedido de indenização por benfeitorias e perdas e danos, ao tempo em que acolheu parcialmente a reconvenção para condenar a autora, ora apelante, ao pagamento de aluguéis vencidos, relativos ao período em que permaneceu no imóvel após a extinção contratual. A pretensão recursal se ancora, essencialmente, em três pilares argumentativos: primeiro, a alegação de ocorrência de turbação da posse por parte do novo proprietário do imóvel, Porfírio Teodoro Frota, antes do decurso do prazo legal para desocupação; segundo, a existência de direito à indenização pelas obras realizadas no imóvel, alegadamente caracterizadas como acessões e não como simples benfeitorias, o que tornaria inválida a cláusula contratual de renúncia; e, por fim, a tese de que referida cláusula seria leonina e, portanto, nula de pleno direito. Contudo, ao cotejar detidamente os autos, observa-se que as razões de apelação não encontram amparo probatório, tampouco ensejam a reforma da sentença, que, ao revés, apresenta-se escorreita em sua fundamentação, ajustando-se aos elementos fáticos e jurídicos do processo. No que tange à alegação de turbação da posse, verifica-se que o contrato de locação celebrado entre as partes teve início em 12/02/2003 e término previsto para 12/02/2008. Após esse período, a autora/recorrente permaneceu no imóvel por força de prorrogação legal prevista no art. 46, §1º, da Lei n.º 8.245/91. Contudo, como bem consignado na sentença, tal prorrogação não confere ao locatário direito absoluto ou ilimitado à posse, bastando, para sua cessação, a denúncia unilateral do contrato por parte do locador ou do novo proprietário, mediante notificação, oportunidade em que se inicia o prazo legal de trinta dias para desocupação, consoante dispõe o §2º do mesmo dispositivo. Senão vejamos: “Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.” No presente caso, a própria recorrente menciona na inicial (ID. 21867242) que tomou conhecimento da intenção de venda do imóvel e, apesar disso, manteve-se inerte, não demonstrando qualquer interesse na aquisição ou oposição formal. Ainda que a ciência tenha se dado por meios informais, não se pode ignorar que a venda foi concretizada e que houve efetiva comunicação sobre a transferência da titularidade, sendo a autora instada a desocupar o imóvel. A alegação de surpresa carece de verossimilhança, já que não foi demonstrado nos autos qualquer óbice material ou jurídico que impedisse o cumprimento da obrigação legal de desocupação no prazo estabelecido. A conduta do novo adquirente, Porfírio Teodoro Frota, ao exercer a posse direta sobre o bem após o término do prazo contratual, não pode ser qualificada como esbulho ou turbação injustificada, mas sim como legítimo exercício de prerrogativa decorrente do direito de propriedade. No tocante ao pedido de indenização por benfeitorias ou acessões, a sentença de origem agiu com precisão ao reconhecer que as intervenções realizadas pela autora no imóvel correspondem, em verdade, a meras adaptações funcionais, voltadas à atividade empresarial desenvolvida, tais como instalações elétricas, hidráulicas, estrutura interna, grades de segurança e divisórias, sem qualquer evidência de construção autônoma ou de incorporação de valor substancial ao imóvel. Importante ressaltar que a cláusula XII do contrato de locação dispõe expressamente que: “toda e qualquer benfeitoria autorizada pelo LOCADOR, ainda que útil e necessária, ficará automaticamente incorporada ao imóvel, sem prejuízo do disposto na letra “e”, da clausula oitava deste instrumento, não podendo o LOCATÁRIO pretender qualquer indenização ou ressarcimento, bem como arguir direito de retenção pelas mesmas”. Tal previsão contratual encontra amparo no art. 35 da Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91), sendo pacífico o entendimento jurisprudencial quanto à sua validade em contratos de natureza não residencial, desde que expressamente pactuada, como na espécie. Não se identificam, tampouco, elementos que evidenciem vício de consentimento, desequilíbrio contratual relevante, ou abusividade flagrante que autorizasse o afastamento da cláusula por força de uma suposta condição leonina. A avença foi firmada entre partes privadas, com capacidade plena, e sem assimetria negocial significativa que justifique intervenção judicial corretiva. A tentativa da apelante de afastar os efeitos da cláusula com fundamento em suposta transformação substancial do imóvel. de modo a requalificar as benfeitorias como acessão. revela-se igualmente desprovida de suporte probatório. Inexiste nos autos qualquer laudo técnico, avaliação pericial ou documentação robusta que comprove que as intervenções realizadas extrapolaram a lógica de adaptação funcional ou resultaram em aumento patrimonial relevante ao bem. Da mesma forma, a invocação do princípio do enriquecimento sem causa não se sustenta, eis que as benfeitorias foram realizadas por iniciativa do locatário, com ciência da ausência de direito à restituição, não se evidenciando vantagem indevida ou desproporcional em favor do locador ou do novo proprietário. No que diz respeito à alegada ilegitimidade passiva do segundo apelado, Augusto César Alves Sales, a sentença igualmente andou bem ao reconhecê-la. O conjunto fático dos autos aponta que os atos contestados foram atribuídos exclusivamente ao novo proprietário, não havendo qualquer imputação concreta ao locador anterior após a alienação do imóvel. Sua exclusão da lide, portanto, revela-se juridicamente correta. Por fim, quanto à procedência parcial da reconvenção para condenar a autora ao pagamento de aluguéis, é de se destacar que, mesmo após o término do contrato e antes da imissão do novo proprietário na posse, a autora permaneceu no imóvel, usufruindo economicamente de bem alheio, sem qualquer contraprestação. A sentença reconheceu a prorrogação tácita da locação até a efetiva retomada da posse, o que impõe, como consectário lógico do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, a obrigação de remunerar pelo uso do imóvel durante tal período. Assim, a decisão de primeiro grau, ao acolher parcialmente a reconvenção para fixar o dever de pagamento dos aluguéis em valor a ser apurado em liquidação de sentença, não merece qualquer reparo, uma vez que se alinha tanto aos fatos quanto à ordem jurídica vigente. III - DISPOSITIVO
Diante do exposto, voto pelo desprovimento do recurso de Apelação, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos. Condeno a parte apelante ao pagamento das custas recursais e honorários advocatícios majorados para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil. É como voto. Sessão por Videoconferência da 2ª Câmara Especializada Cível de 21/10/2025, presidido(a) pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR. Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR, MANOEL DE SOUSA DOURADO e MARIA LUIZA DE MOURA MELLO E FREITAS. Fez sustentação oral: Dr. Edson Vieira Araújo, OAB/PI3285 e Dr. Edvaldo Oliveira Lobão, OAB/PI3538. Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ENY MARCOS VIEIRA PONTES. SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 21 de outubro de 2025. JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR