Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: SC2 SHOPPING RIO POTY LTDA
REU: VALDAC LTDA, AVALV ADMINISTRACAO DE BENS LTDA SENTENÇA SC2 Shopping Rio Poty Ltda. ajuizou ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança em face de Valdac Ltda. (locatária) e Avalv Administração de Bens Ltda. (fiadora). A autora afirma existir contrato de locação de loja no Shopping Rio Poty (loja SUC 211 F/G/H – “Siberian”), com aluguel apurado pelo modelo percentual típico de shopping center, encargos, fundo de promoção e mútuo para obras, e alega inadimplemento do locatário com débitos significativos. A ré apresentou contestação defendendo revisão contratual à luz da função social e da boa-fé, e invocando a excepcionalidade do período, enquanto a autora, em réplica, rebateu que os débitos remontam a período anterior à pandemia e que não houve prova de pagamento. No curso do feito, foi juntado termo de entrega de chaves (15/04/2021). Em audiência de 08/11/2022, a ré informou estar em recuperação judicial, sem proposta de acordo. É o relatório. Fundamento e decido. A demanda comporta julgamento antecipado, conforme o disposto no artigo 355, I, do código de processo civil, tendo em vista a exclusiva matéria de direito e a desnecessidade da produção de outras provas, que não as já indicadas nos autos. Passo ao julgamento. Não há nulidades processuais, incompetência, ilegitimidade ou ausência de interesse: a autora é locadora e as rés figuram como locatária e fiadora no instrumento; o foro é o da situação do imóvel; a representação processual está regular. Quanto ao mérito, reconheço, inicialmente, a perda superveniente do objeto do pedido de despejo. Consta dos autos termo subscrito pela locatária informando a devolução das chaves em 15/04/2021, com a loja livre e a expressa ressalva de que a entrega não importa quitação de aluguéis e encargos pretéritos. Assim, a retomada da posse tornou-se fato consumado por ato da própria ré, de modo que o pedido possessório se extingue sem resolução do mérito, remanescendo a pretensão de cobrança. No tocante à cobrança, assento que o locatário deve pagar pontualmente aluguel e encargos (arts. 23, I e XII), podendo o locador cobrar conjuntamente os encargos (art. 25), e o art. 62 autoriza a cumulação de rescisão com cobrança, inclusive contra fiador. O ônus de provar pagamento — fato impeditivo — incumbe ao réu (CPC, art. 373, II). A autora carreou contrato e planilhas e o termo de chaves atesta que eventual saldo seria discutido e cobrado. A contestação, por sua vez, invoca revisão contratual de forma genérica (função social, boa-fé), sem prova idônea de adimplemento, compensações ou quitações. Também não trouxe elementos concretos de que o modelo percentual (ou a cláusula de aluguel mínimo em caso de inadimplemento) tenha gerado onerosidade excessiva específica, nem demonstrou negociações frustradas, fluxos de caixa, faturamentos ou documentos contábeis que permitissem a aplicação de alocação dinâmica do ônus probatório. Nesse ponto, a réplica destaca que os débitos são anteriores à Covid-19, o que, sem prova em contrário, afasta o nexo entre as restrições sanitárias e a mora apurada. Logo, prevalece o quadro de inadimplemento. Rejeito, portanto, a tese revisional como defesa à cobrança. Anoto que em contratos de locação em shopping center, embora atípicos em sua engenharia econômica, prevalecem as condições livremente pactuadas, desde que não abusivas; a parte que pleiteia revisão deve demonstrar concretamente a alteração extraordinária de circunstâncias e o desequilíbrio efetivo, o que não se verificou. A defesa apresentada limita-se a invocações principiológicas (arts. 421 e 422 do CC) desancoradas de lastro fático-probatório específico. Nessa linha, a ausência de prova de pagamento subsiste contra a locatária. Quanto à fiadora, a legitimidade é reconhecida. A Lei do Inquilinato admite expressamente a cumulação do pedido de cobrança em face do fiador (art. 62, I) e o contrato prevê responsabilidade solidária, com renúncia ao benefício de ordem. A fiança — salvo disposição contratual diversa — estende-se até a entrega das chaves; e, em qualquer caso, não exonera débitos pretéritos. Assim, respondem a locatária e a fiadora pelos aluguéis, encargos e acessórios vencidos até 15/04/2021, observados os limites contratuais e legais. A informação de que a ré se encontra em recuperação judicial não impede a formação do título judicial de cobrança, mas atrai, na fase executiva, a observância do juízo universal e das regras da Lei 11.101/2005 quanto a atos de constrição e habilitação do crédito. O feito, nesta fase de conhecimento, pode e deve ser julgado. Sobre cláusulas penais e critérios econômicos, reconheço desde logo a possibilidade de moderação da penalidade se, na liquidação, se revelar manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do CC, sem prejuízo da cobrança integral dos aluguéis e encargos incontroversamente vencidos. Por igual razão, eventuais rubricas de condomínio, IPTU e fundo de promoção são devidos, uma vez que previstos contratualmente e comprovados, com a apuração exata em liquidação, abatendo-se pagamentos e glosas que forem demonstrados. Em face do exposto, EXTINGO o processo com resolução do mérito e julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, para: (i) declarar extinto, sem resolução do mérito, o pedido de despejo por perda superveniente do objeto, em razão da entrega das chaves em 15/04/2021; e (ii) condenar Valdac Ltda. e Avalv Administração de Bens Ltda., solidariamente, ao pagamento à autora dos aluguéis, encargos, fundo de promoção e demais acessórios contratualmente devidos e vencidos até 15/04/2021, tudo a ser apurado em liquidação por artigos e documentos, com base no contrato e nas planilhas juntadas, abatidos eventuais pagamentos comprovados, aplicando-se os índices contratualmente previstos. Fica ressalvada a possibilidade de moderação de cláusula penal na liquidação, se demonstrada desproporção manifesta (CC, art. 413), o que não é cognoscível antes da apuração efetiva dos valores devidos. Os efeitos executivos da condenação observarão, se for o caso, o juízo universal da recuperação judicial. As rés sucumbem na quase totalidade do objeto útil da demanda (a perda do objeto do despejo decorreu de conduta da própria locatária), razão pela qual as condeno integralmente diante da perspectiva da sucumbência mínima. Assim, condeno as demandadas, solidariamente, ao pagamento das custas e de honorários advocatícios em favor do patrono da autora, que fixo em 10% por cento) sobre o valor que se apurar em liquidação, nos termos do art. 85, §2º, do código de processo civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se. TERESINA-PI, 22 de setembro de 2025. Juiz(a) de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0805959-11.2020.8.18.0140 CLASSE: DESPEJO (92) ASSUNTO(S): [Rescisão / Resolução, Despejo para Uso Próprio]