Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
RECORRENTE: CONSTRUTORA BOA VISTA LTDA
RECORRIDOS: TAMYA LARISSE PORTO CANTALICE AZEVEDO DECISÃO
Intimação - RECURSO ESPECIAL NA APELAÇÃO CÍVEL (198) 0802915-86.2017.8.18.0140 Vistos,
Trata-se de Recurso Especial (id. 20421538) interposto nos autos do Processo 0802915-86.2017.8.18.0140 com fulcro no art. 105, III, da CF, contra o acórdão de id. 12070392, proferido pela 3ª Câmara Especializada Cível deste Tribunal, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O Superior Tribunal de Justiça evoluiu a tese fixada do julgamento do REsp nº. 1.345.331/RS, com superação do entendimento assentado no precedente vinculante, passando-se a compreender que tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor poderão responder pelo pagamento das cotas condominiais. 2. O promitente vendedor continua responsável pelo pagamento das despesas condominiais enquanto for o proprietário do imóvel, caracterizando-se a sua responsabilidade solidária. 3. Não tendo a apelante comprovado a transferência da propriedade para o terceiro adquirente, permanece responsável pelas despesas condominiais posteriores à imissão, motivo pelo qual sua legitimidade passiva está configurada, não merecendo acolhimento sua irresignação. 4. Recurso conhecido e não provido. Contra o acórdão foram opostos Embargos de Declaração (id. 12158845), os quais foram conhecidos e parcialmente acolhidos (id. 19620266). Nas razões recursais, o Recorrente aduz violação aos arts. 1.315; 1.334, I, § 2º e 1.345 do Código Civil. Intimado, o Recorrido apresentou as suas contrarrazões (id. 22584063), pleitando pelo improvimento do recurso. É um breve relatório. Decido. O apelo especial atende aos pressupostos processuais genéricos de admissibilidade. Em suas razões, o Recorrente aponta violação aos arts. 1.315; 1.334, I, § 2º e 1.345 do Código Civil, sustentando que não ser responsabilizado pelas despesas condominiais pelo simples fato de figurar como promissária vendedora quando o pagamento do imóvel já ocorrera integralmente e o contrato já fora totalmente cumprindo, revolvendo-se os promissários compradores de todo o direito real de posse sobre o bem em análise Por sua vez, o Órgão Colegiado entendeu que a legitimidade passiva e a responsabilidade pelo adimplemento das taxas condominiais são do Recorrente, tendo em vista não ter comprovado a transferência da propriedade para terceiro adquirente, conforme se verifica, in verbis: Pois bem. A questão a ser examinada nos presentes autos refere-se a legitimidade passiva e responsabilidade sobre os pagamentos das despesas condominiais da recorrente, que, apesar de ter vendido a unidade 702 do Edifício Michelângelo, figura como proprietária do imóvel. No REsp nº. 1.345.331/RS, julgado pelo sistema dos recursos repetitivos, foi submetida a apreciação a seguinte questão: “Controvérsia sobre quem tem legitimidade – vendedor ou adquirente – para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro”. No referido julgamento, com trânsito em julgado em 30/09/2015, foi firmada a seguinte tese: Tema 886 a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitir-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça evoluiu a tese fixada do julgamento alhures destacado, com superação do entendimento assentado no precedente vinculante, passando-se a compreender que tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor poderão responder pelo pagamento das cotas condominiais, consoante se infere da ementa doravante transcrita: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PROMITENTE-VENDEDOR. RESPONSABILIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A eg. Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS, processado sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou o seguinte entendimento: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.' No caso concreto, recurso especial não provido." (REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe de 20/04/2015). 2. Interpretando as teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC, a jurisprudência desta Corte consolidou o entendimento de que persiste a responsabilidade do proprietário (promitente-vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente-comprador na posse do imóvel, havendo, nesses casos, "legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse" (AgRg no REsp 1.472.767/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe de 08/10/2015). 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1378413 PR 2013/0100561-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 15/03/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/04/2021) Logo, o que se extrai do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça é que o promitente vendedor continua responsável pelo pagamento das despesas condominiais enquanto for o proprietário do imóvel, caracterizando-se a sua responsabilidade solidária. A propósito, destaca-se a jurisprudência: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÕES DE NATUREZA PROPTER REM. PROPRIETÁRIOS DO BEM. RESPONSABILIDADE. 1. As obrigações condominiais têm natureza propter rem, vinculando-se à coisa, e não à pessoa do morador da unidade no momento da constituição do débito, e, dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento de cotas de despesas de condomínio recaem tanto sobre o proprietário do imóvel quanto sobre o ocupante da unidade a qualquer título, seja como compromissário comprador, locatário, comodatário, dentre outros. 2. Basta a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor do imóvel para que esteja configurada a sua responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. 3. Ao condomínio é facultado o exercício do direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou quem esteja na posse do bem, podendo a ação de cobrança ser ajuizada contra um ou outro, individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo. 4. Apelação do primeiro réu desprovida. 5. Apelação da segunda ré desprovida. (TJ-DF 07124792520188070020 DF 0712479-25.2018.8.07.0020, Relator: HECTOR VALVERDE, Data de Julgamento: 15/04/2020, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 04/05/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada) APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO USUFRUTUÁRIO E DO NU-PROPRIETÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. Tratando-se as cotas condominiais de obrigação propter rem, existe solidariedade passiva em relação a elas entre o nu-proprietário do imóvel e o usufrutuário (possuidor direto do bem), sendo uma faculdade do condomínio escolher a quem demandar para a concreção da cobrança. APELO DESPROVIDO. (TJ-RS - AC: 70075458463 RS, Relator: Marta Borges Ortiz, Data de Julgamento: 22/02/2018, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 05/03/2018) Com essas considerações, não tendo a apelante comprovado a transferência da propriedade para o terceiro adquirente, permanece responsável pelas despesas condominiais posteriores à imissão, motivo pelo qual sua legitimidade passiva está configurada, não merecendo acolhimento sua irresignação. Pelas razões acima apresentadas, deve ser mantida a sentença de origem. Contudo, apesar do acórdão objurgado entender pela superação do precedente vinculante insculpido no Tema 886, do STJ (REsp 1345331/RS), a partir das jurisprudências divergentes citadas, não há, pela leitura atenta do acórdão paradigma, alteração ou modulação posterior, em observância ao que dispõe os arts. 927, §§ 2º e 3º, do CPC, cuja tese mantém o seguinte teor, in verbis: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Assim, em análise dos autos, observo que a decisão confrontada está em aparente desconformidade com o precedente fixado pelo Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista que o Tema 886/ STJ afasta a legitimidade passiva do promitente vendedor no que tange às despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador, enquanto que o acórdão entende ser da Recorrente por não ter comprovado a transferência do imóvel, mesmo admitindo a imissão da posse do bem por parte dos Recorridos.
Diante do exposto, com fundamento no art. 1.030, II, do CPC, ENCAMINHEM-SE os autos ao Relator para realização de eventual juízo de retratação pelo órgão julgador. Caso o juízo de retratação seja refutado, com a consequente manutenção do acórdão recorrido, devolvam-se os autos à Vice-Presidência para realização do juízo de admissibilidade do Recurso Extraordinário, conforme previsto no art. 1.030, V, “c”, do CPC. Cumpra-se. Teresina-PI, data registrada no sistema eletrônico. Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí