Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
RECORRENTE: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
RECORRIDO: J ALVES IMOVEIS LTDA - ME DECISÃO
Intimação - APELAÇÃO CÍVEL (198) 0801991-07.2019.8.18.0140 Vistos,
Trata-se de Recurso Especial (id. 24277725) interposto nos autos do Processo n.º 0801991-07.2019.8.18.0140, com fulcro no art. 105, III, da CF contra o acórdão de id. 16394794, proferido pela 4ª Câmara Especializada Cível deste TJPI, assim ementado, in litteris: CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095 DO STJ. PRELIMINAR REJEITADA. APLICAÇÃO DO CDC. ATRASO EXCESSIVO NO INÍCIO DAS OBRAS DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS - DIREITO DA CONTRATANTE AUTORA. SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Tendo em vista que caso concreto envolve resolução de contrato de compra e venda por culpa do promitente vendedor/credor fiduciante (não entrega da unidade imobiliária no prazo estipulado), e não em inadimplemento de devedor constituído em mora, inexistem a razões para a suspensão processual. 2. Considerando que a autora ajuizou demanda fundada no inadimplemento da promitente vendedora em relação a obrigações afetas ao pacto principal de compra e venda e, não, no que tange à alienação fiduciária, a controvérsia deverá ser analisada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor. 3. O prazo de 04 (quatro) anos previsto no art. 9º da Lei nº 6766/79 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano só pode prevalecer diante do silêncio do contrato. 4. Logo, tendo-se em mente que o contrato de compra e venda previa a entrega do imóvel no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de registro do memorial de Loteamento pelo Cartório de Registros de Imóveis, e que este não fora devidamente cumprido, fica caracterizado o inadimplemento contratual por culpa da construtora, fato que enseja o direito à rescisão contratual, com a restituição integral ao autor das parcelas efetivamente pagas na aquisição do referido imóvel. 5. Recurso desprovido. Foram opostos Embargos de Declaração (id. 16942587), que foram conhecidos e improvidos (id. 23526043). Em suas razões, a Recorrente aduz violação aos arts. 26, 26-A, 27, da Lei n.º 9.514/97, além do art. 1.022, do II, do CPC. Intimado (id. 20812841), o Recorrido deixarou transcorrer o prazo legal sem apresentar contrarrazões. É um breve relatório. DECIDO. O apelo especial atende aos pressupostos processuais genéricos de admissibilidade. Razões recursais apontam, sucintamente, violação aos arts. 26 e 27, da Lei nº 9.514/97, alegando que o Órgão Colegiado remanesceu omisso quanto à afirmação de que o Código de Defesa do Consumidor não pode ser aplicado indistintamente aos contratos que fixem a alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, de forma que não há que se falar em rescisão contratual e restituição de importâncias pagas, já que o contrato em lide contrato trata de operação de compra e venda com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, em que as partes, antes e mesmo quando de sua lavratura, puderam se manifestar sobre suas cláusulas, aplicando-se a regra específica da Lei n.º 9.514/97, por ser posterior e especial em relação ao CDC. A seu turno, o Órgão Colegiado assentou que, sendo a inadimplência do vendedor/credor fiduciário, como no exemplo de atraso na entrega da obra, mesmo estando o contrato garantido por alienação fiduciária devidamente registrada, não haverá a aplicação da Lei 9.514/97, devendo as parcelas pagas serem devolvidas com a incidência de juros de mora, conforme se verifica, in verbis: De início, é de se dizer que o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes possui pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e parte de suas cláusulas estão embasadas nos preceitos da Lei nº 9.514/97. Contudo, tal condição não afasta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nas hipóteses em que a rescisão tem como embasamento a inadimplência contratual por parte da vendedora (construtora e incorporadora imobiliária), já que os preceitos da Lei nº 9.514/97 destinam-se a regular a rescisão por inadimplência do comprador. É justamente este o caso dos autos, no qual a autora ajuizou a presente ação fundada no inadimplemento da requerida (apelante) em relação a obrigações afetas ao pacto principal de compra e venda e, não, no que tange à alienação fiduciária, que, na hipótese,
trata-se de contrato acessório, de sorte que a controvérsia posta em exame deverá ser analisada, sim, sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor. (...) Quanto ao mérito propriamente dito, especialmente no que tange ao prazo de entrega de imóvel, importante consignar o disposto no Item 1.1 da Tese Firmada do Repetitivo 996 do STJ, in verbis: “Item 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. Na hipótese, verifica-se que consta do Anexo, Item 3, do Instrumento Particular de Compra e Venda (Num. 8965887 - Pág. 40) a seguinte disposição contratual: “3. DA EXECUÇÃO DAS OBRAS: 3.1 Serão executadas no loteamento, além das obras de infraestrutura mencionadas no instrumento de compra e venda, as seguintes obras complementares: - Clube com piscina adulto, infantil e deck; - Portaria principal; e - Muro e/ou gradil 3.2 Todas as obras complementares, serão realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Teresina-PI, ou seja, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro meses), contados a partir da data de registro do memorial de Loteamento pelo Cartório de Registros de Imóveis, nos termos da Lei Federal nº 6.766, ressalvada a ocorrência de casos fortuitos ou motivos de força maior, devidamente comprovados”. Logo, considerando o loteamento foi registrado em 18/12/2014 (Num. 8966288 - Pág. 1), tem-se que o prazo para a entrega do empreendimento se esgotaria em dezembro de 2016, o que, conforme se verifica da análise dos autos, não fora cumprido, de modo que restou caracterizado o inadimplemento contratual por culpa da construtora requerida (apelante), a ensejar a rescisão do negócio jurídico entabulado. Ainda neste ponto, saliente-se que não merece acolhimento o argumento da requerida (apelante) quanto à aplicação do prazo de 04 (quatro) anos previsto no Art. 9º da Lei nº 6766/79 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, eis que o referido prazo só pode prevalecer diante do silêncio do contrato, pois um prazo menor pode ser entabulado entre as partes contratantes, como ocorreu no caso concreto (24 meses). (...) Deste modo, tratando-se de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. É esta a inteligência da Súmula 543 do STJ, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (...) Por fim, o STJ tem entendimento que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Observa-se que o decisum citou o Tema nº 1.095, do STJ, fazendo a diferenciação com o caso em lide, onde foi fixada tese no sentido de que, “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”. Como explicitado no acórdão recorrido, o caso em espeque é distinto do Tema nº 1.095, do STJ, na medida em que o precedente se refere a hipótese de inadimplemento do devedor, enquanto a lide aqui em debate tem como pano de fundo a inadimplência do credor, o que o torna INAPLICÁVEL ao caso em apreço. Todavia, tendo em vista que ambas as situações, tanto a demanda em lide quanto o tema repetitivo, tratam de inadimplência de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, motivo pelo qual o próprio decisum utilizou jurisprudência do STJ para justificar a não aplicação do precedente, baseado em qual das partes foi inadimplente, vislumbra-se que a questão delimitada no recurso especial se refere a matéria de direito passível de análise pelo STJ.
Ante o exposto, tendo em vista o cumprimento dos requisitos de admissibilidade, DOU SEGUIMENTO ao Recurso Especial em epígrafe e DETERMINO a sua REMESSA ao e. STJ, com fulcro no art. 1.030, V do CPC Publique-se, intimem-se e cumpra-se. Teresina-PI, data registrada no sistema eletrônico. Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí