Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: JESIMIEL LIMA PORTELA, GLADS MARA DE RESENDE RAMOS, LUCIANO SERGIO COUTINHO RAMOS, OSITA MACHADO DE RESENDE RAMOS, MARIA DO SOCORRO DE AGUIAR RAMOS MARTINS, FERNANDO CESAR DE AGUIAR RAMOS, JOSE OLAVO DE AGUIAR JUNIOR, JOSE DE RIBAMAR RAMOS NETO, ROSARY BARROS DE AGUIAR, MARIETA YRLANE DE AGUIAR RAMOS ALBANO, GENY STELA DE AGUIAR RAMOS MARTINS, ANA KALYNE BRITO DE AGUIAR, GENI HELANE BRITO DE AGUIAR BRAGA Advogado(s) do reclamante: ANA REJANE DE AGUIAR RAMOS VASCONCELOS
APELADO: SONDA ENGENHARIA LTDA, CARLOS DE SAMPAIO PACHECO Advogado(s) do reclamado: EDUARDO BRITO UCHOA, ALEXANDRE MAGALHAES PINHEIRO RELATOR(A): Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO INTEGRAL DA COMPRA DO IMÓVEL. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR (ART. 373, I, DO CPC). PRESCRIÇÃO DE DÉBITO QUE NÃO EXTINGUE A OBRIGAÇÃO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476 DO CC). RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por compradores de imóvel contra sentença que reconheceu a prescrição da pretensão de cobrança do saldo devedor do contrato, mas julgou improcedente o pedido de outorga da escritura definitiva, ante a ausência de quitação integral do preço pactuado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia consiste em saber se o reconhecimento da prescrição da cobrança do saldo devedor do contrato autoriza a outorga da escritura definitiva do imóvel, independentemente da quitação integral do preço. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A confissão expressa dos compradores quanto à existência de saldo devedor e os documentos juntados aos autos demonstram que o preço do imóvel não foi integralmente quitado, condição essencial para a transferência definitiva da propriedade. 4. A prescrição da pretensão de cobrança não extingue a obrigação em si, impedindo apenas o credor de exigir judicialmente o pagamento, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ. 5. O direito à adjudicação compulsória ou à outorga da escritura definitiva exige a quitação integral do preço do imóvel, conforme entendimento pacífico dos Tribunais pátrios. 6. Aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), que veda ao comprador exigir a outorga da escritura sem demonstrar o adimplemento total da obrigação. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação Cível conhecida e desprovida, mantendo-se a sentença recorrida em sua integralidade. 8. Tese de julgamento: "A prescrição da pretensão de cobrança do saldo devedor em contrato de compra e venda de imóvel não implica sua quitação, nem autoriza a outorga da escritura definitiva, sendo imprescindível a comprovação do pagamento integral do preço." ACÓRDÃO
Intimação - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ ÓRGÃO JULGADOR: 1ª Câmara Especializada Cível APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0823866-33.2019.8.18.0140 Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, “Acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a). ” SESSÃO ORDINÁRIA DO PLENÁRIO VIRTUAL DA 1ª CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina/PI, realizada no período de 04 de abril a 11 de abril de 2025. Des. HILO DE ALMEIDA SOUSA Presidente Des. Dioclécio Sousa da Silva Relator RELATÓRIO Trata-se, no caso, de Apelação Cível interposta por JESIMIEL LIMA PORTELA e Outros, contra sentença prolatada pelo Juiz de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação Declaratória de Inexistência de Débito em Razão da Prescrição com Obrigação de Fazer com posterior outorga de Escritura Definitiva ajuizada pelos Apelantes, em desfavor de SONDA ENGENHARIA LTDA e Outro/Apelados. Na sentença recorrida (id nº 19623694), o Juiz a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, julgando o extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, somente para reconhecer e declarar a prescrição dos débitos referente ao contrato objeto da Ação. Nas suas razões recursais (id nº 19623705), os Apelantes pugnam pela reforma parcial da sentença, para que seja julgado procedente o pedido de outorga da escritura definitiva do imóvel, tendo em vista que a Recorrida não comprovou a existência de dívidas e ainda que existissem, se encontram prescritas, de modo que possuem o direito na outorga da escritura pública definitiva do imóvel. Intimada, a parte Apelada apresentou contrarrazões de id nº 19623713, pugnando, em suma, pela manutenção da sentença recorrida, em sua integralidade. Juízo de admissibilidade recursal positivo, conforme decisão id nº 20611895. Encaminhados os autos ao Ministério Público Superior, este deixou de emitir parecer de mérito, ante a ausência de interesse público que justifique a sua intervenção. Constatando o feito apto para julgamento, DETERMINO a sua inclusão em pauta de julgamento do Plenário Virtual da 1ª Câmara Especializada Cível, nos moldes do disposto no art. 934 do CPC. Expedientes necessários. VOTO I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE De início, reitero o conhecimento do Apelo, conforme decisão de id nº 20611895, ante o preenchimento dos requisitos legais de admissibilidade recursal. Passo a análise do mérito recursal. II – DO MÉRITO No caso, os Apelantes ajuizaram Ação Declaratória de Inexistência de Débito em Razão da Prescrição com Obrigação de Fazer com posterior outorga de Escritura Definitiva em desfavor dos Apelados, relatando, em suma, que celebraram um Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com os Apelados, contudo, por razões de dificuldades financeiras enfrentadas por alguns compradores, o preço ajustado não foi integralmente quitado, razão pela qual pugnaram pelo reconhecimento da prescrição dos débitos, ante a inexistência de cobrança e a consequente outorga da escritura definitiva do imóvel. Na sentença recorrida, o Juiz a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, julgando o extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, somente para reconhecer e declarar a prescrição dos débitos referente ao contrato objeto da Ação, porém, julgou improcedente o pedido de outorga definitiva do imóvel, ante a ausência de quitação integral das parcelas do contrato. Em suas razões, os Apelantes pugnam pela reforma parcial da sentença, para que seja julgado procedente o pedido de outorga definitiva do imóvel, sob a alegação de que os Apelados não comprovaram a existência de dívida por partes dos Recorrentes. Contudo, observo que tal argumento dos Recorrentes se mostra totalmente contraditório com o próprio objeto da Ação de origem, na qual pugnaram pelo reconhecimento da prescrição de dívidas, presumindo, assim, o reconhecimento da existência de débitos, havendo, inclusive, confessado expressamente na petição inicial que o preço ajustado não foi integralmente quitado, em razão de dificuldades financeiras enfrentadas por alguns compradores. Ademais, os comprovantes de pagamentos juntados pelos Apelantes na inicial (id nº 19623557) comprovam o pagamento apenas da quantia de R$ 1.450,00 (mil, quatrocentos e cinquenta reais), ao passo em que a venda do imóvel foi pactuado no valor de R$ 8.120,00 (oito mil, cento e vinte reais), conforme se extrai do instrumento contratual acostado no id nº 19623606. Dessa forma, conclui-se que os Apelantes não se desincumbiram do seu ônus probatório de demonstrar o fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, do CPC), na medida em que a outorga definitiva do imóvel é condicionada à quitação integral do contrato de compra e venda pactuado, fato esse não demonstrado nos autos e, inclusive, confessado pelos Recorrentes na própria petição inicial. Outrossim, cumpre ressaltar que a prescrição da pretensão de cobrança do valor remanescente não implica a extinção da própria obrigação. Nesse contexto, é pacífico no Superior Tribunal de Justiça que a prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação, mas não é admitido, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo, senão vejamos: “AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA PELA PRESCRIÇÃO DAS PARCELAS DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. 1. "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" (REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). Precedentes. 2. "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo" (REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017). Precedentes. 3.Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2354591 MG 2023/0140377-3, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 27/05/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2024).” “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CONSTATADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITO PRESCRITO. RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO. INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1."A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002"(REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). 2."A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo"(REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017). 3. O Tribunal de Justiça julgou improcedente o pedido da parte autora, sob o fundamento de que" não há falar-se em outorga de escritura pública de imóvel mediante ação de adjudicação compulsória quando não provada a quitação integral do preço ajustado, sendo irrelevante o fato de o débito já se encontrar prescrito ". Decisão em consonância com o entendimento desta Corte Superior. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial (AgInt no AREsp n. 1.816.356/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 20/9/2022).” Dessa forma, é de se concluir que, se a quitação é requisito imprescindível para a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel, é indiscutível ser ônus do Autor a comprovação do pagamento integral, nos termos do art. 373, I, do CPC. Noutro lado, conforme salientado pelo Juiz a quo, não se olvida que, em observância à regra da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), uma parte não poderia exigir da outra o cumprimento da obrigação (outorga da escritura), sem ter cumprido antes a sua (quitação do preço), não havendo falar, pois, em direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel aos Apelantes. Nesse mesmo sentido, é a jurisprudência pátria, consoante os precedentes a seguir colacionados, veja-se: “EMENTA RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – NÃO DEMONSTRAÇÃO DA QUITAÇÃO DO PREÇO DO IMÓVEL – OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA – DÉBITO PRESCRITO – PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Tratando-se de contrato bilateral, não há como compelir o alienante a outorgar a escritura do imóvel se a parte contrária não cumpriu sua obrigação contratual consistente no pagamento do preço ajustado. Ainda que seja reconhecida a prescrição da pretensão de cobrança de parcelas decorrentes da celebração de contrato de compra e venda de imóvel, tal fato não enseja a extinção da obrigação, porquanto a prescrição não atinge o direito subjetivo. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10023053120238110040, Relator.: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 27/08/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/08/2024).” “APELAÇÃO CÍVEL. DIREITOS REAIS E CONTRATOS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUITAÇÃO INTEGRAL. NÃO COMPROVAÇÃO. INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL. CONDIÇÃO NÃO ATENDIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Na ação de adjudicação compulsória, não é relevante a discussão sobre o tempo decorrido no exercício de posse sem ter sido obtida a propriedade pelo compromisso de compra e venda, visto que, conforme acima exposto, para o Superior Tribunal de Justiça, nem mesmo a prescrição da pretensão ao débito configuraria hipótese viável para comprovar o pagamento integral (STJ - AgInt no AREsp: 1816356). 2. O comprovante de saque no valor de R$75.000,00 e o recibo de pagamento a corretor de imóveis, embora corroborem fortemente a narrativa da Autora Recorrente, não bastam, por si só, para atender o requisito em questão, pois, no aspecto probatório, não há como se atestar, com a devida certeza, o vínculo fático e jurídico entre a referida quantia e a obrigação assumida no compromisso de compra e venda. 3. A individualização do imóvel constitui condição específica da ação de adjudicação compulsória, sendo necessário que o bem seja registrável. 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-AM - Apelação Cível: 0640065-36.2019.8.04.0001 Manaus, Relator.: Paulo César Caminha e Lima, Data de Julgamento: 11/04/2024, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 11/04/2024).” “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO - REQUISITO ESSENCIAL. I - São requisitos da adjudicação compulsória a comprovação da existência de obrigação oriunda de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação do preço pelo promitente comprador e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, além da perfeita identificação e descrição do bem. II - Ausente a prova da quitação do preço, ônus do qual não se desincumbiu o autor, é imperiosa a improcedência da adjudicação compulsória. (TJ-MG - AC: 10452120005775001 MG, Relator.: João Cancio, Data de Julgamento: 20/08/2019, Data de Publicação: 23/08/2019).” Logo, a sentença recorrida se mostra irretocável, de modo que a sua manutenção, em sua integralidade, é medida que se impõe. III – DO DISPOSITIVO
Ante o exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, por atender aos requisitos legais de sua admissibilidade, mas NEGO PROVIMENTO à APELAÇÃO CÍVEL, para manter a sentença recorrida, em todos os seus termos. Custas de lei. É o VOTO. Teresina/PI, data da assinatura eletrônica.